2.4. Thực trạng công tác điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất tại một số dự án trên địa
2.4.1. Điều tiết lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi
Việt Trì cũng như các thành phố đang phát triển khác trên toàn quốc, nhằm mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội thì việc chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một điều tất yếu. Trong những năm qua, có rất nhiều dự án được triển khai trên địa bàn thành phố, hàng trăm hecta đất của người dân bị thu hồi phục vụ cho các dự án, phục vụ cho việc phát triển thành phố nói riêng và của đất nước nói chung. Tuy nhiên việc người dân nhận được lợi ích từ việc phát triển này vẫn chưa được quan tâm thỏa đáng. Có thể nói rằng, người dân chỉ duy nhất được nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngồi ra khơng có bất cứ khoản thu nhập nào khác từ dự án mà chính họ là người bị thu hồi đất.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực thi hành đã mang lại nhiều lợi ích chính đáng cho người có đất bị thu hồi, các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng diện tích đất lớn sẽ có những khó khăn hơn khi triển khai thực hiện dự án do giá bồi thường cao làm ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả đầu tư cho dù tiền bồi thường sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất, giao đất theo quy định.
Bảng 2.6: Tiền bồi thường và hỗ trợ cho người dân (một số dự án của thành phố việt trì) (một số dự án của thành phố việt trì) Số TT Dự án Diện tích thu hồi (ha)
Tiền bồi thường và hỗ trợ (tỷ đồng/ha)
1 Dự án đường Nguyễn Du 37.37 0.53
2 Dự án đường Hòa Phong kéo dài 24.58 0.65
3 Dự án khu đô thị và DVTM Minh Phương 47.45 0.76
Trung bình 0.84
Nguồn: Ban bồi thường GPMB thành phố Việt Trì
Phương thức bồi thường và hỗ trợ bằng tiền thường được người dân lựa chọn, bình qn 01 ha tiền hỗ trợ tính cho 04 dự án điều tra xây dựng hạ tầng và khu đơ thị là 0.84 tỷ đồng, trong đó mức hỗ trợ cao nhất là dự án Đường Nguyễn Tất Thành (1.43 tỷ đồng/ha), tiếp đó là dự án khu đô thị và dịch vụ thương mại Minh Phương (0,76 tỷ đồng/ha), dự án đường Hòa Phong kéo dài (0.65 tỷ đồng/ha), dự án đường Nguyễn Du (0.53 tỷ đồng/ha).
Đối với dự án xây dựng đường Nguyễn Tất Thành đã áp dụng Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Quyết định số 3995/2009/QĐ- UBND tỉnh Phú Thọ về việc “Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh” theo đó người dân của dự án này khi bị thu hồi đất ngoài tiền bồi thường sẽ nhận được các khoản hỗ trợ như sau:
+ Hỗ trợ tái định cư:
Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thi được hỗ trợ một khoản tiền như sau:
- Đối với các phường: 60.000.000đ/hộ - Đối với xã: 56.000.000đ/hộ
+ Hỗ trợ đối với đất nơng nghiệp:
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, khu dân cư nơng thôn, thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư phường, khu dân cư nơng thơn ngồi việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp của xã, phường cịn được hỗ trợ theo mức sau:
- Hỗ trợ 240.000 đ/1m2 đối với phường - Hỗ trợ 160.000 đ/1m2 đối với xã đồng bằng
- Hỗ trợ 110.000 đ/1m2 đối với xã trung du, miền núi
+ Thưởng tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh:
Thưởng GPMB cho các hộ dân nhận tiền bồi thường và giao đất cho dự án theo đúng kế hoạch và thời gian quy định tại Khoản 4 điều 31 Nghị định số 69/2009/NĐ- CP, mức thưởng được quy định như sau:
- Mức thưởng: 2.000.000 đ/hộ đối với những hộ phải di chuyển nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp bị thu hồi
- Mức thưởng: 20.000 đ/m2 đối với đất ở
- Mức thưởng: 2.000 đ/m2 đối với đất vườn, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây lâu năm.
Như vậy, ngoài dự án đường Nguyễn Tất Thành công tác thu hồi và bồi thường được thực hiện sau khi có Nghị định số 69/2009/NĐ- CP và Quyết định số 3995/2009/QĐ- UBND của UBND tỉnh Phú Thọ người dân đã được hưởng những chính sách hỗ trợ rất có lợi, số tiền có được từ bồi thường và hỗ trợ khi bị Nhà nước thu hồi đất đã cao hơn, điều này phần nào ổn định được xã hội, giúp người dân có được một cuộc sống tốt đẹp hơn.
Xây dựng và hoàn thiện cơ chế bồi thường là một dạng điều chỉnh lợi ích nhằm tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích của tỉnh (hoặc quốc gia) với lợi ích của cộng đồng trong quản lý và sử dụng đất. Nó cũng có thể được xem như một phương pháp để nội bộ hóa những tác động ngoại lai (tiêu cực) liên quan đến các dự án sử dụng đất và như vậy, nó có thể tạo ra các kết quả tối ưu.
Các nhà đầu tư được phép thương thảo với người dân về giá đền bù và những lợi ích liên quan. Tuy nhiên, thực tế khi giá nhà nước được điều chỉnh lên một chút thì giá thị trường đã cao gấp nhiều lần, mức giá cao nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ tương ứng 20-30% giá thực tế. Đối với các dự án trên mức bồi thường đất ở cho người dân bình quân là 500.000 đ/m2 (theo bảng giá UBND tỉnh), mà trên thực tế giá chuyển nhượng ngoài thị trường là từ 1.500.000 đ/m2 đến 2.000.000 đ/m2
mà người nơng dân dễ nhìn thấy nhất bởi chính mảnh đất mà họ được bồi thường chỉ bằng 30% so với giá trên thị trường.
Quá nhấn mạnh đến lợi ích của một bên trong quan hệ phân phối này đều không thỏa đáng và quan trọng hơn là sẽ dẫn đến việc ách tắc "giải phóng mặt bằng", khiếu kiện kéo dài, đặc biệt là tại các đơ thị có tốc độ phát triển kinh tế cao. Nếu một mét vng đất nơng nghiệp hạng 1 có giá là từ 27.000 đồng/m2 đến 30.000 đồng/m2 (giá được UBND tỉnh quy định năm 2011) sau khi được các nhà đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng, giá thu được khoảng từ 3- 8 triệu đồng/m2 điều này cho thấy số tiền lãi thu được sẽ là rất lớn, thì phần chênh lệch (sau khi đã trừ phần đầu tư hạ tầng của nhà đầu tư) cần được phân phối hài hòa cho người bị thu hồi đất, cho nhà nước. Sự hài hịa ở đây khơng có nghĩa là chia đều, nhưng cũng khơng thể q chênh lệch nhau. Sự hài hịa lợi ích này đảm bảo quan hệ bền vững giữa “3 nhà” trong thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta và kết quả của sự hài hòa này là người bị thu hồi đất không thấy bị thua thiệt, DN được sử dụng đất để kinh doanh không phải trả giá quá cao, nhà nước không bị thất thu trong việc thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất này.
Hiện cịn thiếu tính cơng bằng giữa người có đất bị thu hồi và những nhà đầu tư. Đất đai hay tiền bạc bỏ ra đều sinh lợi, là nguồn vốn để phát triển nhưng ở đây với chính sách thu hồi đất hiện nay thì chỉ có nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư thì mới sinh lợi, cịn đất của nông dân lại không, đất chỉ được đền bù bằng tiền, người nơng dân đã đóng góp đất đai cho sự phát triển chung của xã hội nhưng khơng có được một sự sinh lời nào mà chỉ ở mức thu hồi vốn. Người bị thu hồi đất, ngoài việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư còn được tiếp nhận vào làm việc tại các doanh nghiệp lấy đất trên địa bàn. Tuy nhiên, đó là chính sách nên nhiều lao động mất đất đã không thể vào làm việc trong các nhà máy, xí nghiệp đóng ngay trên mảnh đất của mình bởi nhiều nguyên nhân khác nhau.
Việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội là nhu cầu cần thiết và người có đất bị thu hồi là người tham gia vào q trình phát triển đất nước. Do vậy, ngồi phần tiền được bồi thường với giá đất theo mục đích đang sử dụng khi thu hồi (tức là thu
phần vốn) thì người có đất bị thu hồi cịn phải được hưởng phần lợi nhuận tương xứng mà đất bị thu hồi đem lại sau khi đầu tư hạ tầng. Có như vậy mới tạo sự cơng bằng giữa người đóng góp tài nguyên với người bỏ vốn ra đầu tư và người bị thu hồi đất chỉ được xem là người bị thiệt hại.