Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống

2.4.4 .Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính

3.1. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống

hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Xuân Mai, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội

3.1.1. Những thuận lợi

Chính sách, pháp luật đất đai

- Chính sách, pháp luật đất đai ngày càng được hoàn thiện: Luật Đất đai năm 2013 được thông qua và ban hành để làm cơ sở thực hiện việc đăng ký cấp GCN; thiết lâ ̣p, câ ̣p nhâ ̣t và chỉnh lý hồ sơ đi ̣a chính.

- Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký đất đai được cải cách theo hướng đơn giản hoá , gọn nhẹ . Đặc biệt công tác đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n quy đi ̣nh thực hiê ̣n theo “cơ chế mô ̣t cửa” , quy đi ̣nh rõ ràng thời gian thực hiê ̣n ở các cơ quan chức năng có thẩm quyền, người sử du ̣ng đất chỉ đến mô ̣t nơi để nô ̣p hồ sơ và nhâ ̣n kết quả. Mă ̣c dù trên thực tế, chưa thực sự được theo cơ chế mô ̣t cửa . Tuy vâ ̣y, bước đầu đã giảm bớt được phiền hà, tạo điều kiện thuâ ̣n lợi cho người dân làm các thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đất đai .

- Mức thuế, phí và lệ phí đã được quy định phù hợp. Người nhâ ̣n chuyển quyền sử du ̣ng đất chấp nhâ ̣n nô ̣p tiền để được đứng tên chính chủ mảnh đất của mình. Trước đây th́ chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất quá cao (4% giá trị chuyển nhươ ̣ng, lê ̣ phí trước ba ̣ là 1% theo khung giá UBND TP ban hành), các giao di ̣ch chuyển nhượng thường theo thi ̣ trường ngầm, không đi đăng ký biến đô ̣ng để “trốn thuế”. Nay nhà nước đã quy đi ̣nh phù hợp hơn (chỉ còn một nửa so với trước kia). Nếu người sử du ̣ng đất không có khả năng thực hiê ̣n nghĩa vu ̣ tài chính thì được phép ghi nợ.

Sự hiểu bi ết của người dân về quyền lợi và trách nhiê ̣m của mình trong viê ̣c đăng ký , cấp giấy chứng nhận : Nhờ sự tuyên truyền , phổ biến pháp luâ ̣t

của cán bộ và đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng , người sử dụng đất bước đầu thấy đươ ̣c tầm quan tro ̣ng của viê ̣c đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n và tự giác thực hiê ̣n.

Công tác đo đạc, lập bản đồ: Là đơn vị duy nhất của huyện Chương Mỹ đã hồn thành việc số hóa bản đồ địa chính để làm cơ sở đưa vào phục vụ các cơng việc liên quan đến tin học hóa quản lý đất đai.

3.1.2. Những khó khăn, tờn tại

- Hê ̣ thống chính sách, pháp luật

Hê ̣ thống chính sách pháp luâ ̣t thường xuyên thay đổi , mất thời gian nghiên cứu, tuyên truyền, thực hiê ̣n. Cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất phải “chạy” theo những quy định luôn thay đổi của pháp luật . Từ năm 1988 đến nay, Luâ ̣t đất đai đã 4 lần thay thế và 2 lần sửa đổi . Chúng ta chưa cấp xong giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất lần đầu, nhưng mẫu giấy chứng nhâ ̣n đã 3 lần thay đổi (giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất ; giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất ở và quyền sở hữu nhà ở ; giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất , quyền sở hữu nhà ở và t ài sản khác gắn liền với đất ). Phần lớn các đi ̣a phương trong cả nước chưa xây dựng được bô ̣ sổ sách hồ sơ đi ̣a chính hoàn chỉnh , nhưng mẫu sổ sách cũng đã 4 lần thay đổi (mẫu sổ sách theo Quyết đi ̣nh 499; mẫu sổ sách theo Thông tư 1990; mẫu sổ sách theo Thông tư số 09 và hiện nay là mẫu sổ theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT). Quy đi ̣nh về nô ̣i dung và quy trình cấp giấy chứng nhâ ̣n , thực hiê ̣n nghĩa vu ̣ tài chính… cũng thay đổi liên tu ̣c, gây khó khăn, phức ta ̣p cho người thực hiê ̣n.

