2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện
2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai
2.2.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản:
Trong thời gian vừa qua, để đảm bảo công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào nề nếp và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân huyện Hóc Mơn đã ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm tổ chức và chỉ đạo thực hiện các văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước, của UBND TP. Hồ Chí Minh trong việc quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện.
2.2.2.2. Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính:
Sau ngày 30/04/1975, Hóc Mơn là một trong 06 huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm 16 xã và 01 thị trấn. Từ ngày 01/04/1997 đến nay, do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố, huyện Hóc Mơn tách ra 7 xã để thành lập quận 12 (Thạnh Lộc, An Phú Đông, Tân Thới Hiệp, Đông Hưng Thuận, Tân Thới Nhất, một phần của Tân Chánh Hiệp và một phần của Trung Mỹ Tây). Hiện nay, Hóc Mơn có 11 xã và 1 thị trấn.
Ranh giới hành chính của huyện Hóc Mơn ổn định qua các thời kỳ theo địa giới đã được xác định tại Chỉ thị 364/CP ngày 06/11/1991 của Chínnh phủ, với tổng diện tích tự nhiên của tồn huyện là 10.943 ha, bao gồm 01 thị trấn Hóc Mơn và 11 xã: Nhị Bình, Đơng Thạnh, Trung Chánh,Thới Tam Thôn, Xuân Thới Thượng, Xuân Thới Đơng, Xn Thới Sơn, Tân Hiệp, Tân Thới Nhì, Tân Xuân, Bà Điểm.
Các tuyến ranh giới 1,2,3 và 4 không thay đổi. Riêng tuyến ranh giới giữa huyện Hóc Mơn và tỉnh Long An có thay đổi do trước đây, theo bản đồ địa giới hành chính 364 ranh giới là một đường thẳng vạch trên bản đồ từ đường Tỉnh lộ 9 theo hướng Bắc đến Kênh số 12. Sau đó, tỉnh Long An cho đào kênh Mỹ Hạnh Bắc để làm ranh giới nhưng không đúng theo bản đồ địa giới hành chính 364. Qua khảo sát và kiểm tra thực địa, các tuyến địa giới hành chính của xã, thị trấn khơng thay đổi so với hồ sơ địa giới hành chính.
2.2.2.3 Cơng tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính
Năm 2003, Sở Tài nguyên và Mơi trường phối hợp với các đơn vị có chức năng đo đạc bản đồ tiến hành đo vẽ, thành lập bản đồ địa chính chính qui dạng số
Đến năm 2005, bản đồ địa chính dạng số đã đưa vào sử dụng chính thức trên địa bàn 10 xã-thị trấn thuộc huyện Hóc Mơn (trừ 02 xã Nhị Bình và Xuân Thới Sơn) và đến năm 2006, đã hồn thành cơng tác đo đạc lập bản đồ số phủ kín 12 xã-thị trấn trên địa bàn huyện.
Việc đưa bản đồ địa chính dạng số vào sử dụng nhằm phục vụ tốt công tác quản lý đất đai, hỗ trợ tích cực trong công tác cấp GCNQSDĐ, giải quyết tranh chấp, xét duyệt hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và phát hiện các trường hợp lấn chiếm đất đai.
Đến nay công tác cập nhật hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại huyện được thực hiện đồng thời với kế hoạch cấp giấy chứng nhận trên nguyên tắc: cấp giấy chứng nhận đến đâu phải lập hồ sơ địa chính ngay đến đó (bao gồm các trường hợp đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện để quản lý), đồng thời cập nhật thường xuyên các biến động trên nền bản đồ số.
a. Thực trạng cơng tác lập hồ sơ địa chính.
Hệ thống bản đồ dạng giấy bao gồm bản đồ địa giới hành chính và hồ sơ địa giới hành chính được thiết lập theo Chỉ thị 364/CT của Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) ngày 06 tháng 11 năm 1991. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ địa chính và bản đồ hành chính. Trong đó, hệ thống bản đồ địa chính lập năm 1995-1997 đã được số hố, sử dụng trong phần mềm Autocad phục vụ công tác in ấn sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận và cập nhật các trường hợp đủ điều kiện đăng ký biến động thường xuyên đối với đất ở.
Ngày 30 tháng 12 năm 2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 55/2013/TT-BTNMT quy định về việc thành lập bản đồ địa chính tuy nhiên trong thời gian ngắn phịng Tài ngun và Mơi trường huyện chưa thể rà sốt và làm lại tồn bộ hệ thống bản đồ mới theo quy định tại thông tư này. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Hóc Mơn được thể hiện trong bảng 2.4 dưới đây.
Ngoài ra tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Hóc Mơn cịn lập hệ thống sổ phục vụ công tác chuyên môn như: Sổ theo dõi giao dịch đảm bảo, Sổ
tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giao dịch đảm bảo, Sổ luân chuyển hồ sơ đăng ký biến động. Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu. Sổ luân chuyển thông tin địa chính với cơ quan thuế, Sổ đăng ký đất đai, Sổ tiếp nhận và sử dụng phôi Giấy chứng nhận.
Bảng 2. 4 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Hóc Mơn
STT Đơn vị (xã, thị trấn) Tổng số tờ Tỷ lệ 1:1000 1:2000 1 Bà Điểm 39 13 26 2 Nhị Bình 47 17 30 3 Đông Thạnh 30 13 17 4 Tân Hiệp 41 15 26 5 Tân Thới Nhì 20 9 11 6 Tân Xuân 19 12 7 7 Thị Trấn HM 22 11 11
8 Thới Tam Thôn 21 9 12
9 Trung Chánh 13 6 5
10 Xuân Thới Đông 12 7 7
11 Xuân Thới Sơn 21 8 8
Tổng cộng 246 120 160
Nguồn: Chi nhánh văn phịng Đăng ký huyện Hóc Mơn
* Thực trạng việc lập Hệ thống sổ sách.
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, Hệ thống sổ sách địa chính gồm 4 loại: Sổ Mục kê, Sổ Địa chính, Sổ cấp giấy chứng nhận, Sổ theo dõi biến động đất đai của 8 xã, phường thuộc thị xã đã được lập ở dạng giấy và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính theo đúng qui định . Sự thay đổi cán bộ trong công tác quản lý không làm ảnh hưởng nhiều đến hệ thống sổ sách.
Bảng 2.5 Hệ thống sổ sách địa chính.
Số
TT Tên xã, thị trấn
Hồ sơ địa chính lưu trữ tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai Thị xã Đồng Xồi
Sổ địa chính Sổ mục kê Sổ theo dõi biến động đất đai Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1 Bà Điểm 5 1 2 2 2 Nhị Bình 5 1 2 2 3 Đông Thạnh 5 1 2 2 4 Tân Hiệp 4 1 2 2 5 Tân Thới Nhì 6 1 2 2 6 Tân Xuân 8 1 2 2 7 Thị Trấn HM 6 1 2 2
8 Thới Tam Thôn 6 1 2 2
9 Trung Chánh 5 1 2 2
10 Xuân Thới Đông 5 1 2 2
11 Xuân Thới Sơn 5 1 2 2
Tổng cộng 60 11 22 22
Nguồn: Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Hóc Mơn
b. Thực trạng cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính.
Cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính dạng giấy được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Hóc Mơn thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động theo qui định của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và Thơng tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính, gồm các cơng việc sau:
+ Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận do UBND thị xã cấp;
+ Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính điện tử thì thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định của các thông tư này.
+ Khi nhận được thông báo chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính hoặc quyết định của cấp có thẩm quyền có nội dung cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, Uỷ ban nhân dân cấp xã, thị trấn chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp đủ điều kiện chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo qui định.
Tuy nhiên công tác chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hóc Mơn hiện tại thực hiện trên hồ sơ dạng giấy do chưa có hồ sơ địa chính điện tử chính quy, và chỉ cập nhật biến động, chỉnh lý được đối với các trường hợp đủ điều kiện đăng ký biến động do người dân thực hiện quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở; Thực tế công tác thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nơng nghiệp có rất nhiều thiếu sót và khơng đạt yêu cầu do hầu hết chưa cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ đăng ký biến động đất đai. Nguyên nhân là do tình hình thực tế phức tạp trên địa bàn và do lịch sử để lại việc đo vẽ bản đồ địa chính đối với đất nơng nghiệp không chi tiết theo từng thửa ruộng của từng hộ gia đình tại thời điểm giao ruộng (giai đoạn 1993-1995), vì vậy khi thực hiện thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích khác khó thực hiện chỉnh lý biến động. Công tác luân chuyển cán bộ, trình độ cán bộ phụ trách cơng tác trên cịn hạn chế nên cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với đất nơng nghiệp tại huyện Hóc Mơn khơng được cập nhật thường xun, liên tục, nhiều khi chỉnh lý chưa đúng quy phạm mà theo ý chủ quan của từng cán bộ.
c. Thực trạng cơng tác quản lý hồ sơ địa chính.
Hệ thống hồ sơ địa chính đang lưu trữ tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Hóc Mơn gồm: 60 quyền sổ địa chính, 11 quyển sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập năm 1995-1997, 22 quyền sổ theo dõi biến động đất đai và 22
dụng đất trước năm 2009 không được thực hiện đầy đủ nên số lượng sổ theo dõi biến động đất đai đến nay chỉ có 22 quyển.
Hệ thống hồ sơ địa chính của Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Hóc Mơn chủ yếu ở dạng giấy. Trước đây, hồ sơ địa chính được lập theo mẫu cũ của Tổng cục Địa chính, gồm: Bản đồ đo đạc năm 1995 - 1997; Sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất lập theo đơn vị xã (giai đoạn 1995-1997); Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sổ địa chính; Sổ theo dõi biến động đất đai. Thực hiện các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007, số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính, Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai huyện Hóc Mơn đã xây dựng hồ sơ địa chính theo mẫu mới và hướng dẫn các phường, xã cập nhật hệ thống sổ theo các Thông tư này để việc quản lý được đồng bộ, đầy đủ, đúng qui định.
Cơng tác chỉnh lý hồ sơ địa chính: Cán bộ Văn phịng đăng ký được phân cơng thụ lý hồ sơ thực hiện đồng thời nhiệm vụ chỉnh lý hồ sơ địa chính đối với hồ sơ được giao thụ lý theo đúng quy định và soạn thảo thơng báo biến động trình lãnh đạo ký ban hành, gửi về UBND cấp xã nơi có đất để kịp thời chỉnh lý. Năm 2012, Văn phòng đăng ký đã số hoá sổ mục kê của 12 xã, thị trấn trên địa bàn huyện để thuận lợi cho việc tra cứu, cung cấp thông tin, đăng ký đất đai. Tuy nhiên do hệ thống bản đồ địa chính của huyện được đo đạc thủ cơng từ khoảng 20 năm trước, cùng với công tác quản lý đất đai của các cấp chính quyền trong giai đoạn trước cịn bng lỏng, thiếu đồng bộ, nên việc lưu trữ, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đúng mức. Lực lượng cán bộ cịn mỏng, trình độ chun mơn, nghiệp vụ của cán bộ địa chính cấp xã trên địa bàn huyện còn hạn chế, cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều việc khác như giải phóng mặt bằng, xây dựng, giao thông, môi trường... dẫn đến việc lập sổ sách, cập nhật chỉnh lý biến động chưa thường xuyên. Hệ thống văn bản quy định của việc chỉnh lý hồ sơ địa chính cịn thay đổi nhiều lần về mẫu sổ sách. Chính vì vậy, việc theo dõi biến động về sử dụng đất gặp nhiều khó khăn
Năm 2000, 2005, 2011 Phịng Tài ngun Mơi đã tiến hành xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của huyện tỷ lệ 1:25.000, 1/10.000 và bản đồ hiện trạng sử dụng đất của 12 xã thị trấn tỷ lệ 1:10.000, 1/5.000 theo quy định của Bộ Tài nguyên Môi trường làm cơ sở để huyện nắm lại mặt bằng sử dụng đất trên địa bàn. Trên cơ sở danh sách niêm yết, các đơn vị đo đạc kiểm tra và tổ chức trích đo địa chính hoặc lập bản vẽ hiện trạng vị trí nhà đất cho các cá nhân đủ điều kiện cấp giấy. Trên cơ sở danh sách niêm yết, các đơn vị đo đạc kiểm tra và tổ chức trích đo địa chính hoặc lập bản vẽ hiện trạng vị trí nhà đất cho các cá nhân đủ điều kiện cáp giấy. Tính đến ngày 24/8/2016, toàn huyện đã đo đạc được 3637 bản vẽ chuyển cho các xã-thị trấn để hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân viết đơn và lập hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận.
2.2.2.5 Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Trước đây, Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung huyện Hóc Mơn đến 2020 đã được Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt tại Quyết định số 6992/QĐ-UB-QLĐT ngày 24 tháng 12 năm 1998 là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng tạo tiền đề cho đầu tư xây dựng và quản lý xây dựng trên địa bàn huyện trong những năm qua. Tuy nhiên so với quy hoạch chung đã được duyệt năm 1998, các định hướng xây dựng trong thời gian tới đã làm thay đổi định hướng phát triển không gian cũng như sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc Mơn.
Đến nay, Ủy ban nhân dân huyện Hóc Mơn đã lập xong đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Hóc Mơn đến năm 2020, đã được Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại quyết định số 3680/QĐ-UBND ngày 21 tháng 8 năm 2010.
Đối với quy hoạch sử dụng đất, huyện đã tiến hành lập và xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006- 2010), đã được phê duyệt tại Quyết định 2686/QĐ-UBND ngày 01/06/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.
Cơng tác Thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các tổ chức được thực hiện định kỳ hàng năm theo chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm tra các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Kết quả từ năm 2014 đến cuối năm 2016, huyện đã kiểm tra tình hình sử dụng đất của 89 tổ chức sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất đầu tư trên địa bàn huyện. Qua kiểm tra, phát hiện có 45 tổ chức vi phạm (trong đó chuyển xã kiểm tra và xử lý 5 tổ chức và kiến nghị Sở Tài nguyên – Môi trường xử lý 40 tổ chức).
Tình hình vi phạm về quy hoạch xây dựng và trật tự đô thị trên địa bàn huyện được kiểm soát thường xuyên và xử lý kịp thời hơn những năm trước nhưng vẫn diễn biến phức tạp, gần đây phát sinh tình trạng xin phép xây dựng trên diện tích lớn, sau đó tự ý ngăn thành nhiều căn nhà nhỏ và chuyển nhượng giấy tay, nhất là ở