Chính sách thu hút đầu tư

CHƯƠNG 1 : LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

1.3. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI VIỆT

1.3.1.3. Chính sách thu hút đầu tư

Nhà nước đã ban hành rất nhiều chính sách ưu đãi nhằm mục đích thu hút đầu tư cho xây dựng nhà ở xã hội bằng các quy định tại pháp luật nhà ở, pháp luật về đầu tư, pháp luật luật đất đai, pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển mơ hình nhà ở này. Bảng dưới đây liệt kê một số chính sách ưu đãi chính dành cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Nhìn chung, chính sách của Nhà nước hướng đến việc khuyến khích các thành phần kinh tế (doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân v..v) tham gia và ngày càng được mở rộng, chưa kể đến các gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ.

Bảng 1.3: Danh mục các ưu đãi đầu tư cho dự án phát triển nhà ở xã hội Văn bản Nội dung ưu đãi đầu tư

Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công

Chủ đầu tư các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được

hưởng các ưu đãi như sau19:

+ Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất

+ Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động.

19 Điều 4, mục II Nghị quyết 18/NQ-CP

Văn bản Nội dung ưu đãi đầu tư

nhân lao động tại

các khu công

nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị do Chính phủ ban hành ngày 20/4/2009 (sau đây gọi là “Nghị quyết 18/NQ-CP”) và Các quyết định 66, 67/2009/ QĐ-TTg

+ Các doanh nghiệp tự xây dựng và thuê nhà ở cho công nhân ở được tính chi phí nhà ở là chi phí hợp lý

+ Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất, vay từ quỹ phát triển nhà ở địa phương và được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay

+ Được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật

+ Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thơng, cấp điện, cấp thốt nước).

Nghị định 188/2013/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 20/11/2013 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi là “Nghị định 188/2013/NĐ- CP”)

Dự án phát triển nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi theo

quy định sau đây20:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả quỹ đất để xây dựng các cơng trình kinh doanh thương mại), nếu đã nộp tiền sử dụng đất khi thì hồn trả lại hoặc được khấu trừ sau này + Được hỗ trợ ưu đãi từ các nguồn: vay vốn của các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và định chế tài chính khác (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ); được vay ưu đãi từ ngân sách và trái phiếu của địa phương, quỹ phát triển nhà ở và các nguồn vốn vay ưu đãi khác theo quy định.

+ Được hỗ trợ một phần hoặc tồn bộ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án

+ Được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở và áp dụng hình thức tự thực hiện đối với phần việc tư vấn, thi công xây lắp nếu đủ năng lực

+ Được sử dụng nhà ở và cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó.

Văn bản Nội dung ưu đãi đầu tư

+ Được phát hành trái phiếu do Chính phủ bảo lãnh theo quy định pháp luật về phát hành trái phiếu.

+ Được hưởng các ưu đãi đầu tư khác theo quy định

+ Được dành 20% tổng diện tích đất ở hoặc diện tích sàn phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội để đầu tư hoặc bán nhằm mục đích kinh doanh thương mại và được hạch tốn chung vào toàn bộ dự án

+ Đối với dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngồi ngân sách chỉ để cho th thì được hỗ trợ toàn bộ vốn đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong dự án; sau thời gian cho thuê tối thiểu là 05 năm thì được phép bán nhà

+ Hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế khác liên quan và được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để làm tài sản thế chấp khi vay vốn

Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP

Tiếp thu tinh thần của các quy định của Nghị định 188/2013/NĐ-CP và bổ sung thêm một số ưu đãi như sau:

+ Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại

+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với nhà ở xã hội hiện hành.

1.3.1.4 Chính sách hỗ trợ người mua nhà ở xã hội

Nghị quyết số 02/NQ-CP do Chính phủ ban hành ngày 07/1/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường giải quyết nợ

xấu đã giao Ngân hàng Nhà nước dành từ 20-40 nghìn tỷ đồng thơng qua tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay với lãi suất ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2. Chính phủ sau đó đã ban hành gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng, phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp có điều kiện phát triển, góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đại bộ phận người dân, từng bước bình ổn thị trường bất động sản.

Ngày 22/1/2018, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 117/QĐ-TTg quyết định mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định áp dụng trong năm 2018 đối với dư nợ của các khoản cho vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP là 5%/năm. Riêng đối với các đối tượng được vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, mức lãi suất này hiện nay là 4.8%/năm.

