Nguồn: Cục thống kê TPHCM; Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM
Biểu đồ 5.12: Phản ứng của chỉ số chứng khoán trước cú sốc của PR
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Thị trường chứng khốn Việt Nam là một trong những kênh huy động vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, đây là một trong những kênh huy động vốn hữu hiệu để phục vụ cho nhu cầu đầu tư, phát triển kinh tế của các nhân và tổ chức.
Trong giai đoạn nghiên cứu từ 2005 đến 2018 cho thấy rằng thị trường chứng khốn Việt Nam có những biến động bất thường với tần suất dày trong những giai đoạn nhất định. Tuy nhiên, tại biểu đồ 5.12 cho thấy rằng cú sốc của chỉ số VNI có ảnh hưởng rất nhỏ đến bong bóng BĐS đối với phân khúc chung cư. Tại nghiên cứu của Phan và Phạm (2016) đối với thị trường BĐS HCM từ Q1/2009 đến Q3/2014 cho kết quả thị trường chứng khoán và thị trường BĐS có mối quan hệ thuận chiều, hoặc ngược chiều tùy từng thời điểm.
Biểu đồ 5.13: Chỉ số VNI từ năm 2005 đến năm 2019
Biểu đồ 5.14: Phản ứng của PR với cú sốc của chính nó
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Bong bóng BĐS chịu tác động rất lớn từ cú sốc của chính nó, ảnh hưởng mạnh nhất sau độ trễ khoảng 2 kỳ. Theo lý thuyết tài chính hành vi này, bong bóng BĐS về bản chất của nó là hệ quả của hoạt động đầu cơ của đám đông, hoạt động này bị chi phối bởi các tâm lý neo tư duy và lạc quan quá mức kết hợp với một số yếu tố tâm lý và các tín hiệu theo Shiller (2000) là những tín hiệu kích thích như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế cao trong các năm trước và hiện tại, lạm phát thấp, lãi suất thấp, tỷ lệ việc làm cao, chính sách tiền tệ được nới lỏng...sẽ làm gia tăng giá trị cơ bản của BĐS do thu nhập tăng và tiền thuê cũng tăng theo. Mặc khác, sự chuyển động giá tăng lên trong quá khứ của BĐS sẽ làm cho nhà đầu cơ tích cực đổ tiền vào thị trường, chính điều này sẽ gây ra bong bóng cho thị trường (Case & Shiller, 1989).
g) Kết quả phân rã phương sai
Phân rã phương sai nhằm phân biệt tác động của các giá trị mỗi biến trong quá khứ với tác động của các biến khác đến biến động của từng biến trong mơ hình, phương pháp được sử dụng để phân rã phương sai là phương pháp Recursive Choleski của Sim (1980).
Bảng 5.14: Kết quả phân rã phương sai biến DLNPR
Period S.E DCPI DGDP DLNFDI DLNPR DLNREL DLNVNI DR
1 1.189150 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 2 1.574348 8.597064 2.170234 1.809967 65.89424 20.87883 0.374152 0.275507 3 1.846358 7.927884 4.544123 4.864273 60.17859 19.74883 0.978993 1.757311 4 1.988258 8.427114 3.973761 9.864693 51.77863 19.22408 0.972957 5.758769 5 2.086841 8.427574 5.274348 9.416379 52.76470 17.69142 1.010697 5.414881 6 2.163589 80014132 5.517538 11.99021 50.21540 17.56759 1.018402 5.676724 7 2.196309 7.621525 7.686582 11.38702 47.69545 16.69092 2.297178 6.621318 8 2.203830 7.472624 7.636935 11.30150 46.77661 17.52551 2.627692 6.559124 9 2.211595 7.393441 7.790742 11.56952 46.42629 17.52444 2.765084 6.530479 10 2.219745 7.348543 8.002940 11.51511 46.06520 17.39469 3.185539 6.487975 11 2.219745 7.341448 7.992667 11.60660 45.98674 17.38496 3.182733 6.504849 12 2.220667 7.320215 8.030589 11.66049 45.88794 17.33839 3.26554 6.485819
Từ kết quả phân rã phương sai của biến PR cho thấy rằng, sự thay đổi của biến đo lường mức độ bong bóng BĐS biến PR chủ yếu từ cú sốc nội sinh từ chính thị trường BĐS (45% ÷ 66%); Biến dư nợ BĐS REL giải thích khoảng 17%÷21%; Biến vốn đầu tư nước ngồi (FDI) giải thích khoảng 2%÷12%; Biến chỉ số lạm phát (CPI) giải thích từ 7%÷9%; Biến tốc độ tăng trưởng GDP giải thích khoảng 0%÷8%; biến lãi suất cho vay dài hạn (R) giải thích tối đa khoảng 7%; Biến chỉ số VNI giải thích một phần rất nhỏ của sự biến thiên bong bóng BĐS trong mơ hình <3,5%.
