Chương 2 : Thực trạng xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng tại tỉnh Cà Mau
2.1. Thực trạng tranh chấp và xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng tại Cà Mau
2.1.2.2. Tài sản thế chấp không đăng ký giao dịch bảo đảm
ụ thứ nhất: Ngày 07/01/2009, ông Huỳnh Ngọc Cuộc và bà Phạm Thị
Tuyết Nhung ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Cà Mau vay 400 triệu đồng, lãi suất trong hạn 1,35%/tháng, lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn, thời hạn vay 12 tháng, mục đích vay bổ sung vốn kinh doanh, thế chấp tài sản là quyền sử dụng 10.560m2 đất, đất đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Cà Mau cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho cá nhân ông Huỳnh Văn Chơi nhưng không đăng ký giao dịch bảo đảm.
Q trình sử dụng vốn ơng Cuộc, bà Nhung vi phạm nghĩa vụ thanh toán vốn và lãi theo ký kết trong hợp đồng. Ngân hàng khởi kiện yêu cầu Tịa án giải quyết buộc ơng Cuộc, bà Nhung có nghĩa vụ trả nợ gốc 400 triệu đồng và lãi suất theo hợp đồng và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Ông Cuộc và bà Nhung yêu cầu Ngân hàng tính lãi suất theo mức lãi suất của Bộ luật dân sự 2005 vì mức lãi suất trong hợp đồng quá cao.
Ngày 25/9/2012 Tòa án thành phố Cà Mau ra Bản án số 08/2012/KDTM-ST buộc ông Huỳnh Ngọc Cuộc và bà Phạm Thị Tuyết Nhung phải trả cho Ngân hàng Phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Cà Mau số tiền nợ gốc 400 triệu đồng và số tiền lãi theo mức lãi suất thỏa thuận ghi trong hợp đồng đến khi thi hành xong nợ gốc; Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp vì việc thế chấp khơng đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.
ụ thứ hai: Ngày 13/8/2012, Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gịn
Thương tín chi nhánh tỉnh Cà Mau (gọi tắt là Ngân hàng) và Công ty trách nhiệm hữu hạn Thanh Nhàn I ( gọi tắt là Công ty) có ký kết 02 hợp đồng tín dụng, cụ thể:
Hợp đồng tín dụng hạn mức số LD 1222200316: Cơng ty vay số tiền 3,7 tỷ đồng, lãi suất cho vay được xác định cho từng lần nhận tiền vay theo quyết định của
Ngân hàng tại thời điểm giải ngân, thời hạn vay 12 tháng, mục đích vay bổ sung vốn lưu động kinh doanh.
Hợp đồng tín dụng dư nợ giảm dần số LD 1222200363: Công ty vay số tiền 01 tỷ đồng, lãi suất 03 tháng đầu là 1,5%/tháng, những tháng tiếp theo lãi suất được xác định tại thời điểm giải ngân của Ngân hàng và được ghi cụ thể trên giấy nhận nợ, thời hạn vay 60 tháng, mục đích vay để kinh doanh khách sạn. Khi vay, có thế chấp các tài sản:Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại số 220/53, đường Phạm Hồng Thám, khóm 2, phường 4, thành phố Cà Mau với diện tích 80,55m2 theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 5901030350 do Uỷ ban nhân dân tỉnh Cà Mau cấp ngày 28/10/2004.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại ấp Bến Gỗ, xã Hồ Thị Kỷ, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau với diện tích 1650m2
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 899817 do Uỷ ban nhân dân huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau cấp.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tọa lạc tại đường Lý Thường Kiệt, khóm 7, phường 6, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau với diện tích 195m2
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 629821 do Uỷ ban nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau cấp.
Do Công ty vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng khởi kiện u cầu Cơng ty có nghĩa vụ trả số tiền cịn nợ 3.180.620.342 đồng (vốn gốc 1.996.612.000đ, lãi 1.184.008.342đ) và yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.
Ngày 14/8/2014 Tòa án thành phố Cà Mau ra Bản án số: 17/2014/KDTM-ST xử Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn Thanh Nhàn I tiếp tục trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín các khoản với số tiền là 3.180.620.342đ; Và tiếp tục thanh toán khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất được ghi trong hợp đồng tín dụng cho đến khi thi hành xong. Chấp nhận yêu cầu Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gịn Thương Tín thanh lý các tài sản thế chấp.
Trong thực tế, rất nhiều hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất chỉ được cơ quan công chứng chứng thực nhưng tổ chức tín dụng khơng thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Khi tranh chấp xảy ra, bên thế chấp tài sản yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu do không đăng ký giao dịch bảo đảm. Yêu cầu này của bên thế chấp tài sản có Tịa án chấp nhận, nhưng cũng có Tịa án khơng chấp nhận; ngay cả trong một đơn vị Tịa án cũng có xảy ra trường hợp có bản án chấp nhận nhưng cũng có bản án khơng chấp nhận. Bản án chấp nhận hợp đồng thế chấp
vô hiệu thì cho rằng, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Tại điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định: Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Tại điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định: Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Do đó, về nguyên tắc giao dịch bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Như vây, việc thế chấp quyền sử dụng đất cho d có được cơng chứng, nhưng khơng thực hiện việc đăng ký thế chấp, thì giao dịch bảo đảm này chưa có hiệu lực pháp luật.
Bản án chấp nhận hợp đồng thế chấp tài sản mặc d không đăng ký giao dịch bảo đảm nhưng vẫn khơng bị vơ hiệu thì cho rằng, việc thế chấp đã được cơ quan công chứng chứng thực nên đủ cơ sở pháp lý để xử lý tài sản thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã xác lập. Việc không đăng ký giao dịch bảo đảm khơng làm mất đi tính có hiệu lực pháp luật của hợp đồng thế chấp. Đồng thời tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định: Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 02/2014/KDTM-GĐT ngày 09/01/2014 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xác định: Hợp đồng thế chấp tài sản không được đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn có giá trị pháp lý và phát sinh hiệu lực pháp luật.
Trong thực tiễn, dạng tranh chấp này xảy ra nhiều nhưng hiện nay vẫn chưa có văn bản của cơ quan có thẩm quyền mang tính quy phạm pháp luật để làm căn cứ thực hiện. Để thống nhất trong việc xử lý tranh chấp thơng thường thì các Tịa án cấp trên hàng năm có văn bản rút kinh nghiêm những bản án, bị hủy – sửa; trên cơ sở đó, các Tòa án làm cơ sở để vận dụng vào đường lối xử lý tranh chấp, song những văn bản này chưa phải là những văn bản mang tính quy phạm pháp luật.
Tác giả cho rằng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng chỉ có hiệu lực pháp luật khi được đăng ký giao dịch bảo đảm. Bởi vì, đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm mục đích cho cơ quan nhà nước quản lý chặt chẽ được các loại giao dịch bảo đảm, vì tài sản đem ra bảo đảm trong trường hợp này là bất động sản, là loại tài sản được đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và có giá trị cao. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm
cịn có ý nghĩa để xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản bảo đảm, kể từ thời điểm đăng ký.
Giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở chỗ nó thừa nhận một tài sản đã được chủ sở hữu đem ra bảo đảm cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ dân sự của chính họ hoặc cho người khác đối với bên có quyền. Ngồi ra, việc đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng, khơng những phát triển nhanh, mà cịn phát triển trong thế ổn định, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan xử lý đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm. Do đó, hợp đồng thế chấp phải được đăng ký giao dịch bảo đảm thì mới có hiệu lực pháp lực. Có như vậy mới thực hiện đúng quy định tại Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 của Bộ Tư pháp -