CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
2.2. MỘT SỐ VƯỚNG MẮC BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN
TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT NAM
2.2.1 Vướng mắc, bất cập về đối tượng được thụ hưởng và tiếp cận nhà ở xã hội
Thứ nhất, quy định mức thu nhập của các đối tượng tại Khoản 4, 5, 6 và 7
Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 không phù hợp với thực tế. Theo quy định của Luật nhà ở thì các đối tượng này phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, tức là thu nhập của các đối tượng này hiện phải dưới 9 triệu đồng/tháng. Thực tế, tại các thành phố công nghiệp, thì với mức thu nhập dưới 9 triệu đồng mà đã trừ đi chi phí sinh hoạt thì khoản dư ra để trả gốc và lãi cao nhất cũng chỉ còn khoảng 4-5 triệu đồng/tháng. Với thời gian vay khoảng 15 năm, hạn mức vay tối đa thường không quá 500 triệu. Trong khi thực tế, giá trị căn hộ có thể lên tới 1 tỷ đồng và do đó, số tiền mà khách hàng muốn vay lại gấp đơi so với số tiền có thể trả được. Như vậy, nếu chỉ dựa theo mức thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng thì ngân hàng thương mại sẽ hạn chế giải ngân vì khách hàng không đảm bảo khả năng trả nợ. Vấn đề lúc này sẽ là người có thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng khơng được giải ngân vì khó đảm bảo khả năng trả nợ, cịn những người có thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng thì lại khơng đạt điều kiện để được tham gia vay vốn tại các ngân hàng thương mại.
Thứ hai, quy định về mức vốn tự có và chứng minh khả năng trả nợ gây khơng ít khó khăn cho người thu nhập thấp. Ngồi việc phải thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, người có thu nhập thấp cịn phải đảm các điều kiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước như phải có mức vốn tự có ít nhất 20% tổng số tiền vay, và phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để trả nợ đối với khoản vay. Nhóm quy định nói trên cũng đã gây khó khăn cho người có thu
nhập thấp và cũng khiến cho các ngân hàng thương mại chùn bước trong việc giải ngân vì hệ số rủi do khi thu hồi tài sản khá cao.
Thứ ba, pháp luật hiện chưa có quy định giới hạn thời hạn thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn áp dụng cho các ngân hàng thương mại. Tại Việt Nam, ngoài Ngân hàng Chính sách Xã hội thì chỉ có một nhóm ngân hàng thương mại được phép cho vay mua nhà ở xã hội. Trong khi mơ hình ngân hàng thương mại được lấy lợi nhuận làm động lực phát triển, ngân hàng lại phải tham gia chính sách an sinh, giải ngân cho các nhóm đối tượng theo quy định của pháp luật với một lãi suất giới hạn trong khi vẫn phải chịu áp lực thu hồi nợ v..v thì việc khơng mặn mà với chính sách nhà ở xã hội là điều dễ hiểu. Từ đó, dễ phát sinh tình trạng thụ động, ngâm hồ sơ, chậm thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn tại các ngân hàng thương mại khi khơng có giới hạn mốc thời gian thực hiện các cơng việc nói trên. Trong thực tế, lý do tình hình giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của Nhà nước diễn ra khá chậm trong khoảng thời gian từ 1/6/2013 đến ngày 1/6/2016 phần nào cũng xuất phát từ việc thiếu vắng quy định nói trên.
Thứ tư, thiếu quy định về hỗ trợ cho đối tượng sinh viên trẻ vừa tốt nghiệp và
chưa tìm được việc làm. Hiện tại, quy định về nhà ở xã hội của Việt Nam khơng tính tới nhu cầu nhà ở của một nhóm đối tượng là các sinh viên (đến từ các tỉnh khác) đã tốt nghiệp đại học, cao đẳng, trung tâm dạy nghề và đang tìm việc làm có thu nhập cao và ổn định ở các thành phố lớn. Ngoài ra, theo quy định hiện hành, sinh viên (dù đang là đối tượng đủ điều kiện cho thuê phòng của ký túc xá trong thời gian học tập) phải di chuyển ra ngoài sau khi tốt nghiệp. Thực tế, nhiều sinh viên tốt nghiệp không trở về quê của họ và mong muốn tìm được việc làm thích hợp ở các khu vực đô thị. Để chờ đợi cơ hội, sinh viên đã tốt nghiệp phải chuyển sang thuê phòng trong các khu nhà trọ và giá thuê tăng cao. Do đó, trong thời gian học tập, sinh viên có đủ điều kiện để sống trong ký túc xá với đầy đủ tiện nghi, nhưng sau khi tốt nghiệp, họ phải chuyển đổi ở chỗ với điều kiện sống đi xuống. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của họ mà còn tạo ra bất ổn trong các khu vực nơi họ đang sinh sống.