CHƯƠNG VI
KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
6.1. Tóm lượt nội dung nghiên cứu
Thị trường BĐS phân khúc chung cư của TPHCM trong giai đoạn nghiên cứu của tác giả từ quý 1/2005 đến quý 4/2018 được chứng minh là có tồn tại bong bóng BĐS thơng qua kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), chuỗi giá thuê (RENT) và chuỗi giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) theo quý, chuỗi PR là chuỗi đại diện cho tính bong bóng của BĐS, bằng phương pháp kiểm định nghiệm đơn vị và sử dụng tiêu chuẩn kiểm định Dickey-Fuller mở rộng (ADF) cho kết quả là chuỗi PR, PRICE, RENT là chuỗi không dừng. Điều này cho thấy rằng giá nhà (PRICE) đã tăng vượt xa tiền thuê nhà (RENT) là nhân tố kinh tế tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở. Tổng hợp từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong nước và nước ngoài về thị trường BĐS, tác giả đã xác định các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS tại khu vực nghiên cứu bao gồm: GDP, CPI, FDI, VNI, R, REL. Tác giả dựa trên mơ hình VAR do Sim (1980) đề xuất, vận dụng mơ hình VAR theo nghiên cứu của Lê Thanh Ngọc (2014) để kiểm tra sự tác động của các biến số kinh tế đến việc hình thành nên bong bóng. Từ kết quả của mơ hình VAR có thể cho thấy trong giai đoạn nghiên cứu, các biến kinh tế vĩ mô như: Tăng trưởng kinh tế (GDP), chỉ số lạm phát (CPI), vốn đầu tư nước ngồi (FDI), chỉ số chứng khốn Việt Nam (VNI) và lãi suất cho vay dài hạn (R) chỉ giải thích được một phần sự tăng giá của bất động sản (tối đa 12% đối với biến FDI). Biến dư nợ BĐS (REL) giải thích được tối đa 21% sự tăng giá của BĐS chung cư trong giai đoạn tăng giá.
6.2. Những đóng góp của nghiên cứu
Luận văn đã tổng hợp tương đối đầy đủ những khái niệm cơ bản về bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể, luận văn đã làm rõ được các khái niệm bong bóng bất động sản, đặc điểm của bong bóng bất động sản; xây dựng các cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản; mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô đến bong
pháp tiếp cận nhân tố cơ bản (chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR)), luận văn đã chứng minh được sự tồn tại của bong bóng bất động sản đối với phân khúc nhà chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn quý 1/2005 – q 4/2018. Thơng qua mơ hình VAR luận văn đã phát hiện thấy mối quan hệ của các biến kinh tế vĩ mô như GDP, CPI, FDI, REL, R, VNI có tác động lên bong bóng BĐS khu vực TPHCM. Trong đó, các biến FDI, R, CPI có tác động một chiều lên bong bóng BĐS, các biến GDP, REL có tác động 2 chiều với biến PR, các biến cịn lại khơng tác động lên bong bóng bất động sản.
6.3. Hàm ý chính sách
Để bong bóng bất động sản khơng xảy ra trong thị trường nhà ở chung cư, ngồi các chính sách và cơng cụ quản lý thị trường của nhà nước giúp cho thị trường bất động sản chung cư phát triển cân bằng và bền vững, Chính phủ cần xây dựng một hệ thống tài chính đồng bộ và phát huy được vai trị điều tiết cho thị trường bất động sản chung cư nói riêng và thị trường bất động sản nhà đất ở nói chung. Một hệ thống cơng cụ thuế, phí đủ mạnh sẽ hạn chế các hoạt động của các nhà đầu cơ trong thị trường theo các tín hiệu của nền kinh tế. Khi các giao dịch về bất động sản được thực hiện qua thị trường chính thức là các sàn giao dịch bất động sản được pháp luật công nhận sẽ làm hạn chế sự phát triển của các thị trường phi chính thức.
