STT Tên biến Mô tả biến Đơn vị
1 PR Chỉ số giá nhà chung cư/tiền thuê nhà chung cư tại
TP. HCM điểm
2 GDP GDP thực của TPHCM %
3 CPI CPI của TPHCM %
4 REL Dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn Tp.HCM tỷ vnđ
5 R Lãi suất cho vay dài hạn bình quân trên thị trường %
6 FDI Vốn FDI vào BĐS tại Tp.HCM tỷ USD
CHƯƠNG IV.
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
4.1. Khái niệm bất động sản
Theo định nghĩa của Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) định nghĩa “Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”.
Theo quy định tài Điều 107 của Luật Dân sự năm 2015 có nêu rõ: “bất động sản bao gồm Đất đai, Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng, tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì khơng được xem là BĐS.
4.2. Khái niệm nhà chung cư
Theo khái niệm tại Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 ghi rõ nhà chung cư là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, có lối đi, cầu thang chung. Hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư có 02 loại gồm: nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh và nhà chung cư xây dựng với mục đích để ở.
Việc phân loại nhà chung cư được quy định tại thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016, trong đó nêu rõ nhà chung cư phân thành 03 hạng chung cư là hạng A, hạng B và hạng C dựa vào 04 tiêu chí là: quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành.
4.3. Lịch sử phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
Theo nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa (2014) thị trường BĐS Việt Nam được hình thành và phát triển gồm 03 giai đoạn sau: Giai đoạn 1 từ Luật đất đai 1993 trở về trước, Giai đoạn 2 từ Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003 và Giai đoạn 3 từ Luật đất đai 2003 đến nay.
+ Giai đoạn 1: Từ năm 1993 trở về trước
Trong giai đoạn này thị trường BĐS khơng có căn cứ pháp lý để hình thành. Tuy nhiên trên thực tế, các hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn diễn ra nhưng ở trong tình trạng bất ổn định, các hoạt động chủ yếu là tự phát và có những diễn biến rất phức tạp. Các hình thức sở hữu BĐS trong giai đoạn này gồm: sở hữu tư nhân, sở hữu của các tổ chức, sở hữu công cộng, sở hữu của nhà nước. Từ sau khi miền Bắc có chính sách cải tạo cơng thương nghiệp tư bản tư doanh và cải cách ruộng đất thì đất đai được nhà nước phân phối lại, các hoạt động giao dịch mua bán mà chủ yếu là những giao dịch mua bán về nhà, đất với quy mô và phạm vi nhỏ, việc cầm cố đất đai, chuyển nhượng các loại nhà đất thuộc sở hữu tư nhân… vẫn diễn ra trên thực tế nhưng không phổ biến. Trong giai đoạn này, các bên tham gia giao dịch mua bán tự thoả thuận về giá cả và thực hiện các thủ tục theo đặc trưng của từng địa phương. Tuy trong giai đoạn này nhà nước vẫn chưa ban hành các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản nhưng nhà nước vẫn thừa nhận các thủ tục mua bán, cho thuê mướn bất động sản và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu, sử dụng nhà và đất (Đinh Văn Ân, 2011).
Từ khi Hiến pháp năm 1980 ban hành, nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và nghiêm cấm các hành vi mua bán, giao dịch về đất đai, thị trường BĐS rẽ sang một hướng mới. Lúc này, việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đất đai, quyền sử dụng đất đai cũng khơng được phép thực hiện. Do đó, thị trường khơng có bất cứ một văn bản pháp luật nào hướng dẫn, quy định về giao dịch bất động sản do đó khơng có bất cứ giao dịch BĐS nào trên thực tế được công nhận. Năm 1986 khi nước ta bắt đầu tiến hành đổi mới thì nhu cầu hình thành thị trường bất động sản trở nên cần thiết do yêu cầu sử dụng đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển kinh tế gia tăng mạnh, các giao dịch mua bán đất đai bất động sản xuất hiện trở lại, các hoạt động mua bán diễn ra rất sôi động đặc biệt là ở các khu đô thị trong giai đoạn từ năm 1991 đến 1993, giao dịch chủ yếu trong giai đoạn này là mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất. Ngày 29 tháng 12 năm 1987,
Quốc hội thông qua Luật đất đai, lần lượt các văn bản pháp quy đi kèm với bộ luật cũng ra đời từ cấp Trung ương đến địa phương (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2014).
Tuy nhiên do xuất hiện lỗ hổng trong Luật đất đai cũng như sự quản lí lỏng lẽo của nhà nước nên trên thực tế các giao dịch mua bán nhà đất thực chất là các hoạt động ngầm không được nhà nước công nhận. Các bên giao dịch mua bán trên thị trường BĐS phần lớn là các giao dịch tự thỏa thuận, tự cam kết giữa hai bên, chỉ một số ít trường hợp mua bán được UBND cấp xã, thị trấn xác nhận. Các hoạt động tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở, hiện tượng đầu cơ để nâng giá đất là rất phổ biến và không tuân theo các quy định, hướng dẫn của nhà nước về lĩnh vực đất đai. Nhìn chung, sự khởi đầu của thị trường BĐS trong giai đoạn này còn mờ nhạt, chủ yếu là các hoạt động tự phát.