1.3.2 Đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội tại Việt Nam

Như trên đã trình bày, nhà ở xã hội là một chính sách an sinh, do vậy, mơ hình này chỉ dành cho một nhóm đối tượng cần được hỗ trợ trong xã hội. Thực tế, trước khi được quy định tại Luật nhà ở năm 2005, việc xác định đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận tới quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không được quy định rõ ràng, đã làm cho việc triển khai gặp nhiều trở ngại. Từ sau khi được gọi tên chính thức trong Luật nhà ở năm 2005 thì các nhóm đối tượng thụ hưởng đầu tiên bao gồm nhóm cán bộ, cơng chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân và cơng nhân. Tuy nhiên, nhóm này lại quá hẹp và vì khơng quy định về điều kiện kinh tế chi tiết, dẫn đến tính cơng bằng khơng được đảm bảo.

Từ năm 2009, Nhà nước bắt đầu tăng cường triển khai công tác xây dựng nhà ở xã hội thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết 18/2009/NQ-CP và các quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, trong đó, hai nhóm đối tượng thụ hưởng chính là học sinh, sinh viên và người dân ở thành phố có thu nhập thấp. Tuy nhiên bên cạnh việc mở rộng đối tượng này thì các điều kiện xét duyệt hồ sơ cũng bắt đầu chặt chẽ hơn như yêu cầu các giấy tờ xác nhận tình trạng cư trú (vì mục đích ưu tiên các

nhóm đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương và điều kiện kinh tế của các hộ gia đình thu nhập thấp).

Sau khi Luật nhà ở năm 2014 ra đời, Nhà nước cũng đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP, theo đó, nhìn chung đối tượng thụ hưởng và điều kiện tiếp cận vẫn tiếp tục kế thừa các quy định trước đó của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP và vẫn đang tiếp tục mở rộng.

Bảng 1.4: Đối tượng thụ hưởng và điều kiện được ưu đãi

Loại văn bản Đối tượng thụ hưởng Điều kiện được ưu đãi

Nghị định

188/2013/NĐ- CP

Bổ sung các nhóm đối tượng21:

+ Người có cơng với cách mạng

+ Cơng nhân, người lao động trong các cơ sở khai thác, chế biến

+ Hộ gia đình nghèo tại đơ thị

+ Đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ- CP

Tiếp thu các nhóm đối tượng đã ban hành theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP và:

Bỏ mợt nhóm đối tượng:

+ Đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn

Tiếp tục bổ sung các nhóm đối tượng :

+ Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

+ Hộ gia đình tại khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu

Tiếp thu các điều kiện đã ban hành theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP.

1.3.3 Quy định về đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội

1.3.3.1 Quy định về chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

Ngay từ khi ra đời, Luật nhà ở 2005 đã có xu hướng khuyến khích mọi thành phần kinh tế phát triển loại hình nhà ở xã hội. Điều 50 Luật nhà ở năm 2005 quy định: “1. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn. 2. Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.”

Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP cũng kế thừa tinh thần đó, theo đó, chủ đầu tư nhà ở xã hội bao gồm:

 Trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức

quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014: thì Bộ Xây dựng nếu là nguồn vốn đầu tư của trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu là nguồn vốn đầu tư của địa phương báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

 Đối với nhà ở xã hội được đầu tư khơng phải bằng nguồn vốn hoặc

hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014 thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau:

 Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở

xã hội thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thơng qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.

 Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật nhà ở năm 2014 thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

 Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp,

phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

 Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm

hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu cơng nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.

 Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

1.3.3.2 Quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hợi

Ngồi quy định về các đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội như trình bày phía trên, một trong những đặc điểm giúp phân biệt nhà ở xã hội với các loại nhà ở khác đó chính là tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội không áp dụng đồng nhất mà phụ thuộc vào địa phương, loại hình khu đơ thị thì tiêu chuẩn thiết kế có sự khác biệt nhất định.

Nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ hay nhà chung cư đều phải đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội cụ thể quy định tại điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau:

 Đối với nhà ở xã hội là nhà chung cư

Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định nhà chung cư là nhà ở xã hội phải bảo đảm điều kiện như sau:

 Được thiết kế xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy

chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiếu là 25m2, tối đa là 70m2 sàn;

 Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử

dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành;

 Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.