Các chế tài xử lý cán bộ và người sử dụng đất vi phạm chính sách , pháp luâ ̣t chưa đủ ma ̣nh để răn đe không dám tái pha ̣m . Thâ ̣m trí, buông lỏng quản lý để vi phạm tràn lan , sau đó coi là “c huyê ̣n đã rồi” , hoă ̣c không có cách giải quyết nên tìm cách hợp pháp hóa . Chẳng ha ̣n: Theo quy đi ̣nh hiê ̣n nay đất lấn chiếm ra đất công , không tranh chấp , hơ ̣p quy hoa ̣ch thì được xét cấp giấy chứng nhâ ̣n và không phải nô ̣p tiền sử du ̣ng đất nếu sử du ̣ng trước 15/10/1993, những người còn nợ tiền sử du ̣ng đất thì được xóa nợ và những người đã nô ̣p hết tiền sử du ̣ng đất thì không được hoàn trả . Trên thực tế , quy đi ̣nh này gây nhiều bức xúc cho những người đã nô ̣p hết tiền sử du ̣ng đất và thực hiê ̣n đúng chính sách, pháp luật đất đai.

- Quy đi ̣nh về thực hiê ̣n thủ tục hành chính còn rườm rà , chưa thực sự theo cơ chế “một cửa”

lâu, ở dạng giấy , đã cũ, nát và lạc hậu . Thông tin ghi trong sổ chưa rõ ràng, chưa được cập nhật và chỉnh lý kịp thời. Những ghi chép về biến động thay đổi chủ sử dụng, tách thửa, hợp thửa, chuyển nhượng,…được ghi chưa đầy đủ so với thực tế.

- Áp dụng công nghệ thông tin : Không áp dụng các phần mềm quản lý

chuyên ngành nên chủ yếu các hoạt động vẫn diễn ra trên các văn bản giấy tờ, sổ sách dạng truyền thống.

- Những khó khăn của công tác quản lý nhà nướ c về đất đai , khi sử dụng một hệ thống hồ sơ địa chính khơng đầy đủ và khơng hồn thiện như trên, có thể liệt kê một số khó khăn chủ yếu như sau:

+ Khó khăn đối với quản lý sử dụng đất và tra cứu thông tin đất đai của từng chủ sử dụng đất.

+ Khó khăn đối với cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai.

+ Khó khăn đối với cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Khó khăn đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai.

+ Khó khăn đối với việc cung cấp thông tin đất đai từ hồ sơ địa chính. + Khó khăn đối với cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

- Kinh phí hạn he ̣p : Để xây dựng được hê ̣ thống cơ sở dữ liê ̣u đất đai

cần nguồn kinh phí rất lớn , nhưng kinh phí nhà nước cấp rất ít , đi ̣a phương ít nguồn thu, nên không có kinh phí để đầu tư thực hiê ̣n.

- Thị trấn Xuân Mai chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết , nên các thửa đất giáp ranh giữa vùng nằm trong và ngoài quy hoa ̣ch rất khó xác đi ̣nh . Hô ̣i đồng xét duyê ̣t cấp giấy chứng nhâ ̣n gă ̣p khó khăn trong v iê ̣c xác đi ̣nh thửa đất đó có nằm trong quy hoa ̣ch hay không .

- Mô ̣t số khó khăn khác : Đất cấp trái thẩm quyền , đang có tranh chấp và nằm trong quy hoạch nhiều , nhưng chưa đươ ̣c giải quyết , nên không thể thực hiê ̣n cấp giấy chứng nhâ ̣n.

3.2. Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và hồn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thị trấn Xuân Mai, huyện Chƣơng Mỹ, thành phố Hà Nội

3.2.1. Giải pháp về hoàn thiện cơ chế chính sách, pháp luật, cải cách thủ tục hành chính

 Xây dựng một hê ̣ thống pháp luật đất đai có tầm nhìn xa và ổn đi ̣nh

- Luật Đất đai là một sắc luật điển hình nhất về yêu cầu sửa đổi thường xuyên. Muốn có đi ̣nh hướng xây dựng pháp luâ ̣t đất đai ổn đi ̣nh , chúng ta phân tích quá trình xây dựng Luật đất đai trước đây và đúc rút ra kinh nghiệm .

+ Luật Đất đai đều được ban hành trước khi Nhà nước thực hiện một chính sách lớn về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thơng qua năm 1987 thì năm 1988, Bộ Chính trị quyết định cơ chế khốn 10, một chính sách dẫn đường cho việc giao đất của hợp tác xã cho hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài. Chính sách này đã tạo động lực to lớn cho phát triển nông nghiệp Việt Nam, đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành quốc gia xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới . Luật Đất đai 1987 trở lên la ̣c hâ ̣u , với chính sách Nhà nước bao cấp về đất đai , không đi vào cuộc sống thực tiễn . Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội thông qua năm 1993, tiếp tục với tư duy đổi mới hơn nữa đất đai nông nghiệp, tập trung vào thiết lập hành lang pháp lý đối với giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định. Năm 1994, Đảng ta ban hành chính sách lớn về thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật Đất đai 1993 lại lỡ nhịp trong điều chỉnh quá trình chuyển dịch đất đai, mà nội dung chủ yếu là chuyển một diện tích đất ngày càng rộng từ khu vực nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án đầu tư. Luật Đất đai lần thứ ba được Quốc hội thông qua năm 2003 đã tập trung vào điều chỉnh quá trình chuyển dịch đất đai để đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Luật Đất đai 2003 cố gắng xóa đi một bước về ranh giới giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong tiếp cận đất đai cho các dự án đầu tư. Năm 2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới với yêu cầu bình đẳng thực sự giữa các nhà đầu tư trong quá trình hội nhập quốc tế . Luật Đất đai này cũng vẫn phải đi sau những đòi hỏi nhiều hơn đối với tài sản đất đai trong cơ chế thị trường. Luâ ̣t đất đai 2013 ra đời, có nhiều nội dung đổi mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chính sách giao đất; đăng ký tài sản gắn liền với đất; xây dựng cơ sở dữ liê ̣u đất đai.

+ Những đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai luôn đi sau những bước đổi mới về kinh tế. Năm 1991, Đảng và Nhà nước ta quyết định áp dụng

cơ chế kinh tế thị trường với nhiều thành phần kinh tế, định hướng xã hội chủ nghĩa. Tới năm 1993, pháp luật đất đai mới cho phép hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền giao dịch về đất đai và mãi tới năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định hướng dẫn thực hiện các quyền giao dịch này. Cũng vào năm 1999, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 mới cho phép các nhà đầu tư trong nước được thực hiện các quyền giao dịch về đất đai khi thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở, xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và đổi đất lấy hạ tầng. Đến năm 2004, Luật Đất đai 2003 mới cho phép các nhà đầu tư được thực hiện đầy đủ các quyền giao dịch về đất đai.

- Qua kinh nghiê ̣m thực tiễn , để xây dựng Bộ Luật đất đai có tầm nhìn xa và ởn đi ̣nh , Nhà nước phải xây dựng Luật sau khi có những chín h sách đởi mới về đất đai , điều chỉnh được các quan hê ̣ đất đai cho từ ng giai đoa ̣n phát triển kinh tế , chính trị. Có như vậy , L ̣t đất đai ban hành ra mới điều chỉnh đươ ̣c các quan hê ̣ về đất đai phát sinh trong thực tế và đi vào thực tiễn cuô ̣c sống.

- Cần có những chuyên gia thực sự am hiểu , có trình độ chun mơn cao. L ̣t đất đai không chỉ điều chỉnh những phát sinh về quan hê ̣ đất đai ở hiê ̣n ta ̣i mà cả trong tương lai.

 Thủ tục hành chính trong quản lý đất đai nói chung , đăng ký cấp giấy chứng nhận nói riêng cần cải cách thực sự theo “cơ chế một cửa”

Tăng cường đẩy mạnh cải cách về thủ tục hành chính rút ngắn thời gian trong quy trình đăng ký. Hiê ̣n nay , mă ̣c dù quy đi ̣nh người sử du ̣ng đất khi thực hiê ̣n các thủ tu ̣c hành chính về đăng ký đất đa i, cấp giấy chứng nhâ ̣n chỉ phải đến một cơ quan nộp hồ sơ và nhận kết quả . Tuy nhiên, hiê ̣n nay người sử du ̣ng đất phải đến 3 nơi (cơ quan đăng ký , cơ quan công chứng , kho ba ̣c). Vì vậy, cần cải cách thủ tu ̣c hành chính theo đúng nghĩa “mơ ̣t cửa”.

Trình tự, nơ ̣i dung thực hiê ̣n thủ tu ̣c hành chính trong đăng ký đất đai , cấp giấy chứng nhâ ̣n phải được niêm yết công khai , minh ba ̣ch ta ̣i tru ̣ sở uỷ ban xã và nơi tiếp nhâ ̣n hờ sơ . Ngồi ra có thể phổ biế n trên các phương tiê ̣n thông tin đa ̣i chúng của đi ̣a phương để người dân nắm được phải làm những gì, khơng mất thời gian tìm hiểu.

- Nâng cao tinh thần phục vụ nhân dân và chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính thị trấn. Bên cạnh các chính sách khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm việc, cần có quy định xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân.

- Xây dựng chiến lược phát triển đội ngũ cán bộ chất lượng cao: Đây là công việc vô cùng quan trọng, quyết định đến thành công trong việc xây dựng và phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, do vậy trước khi hoạch định cần phải phân tích rất kỹ về mục tiêu và định hướng phát triển của cơ quan quản lý đất đai trong từng giai đoạn cụ thể, đặc biệt chú trọng đến việc phát triển lĩnh vực khoa học công nghệ.

- Song song với việc đào tạo để phát triển về chun mơn, nghiệp vụ thì cần chú trọng đào tạo đến các kỹ năng, tính chun nghiệp trong cơng việc. Ngồi ra, lĩnh vực quản lý đất đai nói chung, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa chính nói riêng rất nhạy cảm, việc giáo dục về lối sống lành mạnh, về tình cảm, đạo đức và ý thức chính trị là rất quan trọng.

- Áp dụng nghệ thuật, chính sách dụng người hiệu quả

+ Có biện pháp quản lý chặt chẽ khâu tuyển dụng cán bộ trong lĩnh vực quản lý đất đai: Lựa chọn được những người có đức, có tài hoạt động trong bộ máy quản lý nhà nước về đất đai. Đảm bảo tính cơng bằng, khách quan, khơng vì “con ông cháu cha”.

+ Thu hút nhân tài: Đầu tiên cần phải phát hiện, thu hút nguồn nhân lực hiện có bằng những chính sách phù hợp, bồi dưỡng, giữ gìn và nâng cấp chất lượng nhằm tránh thất thoát chất xám.

- Cấp xã là đơn vị hành chính cấp cơ sở gắn trực tiếp với dân, có vai trị rất quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai , thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại đi ̣a phương . Cán bộ địa chính là cán bộ chun mơn giúp UBND xã quản lý đất đai hiệu quả trên địa bà n. Vai trị của cán bộ địa chính xã có ý nghĩa rất quan trọng cơng tác này tại địa phương. Tuy vâ ̣y , cán bộ địa chính xã còn mỏng về lực lượng (chỉ từ 1 - 2 người), phải kiêm nhiệm nhiều việc . Vì vậy, cùng với việc bổ sung nhân lực, cần xác định lại chức năng, nhiệm vụ; đảm bảo tính ổn định, chuyên nghiệp

cho cán bộ Địa chính.

- Đảm bảo chế độ chính sách thỏa đáng và ổn định cho cán bộ địa chính của thị trấn, quan tâm và có chế độ bồi dưỡng lâu dài cho đội ngũ cán bộ hợp đồng. Bên cạnh các chính sách khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm việc, cần có quy định xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân.

- Cần có chính sách quan tâm đến lực lượng cán bộ thơn , xóm. Đây là “cánh tay đắc lực” của địa phương, giúp cán bộ địa chính của thị trấn gắn bó hơn với dân. Thường xuyên mở các lớp tập huấn về pháp luật, đồng thời có chính sách ưu đãi tốt hơn đối với cán bộ thơn, xóm để nâng cao tinh thần của