Nguồn: NHNN chi nhánh TPHCM
Biểu đồ 5.4: Phản ứng của GDP trước cú sốc của PR
Phản ứng của GDP trước cú sốc của PR (chỉ số đại diện cho tính bong bóng của bất động sản) là tương đối. Khi có cú sốc từ PR khơng tăng ngay lập tức mà trễ khoảng 2 kỳ và tác động này kéo dài cho đến kỳ thứ 9 sau đó giảm dần về 0. Bong bóng BĐS có tác dụng kích thích tăng trưởng kinh tế, khi bong bóng xảy ra, một lượng lớn vốn được đổ vào thị trường BĐS thông qua việc tạo lập các dự án mới kéo theo sự tăng trưởng của các ngành nghề liên quan phát triển tăng theo. Tại nghiên cứu của Pillay (2005) cho thấy rằng sau một thời gian GDP tăng với tốc độ cao, người dân có xu hướng kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng cao trong tương lai, từ đó người dân có các hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản, khiến bong bóng bất động sản tăng cao hơn nữa.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phương có tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP) cao nhất cả nước. Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2005 đến 2018, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của TPHCM khoảng 10,1 %/năm. Sự tăng trưởng bền vững của GDP trên địa bàn sẽ làm cho thu nhập của người dân tăng lên, mặc khác phát triển kinh tế cũng sẽ làm tăng quá trình đơ thị hóa của khu vực từ đó sẽ có tác động lên thị trường BĐS.
Biểu đồ 5.5: Tăng trưởng GDP của TPHCM qua các năm (2005-2018) (%/năm)
Biểu đồ 5.6: Phản ứng của CPI trước cú sốc của PR
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Cú sốc của bong bóng BĐS làm cho chỉ số (CPI) tăng cao sự ảnh hưởng mạnh nhất ở kỳ đầu sau cú sốc sau đó giảm dần. Điều này cho thấy, khi lạm phát tăng cao thì người dân có xu hướng đầu tư vào tài sản bất động sản để bảo tồn giá trị của tiền, chính điều này đã góp phần làm tăng giá BĐS (Chen và cộng sự, 2013).
Theo báo cáo thống kê của Tổng Cục thống kê được thể hiện tại Biểu đồ 5.7 cho thấy rằng, nếu lấy năm 2005 làm năm gốc thì chỉ số CPI của Việt Nam có xu hướng tăng dần qua các năm, tính đến năm 2018 thì chỉ số CPI tăng khoảng 2,66 lần. Điều này cho thấy, trong giai đoạn nghiên cứu của luận văn thì chỉ số CPI là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tăng giá nhà ở trong thời gian vừa qua.
Biểu đồ 5.7: Chỉ số CPI của Việt Nam qua các năm (2005-2018)
Nguồn: Tác giả tính tốn từ số liệu Tổng Cục thống kê
Biểu đồ 5.8: Phản ứng của lãi suất trước cú sốc của PR
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
1 1,06 1,15 1,41 1,51 1,64 1,95 2,13 2,31 2,40 2,42 2,48 2,57 2,66 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lạm phát
Lãi suất phản ứng mạnh trước cú sốc của bong bóng BĐS với độ trễ khoảng 1,5 kỳ và sau đó giảm dần. Theo kết quả này khi chính sách tiền tệ được thực hiện thắt chặt bằng việc tăng lãi suất cho vay sẽ xảy ra hiện tượng sụt giảm cung cầu của thị trường BĐS, lúc này sẽ có nguy cơ thị trường sụt giảm. Ngược lại, khi chính sách tiền tệ mở rộng, việc dễ tiếp cận nguồn vay với lãi suất thấp sẽ làm cho thị trường BĐS bùng nổ và gây ra hiện tượng giá nhà tăng Shigeyuki và cộng sự (2018).
Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2005 đến năm 2018 cho thấy cung tiền M2 và lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại có nhiều sự tăng giảm theo các thời kỳ, đây có thể là nguyên nhân dẫn đến tình trang giá nhà cao bất thường của thị trường BĐS TPHCM trong giai đoạn nghiên cứu.
Biểu đồ 5.9: Biểu đồ dư nợ BĐS TPHCM, cung tiền M2 và lãi suất cho vay
Biểu đồ 5.10: Phản ứng của vốn FDI trước cú sốc của PR
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Vốn FDI phản ứng mạnh trước cú sốc của bong bóng BĐS. Sự ảnh hưởng này không xảy ra ngay lập tức mà xảy ra sau khoảng 2 kỳ và kéo dài đến kỳ thứ 8. Theo các báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, các nguồn vốn đầu tư vào BĐS TPHCM chủ yếu là các nguồn vốn trung hạn và dài hạn, nguồn vốn này sẽ có tác dụng làm tăng cung bất động sản vì vậy cũng góp phần ổn định cung cầu - giá cả thị trường. Tuy nhiên, theo Lê Thanh Ngọc (2014) các dự án BĐS sử dụng vốn FDI đều sử dụng phần vốn này để thu hút các nguồn vốn trong nước thơng qua các kênh như: hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư, ngân hàng... với mục đích tăng giá trị bất động sản trước các nhà đầu tư, các chủ đầu tư của các dự án này thường sử dụng phương thức kích giá sản phẩm lên cao, chính điều này đã góp phần làm tăng thêm tính bong bóng trên thị trường bất động sản.
Thị trường BĐS TPHCM từ khi Luật đất đai 2003 cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam kết hợp với các chính sách thu hút vốn FDI của TPHCM đã tạo điều kiện cho nguồn vốn này tăng trưởng mạnh qua các
năm, đặc biệt nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng lớn (báo cáo của Jones Lang LaSalle, 2018). Theo kết quả thống kê từ năm 2005 đến 2018 thì nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS xếp từ thứ hai đến thứ ba trong cơ cấu tổng nguồn vốn FDI được đầu tư vào Việt Nam theo các năm. Từ biểu đồ 5.11 cho thấy nguồn vốn FDI được đầu tư vào BĐS tại TPHCM có xu hướng tăng nhanh trong giai đoạn 2005-2008 đạt đỉnh điểm trong năm 2008 với tốc độ tăng bình quân khoảng 48% mỗi năm, đến năm 2009 FDI giảm nhẹ so với năm trước và tăng trở lại vào năm 2010 sau đó giảm mạnh trong năm 2011 đến năm 2013. Nguồn vốn FDI đã trực tiếp tác động vào thị trường BĐS, điều này có thể là nguyên nhân dẫn đến giá nhà tăng cao bất thường trong năm 2007-2008 và suy thoái của thị trường BĐS từ năm 2009 đến năm 2011, sự sụt giảm mạnh vốn và dự án FDI trong giai đoạn năm 2012-2013 có thể tác động làm cho thị trường BĐS khu vực bị suy giảm. Nguồn vốn FDI vào BĐS dần lấy lại đà hồi phục trong giai đoạn 2014 – 2016 trước khi tăng trưởng mạnh trở lại từ 2017 cho đến nay cho đến nay, đây là tín hiệu tích cực cho nền kinh tế, phản ánh nguồn cung lợi nhuận đầu tư vào BĐS tăng lên (Đinh Trọng Thắng & Trần Tiến Dũng, 2019). Mặc khác, theo các báo cáo nguồn vốn đầu tư nước ngoài của Sở KH&ĐT TPHCM từ năm 2005 đến năm 2018 cho thấy cơ cấu vốn FDI theo đối tượng đầu tư, lĩnh vực xây dựng nhà ở trong các khu đô thị ln chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm bình qn khoảng 55 - 65% tổng vốn FDI vào BĐS TPHCM trong giai đoạn 2007 - 2012. Vốn đầu tư vào khu đô thị đặc biệt tăng mạnh năm 2010, đạt 922 triệu USD, sau đó giảm nhanh và đến năm 2012 chỉ cịn 328 triệu USD. Đứng thứ hai là lĩnh vực xây dựng các trung tâm thương mại dịch vụ, các cao ốc văn phịng cho th, chiếm bình qn từ 20 - 30% tổng vốn FDI, điều này cho thấy nguồn vốn FDI đã góp phần làm tăng nguồn cung cho thị trường BĐS, nhưng trên thực tế giá của các loại BĐS khơng giảm mà có xu hướng ngày càng tăng cao.
Biểu đồ 5.11: Nguồn vốn FDI đầu tư vào TPHCM giai đoạn 2005-2018
Nguồn: Cục thống kê TPHCM; Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. HCM
Biểu đồ 5.12: Phản ứng của chỉ số chứng khốn trước cú sốc của PR
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Thị trường chứng khoán Việt Nam là một trong những kênh huy động vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế, đây là một trong những kênh huy động vốn hữu hiệu để phục vụ cho nhu cầu đầu tư, phát triển kinh tế của các nhân và tổ chức.
Trong giai đoạn nghiên cứu từ 2005 đến 2018 cho thấy rằng thị trường chứng khốn Việt Nam có những biến động bất thường với tần suất dày trong những giai đoạn nhất định. Tuy nhiên, tại biểu đồ 5.12 cho thấy rằng cú sốc của chỉ số VNI có ảnh hưởng rất nhỏ đến bong bóng BĐS đối với phân khúc chung cư. Tại nghiên cứu của Phan và Phạm (2016) đối với thị trường BĐS HCM từ Q1/2009 đến Q3/2014 cho kết quả thị trường chứng khốn và thị trường BĐS có mối quan hệ thuận chiều, hoặc ngược chiều tùy từng thời điểm.
Biểu đồ 5.13: Chỉ số VNI từ năm 2005 đến năm 2019
Biểu đồ 5.14: Phản ứng của PR với cú sốc của chính nó
Nguồn: Kết quả trích xuất từ Eview 10
Bong bóng BĐS chịu tác động rất lớn từ cú sốc của chính nó, ảnh hưởng mạnh nhất sau độ trễ khoảng 2 kỳ. Theo lý thuyết tài chính hành vi này, bong bóng BĐS về bản chất của nó là hệ quả của hoạt động đầu cơ của đám đông, hoạt động này bị chi phối bởi các tâm lý neo tư duy và lạc quan quá mức kết hợp với một số yếu tố tâm lý và các tín hiệu theo Shiller (2000) là những tín hiệu kích thích như tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế cao trong các năm trước và hiện tại, lạm phát thấp, lãi suất thấp, tỷ lệ việc làm cao, chính sách tiền tệ được nới lỏng...sẽ làm gia tăng giá trị cơ bản của BĐS do thu nhập tăng và tiền thuê cũng tăng theo. Mặc khác, sự chuyển động giá tăng lên trong quá khứ của BĐS sẽ làm cho nhà đầu cơ tích cực đổ tiền vào thị trường, chính điều này sẽ gây ra bong bóng cho thị trường (Case & Shiller, 1989).
g) Kết quả phân rã phương sai
Phân rã phương sai nhằm phân biệt tác động của các giá trị mỗi biến trong quá khứ với tác động của các biến khác đến biến động của từng biến trong mơ hình, phương pháp được sử dụng để phân rã phương sai là phương pháp Recursive Choleski của Sim (1980).
Bảng 5.14: Kết quả phân rã phương sai biến DLNPR
Period S.E DCPI DGDP DLNFDI DLNPR DLNREL DLNVNI DR
1 1.189150 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 0.000000 2 1.574348 8.597064 2.170234 1.809967 65.89424 20.87883 0.374152 0.275507 3 1.846358 7.927884 4.544123 4.864273 60.17859 19.74883 0.978993 1.757311 4 1.988258 8.427114 3.973761 9.864693 51.77863 19.22408 0.972957 5.758769 5 2.086841 8.427574 5.274348 9.416379 52.76470 17.69142 1.010697 5.414881 6 2.163589 80014132 5.517538 11.99021 50.21540 17.56759 1.018402 5.676724 7 2.196309 7.621525 7.686582 11.38702 47.69545 16.69092 2.297178 6.621318 8 2.203830 7.472624 7.636935 11.30150 46.77661 17.52551 2.627692 6.559124 9 2.211595 7.393441 7.790742 11.56952 46.42629 17.52444 2.765084 6.530479 10 2.219745 7.348543 8.002940 11.51511 46.06520 17.39469 3.185539 6.487975 11 2.219745 7.341448 7.992667 11.60660 45.98674 17.38496 3.182733 6.504849 12 2.220667 7.320215 8.030589 11.66049 45.88794 17.33839 3.26554 6.485819
Từ kết quả phân rã phương sai của biến PR cho thấy rằng, sự thay đổi của biến đo lường mức độ bong bóng BĐS biến PR chủ yếu từ cú sốc nội sinh từ chính thị trường BĐS (45% ÷ 66%); Biến dư nợ BĐS REL giải thích khoảng 17%÷21%; Biến vốn đầu tư nước ngồi (FDI) giải thích khoảng 2%÷12%; Biến chỉ số lạm phát (CPI) giải thích từ 7%÷9%; Biến tốc độ tăng trưởng GDP giải thích khoảng 0%÷8%; biến lãi suất cho vay dài hạn (R) giải thích tối đa khoảng 7%; Biến chỉ số VNI giải thích một phần rất nhỏ của sự biến thiên bong bóng BĐS trong mơ hình <3,5%.
CHƯƠNG VI
KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
6.1. Tóm lượt nội dung nghiên cứu
Thị trường BĐS phân khúc chung cư của TPHCM trong giai đoạn nghiên cứu của tác giả từ quý 1/2005 đến quý 4/2018 được chứng minh là có tồn tại bong bóng BĐS thơng qua kiểm định tính dừng của chuỗi giá nhà (PRICE), chuỗi giá thuê (RENT) và chuỗi giá nhà trên tiền thuê nhà (PR) theo quý, chuỗi PR là chuỗi đại diện cho tính bong bóng của BĐS, bằng phương pháp kiểm định nghiệm đơn vị và sử dụng tiêu chuẩn kiểm định Dickey-Fuller mở rộng (ADF) cho kết quả là chuỗi PR, PRICE, RENT là chuỗi không dừng. Điều này cho thấy rằng giá nhà (PRICE) đã tăng vượt xa tiền thuê nhà (RENT) là nhân tố kinh tế tạo nên giá trị cơ bản của nhà ở. Tổng hợp từ kết quả nghiên cứu của các tác giả trong nước và nước ngoài về thị trường BĐS, tác giả đã xác định các yếu tố tác động đến việc hình thành bong bóng BĐS tại khu vực nghiên cứu bao gồm: GDP, CPI, FDI, VNI, R, REL. Tác giả dựa trên mơ hình VAR do Sim (1980) đề xuất, vận dụng mơ hình VAR theo nghiên cứu của Lê Thanh Ngọc (2014) để kiểm tra sự tác động của các biến số kinh tế đến việc hình thành nên bong bóng. Từ kết quả của mơ hình VAR có thể cho thấy trong giai đoạn nghiên cứu, các biến kinh tế vĩ mô như: Tăng trưởng kinh tế (GDP), chỉ số lạm phát (CPI), vốn đầu tư nước ngồi (FDI), chỉ số chứng khốn Việt Nam (VNI) và lãi suất cho vay dài hạn (R) chỉ giải thích được một phần sự tăng giá của bất động sản (tối đa 12% đối với biến FDI). Biến dư nợ BĐS (REL) giải thích được tối đa 21% sự tăng giá của BĐS chung cư trong giai đoạn tăng giá.
6.2. Những đóng góp của nghiên cứu
Luận văn đã tổng hợp tương đối đầy đủ những khái niệm cơ bản về bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Cụ thể, luận văn đã làm rõ được các khái niệm bong bóng bất động sản, đặc điểm của bong bóng bất động sản; xây dựng các cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản; mối quan hệ giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô đến bong
pháp tiếp cận nhân tố cơ bản (chỉ số giá nhà trên tiền thuê nhà (PR)), luận văn đã chứng minh được sự tồn tại của bong bóng bất động sản đối với phân khúc nhà chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn quý 1/2005 – quý 4/2018. Thơng qua mơ hình VAR luận văn đã phát hiện thấy mối quan hệ của các biến kinh tế vĩ mơ như GDP, CPI, FDI, REL, R, VNI có tác động lên bong bóng BĐS khu vực TPHCM. Trong đó, các biến FDI, R, CPI có tác động một chiều lên bong bóng BĐS, các biến GDP, REL có tác động 2 chiều với biến PR, các biến cịn lại khơng tác động lên bong bóng bất động sản.
6.3. Hàm ý chính sách
Để bong bóng bất động sản khơng xảy ra trong thị trường nhà ở chung cư, ngồi các chính sách và cơng cụ quản lý thị trường của nhà nước giúp cho thị trường bất động sản chung cư phát triển cân bằng và bền vững, Chính phủ cần xây dựng một hệ thống tài chính đồng bộ và phát huy được vai trị điều tiết cho thị trường bất động sản chung cư nói riêng và thị trường bất động sản nhà đất ở nói chung. Một hệ thống cơng cụ thuế, phí đủ mạnh sẽ hạn chế các hoạt động của các nhà đầu cơ trong thị trường theo các tín hiệu của nền kinh tế. Khi các giao dịch về bất động sản được thực hiện qua thị trường chính thức là các sàn giao dịch bất động sản được pháp luật công nhận sẽ làm hạn chế sự phát triển của các thị trường phi chính thức.
6.4. Hạn chế của nghiên cứu và hướng mở rộng
Sự phát triển của bong bóng BĐS ở khu vực TPHCM phụ thuộc phần lớn vào chính sự thay đổi của biến PR trong q khứ, giải thích 45% ÷ 66% sự tăng giá nhà. Có thể do chính việc giá nhà tăng nhanh vượt xa tiền thuê nhà và sự gia tăng được duy trì liên tục trong một thời gian dài đã góp phần tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu tư (hay nhà đầu cơ), việc này đã khiến kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng nhanh trong tương lai lan khắp thị trường đã gây ra hiện tượng bong bóng cho thị trường bất động sản TPHCM trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2018.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả chỉ xem xét sự ảnh hưởng của