Tình hình cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại huyện Chơn Thành

cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức cưỡng chế theo quy định.

- Soạn thảo văn bản trình UBND huyện ban hành quyết định thành lập Ban thực hiện cưỡng chế và kế hoạch tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất theo quy định.

- Tổ chức hội nghị triển khai nhiệm vụ cưỡng chế thực hiện quy định thu hồi đất.

❖ Bước 21: Tổ chức thực hiện quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất.

- Tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất theo kế hoạch đã được UBND huyện phê duyệt.

- Bàn giao mặt bằng.

1.3. Tình hình cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng tại huyện Chơn Thành. Thành.

Kết quả thực hiện thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thời gian từ năm 2015 đến tháng 9/2019 và sau gần 5 năm triển khai thi hành luật đất đai năm 2013 trên địa bàn huyện đã và đang thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng với 5 dự án với tổng diện tích cần thu hồi 7.701,15 ha, tổng số 1.123 hộ gia đình cá nhân bị ảnh hưởng.

Trong năm 2017 hoàn thành cơng tác giải phóng mặt bằng 2 dự án là đường N3 tại khu phố 6 thị trấn Chơn Thành với tổng diện tích để thực hiện dự án 1,9ha có 28 hộ gia đình bị ảnh hưởng, 2 trường hợp được tái định cư gồm 2 lô đất tại khu phố 6, thị trấn Chơn Thành. Hiện nay dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. nguồn vốn thực hiện Ngân sách Nhà nước.

Dự án trạm biến áp 110kv tại khu công nghiệp Minh Hưng và đường dây đấu nối tại xã Minh Hưng, huyện Chơn Thành với tổng diện tích đất 3,32ha, trong đó đất của cơng ty TNHH MTV Tân Khai là 1,88ha, còn lại là đất của 22 hộ gia đình cá nhân hiện nay dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. vốn thực hiện Ban quản lý dự án diện Miền nam.

Trong năm 2018 thực hiện 3 dự án; dự án khu dân cư đô thị và dịch vụ, thương mại Suối Đơi thị trấn Chơn Thành với tổng diện tích 22,84ha gồm 85 hộ gia đình bị thu hồi đất, hiện nay đã thơng báo thu hồi đất trên từng hộ gia đình, cá nhân và đang thực hiện kiểm kê hiện trạng, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. UBND huyện đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho 71 hộ gia đình cá nhân, một số hộ chưa chấp nhận đơn giá bồi thường vì cho rằng đơn giá chưa phù hợp với giá thị trường. hiện nay UBND tỉnh chấp thuận cho UBND huyện Chơn Thành áp dụng quyết định số 18/QĐ-UBND ngày 30/3/2018 của UBND tỉnh Bình Phước để lập lại phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Nguồn vốn Ngân sách Nhà nước.

Dự án trạm biến áp 500kv chơn thành và đường dây đáu nối tại xã Minh Thành và xã Nha Bích tổng diện tích 40,07ha gồm 93 hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng. UBND huyện Chơn Thành đã ban hành thơng báo thu hồi đất đến btung2 hộ gia đình, cá nhân và đang thực hiện công tác kiểm kê, lập phương án bồi thường hỗ trợ theo quy định. Nguồn vốn Ban quản lý dự án điện Miền Trung.

Dự án khu công nghiệp và dân cư Becamex – Bình Phước tại xã Minh Thành, xã Thành Tâm, xã Nha Bích và thị trấn Chơn Thành với diện tích 4633ha. Hiện bồi thường, hỗ trợ được gần 1600 ha. Nguồn vốn thực Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex – Bình Phước.

1.4. Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới và trong khu vực.

1.4.1. Australia.

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà khơng có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai. Theo Luật về thu hồi tài sản của Australia năm 1989 có hai loại thu hồi đất, đó là thu đất bắt buộc và thu đất tự nguyện. Trong đó: Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất. Trong thu đất tự nguyên khơng có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường. Khơng có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia; thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích cơng cộng và các mục đích khác. Thơng thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.

Nguyên tắc của bồi thường được quy định tại điều 55 Đạo luật quản lý đất đai như sau: giá trị đặc biệt do sở hữu hoặc việc SDĐ bị thu hồi; thiệt hại về tiếng ổn hoặc các thiệt hại khác; khơng tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi do bị thu hồi. Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá. Giá thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định giá là công bằng và theo giá thị trường [2].

Theo Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 Australia chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt.

1.4.2. Hàn Quốc.

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi thường được thực hiện thông qua các cơng cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách TĐC [2].

Luật bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của Hàn Quốc được chia thành hai thể chế. Một là “đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã đạt được theo thủ tục thương lượng của pháp luật được lập vào năm 1962. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công pháp được lập vào năm 1975. Tuy nhiên, dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “sung cơng đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng như thế thì được lặp đi lặp lại và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể kéo dài và chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Đặc trưng của luật bồi thường: Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc thực hiện theo ba giai đoạn:

Thứ nhất: Định giá theo quy định tức là tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho cơng trình cơng cộng. Mỗi năm, Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất hơn 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc đền bù. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác, do đó có thể bảo đảm khách quan trong việc bồi thường.

Thứ hai: Pháp luật có quy định khơng gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sở hữu đất trong q trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ tự là cơng nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.

Thứ ba: Đối với trường hợp tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị di dời có thể chọn khu vực nhà, nhà ở hoặc khoản trợ cấp di dời. Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ do chủ dự án chi trả kể cả chi phí di chuyển. Đất cấp cho người tái định cư có mức giá bằng 80% chi phí phát triển (mức này thấp hơn rất nhiều so với mức giá thị trường. Kết quả là phần lớn đất cho người tái định cư được bán lại ngay).

Luật Bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo ba nguyên tắc trên đối với đất đai, bất động sản và các quyền kinh doanh, nơng nghiệp, ngư nghiệp, khống sản... để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.

Chế độ và luật khi thu hồi đất GPMB: Theo luật sung cơng đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng khơng chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi ích cơng cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải toả thì được thực hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành này phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định.Thực chất biện pháp GPMB thường bị các thường dân hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả [2].

1.4.3. Thái Lan.

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, q trình đơ thị hố diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc bồi thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.

Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều bồi thường với mức cao hơn giá thị trường [2,24].

Pháp Luật Đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về đất đai. Do vậy nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, cơng trình nào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đất trên cơ sở một hợp đồng.

Năm 1987, Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho việc trưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng cơng cộng, an ninh quốc phòng. Luật quy định những nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp phê duyệt. Luật còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính tốn bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời được thực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hành các chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước [2].

Về giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại: căn cứ vào giá do một Uỷ ban của Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản. Việc bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt. Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷ ban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay mua trả góp,... Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi khơng chấp nhận, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lý chưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thực hiện. Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết.

1.4.4. Singapore.

Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất được thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây: (i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích cơng cộng; (ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết); (iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến của cộng đồng; (iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định. Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất cơng (State Lands Encroachment Act) [23].

Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:

- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới v.v. Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền thuê định giá lại.

Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường. Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.

Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp cơng trình cơng cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp cơng trình cơng cộng gây chia cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hồn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại.

Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở. Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh tốn khi người bị thu hồi đất ở hồn tất việc di chuyển chỗ ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp.

Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường: (i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình khơng chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn; (ii) Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngơi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất; (iii) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; (iv) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh khơng có giấy phép; (v)