đất bị thu hồi
Để có được những giải pháp đúng đắn, đồng bộ nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi được dựa trên những căn cứ lý luận, thực tiễn để đưa ra một số quan điểm sau:
3.1.1. Việc giải quyết vấn đề phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi phải đứng trên quan điểm phát triển tổng thể kinh tế - xã hội
Phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi phải được xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, đảm bảo sự cân đối giữa các lĩnh vực, vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định nhưng cũng vừa đảm bảo công bằng, an sinh xã hội. Hướng vào phát triển và làm lành mạnh hóa xã hội, tạo động lực mạnh mẽ nhằm phát triển kinh tế, tăng năng suất lao động, giải quyết việc làm, ổn định đời sống nông dân, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia. Việc chuyển đổi một bộ phận đất chuyên trồng lúa sang mục đích phát triển cơng nghiệp, đơ thị chưa được cân nhắc một cách tổng thể. Cần tính tốn kỹ hiệu quả đầu tư, cả hiệu quả về kinh tế lẫn hiệu quả về xã hội và mơi trường, đồng thời khuyến khích đầu tư hạ tầng cho các mục đích phi nơng nghiệp đối với diện tích đất nơng nghiệp kém hiệu quả.
Từ vị trí, vai trị của đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, các chính sách về đất đai phải thực sự phát huy tác dụng trong việc đưa đất đai đóng góp nhiều nhất vào việc thực hiện các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Phải có cách hiểu đúng đắn về việc phân chia lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thì mới có giải pháp hợp lý trên cơ sở Nhà nước vẫn có nguồn thu, chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh vẫn có lợi nhuận và người bị thu hồi đất được đảm bảo quyền lợi hơn.
Nhà nước phải có cơ chế rõ ràng, minh bạch với vai trị là trọng tài điều phối lợi ích từ doanh nghiệp với người bị thu hồi đất, tránh các tác động tiêu cực đến hoạt động của doanh nghiệp.
3.1.2. Tuân thủ quy luật khách quan của sự phát triển, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
Cần tuân thủ các quy luật vận động khách quan của sự phát triển kinh tế trong nền kinh tế thị trường, rõ ràng q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ngày càng diễn ra nhanh chóng và hầu khắp các địa phương thì quỹ đất phục vụ cho mục đích này ngày càng nhiều, lao động nơng nghiệp sẽ thiếu việc làm hoặc khơng có việc làm cũng tăng lên. Cần phải tính tốn, định lượng nguồn thu chênh lệch cho từng đối tượng cụ thể, phần chênh lệch do đối tượng nào đầu tư sẽ được hưởng lợi tương xứng, còn phần chênh lệch được hưởng khơng do đầu tư thì sẽ được điều tiết thơng qua chính sách thuế nhằm phân phối hài hịa giữa các lợi ích.
3.1.3. Nhà nước phải điều tiết từ q trình chuyển đổi cơng năng, mục đích chuyển quyền sử dụng đất và địa tơ chênh lệch phát sinh
Nhà nước phải thu về lợi ích từ đất dưới dạng khống chế hoàn toàn và định đoạt địa tô (chênh lệch giữa mức giá đầu vào khi đền bù GPMB và giá đầu ra khi đấu thầu giao đất, cho thuê đất) để điều tiết lại cho sự phát triển cũng như giải quyết vấn đề phúc lợi xã hội nói chung mà cụ thể là những người có đất bị thu hồi nói riêng. Điều này làm được do Nhà nước là nguồn cung độc quyền nên có khả năng kiềm chế được giá cả, hạn chế tình trạng đẩy giá quá cao tới mức phi lý, vượt xa khả năng sinh lời của đất đai. Sau khi được thu nộp ngân sách từ khai thác quỹ đất trên, Nhà nước sẽ tái đầu tư cho phát triển của các địa phương thông qua đầu tư hệ thống hạ tầng, đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi...
Nhà nước chỉ có thể có quyền thu hồi và cưỡng chế khi cần thiết trong GPMB nếu đất đó được sử dụng vào mục đích cơng cộng tức là phù hợp với chủ sở hữu (sở hữu toàn dân về đất đai). Đối với việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh
thì doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất và lúc này Nhà nước chỉ là người đứng ra xác nhận tính chất hợp pháp của các thỏa thuận đó.