2.2.2 Vướng mắc, bất cập về quản lý chất lượng xây dựng và vận hành nhà ở xã hội
Thứ nhất, quy định lợi nhuận định mức của tồn bộ dự án khơng vượt q 10%
tổng chi phí đầu tư tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP đã khiến cho nhiều doanh nghiệp khơng có động lực đầu tư vào nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy,
cả quá trình từ thủ tục chuẩn bị dự án, chấp thuận đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng v..v đã tốn rất nhiều thời gian và có rủi ro cao. Do đó, nếu lợi nhuận chỉ 10% thì khơng đủ an tồn cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc áp đặt mức 10% này sẽ làm phát sinh một bất cập là các doanh nghiệp không quan tâm đầu tư cơng nghệ để tiết giảm chi phí. Chẳng hạn, nếu áp dụng cơng nghệ thì giá bán giả định là 8 triệu/m2 và lợi nhuận dự kiến là 800.000 đồng/m2, trong khi doanh nghiệp không cần áp dụng công nghệ, giá bán 10 triệu/m2 thì lợi nhuận dự kiến là 1 triệu đồng/m2. Vậy thì nhà đầu tư sẽ ưu tiên chọn khơng cần áp dụng công nghệ mà lợi nhuận vẫn cao.
Thứ hai, quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu
tư phát triển đô thị, khơng phân biệt quy mơ diện tích đất tại các đơ thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP khá cứng nhắc và gây khó khăn cho doanh nghiệp. Thực tế, đối với một số quy hoạch khu nhà ở thấp tầng, hoặc khu biệt thự cao cấp, khu dân cư ven sông, khu dân cư ven biển, nếu bố trí 20% đất dự án để làm nhà ở xã hội thì dễ phá vỡ mỹ quan, mặt bằng tổng thể của dự án và có thể ảnh hưởng đến phương án kinh doanh của doanh nghiệp phát triển dự án.
Thứ ba, quy định chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà
ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP không phù hợp với thực tế. Hiện nay, Khoản 2 Điều 26 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngồi ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho th, mà khơng có sự phân biệt địa bàn, khu vực dự án. Quy định này chỉ có hiệu quả đối với các đơ thị trung tâm hoặc cơng nghiệp hóa mạnh mẽ vì những nơi này có, nhu cầu th nhà vơ cùng lớn. Tuy nhiên, tại các địa phương xa hơn, tỷ lệ cơng nghiệp hóa thấp, quy định này khơng phát huy hết tác dụng và cịn có khả năng để lãng phí.
Thứ tư, việc chưa có hướng dẫn về việc phân bổ chi phí đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật các dự án nhà ở xã hội trong giá bán và điều này đã gây mất thời gian cho cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước, và cũng dễ dẫn đến việc tùy nghi áp dụng. Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng Bộ Xây dựng hoặc Bộ Tài chính vẫn khơng có quy định chính thức đối với việc phân bổ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật trong giá bán. Điều này dẫn đến hệ quả là có dự án được nhà nước hỗ trợ, có dự án lại khơng được hỗ trợ; hoặc có dự án được phân bổ thêm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật, có dự án lại khơng được phân bổ phần chi phí này. Theo quan điểm của Tác giả, vấn đề này phải được thống nhất để đảm bảo tính minh bạch và cơng bằng cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Thứ năm, hiện khơng có quy định thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong
tương lai đối với nhà ở xã hội. Theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng và phải do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh. Mặc dù vậy, theo công văn số 254/BXD-QLN ngày 12/9/2017 của Bộ Xây dựng trả lời doanh nghiệp thì chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khơng phải thực hiện bảo lãnh khi bán, cho thuê mua do pháp luật chưa có quy định. Theo quan điểm của Luật sư Trương Thanh Đức, thành viên Ban chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng (Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam), nhà ở xã hội có những yêu cầu cao hơn nhà ở thương mại do gắn liền với trách nhiệm của Nhà nước, tuy nhiên, luật lại có lỗ hổng nên khơng bắt buộc chủ đầu tư bảo lãnh; với vai trị của cơ quan quản lý Nhà nước cần có biện pháp bảo đảm quyền lợi cho người dân khi mua, thuê mua nhà ở xã hội, ít nhất phải bắt buộc bảo lãnh, coi đó là điều kiện khi giao dự án. Nếu không, cơ quan chấp thuận dự án phải chịu trách nhiệm về tiến độ, chất lượng bàn giao nhà tương tự như vai trò của ngân hàng bảo lãnh29.
