1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai
* Trước Luật đất đai 2003
Trong thời kỳ này, nước ta còn hạn chế tiếp cận tới khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thơng tin, do đó mà cơng tác lưu trữ hồ sơ, lập hồ sơ địa chính hầu như được thực hiện một cách thủ công trên giấy.
Việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện từ năm 1990 theo quy định tại Luật Đất đai và quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) về việc cấp giấy chứng nhận. Trong những năm trước Luật đất đai năm 1993, kết quả cấp giấy chứng nhận đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thí điểm hoặc thực hiện cấp giấy chứng nhận tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp. Sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001, Tổng cục địa chính đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận thì việc cấp giấy chứng nhận được các địa phương coi trọng và triển khai mạnh, song do cịn nhiều khó khăn và thiếu các điều kiện thực hiện (chủ yếu là thiếu về kinh phí, lực lượng chuyên môn yếu và thiếu về năng lực) và còn nhiều vướng mắc trong các quy định về cấp giấy chứng nhận nên tiến độ cấp giấy chứng nhận còn chậm.
Theo Đặng Anh Quân (2006), trước tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do 3 cơ quan khác nhau chịu
trách nhiệm phát hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm: - GCNQSDĐ – giấy đỏ, thuộc ngành Tài nguyên và Môi trường.
- GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở – giấy hồng, thuộc ngành Xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước – giấy tím, thuộc ngành Tài chính.
Với những quy định đó, mỗi loại giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan cũng có ít nhiều khác biệt, đồng thời hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai.
Theo Báo cáo kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của
Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2004, kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất của cả nước đến hết năm 2003 như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 GCN với diện tích 7.011.454 ha, đạt 75% diện tích cần cấp;
- Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 GCN với diện tích 5.408.182 ha, đạt 46,7% diện tích cần cấp;
- Đất đô thị cấp được 1.973.358 GCN với diện tích 31.275 ha, đạt 43,3% diện tích cần cấp;
- Đất ở nông thôn cấp được 8.205.787 GCN với diện tích 235.372 ha, đạt 63,4% diện tích cần cấp;
- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 GCN với diện tích 233.228 ha, đạt 15,4% diện tích cần cấp.
* Cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2003
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Mơi trường về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tính đến hết 31/12/2013 cả nước đã cấp được 40,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,9 triệu giấy chứng
nhận với tổng diện tích 22,1 triệu ha, đạt 93,7% diện tích cần cấp và đạt 97,5% tổng trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Như vây, sau hai năm triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận theo chỉ thị số 1474/CT-TTg và Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 8,2 triệu giấy chứng nhận lần đầu; riêng năm 2013 cấp được 6,4 triệu giấy chứng nhận với diện tích 3,9 triệu ha nhiều hơn 3,6 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012.
Cả nước có 60 tỉnh hồn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận); cịn 3 tỉnh chưa hồn thành cơ bản là các tỉnh Lai Châu, Hải Dương và Bình Phước.
Tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:
- Về đất ở đơ thị: Cả nước đã cấp được 5.307.900 giấy chứng nhận với diện tích 127.000 ha, đạt 94,8%; trong đó có 43 tỉnh cơ bản hồn thành đạt trên 85%; cịn 20 tỉnh đạt dưới 85%, đặt biệt còn 3 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang.
- Về đất ở nông thôn: cả nước cấp được 12.857.500 giấy chứng nhận với diện tích 512.400 ha, đạt 93,8%; trong đó có 50 tỉnh đạt trên 85%, còn 13 tỉnh đạt dưới 85%, còn 2 tỉnh đạt thấp dưới 70% là Ninh Thuận và Đăk Nông.
- Về đất chuyên dùng: cả nước đã cấp được 245.000 giấy chứng nhận với diện tích 552.900 ha, đạt 76,7%; trong đó có 28 tỉnh đạt trên 85%, 35 tỉnh đạt dưới 85%, 18 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Cao Bằng, Lạng Sơn, Hịa Bình, Bắc Giang, Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ngải, Bình Định, Bình Thuận, Kon Tum, Đăk Nơng, TP.Hồ Chí Minh, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tiền Giang, Trà Vinh, An Giang, Kiên Giang.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: cả nước đã cấp được 19.653.200 giấy chứng nhận với diện tích 8.726.000 ha, đạt 88,9%; trong đó có 51 tỉnh đạt trên 85%, 12 tỉnh đạt dưới 85% chỉ có Ninh Thuận đạt dưới 70%.
- Về đất lâm nghiệp: cả nước cấp được 1.934.800 giấy chứng nhận với diện tích12.221.800 ha, đạt 97,8%; trong đó có 39 tỉnh đạt trên 85%, 16 tỉnh đạt dưới
85%, trừ 8 tỉnh khơng có đất lâm nghiệp còn 4 tỉnh đạt dưới 70% là Hải Dương, Ninh Bình, Bình Dương, Tây Ninh.
(Nguồn: Báo cáo kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận của Bộ Tài nguyên và Mơi trường).
Nhìn chung trên cả nước các loại đất có tỉ lệ cấp giấy chứng nhận cao, tuy nhiên hiện vẫn còn 3 tỉnh chưa đạt chỉ tiêu quy định; đất chuyên dùng của cả nước mới đạt 76,7% và còn 35 tỉnh đạt dưới 85%; đất đơ thị cịn 20 tỉnh đạt dưới 85%; đất ở nông thôn cịn 13 tỉnh đạt dưới 85%; đất sản xuất nơng nghiệp còn 12 tỉnh đạt dưới 85%, đất lâm nghiệp còn 16 tỉnh dưới 85%.
Nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp GCN ở các mục đích sử dụng đất còn chậm là do nguồn nhân lực thiếu, nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy đủ những quy định của Luật cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới việc vận dụng không đúng khi cấp GCN. Mặc dù trong những năm gần đây, Nhà nước đã có chủ trương khuyến khích người dân làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận theo phương châm đơn giản hóa các thủ tục, giải quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người dân.
* Công tác đăng ký đất đai theo Luật đất đai 2013 đến nay:
Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà
nước giao đất để quản lý; đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Kết quả đăng ký được ghi vào sổ địa chính để nhà nước quản lý. Người sử dụng có đủ điều kiện quy định thì được cấp Giấy chứng nhận, khơng đủ điều kiện cấp Giấy thì được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định. Bổ sung thêm quy định hình thức đăng ký điện tử; việc lập hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy.
Sổ Địa chính là ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính mà khơng phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó; Do vậy trường hợp có tên trong Sổ Địa chính lập theo Luật Đất đai năm 2013 là những trường hợp đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải là đã đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khác với quy định về lập sổ Sổ Địa chính theo Luật Đất đai hiện hành có tên trong Sổ Địa chính là những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận;
Việc ứng dụng công nghệ trong việc lập hồ sơ địa chính dạng số (cơ sở dữ liệu địa chính) theo Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT đã được triển khai thực hiện ở hầu hết các tỉnh. Song phần lớn các tỉnh thực hiện cịn ít, chủ yếu ở quy mô làm điểm một số xã, huyện do còn nhiều bất cập về thiết bị, năng lực cơng nghệ, đặc biệt chưa có phần mềm hồn chỉnh.
Việc áp dụng phần mềm ở các địa phương không thống nhất, mỗi tỉnh sử dụng một phần mềm khác nhau, thậm chí một số tỉnh cịn có sự khác nhau phần mềm giữa cấp tỉnh và cấp huyện.
Đa số các địa phương đã sử dụng cơng nghệ để lập hồ sơ địa chính nhưng chưa được kết nối tự động giữa các cấp; thậm chí nhiều địa phương chỉ được khai thác sử dụng ở một cơ quan nơi đã thực hiện mà chưa sao cho các cấp sử dụng. Việc cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên vào cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính cũng chưa được thực hiện đầy đủ, khơng thống nhất giữa các cấp.
1.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Để quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, đảm bảo được 13 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai, chúng ta cần có những yếu tố cơ bản sau:
1. Xây dựng một hệ thống chính sách - pháp luật đất đai đầy đủ, thống nhất, rõ ràng và minh bạch.
2. Xây dựng một hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao trong sử dụng đất và có tầm nhìn chiến lược.
3. Xây dựng một hệ thống kinh tế đất minh bạch và công bằng.
4. Xây dựng một CSDL địa chính với các thơng tin chính xác, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên.
CSDL địa chính (yếu tố thứ 4) có tác động trực tiếp đến các yếu tố còn lại, là cơ sở để cho các yếu tố cịn lại vận hành một cách hiệu quả. Do đó, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại. Hơn nữa, trong thời đại phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin, nhu cầu xây dựng CSDLĐC là điều tất yếu. Như chúng ta đã biết, chỉ tính riêng trong nhóm hồ sơ địa chính phục vụ thường xun đã có tới gần 100 đơn vị thơng tin thuộc tính về thửa đất và chủ sử dụng [3], như vậy với số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là 20 triệu, số thơng tin cần lưu trữ và xử lý là 2 tỷ đơn vị. Đây chỉ là thơng tin mang tính hiện thời, nếu tính cả những thơng tin q khứ cần lưu trữ thì lượng thơng tin là rất lớn. Với dữ liệu bản đồ, việc áp dụng cơng nghệ cịn có ý nghĩa to lớn hơn khi cơng nghệ thơng tin không chỉ được sử dụng để lưu trữ mà còn được áp dụng trực tiếp để thành lập loại dữ liệu này. Ngồi ra, dữ liệu dạng số có tính nhất qn cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với dữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương tự.
Mặt khác, việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chính bằng cơng nghệ thơng tin cịn mang lại cho người sử dụng và quản lý những chức năng vượt trội như phục vụ công tác thống kê, phân tích và chiết xuất các thơng tin thứ cấp bên cạnh các chức năng cơ bản của một hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy là lưu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết. Một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính mà chỉ có cơng nghệ thơng tin mới có thể mang lại đó là: chức năng quản lý truy nhập, sao lưu dữ liệu, mã hóa dữ liệu, kiểm tra dữ liệu, phân tích thơng tin, tra cứu và thống kê nhanh chóng.
Vì nước ta trải qua một thời gian chiến tranh khá dài, nhiều lần thay đổi chế độ chính trị, hồ sơ địa chính dạng giấy biến động nhiều về chủ sử dụng đất, lại không được cập nhật, lịch sử quan hệ đất đai rất phức tạp cho nên công tác quản lý đất đai, giải quyết khiếu nại, tranh chấp khó khăn hơn rất nhiều, tạo điều kiện cho tham nhũng nảy sinh trong quản lý. Cũng theo nghiên cứu của nhiều tổ chức tư vấn nước ngoài, độ minh bạch trong thị trường bất động sản nước ta đang đứng trong nhóm các nước cuối bảng của các nước trên thế giới. Thi ̣ trường ngầm vẫn chiếm đến 50% tổng số giao di ̣ch. Hoa ̣t đô ̣ng của thi ̣ trường bất đô ̣ng sản không ta ̣o nên sự
phát triển của khu vực tài chính, không khuyến khích thành phần tư nhân đầu tư trên đất để ta ̣o nên của cải vâ ̣t chất.
Trong xu hướng chung của thế giới, hê ̣ thống quản lý đất đai ở nước ta đang trong giai đoa ̣n đươ ̣c tin ho ̣c hóa để đảm bảo quản lý chă ̣t chẽ, thủ tu ̣c hành chính dễ dàng, ta ̣o mối quan hê ̣ gần gũi giữa nhà nước và người dân.
Ở nước ta, hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính là 2 loại dữ liệu cơ bản để xây dựng CSDL địa chính phu ̣c vu ̣ quản lý đất đai. Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu bản đồ ở nước ta cịn chưa đầy đủ, độ chính xác khơng cao và chưa được chuẩn hóa trọn vẹn, đặc biệt với các bản đồ được lập từ những năm 90 của thế kỷ trước do những nguyên nhân khác nhau như chiến tranh, hoàn cảnh kinh tế,...Với sự nỗ lực rất lớn của tồn ngành Địa chính cũng như sự áp dụng cơng nghệ hiện đại, từ những năm 1990 trở lại đây, công tác thành lập bản đồ địa chính ở nước ta đã có những bước tiến như cả nước đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính với khoảng 76% diện tích cần đo đạc tính đến tháng 11/2011 [http://www.monre.gov.vn]. Nhưng vấn đề tồn tại trong q trình hồn thiện CSDL địa chính mà nước ta đang mắc phải là dữ liệu bản đồ còn nằm ở nhiều định dạng khác nhau (chủ yếu là *.dgn của Microstation và *.dwg / *.dxf của Auto CAD) [10].
Trong khi đó, hệ thống sổ sách cũ nát, hư hỏng, không được cập nhật thường xuyên và thiếu đồng bộ. Mặc dù, công nghê ̣ thông tin đã được áp du ̣ng ở nước ta để quản lý hồ sơ đi ̣a chính, tuy nhiên, nó mới chỉ như mơ ̣t phương tiê ̣n để soa ̣n thảo và lưu trữ các văn bản ở hầu hết các đơn vi ̣ thuô ̣c khu vực đô thi ̣ và các đơn vi ̣ cấp huyện trở lên ở khu vực nông thôn. Đây cũng là mức đô ̣ thấp nhất của viê ̣c áp du ̣ng công nghệ thông tin. Các dữ liê ̣u bản đồ và các dữ liê ̣u trong văn bản được xây dựng không được lưu trữ theo các nguyên tắc tổ chức của CSDL, hay nói khác đi là được xây dựng không theo mô ̣t quy chuẩn dữ liê ̣u nhất đi ̣nh. Điều này dẫn đến viê ̣c phân tích và xử lý thông tin vẫn rất khó khăn, năng suất lao đô ̣ng thấp, khả năng xảy ra sai sót lớn.
Thực tế ở nước ta đã sử dụng khơng ít các phần mềm khác nhau để hỗ trợ