(Nguồn: Kết quả kiểm định giá trị trung bình – Phụ Lục 9
Kết quả bảng 4.29 cho thấy khi đi vào chi tiết của phân tích sâu Post Hoc thì sig giữa nhóm thu nhập Trên 45 triệu so với 2 nhóm Dưới 25 triệu và Từ 24 - 35 triệu đều nhỏ hơn 0.05. Như vậy, sự khác biệt quyết định rõ ràng nhất ở nhóm thu nhập Trên 45 triệu so với 2 nhóm Dưới 25 triệu và Từ 24 – 35 triệu.
4.7 Thảo luận kết quả nghiên cứu
Ở chương 2, kết quả nghiên cứu của Haddad và cộng sự (2011) cho thấy cả năm yếu tố đều có ảnh hưởng rất lớn đến hành vi mua căn hộ của khách hàng theo thứ tự mức độ ảnh hưởng nhiều nhất là kinh tế rồi đến marketing, cấu trúc, vị trí và thiết kế. Đồng thời nghiên cứu chỉ ra tác động của các yếu tố này thay đổi theo giới tính và độ
(I) Thu nhập (J) Thu nhập Sự khác biệt trung bình (I-J) Sai số chuẩn Sig.
Khoảng tin cậy 95% Cận dưới lớn nhất Cận trên lớn nhất Dưới 25 triệu Từ 25 - 35 triệu -.06136 .18190 .736 -.4195 .2968 Từ 35 - 45 triệu -.26389 .17599 .135 -.6104 .0826 Trên 45 triệu -.33583 .17708 .039 -.6845 .0128 Từ 25 - 35 triệu Dưới 25 triệu .06136 .18190 .736 -.2968 .4195 Từ 35 - 45 triệu -.20253 .10907 .064 -.4173 .0122 Trên 45 triệu -.27447* .11082 .014 -.4927 -.0563 Từ 35 - 45 triệu Dưới 25 triệu .26389 .17599 .135 -.0826 .6104 Từ 25 - 35 triệu .20253 .10907 .064 -.0122 .4173 Trên 45 triệu -.07194 .10082 .476 -.2705 .1266 Trên 45 triệu Dưới 25 triệu .33583 .17708 .039 -.0128 .6845 Từ 25 - 35 triệu .27447* .11082 .014 .0563 .4927 Từ 35 - 45 triệu .07194 .10082 .476 -.1266 .2705
tuổi của người ra động lực đầu tư căn hộ, khơng có sự thay đổi qua trình độ học vấn và tình trạng hơn nhân.
Nghiên cứu của tác giả Khrais (2016) cũng kết luận cả bốn yếu tố đều ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ theo thứ tự kinh tế có ảnh hưởng lớn nhất, tiếp theo là mơi trường xung quanh, vị trí và cuối cùng là cấu trúc.
Tuy nhiên nghiên cứu của tác giả Mariadas và cộng sự (2019) lại cho một kết quả rất khác. Tác giả kết luận yếu tố vị trí và cấu trúc là tiêu cực, khơng được người dân quan tâm trong khi các yếu tố tài chính và môi trường xung quanh nhận được rất nhiều phản hồi tích cực với quyết định mua nhà lần đầu của người dân tại Selangor. Nghiên cứu của Sean và Hong (2014) kết luận rằng trong bốn yếu tố nghiên cứu thì ba yếu tố có sự ảnh hưởng đến quyết định mua của các nhà đầu tư theo thứ tự ảnh hưởng nhiều nhất là vị trí rồi đến tài chính và cấu trúc. Nhưng các nhà đầu tư lại không hề quan tâm đến yếu tố mơi trường xung quanh, vì họ khơng có ý định ở lại trong các tài sản này. Ngoài ra nghiên cứu cũng chỉ ra trình độ học vấn và thu nhập càng cao thì ảnh hưởng càng lớn đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng.
Theo những phân tích có được ở mục 4.5 và 4.6, tác giả kết luận kết quả của đề tài “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại thành phố Hồ Chí Minh” có sự khác biệt so với nghiên cứu ban đầu của Sean và Hong (2014) cùng các nghiên cứu khác đã trình bày ở trên. Cụ thể, nội dung của kết quả cho thấy cả bốn yếu tố đều ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng theo mức độ ảnh hưởng nhiều nhất là yếu tố vị trí, tiếp theo là yếu tố tài chính, cấu trúc và mơi trường xung quanh. Ngồi ra tác giả cũng kết luận có sự khác biệt về động lực đầu tư giữa các nhóm khách hàng có đặc điểm cá nhân khác nhau như sau: trình độ học vấn và thu nhập càng cao thì ảnh hưởng càng lớn đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng. Kết luận này giống với kết quả nghiên cứu của Sean và Hong (2014).
Tóm tắt chương
Nội dung của chương 4 trình bày các kết quả phân tích có được qua quá trình xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS 20.
Kết quả sau khi kiểm định độ tin cậy Cronbach Alpha và phân tích nhân tố EFA đã loại 1 biến quan sát VT5 của yếu tố vị trí, các biến quan sát cịn lại vẫn giữ nguyên ban đầu và thuộc 4 yếu tố: Vị trí, mơi trường xung quanh, cấu trúc, tài chính.
Kết quả hồi quy bội cho thấy cả 4 yếu tố đều thực sự ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. Trong đó, yếu tố “Vị trí” ảnh hưởng nhiều nhất, rồi đến yếu tố tài chính, cấu trúc và mơi trường xung quanh.
Kiểm định khác biệt trung bình qua mơ hình T-test, ANOVA, Welch kết luận có sự khác nhau về động lực đầu tư căn hộ của các khách hàng theo đặc điểm cá nhân. Cụ thể là các nhóm có trình độ học vấn và thu nhập càng cao thì ảnh hưởng càng lớn đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng.
Chương 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ
Trong chương 4 đã trình bày những kết quả phân tích dữ liệu cơ bản. Nội dung của chương 5 tác giả sẽ kết luận về các kết quả nghiên cứu, hàm ý quản trị cho các nhà quản trị doanh nghiệp đồng thời nêu lên một số điểm còn hạn chế của đề tài và kiến nghị những hướng nghiên cứu tiếp theo.
5.1 Kết luận
5.1.1 Kết luận kết quả kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA nhân tố khám phá EFA
Kết quả việc phân tích hệ số độ tin cậy của thang đo cho thấy hệ số Cronbach Alpha của các nhân tố đều lớn hơn 0.6 và tương quan biến tổng của tất cả các biến đều lớn hơn 0.3 nên khơng có biến nào bị loại. Tuy nhiên, kết quả phân tích EFA chỉ ra biến VT5 có hệ số tải < 0.5 nên loại biến này. Tác giả thực hiện phân tích EFA lần 2 với 18 biến quan sát và các yêu cầu về hệ số KMO, Bartlett, hệ số tải nhân tố và tổng phương sai trích đều thõa mãn nên kết luận mơ hình với 4 nhân tố độc lập phù hợp để tiến hành phân tích hồi quy. Các giả thuyết nghiên cứu và mơ hình nghiên cứu về mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng với động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM là phù hợp và đảm bảo tính tương đồng cao so với mơ hình gốc trong nghiên cứu của Sean và Hong (2014).
5.1.2 Kết luận kết quả hồi quy
Kết quả cho thấy các yếu tố ảnh hưởng (vị trí, mơi trường xung quanh, cấu trúc và tài chính) đều có tác động tích cực đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng. Điều này cho thấy sự khác biệt so với kết quả nghiên cứu gốc của Sean và Hong (2014). Tại thị trường Malaysia, nghiên cứu này kết luận biến môi trường xung quanh không ảnh hưởng tới động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, các nhà đầu tư lý giải là họ không thực sự xem xét khu vực mơi trường xung quanh dự án vì họ khơng có ý định sẽ ở trong những tài sản này.
với hệ số Beta = 0.514, tài chính với hệ số Beta = 0.294, cấu trúc với hệ số Beta = 0.137, môi trường xung quanh với hệ số Beta = 0.093.
R2 hiệu chỉnh = 0.699, giá trị này có ý nghĩa là 69.9% sự biến đổi của động lực đầu tư căn hộ của khách hàng được giải thích bằng các yếu tố vị trí, mơi trường xung quanh, cấu trúc và tài chính. Phần cịn lại 30.1% là do các biến ngồi mơ hình và sai số ngẫu nhiên.
5.1.3 Kết luận kết quả kiểm định giá trị trung bình
Nội dung kiểm định T – test với nhóm tình trạng hơn nhân, giới tính; kiểm định ANOVA 1 chiều cho nhóm độ tuổi, nghề nghiệp, thu nhập và kiểm định Welch cho nhóm trình độ học vấn. Kết quả cho thấy khơng có sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ của khách hàng giữa các nhóm khách hàng khác nhau về giới tính, độ tuổi, tình trạng hơn nhân, nghề nghiệp. Nhưng có sự khác biệt về động lực đầu tư căn hộ của khách hàng giữa các nhóm khách hàng khác nhau về trình độ học vấn và thu nhập. Cụ thể, các nhóm khách hàng có trình độ học vấn và thu nhập càng cao thì ảnh hưởng càng lớn đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng.
5.2 Hàm ý quản trị
Bất động sản là một loại hàng hóa có giá trị vốn hóa lớn. Để tạo lập địi hỏi sự huy động rất nhiều nguồn lực từ chủ đầu tư, xã hội và khách hàng. Trong kinh doanh BĐS, chúng ta thấy rằng việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng là một việc rất có ý nghĩa đối với doanh nghiệp và các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường. Do đó, trong hoạt động kinh doanh cần chú ý đến những yếu tố ảnh hưởng này. Để thu hút sự quan tâm của khách hàng và gia tăng khả năng ra quyết định đầu tư của họ thì các chủ đầu tư cần tập trung nguồn lực để giải quyết từng yếu tố một theo thứ tự ưu tiên: yếu tố vị trí, tài chính, cấu trúc và mơi trường xung quanh.
5.2.1 Đối với yếu tố vị trí
Yếu tố vị trí được đánh giá là tác động mạnh nhất đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng (hệ số Beta = 0.514). Điểm đánh giá trung bình với các tiêu chí của yếu
tố vị trí nằm trong đoạn [4.01,4.07] là khá cao, điều này cho thấy các khách hàng hài lòng với việc đã lựa chọn các dự án có vị trí gần cửa hàng tiện lợi, chợ, bệnh viện, trung tâm thương mại, trường học và có quy hoạch phát triển cơ sở giao thông hạ tầng để đầu tư. Cho nên doanh nghiệp nên lựa chọn triển khai một dự án có vị trí đáp ứng đa phần các tiêu chí trên để thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
5.2.2 Đối với yếu tố tài chính
Tài chính là yếu tố thứ hai có tác động đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, sau yếu tố vị trí (hệ số Beta = 0.294). Các nhà đầu tư đánh giá về các tiêu chí của yếu tố tài chính trên mức trung bình khá cao, cụ thể giá trị trung bình cho yếu tố này là 3.927. Do đó, doanh nghiệp cần tập trung xem xét để cải thiện, ví dụ phương thức thanh tốn linh hoạt, nên cân nhắc một tiến độ thanh toán giãn ra hoặc thanh toán 1%/tháng sẽ rất hấp dẫn các nhà đầu tư hoặc yếu tố lãi suất, tỷ lệ vay,….chủ đầu tư nên hợp tác tốt với ngân hàng để có chính sách hỗ trợ tốt nhất cho khách hàng hoặc các chính sách bán hàng như chiết khấu nếu thanh toán nhanh, chiết khấu mua sỉ,…..
5.2.3 Đối với yếu tố cấu trúc
Yếu tố cấu trúc có hệ số Beta = 0.137. Tuy là yếu tố có hệ số thấp hơn yếu tố vị trí và tài chính nhưng vẫn ảnh hưởng đến việc động lực đầu tư căn hộ của khách hàng. Điểm đánh giá trung bình với các tiêu chí của yếu tố cấu trúc cũng trên mức trung bình, nhưng khơng cao. Cụ thể giá trị trung bình cho yếu tố này là 3.888, trong đó tiêu chí về diện tích được khách hàng đồng ý cao nhất. Do đó, doanh nghiệp cần xem xét tìm hiểu những tiêu chí này, ví dụ như thiết kế căn hộ có diện tích hợp lý, nhỏ, phù hợp với đối tượng khách hàng đầu tư,…
5.2.4 Đối với yếu tố môi trường xung quanh
Trong bốn yếu tố, mơi trường xung quanh là yếu tố có mức ảnh hưởng thấp nhất đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng. Điểm đánh giá trung bình với các tiêu chí của yếu tố mơi trường xung quanh cũng trên mức trung bình, cụ thể là 3.92. Các chủ đầu tư dự án cần quan tâm đầu tư, cải tạo môi trường xung quanh cho thật tốt,
giảm ô nhiễm, hợp tác với đơn vị quản lý khu phố nhằm tăng cường an ninh, đảm bảo trật tự xã hội, lựa chọn ban quản lý tòa nhà tốt, bảo vệ 24/24h,…
5.3 Hạn chế của nghiên cứu và kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo 5.3.1 Hạn chế của nghiên cứu 5.3.1 Hạn chế của nghiên cứu
Nghiên cứu đã có những đóng góp nhất định cho việc tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng tại Tp. HCM. Tuy nhiên, nghiên cứu cũng có một số hạn chế như sau:
✓ Do tính chất thời gian khơng cho phép, tác giả đã lựa chọn phương pháp lấy mẫu là thuận tiện, phi xác suất với số mẫu thu thập được là N = 270 nên có thể nghiên cứu chưa bao quát hết bản chất của vấn đề.
✓ Nghiên cứu chỉ được thực hiện tại Tp. HCM nên chưa phản ánh đầy đủ và chính xác cho toàn bộ tổng thể của các yếu tố ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng.
✓ Kết quả phân tích hồi quy với R2 hiệu chỉnh bằng 0.699, chứng tỏ mơ hình chỉ giải thích được 69,9% sự thay đổi của biến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng, điều này cho thấy vẫn còn các thành phần tham gia khác ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng nhưng chưa được đề cập đến trong mơ hình nghiên cứu này.
5.3.2 Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo
Nhằm mục đích khắc phục những hạn chế đã trình bày ở trên, tác giả đưa ra một số kiến nghị khi thực hiện các nghiên cứu tiếp theo như sau:
✓ Tăng kích thước mẫu và thực hiện trên nhiều khu vực tỉnh thành của Việt Nam. ✓ Mở rộng phạm vi nghiên cứu thêm các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến động lực đầu tư căn hộ của khách hàng như yếu tố marketing, chất lượng dịch vụ, thông tin chủ đầu tư, pháp lý,…..
TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tài liệu tiếng Việt
Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh. (2013). Chính sách thuế đối với
thị trường bất động sản tại VN. Thực trạng và Giải pháp. Thành phố Hồ Chí Minh:
Nhà xuất bản Kinh Tế TP.HCM.
Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh. (2013). Đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản - một số gợi ý về chính sách.
Tạp chí phát triển kinh tế, 255, trang 40-47.
Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc. (2008). Phân tích dữ liệu nghiên cứu
với SPSS, tập 2. Thanh Hóa: Nhà xuất bản Hồng Đức.
Hồng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc. (2011). Thống kê ứng dụng trong kinh
tế-xã hội. Hà Nội: Nhà xuất bản Lao động - Xã hội.
Nguyễn Đình Thọ. (2014). Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh. Thành phố Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản Lao động - Xã hội.
Nguyễn Quang Thu. (2013). Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí phát
triển kinh tế, 279, trang 92-107.
Nguyễn Thị Hải Yến. (2015). Đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản khu
vực Hà Nội. Luận án Tiến sĩ. Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Danh mục tài liệu tiếng Anh
Adair, A., Berry, J. and Greal, S. (1996). Valuation of residential property: Analysis of participant behaviour. Journal of Property Valuation & Investment, 14
(1), pp.20-35.
Ajzen et al. (1980). Attitudes and voting behaviour: An application of the theory of reasoned action. Progress in applied social psychology 1, pp.95-125.
Ajzen, I. (1991). The theory of planned behavior. Organizational behavior and
human decision processes, 50 (2), pp.179-211.
Aliyu, A., Kasim, R., Martin, D., Diah, M. and Ali, M. (2015). Implication of Intangible Location Attributes on Residential Segregation in Jos, Nigeria. Journal of