Thứ sáu, việc xem xét phê duyệt chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay (căn hộ nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) còn rắc rối và chưa thực sự được quan tâm ở các địa phương. Theo số liệu thống kê của Bộ xây dựng, năm 2015, địa bàn cả nước đã có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng gần 41.770 căn hộ. Trong đó, Hà Nội đã có 24 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 15.468 căn, tổng mức đầu tư hơn 9.300 tỷ đồng. Thành phố Hà Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định 19 dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi từ khoảng 5.000 căn thành 11.750 căn (tăng 6.750 căn) và chấp
29 Mạnh Hưng – Trường Giang (2018), Bảo đảm hiệu quả chính sách nhà ở xã hội. <http://www.qdnd.vn/xa-
thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 12 dự án; trong đó 5 dự án đã có Quyết định cho phép chuyển đổi. Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã có 25 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 15.115 căn, tổng mức đầu tư khoảng 9.080 tỷ đồng. Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đang xem xét 12 dự án, đã cho phép chuyển đổi 8 dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với quy mô số lượng căn hộ dự kiến chuyển đổi từ 5.195 căn thành 9.664 căn (tăng
4.469 căn) có tổng mức đầu tư khoảng 7.646 tỷ đồng30. Ngược lại, cũng có tình
trạng dự án nhà ở xã hội xin chuyển đổi sang nhà ở thương mại giá rẻ31. Tuy nhiên,
Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn hiện hành khơng có quy định về việc chuyển đổi giữa dự án nhà ở xã hội sang dự án nhà ở thương mại, mà chỉ có quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc sang làm nhà ở phục vụ tái định cư. Như vậy, nếu nhu cầu, quy mô chuyển giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội khá lớn mà thủ tục thực hiện chưa được cụ thể, rõ ràng, khơng có quy trình phối hợp trong khi ranh giới giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ chưa được phân chia rõ ràng thì đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc phát triển phân khúc nhà ở xã hội nói riêng và thị trường nhà ở nói chung.
2.2.3 Vướng mắc, bất cập trong quy định về quản lý giao dịch nhà ở xã hội
Theo quy định tại Khoản 5, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, có tình trạng người mua nhà dù đã trả hết tiền mua nhà và có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở cho đúng đối tượng nhưng vẫn không thực hiện được vì phịng cơng chứng từ chối cơng chứng bởi chưa có thủ tục hướng dẫn và người mua nhà cũng không xác định
30 Thu Hằng (2015), 62 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển sang nhà ở xã hội < https://bnews.vn/62-du-
an-nha-o-thuong-mai-dang-ky-chuyen-sang-nha-o-xa-hoi/253.html> [Ngày truy cập: 1/7/2018]
31 Hữu Trà (2016), Đề xuất chuyển nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại, <https://thanhnien.vn/tai-chinh- kinh-doanh/de-xuat-chuyen-nha-xa-hoi-thanh-nha-o-thuong-mai-668712.html> [Ngày truy cập: 1/7/2018]
được giá bán tối đa và các hồ sơ thủ tục có liên quan để thực hiện thủ tục chuyển nhượng.
Mặt khác, theo quy định tại Khoản 4, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì người mua nhà ở xã hội khơng được thế chấp căn hộ đó để vay, trừ trường hợp vay để trả tiền mua chính căn hộ đó, và kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngồi các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà. Hiện nay, có tình trạng người mua nhà ở xã hội dù đã trả hết tiền mua nhà và họ cần tiền cho mục đích khác (ví dụ như để kinh doanh, để chữa bệnh hoặc để đi du học v..v) nhưng cũng không thể thế chấp căn hộ này để vay từ ngân hàng. Vì vậy,