3.1.4. Lấy mục tiêu con người làm trọng tâm trong q trình thị trường hóa, kinh tế hóa đất đai
Cùng với sự phát triển của đất nước, vấn đề sử dụng đất đai cũng được mở rộng dần đối tượng sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người dân cũng được mở rộng theo thời gian thì vai trị của đất đai ngày càng được nâng cao. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, mua bán hay cho th đất và đất đai đóng vai trị như một loại tài sản có giá trị. Do vậy, việc phân chia lợi ích giữa các bên tham gia vào q trình sử dụng đất cũng thay đổi theo và ngày càng phức tạp. Q trình thị trường hóa, kinh tế hóa đất đai cần dựa trên mục tiêu lấy con người làm trọng tâm. Lấy tiêu chí cơng bằng, bình đẳng và hài hịa các lợi ích trong sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, khơng thể bỏ qua vai trị của con người trong việc phát triển thị trường cũng như kinh tế hóa đất đai. Con người vừa là điều kiện cần để thị trường hóa, kinh tế hóa đất đai, con người vừa là đối tượng tác động, chịu ảnh hưởng vừa là cái đích hướng đến, là điều kiện đủ trong qua trình phát triển này.
Cần đặt quan hệ lợi ích và cơng bằng xã hội giữa nông dân với nhau, giữa nông dân với Nhà nước và giữa nông dân với chủ đầu tư tạo nên sự phát triển bền vững cho xã hội.
3.1.5. Công khai, minh bạch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, người bị thu hồi đất của tổ chức kinh tế
Khắc phục tình trạng thiếu thơng tin, thiếu minh bạch trên thị trường nhằm giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường. Cần khắc phục những tác động tiêu cực có thể kể đến là sự mất an tồn của các giao dịch trên thị trường, sự thiếu tin tưởng, sự ngần ngại của các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường. Từ đó, nguồn lực trên thị trường được phân bổ hiệu quả, ảnh hưởng tích cực tới tốc độ lưu chuyển nguồn lực, lưu chuyển luồng vốn trong xã hội. Vì vậy, việc cải thiện cơ chế cung cấp thơng tin,
tăng cường tính minh bạch, giảm rủi ro trên thị trường có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc vận hành thị trường bất động sản một cách an toàn, hiệu quả.
3.1.6. Tạo lập cơ chế để người bị thu hồi đất góp vốn (từ tiền bồi thường) liên doanh với nhà đầu tư
Thứ nhất, bên cạnh phương án đền bù cho những người bị thu hồi đất bằng tiền
và bằng đất, nhà nước cần xây dựng cơ chế mới với phương án đền bù mà người dân có thể tự nguyện lựa chọn góp vốn quyền sử dụng đất của mình vào chính doanh nghiệp như một kênh đầu tư. Trên cơ sở phần vốn góp này, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quyền được khai thác kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất theo mức độ đóng góp. Đây được coi như một kênh huy động vốn của chủ đầu tư (chủ đầu tư có thể quy đổi tiền bồi thường thành số lượng cổ phiếu) nhưng cũng là hình thức người có đất bị thu hồi tái đầu tư dạng cổ phiếu.
Thứ hai, căn cứ giá trị thực tế của mảnh đất bị thu hồi (theo cơ quan định giá độc lập) để định giá phần giá trị góp vốn của người bị thu hồi đất, từ đó có thể tính được giá trị cổ phiếu mà người bị thu hồi đất có được, và số cổ tức hàng năm mà người bị thu hồi đất sẽ nhận được trong tương lai dựa trên doanh thu của nhà đầu tư.
Thứ ba, số lượng cổ phiếu mua được tối đa bằng giá trị tiền bồi thường mà người có đất bị thu hồi được nhận.
Thứ tư, nghiên cứu xây dựng khung pháp lý rõ ràng hướng dẫn trách nhiệm và
nghĩa vụ của các bên trước, trong và sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo đồng vốn của người góp cổ phần được bảo tồn ít nhất trong thời gian 5 năm.
3.1.7. Đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nước, tổ chức kinh tế và người dân trong hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê đất
Thực tiễn, có nhiều quan niệm cho rằng việc tăng thu từ nguồn đất đai sẽ kéo theo những hệ lụy tiêu cực đối với kinh tế - xã hội. Lợi ích từ tăng thu ngân sách có thể bị triệt tiêu nếu việc quản lý đất đai không kéo hoặc chậm đổi mới về tư duy và nhận thức sẽ dẫn đến hàng loạt người dân mất tư liệu sản xuất, cuộc sống xáo trộn... Tuy
nhiên, mục đích tăng thu ngân sách từ đất đai và mục đích phát triển kinh tế - xã hội khơng hề đối chọi nhau, khơng triệt tiêu lẫn nhau, thậm chí cịn hỗ trợ cho nhau. Quan trọng là phải có cơ chế chính sách phù hợp, có những giải pháp hữu hiệu ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, trốn thuế trong hoạt động giao dịch đất đai. Đồng thời, chống tư tưởng hưu khuynh vì lợi ích trước mắt mà qn mất những chi phí sẽ phải gánh chịu trong tương lai nếu khơng đảm bảo hài hịa lợi ích của 3 bên (nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi), cụ thể là đảm bảo lợi ích giữa người dân bị giải tỏa với lợi ích nguồn thu ngân sách nhà nước sau khi nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (từ quỹ đất thu hồi) đã hạch toán lợi nhuận.
Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mơ trong quan hệ giữa “vĩ mô” và “vi mô” nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Ở đây, quyền sử dụng đất không phải bị chia ra mà được tổ chức để việc sử dụng đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Người sử dụng đất khơng thể vì lợi ích của mình mà cịn vì lợi ích chung của tồn xã hội, từ đó xây dựng và xác định quyền và nghĩa vụ đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nước, tổ chức kinh tế và người dân trong hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê đất. Pháp luật cần điều tiết về cơ chế phân phối lại hoa lợi, lợi tức từ đất thơng qua các chính sách cụ thể về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thuế và phí liên quan đến đất đai.
Một trong những quy định quan trọng nhất để xác định quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai về kinh tế là quyền thu lợi từ đất. Mọi hoa lợi và lợi tức từ đất có được là nhờ vào 3 yếu tố quan trọng, đó là:
+ Các điều kiện đặc biệt của thiên nhiên. + Đầu tư của Nhà nước và xã hội.
+ Đầu tư của người trực tiếp sản xuất.
Về nguyên tắc, người trực tiếp sử dụng đất được Nhà nước giao cho được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại. Pháp luật cần căn cứ vào tình hình
thực tế về kinh tế - xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biện pháp và mức độ điều tiết các nguồn thu từ đất để vừa bảo vệ được chế độ sở hữu lại vừa đảm bảo được các yêu cầu của ổn định và phát triển.
- Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng thì thực hiện việc thu thuế sử dụng đất. Đây là nguồn thu hàng năm trên cơ sở bảng giá đất hàng năm, mức thu là tỷ lệ % đơn giá theo vị trí khu đất trong bảng giá đất nhân với diện tích. Hiện nay, Bộ Tài chính đang nghiên cứu phương thức thu thuế bất động sản, nếu phương thức này được thực hiện thành công, kết quả điều tiết sẽ rất hiệu quả.
- Thực hiện mơ hình “Nơng dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”, ý tưởng về một mơ hình người dân sở hữu quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch cùng góp vốn và các dự án đầu tư là một phương án để giải quyết hài hịa lợi ích phân bổ giữa các bên.
- Tính lại cách phân chia lợi nhuận theo hướng cộng bằng xã hội.
3.1.8. Chỉ thực hiện một hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê
Để đảm bảo công bằng cũng như sử dụng đất tiết kiệm đối với tổ chức được giao đất, cho thuê đất, tránh tình trạng nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá rẻ, nhà đầu tư mới chỉ đầu tư sơ bộ hạ tầng nhưng đã chuyển nhượng, cho thuê với giá thị trường. Qua đó cho chúng ta thấy giá đất đầu vào hiện nay gần như được bao cấp (vì giá quá thấp so với thị trường) nhưng giá sản phẩm của nhà đầu tư bán ra lại được định giá theo giá thị trường. Vì vậy, để đảm bảo hài hịa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu hồi đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuế đất sẽ được lợi ích sau:
Thứ nhất, Nhà nước sẽ tăng được nguồn thu rất lớn từ đất, nhưng quan trọng hơn là Nhà nước chủ động điều tiết được giá đất, giá bất động sản.
Thứ hai, nguồn tài chính thu được rất lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất để điều
tiết thêm cho đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dự án có ý nghĩa sâu sắc đối với những người đã đóng góp cho sự phát triển của xã hội.
Thứ ba, giá sản phẩm của các nhà đầu tư bán ra lúc này mới thực sự là giá thị
trường vì giá đầu vào các nhà đầu tư đã tự xác lập.
Thứ tư, sẽ tránh được sự đầu cơ, sốt giả tạo nhằm đẩy giá vượt ngoài sự kiểm soát của nhà nước.