Theo Bảng 3.2 tổng hợp ý kiế đá h giá ủ h đầu tƣ đối v i yếu tố “Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệ ” (DVHT), t thấy khá h h g đ g đ ng ý nhất là yếu tố Quỹ đất sạch l n sẵ s g h thuê (điểm trung bình 8,18), tr g đó ó kh ả g 30,55% khá h h g h điểm 9, tiếp theo có 26,39% khách h g đá h giá điểm 8 Điều này hồn tồn hợp lý vì v i tổng diệ t h đất quy hoạch tồn dự án là 2.287 ha, Cơ g ty CP S dezi Châu Đức hiệ đ g một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất l h g đầu cả ƣ c, trong khi hiện nay quỹ đất dành cho Khu cơng nghiệp ngày càng ít, việ xi thêm đất để phát triển dự á KCN ũ g rất khó đƣợc chấp thuận chủ trƣơ g Đây một lợi thế củ KCN Châu Đức so v i các khu công nghiệ khá Cô g tá đất đ i ũ g đƣợc Công ty quan tâm thực hiện rất sát, đƣợc thể hiện chi tiết hƣ s u:
- Công tác kiểm kê: ũy kế đã kiểm kê đƣợc 1.842,72 ha
- Công tác phê duyệt hƣơ g á b i thƣờng: ũy kế đã ó quyết định cho 1.569,88 ha v i tổng kinh phí b i thƣờng là 1.394,08 tỷ đ ng.
- Chi trả tiền b i thƣờng: Chi trả kinh phí b i thƣờng tổng số tiền 1.453,28 tỷ đ ng v i diện tích 1.579,75 ha (bao g m ki h h đã hi tạm ứng cho các hộ dâ hƣ hê duyệt hƣơ g á xã Suối Nghệ v xã Nghĩ Th h số tiền 116,65 tỷ đ ng).
- Nhận bàn giao mặt bằng: Nhận bàn giao mặt bằng v i diện tích 1.462,89 ha, tr g đó Khu ơng nghiệ 1 052,1 h ; Khu đô thị là 410,79 ha.
- Cô g tá thuê/gi đất: Tổng diệ t h đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụ g đất 1 074 h tr g 1 426,75 h đã ó Quyết đị h gi /thuê đất.
Bảng 3.2. Tổng hợp ý kiến đánh giá của nhà đầu tƣ về yếu tố Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
STT Dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
Ý kiến đánh giá của nhà đầu tƣ (%) Giá
trị trung bình 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 KCN Châu Đức có quỹ đất sạch l n sẵn sàng cho thuê 0 0 0 0 5,55 4,17 18,06 26,39 30,55 15,28 8,18 2 KCN Châu Đức có hệ thống camera quan sát đƣợc trang bị trên các tuyế đƣờng nội bộ 0 0 0 0 5,55 4,17 18,06 38,88 30,56 2,77 7,93 3 KCN Châu Đức có hệ thống cấ điệ đá ứng đƣợc nhu cầu 0 0 0 0 15,28 23,61 18,05 29,17 11,11 2,78 7,06 4 Hệ thố g đƣờng nội bộ
của khu công nghiệp Châu Đức thuận tiện 0 0 0 0 22,22 34,72 18,06 22,22 1,39 1,39 6,50 5 Hệ thống cấ ƣ c trong KCN Châu Đức đá ứng đƣợc nhu cầu 0 0 0 0 22,22 29,12 18,06 22,22 6,94 1,39 6,67 6 Hệ thống chiếu sáng trong KCN Châu Đức đƣợc trang bị đầy đủ các tuyến đƣờng nội bộ
0 5,56 0 0 16,67 29,17 19,44 22,22 6,94 0 6,46
7
Hệ thống xử ý ƣ c thải tập trung của khu công nghiệp Châu Đức đá ứng đƣợc nhu cầu
0 5,55 41,67 15,28 12,50 13,89 4,17 5,55 1,39 0 4,29
8
Hệ thống cung cấp dịch vụ viễn thông và internet trong KCN Châu Đức sẵn sàng phục vụ theo yêu cầu
0 5,55 22,22 48,61 8,33 4,17 4,17 5,56 1,39 0 4,25
Đối v i các yếu tố: Hệ thố g mer qu sát tr g KCN đƣợc trang bị trên các tuyế đƣờng nội bộ; Hệ thống cấ điệ tr g KCN đá ứ g đƣợc nhu cầu; Hệ thố g đƣờng nội bộ khu công nghiệp thuận tiện; Hệ thống cấ ƣ c trong KCN đá ứ g đƣợc nhu cầu; Hệ thống chiếu sá g tr g KCN đƣợc trang bị đầy đủ các tuyế đƣờng nội bộ lầ ƣợt điểm trung bình d khá h h g đá h giá là 7,93; 7,06; 6,50; 6,67; 6,46. V i điểm tru g bì h hƣ trê , khá h h g tƣơ g đối đ ng ý v i việ Cô g ty đã đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật đá ứng đƣợc nhu cầu của khách hàng trong khu công nghiệp. Về điểm này, Công ty không thực hiện triển khai tồn bộ dự á vì hi h đầu tƣ rất l n, vì vậy, Cơng ty chủ yếu đầu tƣ hạ tầng theo hình thức cuốn chiếu, h đầu tƣ thuê đế đâu, Cô g ty sẽ đầu tƣ hạ tầng đế đó nhằm giảm áp lực tài chính, phân bổ đƣợc dòng tiề đầu tƣ đều cho các dự án. Công ty luôn chú trọng chất ƣợ g hơ số ƣợng nên những cơng trình hạng mụ ơ g ty đầu tƣ đều đƣợc kiểm tra, giám sát chặt chẽ, đảm bảo chất ƣợng tốt nhất phục vụ nhu cầu khách hàng. Chi tiết về tì h hì h đầu tƣ mer quan sát, hệ thống cấ điện, hệ thống cấ ƣ c, hệ thố g đƣờng nội bộ trong nhữ g ăm qu hƣ s u:
Bảng 3.3. Tình hình đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật KCN Châu Đức
STT NỘI DUNG ĐVT THỰC HIỆN
2008-2011 2011-2015 2015-2017 2017-2019 1 Camera quan sát Cái 0 0 5 25 2 Hệ thống cấp điện Km 0 4 10 20 3 Hệ thống cấp ƣ c Km 0 4 9 18 4 Hệ thống chiếu sáng KCN Km 0 0 4 9 5 Hệ thố g đƣờng nội bộ KCN Km 0 4 10 33
- Gi i đ ạn từ 2008 – 2015, d tì h hì h thu hút đầu tƣ v khu ô g nghiệ hƣ đƣợc nhiều, hầu hết các khách hàng ký hợ đ g thuê đất vì giá thuê đất thấp, khá h h g đ ng ý ký hợ đ ng chủ yếu muốn giữ giá tốt, hƣ triển khai xây dựng nhà máy ngay nên Cô g ty ũ g hƣ hú trọng nhiều đến việc đầu tƣ hạ tầ g, hơ ữa, thời điểm đó, Cơ g ty ũ g đ g tập trung nhiều cho cơng tác b i thƣờng giải phóng mặt bằ g để có quỹ đất sạch phục vụ cơng tác thu hút đầu tƣ
- Gi i đ ạn 2015 – 2017, Công ty bắt đầu đẩy mạnh cơng tác hồn thiện hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệ để tă g thu hút đầu tƣ, tă g d h thu h Cơ g ty vì ki h d h h thuê đất công nghiệp là mảng kinh doanh mang lại lợi nhuận chính cho Cơng ty.