6.4. Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng
Sự phát triển của bong bóng BĐS ở khu vực TPHCM phụ thuộc phần lớn vào chính sự thay đổi của biến PR trong q khứ, giải thích 45% ÷ 66% sự tăng giá nhà. Có thể do chính việc giá nhà tăng nhanh vượt xa tiền thuê nhà và sự gia tăng được duy trì liên tục trong một thời gian dài đã góp phần tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư (hay nhà đầu cơ), việc này đã khiến kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh trong tương lai lan khắp thị trường đã gây ra hiện tượng bong bóng cho thị trường bất động sản TPHCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2018.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chỉ xem xét sự ảnh hưởng của các biến số kinh tế như GDP, FDI, CPI, REL, R, VNI đến sự hình thành và phát triển
của bong bóng BĐS tại khu vực TPHCM. Các biến số này khơng thể giải thích được tồn bộ cơ chế hình thành của bong bóng. Trong khi đó biến PR là biến đại diện cho bong bóng BĐS lại phụ thuộc vào sự thay đổi trong q khứ của chính nó, để có thể giải thích được sự phụ thuộc này, các dữ liệu của tác giả thu thập được là khơng đủ để giải thích. Vì vậy, để giải thích một cách tồn diện về cơ chế hình thành và phát triển của bong bóng BĐS thì cần phải có một chun đề nghiên cứu sâu hơn với các chuỗi dữ liệu nhiều hơn và các dữ liệu có liên quan đến khảo sát hành vi của các bên tham gia trong thị trường BĐS.
1. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2018. Kỷ yếu hội nghị: 30 năm thu hút đầu tư nước
ngồi vào Việt Nam: Tầm nhìn và cơ hội mới trong kỷ nguyên mới.
2. Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02
tháng 6 năm 2014 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
3. Bộ Xây dựng (Phòng Thị trường bất động sản – Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng): Dữ liệu về thị trường bất động sản từ năm 2005
đến năm 2018.
4. Bộ Xây dựng: Phát biểu của Thứ trưởng BXD Nguyễn Trần Nam tại Họp báo giới thiệu Hội thảo quốc tế: "Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh
nghiệm thế giới và lựa chọn cho Việt Nam" tháng 11/2010.
5. Colliers International: Báo cáo nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam
(từ quý I/2016 đến quý IV/2018).
6. Cơng ty Cổ phần chứng khốn FPT (FPTS): Báo cáo ngành Bất động sản
năm 2010 đến năm 2018.
7. Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBS): Báo cáo ngành Bất động sản năm 2014 đến năm 2018.
8. Cục Thống kê Tp. Hồ Chí Minh, dữ liệu kinh tế các năm từ 2005 – 2018. 9. Đào Hữu Hòa, 2013. Thị trường bất động sản ở Việt Nam, nguồn gốc hình
thành bong bóng bất động sản và hậu quả của nó. Tạp chí nghiên cứu kinh tế số 424.
10. Đinh Văn Ân và cộng sự, 2009. Chính sách phát triển thị trường bất động
sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam. Nhà xuất bản Tài chính.
11. Đinh Văn Ân, 2011. Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Nxb Chính trị Quốc gia.
12. Đồn Thanh Hà và Lê Thanh Ngọc, 2013. Mối quan hệ giữa tín dụng ngân
13. Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012. Đánh giá các yếu tố
tác động đến Quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản - một số gợi ý về chính sách. Tạp chí Phát triển kinh tế số 255.
14. Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA): Các văn bản kiến nghị của Hiệp hội các
năm 2017, 2018, 2019).
15. Hoàng Văn Cường, 2006. Thị trường bất động sản. Nxb. Xây dựng.
16. Jones Lang LaSalle: Báo cáo tóm tắt thị trường Bất động sản Việt Nam (từ
quý I/2011 đến quý IV/2018).
17. Lê Quốc Hội, 2013. Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn
kinh tế vĩ mơ ở Việt Nam. Tạp chí kinh tế & Phát triển số 194.
18. Lê Thanh Ngọc, 2014. Phân tích ảnh hưởng của các nhân tố tài chính đến
bong bóng bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Tạp chí phát triển và hội nhập số 15
(25).
19. Lê Thị Lanh và cộng sự, 2014, Chứng khốn hóa: Cơng cụ tài trợ cho bất
động sản Việt Nam. Tạp chí phát triển và hội nhập số 16 (26).
20. Lê Xuân Nghĩa, 2011. Thị trường bất động sản và hệ thống tài chính. Báo cáo tham luận tại Hội thảo Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, tháng 9 năm 2011. 21. Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh: Báo cáo dư nợ
cho vay các năm 2005 – 2018.
22. Ngân hàng Nhà nước Việt nam: Báo cáo thường niên các năm 2005 đến 2018.
23. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Báo cáo kinh tế Việt Nam các năm 2005 – 2018.
24. Nguyễn Quỳnh Hoa, 2014. Sự hình thành và phát triển thị trường bất động
sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế. Tạp chí phát triển và hội nhập số 17
(27).
25. Phan Tuấn Anh, 2013. Tác động hai mặt của FDI đến nền kinh tế của Việt
26. Quốc hội Việt Nam: Luật Đất đai năm số 45/2013/QH13 các Nghị định hướng dẫn.
27. Quốc hội Việt Nam: Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các Nghị định hướng
dẫn.
28. Quốc hội Việt Nam: Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 các
Nghị định hướng dẫn.
29. Quốc hội Việt Nam: Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 các Nghị định hướng dẫn. 30. Savill Việt Nam: Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam (từ quý I/2006
đến quý IV/2018).
31. Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh: Báo cáo vốn đầu tư nước
ngồi vào Thành phố Hồ Chí Minh các năm từ 2005 – 2018.
32. Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh: Báo cáo lĩnh vực xây dựng Thành
phố Hồ Chí Minh các năm 2005 – 2018.
33. Thái Bá Cẩn, 2003. Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực
tiễn ở Việt Nam. Nxb. Tài chính.
34. Tổng cục Thống kế: Niên giám thống kê các năm từ 2005 – 2018.
35. Trần Mạnh Kiên, 2014. Bong bóng tài sản và một số vấn đề liên quan. Tạp chí phát triển và hội nhập số 17 (27).
36. Trần Tiến Khai, 2011. Nguyên lý bất động sản. Nxb. Lao động - Xã hội. 37. Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài: Dữ liệu về kiều hối các
năm 2005 – 2018.
38. Viện Kinh tế Xây dựng, 2012. Thực trạng và giải pháp cho thị trường bất
động sản.
39. Viện Nghiên cứu Khoa học và Cơng nghệ Ngân hàng, 2013. Tín dụng bất
động sản và bong bóng bất động sản: thực trạng và giải pháp.
40. Viện Nghiên cứu Kinh tế và Phát triển - Đại học Kinh tế Quốc dân, 2012.
Tính minh bạch của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh.
41. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, 2008. Thị trường bất động
42. World Bank: Báo cáo kinh tế Việt Nam các năm 2005 – 2018.
Tiếng Anh:
1. Anna Scherbina, 2012, Asset Bubbles: an Application to Residential Real Estate. European Financial Management.
2. Ashok Bardhan, Robert Edelstein and Desmond Tsang, 2008. Global Financial Integration and Real Estate Security Returns. Real Estate Economics, V36
2: pp. 285–311.
3. Behzad T. Diba and Herschel I. Grossman, 1987. On the inception of rational bubbles. The Quarterly Journal of Economics, Vol. 102, No. 3 (Aug., 1987),
pp. 697-700.
4. Bjornar Karlsen Kivedal, 2012. Testing for rational bubbles in the housing
market. Working Paper Series, No. 10/2012
5. Bong Han Kim and Hong Ghi Min, 2011. Household lending, interest rates
and housing price bubbles in Korea: Regime switching model and Kalman filter approach. Economic Modelling, Volume 28, Pages 1415-1423.
6. Charles Collyns and Abdelhak Senhadji. (2003). Lending booms, real estate
bubbles, and the Asian crisis. IMF Working Paper
7. Charles Himmelberg. et al, 2005. Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals and Misperceptions. Journal of Economic Perspectives—Volume 19,
Number 4 - Pages 67–92.
8. Charles P. Kindleberger and Robert Z. Aliber, 2005. Manias, Panics, and Crashes A History of Financial Crises. John Wiley & Sons, Inc.
9. Christopher A. Sims, 1980. Macroeconomics and Reality. Econometrica,
Vol. 48, No. 1. (Jan., 1980), pp. 1-48.
10. Chun Tsai and Chien-Wen Peng, 2010. Bubbles in Taiwan housing market:
the determinants and effects. Habitat International Volume 35, Issue 2, April 2011,
11. Collyns, Charles, and Abdejhak Senhadji, 2002. “Lending Booms, Real