CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.4 Các giả thuyết đưa ra và mơ hình nghiên cứu đề xuất
2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu
2.4.2.1 Vị trí
Vị trí có mối tương quan chặt chẽ với sự gia tăng của giá trị tài sản và hành vi trong đầu tư bất động sản (Kauko, 2003). Đối với một nhà đầu tư cá nhân, địa điểm cho giá trị cho thuê cao hơn sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ (Oloke et al.,
2013). Một bất động sản nằm tại một vị trí tốt có cơ sở giao thơng hạ tầng phát triển sẽ có giá trị cao hơn và sẽ mang lại lợi nhuận cao hơn (San, 2016).
Yếu tố vị trí có ảnh hưởng nhiều nhất đến quyết định của khách hàng khi đầu tư căn hộ tại Malaysia. Tài sản có vị trí tốt hiển nhiên lợi nhuận mang lại sẽ cao hơn. Các biến quan sát được nghiên cứu của yếu tố vị trí bao gồm: sự sẵn có của các cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại, trường học, khu vực có cơ sở giao thơng hạ tầng phát triển, gần vị trí làm việc (Sean and Hong, 2014).
Khách hàng ưa thích lựa chọn một tài sản dân cư gần với nơi làm việc của họ vì họ khơng muốn dành q nhiều thời gian để di chuyển đến chỗ làm (Jun and Jones, 2013). Mặt khác, khía cạnh đầu tiên để quyết định vị trí của tài sản đối với khách hàng đã lập gia đình và có con cái chính là khoảng cách từ nhà đến trường học (Manivannan and Somasundaram, 2014).
Các thuộc tính vị trí tốt thường được liên kết với sự gần gũi và khả năng tiếp cận các tiện ích địa phương như trường học, trung tâm mua sắm và giao thông hạ tầng khu vực (Levine, 1998; Clark et al., 2006; Kauko, 2007; Tan, 2011b). Vị trí có tác động lớn đến sở thích của người mua trong việc mua bất động sản nhà ở tại Úc, Anh và Ireland. Khoảng cách được mô tả là một yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua bất động sản, chẳng hạn như khoảng cách đến nơi làm việc, trường học, cửa hàng và khu trung tâm thương mại (Daly et al., 2003).
Khả năng gia tăng giá trị của BĐS, trong đó sự thuận tiện về giao thông, quy hoạch của vùng là yếu tố quan trọng được các nhà đầu tư quan tâm. Các tiện ích gắn với địa điểm tọa lạc của BĐS được người mua đặc biệt quan tâm, nhất là sự thuận lợi về giáo dục, y tế, chợ, siêu thị. Do vậy nếu vấn đề tài chính được giải quyết thì nhà đầu tư thường lựa chọn những BĐS có vị trí thuận tiện về giao thơng vì khả năng tăng giá sẽ cao hơn, hứa hẹn mức lợi nhuận cao hơn rất nhiều (Nguyễn Thị Hải Yến, 2015). Giả thuyết được đưa ra:
H1: Yếu tố vị trí có ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM.
2.4.2.2 Môi trường xung quanh
Môi trường khu phố như sự sạch sẽ, ô nhiễm và tỷ lệ tội phạm là những yếu tố quan trọng trước khi động lực đầu tư bất động sản (Chapman and Lombard, 2006; Tan, 2011a).
Một số nghiên cứu đã được thực hiện trên các thuộc tính khu dân cư của nhà ở, từ sự sạch sẽ của khu phố (Zabel and Kiel, 2000) đến tội phạm khu phố (Karim, 2008). Theo tuyên bố của Tan (2011a), các hộ gia đình sẵn sàng trả thêm tiền cho một ngôi nhà trong khu phố có chất lượng mơi trường tốt. Ngồi ra, các hộ gia đình sẵn sàng trả nhiều tiền hơn để sống trong một khu phố có tỷ lệ tội phạm thấp và các vấn đề an ninh khác tốt (Wang and Li, 2006). Tan (2011b) tiết lộ thêm rằng khu dân cư an ninh khép kín, có cổng, tường rào, được bảo vệ 24/24h có thể tăng giá bất động sản nhà ở lên 18,1%, cho thấy các hộ gia đình sẽ ưu tiên cho khu phố được bảo vệ an ninh khi nói đến vấn đề sống trong điều kiện an tồn.
