Chương 2 : Thực trạng xử lý tranh chấp hợp đồng tín dụng tại tỉnh Cà Mau
3.1. Hoàn thiện quy định của pháp luật
3.1.2.1. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản
Pháp luật quy định về thế chấp tài sản để bảo đảm cho việc thanh toán nợ trong hợp đồng tín dụng được quy định tại Điều 318, 319, 325,326 của Bộ luật dân sự 2015; Điều 144 của Luật Nhà ở 2014; Điều 167 của Luật Đất đai 2013; Điều 54 của Luật Cơng chứng 2014;…Bên cạnh đó các Văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện việc Giao dịch bảo đảm có Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 26/6/2016. Song các văn bản quy phạm pháp luật trên quy định về thế chấp tài sản là bất động sản vẫn cịn có vấn đề chưa rỏ ràng, chưa thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp cũng như tài sản nào thuộc tài sản thế chấp nên cịn có nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến đường lối xử lý tranh chấp cũng khác nhau.
Ngày 09/01/2014 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 02/2014/KDTM-GĐT giải quyết một vụ án tranh chấp cụ thể về vấn đề giao dịch bảo đảm. Song quyết định này chưa phải là Văn bản quy phạm pháp luật, do đó kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật để có tính thống nhất trong nhận thức và áp dụng pháp luật.
Theo ý kiến của tác giả thì trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm thì cần bổ sung vào Luật Đất đai nhưng quy định theo hướng: Trường hợp thế chấp tài sản là bất động sản bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm và hợp đồng thế chấp tài sản chỉ có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm.
Cụ thể bổ sung vào khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 như sau: đ) h
chấp quyền sử dụng đất, th chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm; Hợp đồng th chấp quyền sử dụng đất, th chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực pháp lu t kể t ngày đăng ký giao dịch bảo đảm.