- Gi i đ ạn 2017 – 2019, ƣợ g khá h h g đầu tƣ v o khu công nghiệp tă g, số h đầu tƣ triển khai xây dự g h máy v đi v h ạt độ g ũ g tă g, nên Cơng ty tập trung hồn thiện hạ tầng kỹ thuật khu vự đất thuê của khách hàng nhằm đá ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng củ khá h h g, điều y đƣợc thể hiện rõ qua số liệu tại Bảng 3.11 ở trên.
Hệ thống xử ý ƣ c thải tập trung của khu công nghiệ đá ứ g đƣợc nhu cầu: Có khoả g 41,67% khá h h g h điểm 3, khoảng 15,28% khách hàng cho mứ điểm 4, điểm tru g bì h đƣợc tổng hợ 4,29 hƣ vậy khá h h g đ g không đ ng ý v i yếu tố này. Hiện nay, nhà máy xử ý ƣ c thải của khu công nghiệp chỉ m i hoạt động v i công suất 500 m3 / g y đêm, Cô g ty ũ g khô g tự vậ h h đƣợc mà phải thuê đơ vị chuyên ngành (Công ty CP Dịch vụ Sonadezi) vậ h h Khá h h g khi thuê đất / thuê h xƣởng trong khu công nghiệ đ ng thời phải ký hợ đ ng xử ý ƣ c thải ba bên (g m khách hàng, Công ty CP S dezi Châu Đức và Công ty CP Dịch vụ Sonadezi), thời gi để hoàn tất việc ký hợ đ g ũ g hƣ m việc thống nhất các nội dung hợ đ ng giữ b bê ũ g âu v hức tạ hơ Có ẽ vì vậy m khá h h g hƣ ảm thấy hài lịng v i Cơng ty về hệ thống xử ý ƣ c thải tập trung của khu công nghiệp.
Về hệ thống cung cấp dịch vụ viễn thông và internet trong KCN sẵn sàng phục vụ theo yêu cầu: điểm tru g bì h khá h h g đá h giá 4,25, h thấy khách hàng không đ ng ý về dịch vụ này. Có khoảng 48,61% khách hàng cho điểm 4 v 22,22% khá h h g đá h giá điểm 3 Nhƣ vậy hầu hết khá h h g đều thấy dịch vụ viễ thô g, i ter et tr g KCN hƣ đá ứ g đƣợc nhu cầu của doanh nghiệp. Do khu công nghiệ Châu Đức là khu công nghiệp m i, hệ thống viễn thông và inter et ũ g hƣ đƣợ đầu tƣ đầy đủ Hơ ữa, các dịch vụ này đều d đơ vị huyê g h đầu tƣ, u g ấp nên Công ty CP Sonadezi Châu Đức không chủ độ g đƣợc thời gi ũ g hƣ hất ƣợng dịch vụ cung cấp cho khá h h g Địa bàn huyệ Châu Đứ ũ g ằm xa trung tâm, chất ƣợ g đƣờng truyền viễ thô g, i ter et ũ g khô g đƣợc ổ đị h, á khá h h g đã xây dựng nhà máy và hoạt động tại khu cơng nghiệ ị tƣơ g đối t ê đơ vị cung ứng dịch vụ viễ thô g, i ter et ũ g hƣ thực sự chú trọng vào việ đầu tƣ nâng cấp chất ƣợng.