Một mơi trường tốt trong một khu phố như sự sạch sẽ và xu hướng tội phạm thấp là những khía cạnh quan trọng đối với người mua khi mua bất động sản nhà ở (Zrobek et al., 2015). Một dự án nằm trong khu vực có tỷ lệ tội phạm thấp là rất tốt cho hộ gia đình vì đảm bảo được sự an tồn của họ. (Nahdi, Habib and Albdour, 2015).
Người mua sẵn sàng mua một mức giá cao hơn của một tài sản dân cư với khu phố an toàn và được bảo vệ hơn là một ngơi nhà rẻ nhưng khơng có an ninh (San, 2016). Người mua sẵn sàng trả tiền cho một khu phố có khơng gian thống mát, ít tiếng ồn và nhiều cây xanh để cảm thấy thoải mái hơn (Zeng, 2013).
Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Quang Thu (2013) kết luận rằng biến quan sát an ninh khu vực là yếu tố có tác động mạnh đến động lực đầu tư căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Tp. HCM.
Nghiên cứu của Sean và Hong (2014) đánh giá các biến quan sát được nghiên cứu của yếu tố môi trường xung quanh bao gồm: Tỷ lệ tội phạm, mức độ an tồn và mức độ chất gây ơ nhiễm trong khu phố. Tuy nhiên, kết quả lại cho rằng yếu tố môi
trường xung quanh không phải là yếu tố được các nhà đầu tư thực sự xem xét khi mua bởi vì họ khơng có ý định ở lại trong những tài sản này. Giả thuyết được đưa ra:
H2: Yếu tố mơi trường xung quanh có ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp.HCM.
2.4.2.3 Cấu trúc
Thuộc tính cấu trúc xem xét tất cả các điều kiện vật lý cũng như chất lượng của tài sản. Số lượng phòng ngủ hoặc phịng tắm trong một ngơi nhà ln được người ta cân nhắc trước khi đưa ra quyết định sở hữu nhà, đặc biệt là ở các nước phương tây (Hurtubia et al., 2010).
Các thuộc tính cấu trúc phổ biến bao gồm kích thước của phịng khách và phịng ăn, kích thước xây dựng và số phịng ngủ và phòng tắm (Arimah, 1992; Laakso and Loikkanen, 1995; Tiwari and Parikh, 1998; Tse and Love, 2000; Wilhelmsson, 2000; Fierro et al., 2009; Tan, 2012b). Người ta thường tin rằng mua một tài sản để sử dụng riêng với mục đích ở và mua một tài sản để đầu tư có các tiêu chí khác nhau. Các nhà đầu tư thường thích các bất động sản nhỏ hơn, đặc biệt là căn hộ vì những tài sản này ln có đối tượng người th phổ biến hơn (Kohler, 2013; Sean and Hong, 2014). Số lượng phòng ngủ hay phòng tắm trong một căn hộ cũng là một trong những thành phần ảnh hưởng đến động lực đầu tư của khách hàng (San, 2016).
Nghiên cứu của Sean và Hong (2014) đánh giá yếu tố cấu trúc có ảnh hưởng đến động lực đầu tư đầu tư bất động sản tại Malaysia. Các biến quan sát được xem xét của yếu tố cấu trúc bao gồm: Diện tích của một căn hộ, số lượng phòng ngủ trong một căn hộ, số lượng căn hộ trong một dự án, cấu trúc bên ngoài. Giả thuyết được đưa ra:
H3: Yếu tố cấu trúc có ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM.
