2.2. Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hai cấp của
2.2.4. Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Tuy nhiên, bị đơn cho rằng ông Huỳnh Phi L là người mua và trả tiền theo chế độ, cấp sơ thẩm và phúc thẩm cần làm rõ nội dung này nếu đúng thì tính đến cơng sức của ơng L, mà bà D và các con của ông L được hưởng. Năm 1982, vợ chồng bà D làm lại mới tồn bộ nhà và tơn tạo nhiều lần nên di sản của cụ K chỉ còn lại giá trị quyền sử dụng đất, nhưng đất được bồi đắp, tôn tạo làm giá trị đất tăng lên. Khi chia di sản thừa kế của cụ K, thì phải tính đến phần kiến trúc căn nhà và cơng sức bồi đắp, tôn tạo làm tăng giá trị đất cho bà D được hưởng. Mặt khác, khi các con của cụ K có gia đình thì ở riêng, có nơi ở ổn định, cịn ơng L và bà D nuôi dưỡng cụ K, thờ cúng cụ N, hiện tại bà D và các con của ông L đang ở tại căn nhà này, khơng có nơi ở khác.
Tác giả đồng tình với bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm lần hai chấp nhận yêu cầu chia thừa kế, nhưng phải tính đến cơng sức gìn giữ, tơn tạo làm tăng giá trị đất của bà D và xem xét đến điều kiện nơi ở của bà Lê Ngọc D và các con của ông L mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên48.
2.2.4. Vướng mắc trong giải quyết tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất sử dụng đất
Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc hoặc cây trồng gắn liến với quyền sử dụng đất. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, bất kể quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hay không. Đây là loại tranh chấp khá phức tạp và khó giải quyết, Tòa án thường “lúng túng” trong việc xác định giá trị tăng thêm của tài sản tranh chấp hoặc tính thành quả lao động, kết quả đầu tư làm tăng giá trị tài sản của các bên tranh chấp. Những khó khăn trên, sẽ được tác giả làm sáng tỏ thơng qua vụ án mà Tịa án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau đã giải quyết.
Tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nội dung vụ án được tóm tắt như sau:49
Năm 1992, bà Hồ Thị C là người Việt Nam định cư ở Đức về thăm thân nhân, bà C mua nhà và đất tại phường 7, thị xã CM, tỉnh CM với giá 20 chỉ vàng, có làm giấy tay được xác nhận của Ủy ban nhân dân phường vào ngày 22/02/1992. Do bà C là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên để cho em ruột là Hồ Văn S đứng tên giấy
48 Án lệ số 05/2016/AL được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
tờ sang nhượng. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà C để cho vợ chồng ông S sử dụng. Sau thời gian sử dụng, không được sự đồng ý của bà C, ông S chuyển nhượng nhà đất trên cho người khác với giá trị 1.500.000.0000 đồng. Bà C xác định nhà đất là của bà nên khởi kiện yêu cầu ông S trả lại số tiền có được từ việc chuyển nhượng nhà đất.
Ơng Hồ Văn S cùng vợ là bà Lê Thị Y cho rằng vợ chồng ông bà là người bỏ tiền vàng sang nhượng nhà đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vào ngày 28/5/1992. Vì vậy, ơng S và bà Y khơng đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà C.
Tại bản án dân sự sơ thẩm số 12/2009/DSST ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Tòa án nhân dân tỉnh CM quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Hồ Thị C về việc đòi lại tiền chuyển nhượng nhà đất. Buộc vợ chồng ông Hồ Văn S và bà Lê Thị Y trả lại cho bà Hồ Thị C ½ số tiền chuyển nhượng nhà đất là 750.000.000 đồng.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 349/2006/DSPT ngày 25 tháng 10 năm 2009 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố HCM, bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa bản án sơ thẩm như sau: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Hồ Thị C về việc đòi lại tiền chuyển nhượng nhà đất. Buộc ông Hồ Văn S và bà Lê Thị Y trả lại cho bà Hồ Thị C 30.547.000 đồng (bằng 20 chỉ vàng). Buộc ông Hồ Văn S và bà Lê Thị Y phải nộp lại số tiền 1.469.453.000 đồng để sung quỹ nhà nước.
Tại Quyết định giám đốc thẩm số 32/2010/DS-GĐT ngày 18 tháng 4 năm 2011 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hủy bản án dân sự phúc thẩm và hủy bản án dân sự sơ thẩm để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.
Từ việc giải quyết vụ án của Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm và giám đốc thẩm, có thể nhận thấy các vấn đề sau:
Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp địi lại tài sản” là khơng chính xác. Tịa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định nội dung vụ án bà C là người bỏ tiền ra sang nhượng nhà đất, trong thời điểm này bà C là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ em ruột là ông S đứng tên hộ là đúng. Như vậy, quan hệ pháp luật ở đây thực chất được xác định là tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bà C không tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất mà chấp nhận việc sang nhượng đó, chỉ tranh chấp số tiền đã bán nhà đất thì quan hệ pháp luật được xác định “Tranh chấp quyền sở hữu tài sản”; nhưng bản án sơ thẩm chia đơi số tiền có được từ sang nhượng nhà đất mỗi người ½ mà khơng trừ số tiền vàng của bà C bỏ ra 20 chỉ để mua nhà đất là không đúng; Bản án phúc thẩm buộc ơng T và bà Y hồn trả cho bà C số tiền bỏ ra sang nhượng nhà đất 30.547.000 đồng (bằng 20 chỉ vàng), số tiền còn lại 1.469.453.000 đồng sung quỹ nhà nước là không đúng, do tại thời điểm xét xử Bộ luật dân sự không quy định.
Quan điểm của tác giả, trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, nhờ người trong nước đứng tên hộ, khi tranh chấp thì Tịa án phải xem xét đến cơng sức giữ gìn, tơn tạo làm tăng giá trị nhà và đất cho người giữ gìn, tơn tạo. Nếu khơng xác định được thì sau khi trừ số tiền đầu tư sang nhượng, số lợi nhuận thu được chia đơi50.
Tóm lại, qua việc làm rõ những vướng mắc mà Tòa án nhân dân hai cấp của tỉnh Cà Mau đã gặp phải khi giải quyết tranh chấp đất đai, thấy rằng án tranh chấp đất đai là loại án khó giải quyết, cùng một vấn đề nhưng nhận thức của Tòa án cấp trên và Tịa án cấp dưới có sự khác biệt nhau. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do khi người dân kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước không xác minh, đo đạc kiểm tra diện tích đất thực tế, dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai thửa đất, diện tích đất được cấp, đến khi tranh chấp vụ án phải xử đi, xử lại nhiều lần kéo dài thời gian làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Chính vì vậy, tác giả kiến nghị Ủy ban nhân dân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần tiến hành đo đạc, cắm mốc ranh giới thửa đất, nếu có tranh chấp xảy ra Tịa án có cơ sở giải quyết vụ án.