b) Chế độ chính sách thu hút đầu tƣ của Cơng ty
Bảng 3.4. Tổng hợp ý kiến đánh giá của nhà đầu tƣ về yếu tố Chế độ chính sách thu hút đầu tƣ của Công ty
STT Chế độ chính sách thu hút đầu tƣ của Cơng ty
Ý kiến đánh giá của nhà đầu tƣ (%) Giá trị TB
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1
Công ty CP Sonadezi Châu Đức linh hoạt trong hƣơ g thức và tiế độ thanh toán
0 5,56 6,94 13,89 15,28 19,44 13,89 15,28 8,33 1,39 5,89
2
Công ty CP Sonadezi Châu Đức giảm giá cho á h đầu tƣ thuê v i diện tích l n, có tiế độ thanh toán nhanh
0 6,94 6,94 13,89 15,28 19,45 13,89 15,28 8,33 0 5,78 3 Công ty CP Sonadezi Châu Đức hỗ trợ thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tƣ, giấy chứng nhận đă g ký d h ghiệp 1,39 6,94 6,95 13,89 15,28 19,44 13,89 15,28 6,94 0 5,67
Theo bảng kết quả trên, ta thấy các chế độ h h sá h thu hút đầu tƣ ủa khu công nghiệp vẫ hƣ ó đột phá so v i á đơ vị cùng ngành khác, các yếu tố hƣ: Li h h ạt tr g hƣơ g thức và tiế độ thanh toán, Giảm giá cho các nhà đầu tƣ th v i diện tích l n, có tiế độ thanh toán nhanh, Hỗ trợ thủ tục xin cấp giấy chứng nhậ đầu tƣ, giấy chứng nhậ đă g ký d h ghiệp, hầu hƣ ô g ty đầu tƣ hạ tầng khu công nghiệ ũ g á dụng. Vì vậy, mứ độ đá h giá ủa khá h h g đối v i các yếu tố này chỉ ở mức trung bình, chấp nhận đƣợc. Điểm trung bình của yếu tố “Li h h ạt tr g hƣơ g thức và tiế độ th h t á ” 5,89 v i khoả g 19,44% khá h h g h điểm 6; khoả g 15,28% h điểm 8. Về hƣơ g thức và tiế độ thanh tốn hiện tại Cơ g ty đ g á dụ g hƣ s u:
- Thanh toán một lần cho cả thời hạ đầu tƣ
- Tiế độ th h t á hi th h 3 đợt tƣơ g ứng 50%, 40%, 10% trong thời hạn 06 tháng.
- Ng i r , tùy v ă g ực tài chính của khách hàng, Cơng ty có thể áp dụng tiế độ thanh toán khác trê ơ sở thƣơ g thảo thống nhất giữa hai Bên, đảm bảo hỗ trợ tốt nhất h h đầu tƣ khi v khu ô g ghiệp.
Về yếu tố “Giảm giá h á h đầu tƣ th v i diện tích l n, có tiế độ th h t á h h”: Hầu hết khá h h g thuê đất tại khu công nghiệ đến thời điểm hiện nay chủ yếu thuê v i diện tích nhỏ lẻ (d động từ 0,5 h đến 5 ha), trung bình khoảng 2 ha / khách hàng Tr g khi đó h h sá h giảm giá cho khách hàng chỉ áp dụng nếu khách hàng thuê từ 5 ha trở lên. Vì vậy, khách hàng hƣ ảm nhậ đƣợ điểm mạnh của yếu tố này dẫ đến chỉ đá h giá h điểm ở mứ bì h thƣờng, chỉ có khoảng 8,33% (6 khách hàng, là những khách hàng th diện tích l , tr g đó ó 2 khá h h g mỗi khách thuê 60 ha, 2 khách hàng mỗi khá h thuê trê 10 h , 1 khá h h g thuê hơ 9 h v 1 khá h h g thuê hơ 7 h ) đá h giá h điểm 9 đối v i h h sá h thu hút đầu tƣ ủa Công ty.
Về yếu tố “Hỗ trợ thủ tục xin cấp giấy chứng nhậ đầu tƣ, giấy chứng nhận đă g ký d h ghiệ ”: Hiện nay, các khu công nghiệ đều có bộ phậ hăm só khá h h g tr g đó ó đội gũ huyê hỗ trợ thậm h m giú h đầu tƣ á
thủ tụ đầu tƣ, đă g ký d h ghiệp. Cịn v i Khu cơng nghiệ Châu Đứ , đội gũ hâ viê ki h d h ò mỏng (10 gƣời, tr g đó b g m 02 nhân viên IT không thực hiện công tác tiếp thị bán hàng) đƣợc phân bổ cụ thể hƣ s u:
Bảng 3.5. Danh sách đội ngũ nhân viên Phòng Kinh doanh
STT Họ và tên Chức danh Nhiệm vụ chính Ghi chú
1 Vũ Quâ Trƣở g hò g Quả ý, điều h h v tổ hứ triể kh i thự hiệ hiệm vụ ủ Phòng Kinh doanh.
Kiêm hiệm: Giám đố Dự á ERP 2 Nguyễ Thị Ngọ M i Phó phịng Phụ trá h Tổ Tổ g hợ , Mả g ki h d h bất độ g sả dâ dụ g Kiêm hiệm: - B thƣ Đoàn thanh niên & Ủy viê B hấ h h Đ ơ sở Tổ g Cô g ty - Thƣ ký Công ty. - Ngƣời hụ trá h quả trị Cô g ty - Thƣ ký Dự á ERP - Thƣ ký B Phò g hố g th m hũ g 3 Trầ Thị Phƣơ g Tổ Trƣở g Tổ Kinh doanh BĐS CN Phụ trá h ô g tá tiế thị - bá h g mả g bất độ g sả ô g ghiệ 4 Nguyễ Thị Bích Liên Nhân viên Phụ trá h ô g tá tổ g hợ – báo cáo, hỗ trợ mả g BĐS dâ dụ g
STT Họ và tên Chức danh Nhiệm vụ chính Ghi chú
5 Lê Nhƣ Ý Nhân viên Thự hiệ ô g tá tiế thị - bán hàng KCN 6 Trầ Thị Lệ
Châu
Nhân viên Thự hiệ ô g tá tiế thị - bán hàng KCN 7 Đặ g Vă
Hùng
Nhân viên Thự hiệ ô g tá tiế thị - bán hàng KCN 8 Trầ Quố
Duy Khang
Nhân viên Thự hiệ ô g tá tiế thị - bán hàng mả g bất độ g sả dâ dụ g 9 Trầ Tru g Dũ g Nhân viên Phụ trá h ô g tá IT – Vă hò g Biê Hò 10 Nguyễ Quố Dũ g Nhân viên Phụ trá h ô g tá IT – Vă hò g Châu Đứ
(Nguồn: Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức)
Theo sự phân cơng cơng việc trong phịng Kinh doanh, hiện tại nhân sự thực hiện công việc tiếp thị bá h g đối v i mảng kinh doanh bất động sản công nghiệp g m 04 gƣời, hi đều để hăm só v hỗ trợ 72 khách hàng hiện hữu, đ ng thời tiếp và làm việc v i á khá h h g đến tham quan tìm hiểu khu cơng nghiệ Châu Đức. Số ƣợ g khá h h g đến tìm hiểu KCN mỗi ngày trung bình khoả g 3 đế 5 đ khá h, hiều khi các nhân viên thuộc mảng khác trong phòng phải hỗ trợ công tác tiếp khách v hƣ ng dẫn khách hàng các thủ tụ đầu tƣ, đă g ký d h ghiệp. Tuy tất cả các nhân viê đều rất nhiệt tình, tận tâm trong cơng việ hƣ g việc làm thay khách hàng các thủ tục cịn nhiều hạn chế vì khơ g đủ nhân lực lẫn chuyên môn sâu. Dẫ đế khá h h g hƣ ảm thấy thực sự h i ò g đối v i yếu tố này.
c) Chi phí đầu vào, giá cho thuê cạnh tranh
Theo Bảng 3.6, khá h h g đ g h i ò g về yếu tố “Giá h thuê đất thấ ” điểm tru g bì h đƣợ đá h giá 7,74, tr g đó ó kh ảng 23,61% khách hàng đá h giá 9 điểm, 18,06% khá h h g đá h giá 7 điểm v 15,28% đá h giá điểm cao nhất ở mức 10. Xét về mặt bằ g giá h thuê đất công nghiệ trê địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũ g T u, giá h thuê đất củ KCN Châu Đứ đ g thấp nhất và bằng v i KCN Đất Đỏ (50 USD/ m2/ toàn thời gian dự án) trong khi giá cho thuê