2.4.2.4 Tài chính
Khả năng chi trả là một yếu tố chính trong việc đưa ra động lực đầu tư bất động sản nhà ở (Karsten, 2007). Do đó, các yếu tố tài chính sẽ đóng một vai trị quan trọng
trong việc đưa ra quyết định đầu tư. Đối với một nhà đầu tư, tài chính có thể là yếu tố quan trọng nhất trong số tất cả các yếu tố. Điều này là do tài chính thường liên quan đến khoản lợi nhuận mà các nhà đầu tư muốn kiếm được từ khoản đầu tư của họ. Trong trường hợp của chủ nhà, tài chính chiếm gần 30% quyết định của họ khi mua nhà (Reed and Mills, 2006). Các thuộc tính tài chính thường được xem xét bởi các nhà đầu tư bất động sản. Như được đề cập bởi Reed và Mills (2006), một số yếu tố chính liên quan đến tài chính được xác định. Chúng bao gồm lãi suất vay ngân hàng, thu nhập hộ gia đình, giá nhà.
Nghiên cứu của Sean và Hong (2014) đánh giá yếu tố tài chính có ảnh hưởng đến động lực đầu tư đầu tư bất động sản tại Malaysia. Tài chính có thể trở thành một yếu tố rất quan trọng vì nó thường liên quan đến tiền mà các nhà đầu tư muốn kiếm được từ những khoản đầu tư của họ. Các biến của yếu tố tài chính được nghiên cứu bao gồm: Thuế chuyển nhượng bất động sản (RPGT), chương trình chủ đầu tư trả lãi suất cho khách hàng (DIBS), lãi suất cho vay (BLR), tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản (LTV), biện pháp làm mát tài sản do chính phủ thiết lập.
Yếu tố tài chính là sự kết hợp của bốn thành phần bao gồm giá nhà, thời hạn thanh toán, thu nhập và các khoản vay thế chấp (Yongzhou, 2009; Opoku and Muhmin, 2010). Haddad và cộng sự (2011) đã tìm thấy năm biến bao gồm lãi suất ngân hàng, thu nhập, giá, phương thức thanh toán và thuế khi mua căn hộ. Theo Li và Chiang (2014), độ dài của giai đoạn thanh toán, lãi suất, mức độ phần trăm thanh toán hàng tháng và thế chấp được bao gồm trong các yếu tố tài chính.
Nghiên cứu của Tan (2010b) chỉ ra rằng lãi suất cho vay cơ sở tương quan trực tiếp với thị trường nhà đất vì độ nhạy cảm của thay đổi trong lãi suất có thể ảnh hưởng đến nhu cầu về tài sản.
Nghiên cứu của các tác giả Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) kết luận rằng chính sách thuế có ảnh hưởng dương đến quyết định đầu tư lẫn tiêu dùng BĐS tại thị trường BĐS Việt Nam.
Nghiên cứu của tác giả Nguyễn Quang Thu (2013) chỉ ra rằng yếu tố ảnh hưởng từ chính sách hỗ trợ khách hàng của chủ đầu tư rất được khách hàng quan tâm và là yếu tố chính tác động đến động lực đầu tư căn hộ chung cư cao cấp của họ tại Tp. HCM. Một số chính sách ưu đãi dành cho khách hàng trong các dự án mà tác giả đã tham gia triển khai bán hàng như: Tặng vàng khi ký hợp đồng đặt cọc, tặng gói nội thất, voucher nghỉ dưỡng, miễn phí chi phí quản lý (ví dụ trong thời gian cố định như 1, 2 năm), chính sách chiết khấu khi mua sỉ, chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian cố định - việc đưa ra mức lãi suất như vậy là sự nỗ lực lớn của chủ đầu tư khi hỗ trợ khách hàng, trong giai đoạn cố định đó, chủ đầu tư sẽ chịu thay lãi cho người mua nhà. Chính sách này tương tự chương trình chủ đầu tư trả lãi suất cho khách hàng (DIBS) được nhắc đến trong nghiên cứu của Sean và Hong (2014). Giả thuyết đưa ra
H4: Yếu tố tài chính có ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM.