CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.4 Các giả thuyết đưa ra và mơ hình nghiên cứu đề xuất
2.4.1 Các khái niệm nghiên cứu
2.4.1.1 Vị trí
Vị trí có thể được định nghĩa là một nơi có khả năng tiếp cận thuận tiện mà mọi người có thể lựa chọn để đáp ứng sở thích của họ (Zrobek et al., 2015). Theo Aliyu et al. (2015): “Vị trí là khía cạnh quan trọng nhất của việc ra quyết định mua tài sản dân cư”.
Vị trí địa lý là yếu tố có tác động phức hợp bao gồm một chuỗi các thuộc tính về tương quan địa điểm ảnh hưởng tới giá trị thông tin nhà đất và hành vi của nhà đầu tư (Kauko, 2003). Vị trí của BĐS được đo bằng khả năng tiếp cận của BĐS và khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm phát triển. Trong xã hội hiện đại, yếu tố tiện lợi hàng ngày được xem là rất quan trọng, là yếu tố mà người mua rất quan tâm khi mua một ngôi nhà. Các yếu tố vị trí bên ngồi của một BĐS như gần các mối phương tiện công cộng, gần trung tâm thành phố, khu mua sắm, công viên, các khu vui chơi giải trí trường học, bệnh viện, nơi làm việc và các tuyến đường chính … cũng thể hiện những tiện ích, tiện lợi của người mua ngơi nhà.
2.4.1.2 Môi trường xung quanh
Các thuộc tính của mơi trường xung quanh khu dân cư được đề cập thường xuyên nhất trong các nghiên cứu gần đây. Người ta xác nhận rằng các yếu tố mơi trường có tác động lớn đến người mua nhà (Opoku and Muhmin, 2010). Các môi trường nhà ở bao gồm một phạm vi rất rộng các thuộc tính, chẳng hạn như đặc điểm khu vực sống, chất lượng môi trường, không gian mở, cây xanh, an ninh, chiếu sáng đường phố, tiếng ồn, hệ thống thoát nước mưa, lối đi bộ, chiều rộng của đường, vỉa hè, …
Yếu tố môi trường bao gồm các khu vực lân cận, sức hấp dẫn của khu vực, tầm nhìn, tiếng ồn từ các quận xung quanh và an ninh chung được xác định là một trong những yếu tố quyết định đến việc cư trú của một hộ gia đình (Adair, 1996). Roberts (2012) với nghiên cứu tác động của cảnh quan tới quyết định đầu tư BĐS đã khẳng định: “Chất lượng cảnh quan (bao gồm chất lượng môi trường và không gian xanh) theo cách hiểu cả về tình trạng vật lý hiện tại của khung cảnh đất đai và sự hài hòa, cân đối với các tiện nghi như khu vực kinh doanh hay công viên, bách thảo, cơ sở vật chất của xã hội,… có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS”.
2.4.1.3 Cấu trúc
Yếu tố cấu trúc ở đây không chỉ là các vấn đề liên quan bên trong căn hộ như diện tích, mặt bằng căn hộ, hướng phong thủy, vật tư mà cịn có mật độ xây dựng tồn khu dự án, thiết kế mặt bằng tổng thể: hành lang, thang máy, phòng kỹ thuật, phòng rác và tầng hầm,….Người mua thích các dự án có thiết kế căn hộ hợp lý với các loại diện tích đa dạng phù hợp với nhu cầu cho nhiều đối tượng như độc thân, gia đình trẻ, gia đình ba thế hệ. Mặc dù nhà mẫu chỉ được mô phỏng để khách hàng hình dung được diện tích và bố trí mặt bằng bên trong của căn hộ nhưng khi đi xem nhà mẫu của dự án, nếu khách hàng có ấn tượng thì khả năng mua sẽ rất cao với mong muốn nhận được nhà giống hệt với nhà mẫu khi dự án hoàn thiện. Người mua cũng sẵn sàng chi trả cao cho căn hộ có phong thủy tốt, hướng hợp với họ.
2.4.1.4 Tài chính
Tài chính có thể được định nghĩa là sức khỏe tài chính của một cá nhân liên quan đến tiền như mức thu nhập, khoản vay, lãi suất và thanh toán (Jamil, 2015).
Khi mua nhà, điều đầu tiên khách hàng phải nghĩ đến là vấn đề tài chính. Việc lựa chọn căn hộ ở khu vực nào, giá cả rồi diện tích ra sao chịu tác động rất lớn từ hồn cảnh kinh tế của người đó. Yếu tố tài chính ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng phụ thuộc vào những yếu tố như thu nhập của người mua, giá cả, lãi suất ưu đãi của ngân hàng, phương thức thanh tốn theo tiến độ. Ngồi ra họ cịn quan tâm đến chi phí quản lý, loại chi phí này được thu theo hàng tháng và tùy theo khu vực, theo ban quản lý tòa nhà.
2.4.1.5 Động lực đầu tư căn hộ
Động lực đầu tư bất động sản nói chung và động lực đầu tư căn hộ nói riêng được xem là một lý do quan trọng trong việc giải thích vì sao khách hàng lại quyết định đầu tư vào bất động sản đó (Tan, 2008). Có rất nhiều lý do dẫn đến việc ra quyết định đầu tư căn hộ của khách hàng. Có một số động lực đã thúc đẩy các nhà đầu tư trong đầu tư bất động sản. Hầu hết tất cả các nhà đầu tư đều báo cáo tỷ lệ hài lịng cao và có cảm giác thành cơng với kết quả về vốn và lợi nhuận cho thuê tốt (Seelig, 2009; Tan, 2009). Thông qua đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư có thể kiếm được thu nhập thụ động từ việc thu tiền thuê hoặc gia tăng giá trị tài sản theo thời gian (Hutchison, 1994). Tuy nhiên, một số người mua bất động sản coi lợi nhuận vốn thay vì thu nhập cho thuê là động lực để đầu tư vào bất động sản, bất kể họ chỉ sở hữu một căn hộ hay nhiều căn hộ cùng một lúc (Case and Shiller, 1988). Lợi nhuận vốn nghĩa là lợi nhuận thu được từ việc bán tài sản vốn, trong đó mức giá bán vượt quá mức giá họ đã mua. Hơn nữa, một tài sản cũng được chứng minh là một công cụ đầu tư để chống lại lạm phát so với các loại tài sản khác (Fama and Schwert, 1977).