+ Giai đoạn 2: Từ năm 1993 đến năm trước năm 2003
Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, việc sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp đã được đổi mới dựa trên chính sách giao đất cho các hộ gia đình, các cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Luật đất đai 1993 có nêu rõ: “Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt”. Tại Bộ Luật dân sự 1995 đã có các quy định về các điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất. Chính sự thay đổi này đã mang tính đột phá tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Trong thời gian đầu nội dung trọng tâm của đổi mới các chính sách đất đai chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo và xây dựng nền sản xuất hàng hố trong sản xuất nơng nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở 5 quyền bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Tại báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khố IX đã quyết định các chủ trương chính sách về thị trường BĐS với những nội dung chủ yếu để hình thành và phát triển thị trường
BĐS theo quy định của pháp luật, từng bước mở thị trường BĐS cho người nước ngoài tham gia đầu tư (Thái Bá Cẩn và cộng sự, 2003).
+ Giai đoạn 3: Từ năm 2003 đến nay.
Giá nhà đất trong giai đoạn này bắt đầu biến động từ năm 2000, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Nguyên nhân của sự biến động xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế Việt Nam và các dịng vốn đầu tư từ nước ngồi được cải thiện. Chủ trương của nhà nước cho Việt Kiều về Việt Nam mua nhà làm cho nhiều người kỳ vọng các dịng vốn lớn bên ngồi sẽ đưa về Việt Nam để đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Trong giai đoạn này thị trường bất động sản bùng nổ việc đầu tư vào đất các dự án và các cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Mặt khác, Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều kẽ hở và những quy định trong Luật đất đai 1993 khơng cịn phù hợp với thực tế… do đó ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ đất đai gia tăng mạnh. Vì vậy, quan hệ cung - cầu là điều kiện để hình thành giá cả thị trường trở nên phức tạp. Sự tăng trưởng mạnh của nền kinh tế dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của người dân liên tục gia tăng. Tuy nhiên, đợt tăng giá này cũng nhanh chóng hạ nhiệt, thị trường BĐS rơi vào một giai đoạn trầm lắng từ năm 2002 đến năm 2006. Nguyên nhân dẫn đến sự trầm lắng của thị trường BĐS trong giai đoạn này được một số nhà nghiên cứu cho là đã tăng q nhiều trước đó và do các chính sách can thiệp của nhà nước về đất đai, xây dựng. Điển hình, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 trong đó có điều khoản “khơng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở"; tại Tp.HCM cũng ban chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 về chấm dứt thí điểm phân lô đất nền lẻ để bán (Nguyễn Quỳnh Hoa, 2014).
Cùng với việc trở thành thành viên đầy đủ của WTO ngày 11-1-2007, kinh tế Việt Nam dần khởi sắc, liên tiếp trong 3 năm từ năm 2005 đến năm 2007 tăng trưởng GDP Việt Nam đều > 8%. Cùng với tăng trưởng GDP thì dịng vốn cũng làm cho thị trường BĐS bùng nổ. Năm 2007 tăng trưởng tín dụng > 50%, năm 2008 dù Chính phủ đã có các giải phát kìm chế nhưng tín dụng vẫn tăng gần 30%. Bên cạnh đó, thị
trường chứng khốn Việt Nam bùng nổ mạnh mẽ, dịng kiều hối, dịng vốn đầu tư nước ngồi cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FPI) ồ ạt cùng chảy vào Việt Nam rất lớn. Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản năm 2007 chiếm khoảng 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Hai dịng vốn quan trọng khác cũng góp phần làm tăng trưởng thị trường BĐS là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối hơn 10 tỷ USD đã tạo nên cơn sốt giá nhà đất vào năm 2007 và 2008 (Lê Xuân Nghĩa, 2011).
Biểu đồ 4.1: Nguồn vốn FDI tại Việt Nam từ năm 2005 đến năm 2018
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu của Tổng cục thống kê (2005-2017)
Năm 2007 nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với Luật nhà ở, Luật xây dựng… là khung pháp lý để thị trường BĐS phát triển minh bạch, lành mạnh. Tuy vậy, chính sách tín dụng dễ dãi, yếu tố đầu cơ phát triển mạnh nên thị trường BĐS cũng không tồn tại được lâu. Sau khi NHNN thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, trên thị trường bắt đầu xuất hiện làn sóng tháo chạy. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, cùng với biến động của kinh tế thế giới khiến dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) từ nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam, điều
này đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Hậu quả là giữa năm 2008 giá nhà đất ở bắt đầu giai đoạn lao dốc. Sự suy thoái thị trường BĐS làm cho nhiều doanh nghiệp bất động sản bị phá sản và các khoản nợ xấu liên quan đến BĐS của ngân hàng tăng vọt. Chính phủ đã tung ra thị trường gói kích thích kinh tế trong năm 2009 trị giá khoảng 17.000 tỷ đồng và chính sách hỗ trợ lãi suất cho vay 4%/năm đã làm cho thị trường BĐS hồi sinh nhưng chỉ có tính chất cục bộ (báo cáo của Horeal, 2016). Trong năm 2010, nền kinh tế Việt Nam đã có những tín hiệu tích cực, thúc đẩy sự phục hồi của thị trường BĐS. Các tuyến cầu đường kết nối liên vùng và một số sân bay quan trọng tại các tỉnh thành dần được hoàn thiện và được đưa vào hoạt động, đã hỗ trợ nhất định đến thị trường BĐS ở một số vùng. Tuy nhiên lạm phát lại tăng trong năm 2011 cùng với chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ đã dập tắt cơn sốt cục bộ của thị trường BĐS (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Giá cả bất động sản nhà ở sụt giảm ở hầu hết các phân khúc của thị trường; số lượng giao dịch thành công giảm mạnh; tồn kho bất động sản tăng cao; cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối, lệch pha cung cầu. Sau một thời gian “đóng băng”, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc từ nửa cuối năm 2013, trong giai đoạn 2014-2016 và 6 tháng đầu năm 2017 tiếp tục đà phục hồi tích cực cho đến nay (báo cáo của HoReal, 2017).
CHƯƠNG V
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
5.1. Nhận diện bong bóng BĐS nhà đất ở tại khu vực TPHCM
Để nhận diện bong bóng bất động sản tại thị trường TPHCM, nghiên cứu dựa vào các dữ liệu thu thập được để xây dựng và tính tốn chỉ số PR (giá nhà trên tiền th nhà) có cách tính như đã được nêu tại khung lý thuyết của chương 3, sử dụng phương pháp theo nghiên cứu của Mikhed và cộng sự (2007) và kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà PRICE, giá thuê RENT nhà trong giai đoạn nghiên cứu làm cơ sở để kết luận sự hiện diện của bong bóng BĐS nhà đất ở. Trình tự và kết quả thực hiện như sau:
5.1.1. Kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), tiền thuê nhà (RENT). (RENT).
Đối với dữ liệu kinh tế vĩ mơ dạng chuỗi thời gian thì khơng có tính dừng, nếu thực hiện hồi quy sẽ dẫn đến hồi quy giả. Vì vậy, dựa vào số liệu thu thập được, tác giả đã kiểm định tính dừng của các biến trong mơ hình chuỗi giá nhà (PRICE) và chuỗi giá tiền thuê nhà (RENT) theo quý tại TPHCM trong giai đoạn từ quý I năm 2005 đến quý IV năm 2018 bằng phương pháp kiểm định nghiệm đơn vị và sử dụng tiêu chuẩn kiểm định Dickey-Fuller mở rộng (ADF) trên phần mềm Eview 10 cho kết quả biến PRICE và biến RENT là chuỗi không dừng.
Bảng 5.1: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá nhà (PRICE)
Giả thuyết Ho: PRICE có một nghiệm đơn vị Biến ngoại sinh: hằng số
Độ trễ: 4
Thống kê t Xác suất
Thống kê kiểm định ADF -2.007065 0.5845
Giá trị bác bỏ: Mức 1% -4.133838
Mức 5% -3.493692
Mức 10% -3.175693
Bảng 5.2: Kết quả kiểm định ADF chuỗi giá tiền thuê (RENT)
Giả thuyết Ho: RENT có một nghiệm đơn vị Biến ngoại sinh: hằng số
Độ trễ: 4
Thống kê t Xác suất
Thống kê kiểm định ADF -2.660838 0.2564
Giá trị bác bỏ: Mức 1% -4.133838
Mức 5% -3.493692
Mức 10% -3.175693
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Từ kết quả kiểm định ADF chuỗi giá nhà (PRICE) và giá thuê nhà (RENT) tại bảng 5.1 và bảng 5.2 cho thấy rằng trong giai đoạn nghiên cứu từ quý 1 năm 2005 đến quý 4 năm 2018, giá nhà và giá thuê đều là chuỗi khơng dừng. Do đó, để kiểm định tính dừng của 02 chuỗi này, tác giả thực hiện lấy sai phân bậc 1 đối với với chuỗi (PRICE) và chuỗi (RENT) và thực hiện kiểm định ADF đối với 02 chuỗi sai phân D(PRICE) và D(RENT). Kết quả khi lấy sai phân bậc 1 cho kết quả chuỗi giá nhà D(PRICE) và D(RENT) đều dừng ở