CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT
1.3.1.2. Chính sách tài chính
18 Quyết định số 2127/QĐ-TTG của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 30/11/2011 về Phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
Chính sách tài chính xoay quanh chính sách về nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, giá nhà ở xã hội và chính sách thuế.
Về nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, Điều 10 Nghị định 100/2015/NĐ-
CP quy định như sau:
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư được huy động
từ các nguồn sau :
Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính
phủ (nếu có); quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chính quyền địa phương, cơng trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật;
Vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA và các nguồn vốn khác vay của
nước ngồi (nếu có).
Nguồn vốn ngồi ngân sách do các thành phần kinh tế (bao gồm cả hộ
gia đình, cá nhân) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội huy động, gồm:
Vốn tự có của chủ đầu tư dự án hoặc của hộ gia đình, cá nhân;
Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức
tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định của pháp luật;
Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp
luật về phát hành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanh nghiệp đầu tư;
Vay vốn thương mại của các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt
động theo quy định của pháp luật;
Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ
Quốc phòng được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có);
Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Về khung giá thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội:
Việc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 60, 61 Luật nhà ở năm 2014, Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Điều 55 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở năm 2014 (sau đây gọi là “Nghị định 99/2015/NĐ-CP”) như sau:
Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư: Cơ quan có thẩm quyền quy định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội: Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn trung ương là Bộ Xây dựng; dự án đầu tư bằng nguồn vốn của địa phương là UBND cấp tỉnh và phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Trường hợp cho th nhà ở thì giá th được tính đủ chi phí bảo trì
nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên th thì chỉ tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, khơng tính chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở.
Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá th mua được tính đủ chi phí
thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.
Đối với nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư: Chủ đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán trước khi công bố và phải tuân thủ các nguyên tắc sau :
Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí
bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư theo quy định của Chính phủ và khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước. Thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, kể từ ngày ký hợp đồng.
Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định như xác định giá thuê nhà ở
xã hội nhưng khơng vượt q 15% tổng chi phí đầu tư, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật nhà ở năm 2014.
Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ
các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức của tồn bộ dự án khơng vượt q 10% tổng chi phí đầu tư; khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước;
Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì
chủ đầu tư tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhưng không được cao hơn khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.
Về chính sách thuế, theo quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng theo hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở xã hội được ký từ ngày 1/7/2013 và áp dụng với số tiền thanh toán từ ngày 1/7/2013 đối với hợp đồng ký trước ngày 1/7/2013. Trường hợp cho thuê nhà ở xã hội, thuế suất thuế giá trị gia tăng 5% áp dụng căn cứ vào thời điểm thu tiền theo hợp đồng (kể cả trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ) kể từ ngày 1/7/2013. Trường hợp doanh nghiệp chưa nhận được tiền thuê nhà kể từ ngày 1/7/2013 thì áp dụng theo thời điểm xuất hóa đơn. Đối với thu nhập của doanh nghiệp từ đầu tư-kinh doanh nhà ở xã hội được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% đối với phần thu nhập từ doanh thu bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phát sinh từ ngày 1/7/2013 không phụ thuộc vào thời điểm ký hợp đồng bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội