Đơn vị: tỷ đồng
STT Dự án Tổng
Thu
Các khoản thu
Đất biệt thự Đất chia lô
1 Đường Nguyễn Du 431.13 82.65 348.48
2 Đường Hòa Phong kéo dài 304.10 62.30 241.80
3 Khu đô thị và DVTM Minh Phương 644.00 152.00 492.00
4 Đường Nguyễn Tất Thành 780.30 298.80 481.50
Bảng 2.11: Lợi nhuận bình quân của các dự án
STT Dự án Lợi nhuận của dự án (tỷ đồng/ha)
1 Đường Nguyễn Du 6.10
2 Đường Hòa Phong kéo dài 4.81
3 Khu đô thị và DVTM Minh Phương 6.86
4 Đường Nguyễn Tất Thành 5.12
Trung bình 5.72
Từ Bảng số liệu trên cho thấy, lợi nhuận của các doanh nghiệp sau khi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các dự án đầu tư bình quân đạt 4.49 tỷ đồng/ha, cao nhất là dự án khu đô thị và dịch vụ thương mại Minh Phương 6.86 tỷ đồng/ha tiếp sau là dự án đường
Nguyễn Du 6.10 tỷ đồng/ha, dự án đường Nguyễn Tất Thành 5.12 tỷ đồng/ha, xếp cuối là dự án đường Hòa Phong kéo dài với 4.81 tỷ đồng/ha. Tuy nhiên, trừ dự án đường Nguyễn Tất Thành đã được UBND thành phố Việt Trì tổ chức bán đấu giá tồn bộ 963 ơ đất chia lô và 166 ô đất biệt thự, còn lại các dự án khác số lượng giao dịch là rất ít.
Nguồn thu chủ yếu của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng là chuyển nhượng đất, cho thuê mặt bằng kinh doanh. Mức lợi nhuận này là rất lớn, gấp nhiều lần so với số tiền mà doanh nghiệp phải đầu tư lúc ban đầu. Hiện nay các doanh nghiệp được hưởng lợi rất lớn từ các quy định của Nhà nước cũng như các chính sách của tỉnh:
- Giá giao đất cho các doanh nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cịn thấp và vị trí càng gần các khu đơ thị, khung trung tâm thì chênh lệch giá nhà nước với giá thị trường càng lớn. Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp với giá thấp nhưng doanh nghiệp sau khi đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng lại chuyển nhượng với giá cao gấp nhiều lần so với giá Nhà nước giao. Sự chênh lệch này chưa được điều tiết một cách hợp lý.
- Được chính quyền tỉnh cũng như thành phố ưu đãi trong quá trình đầu tư, nhất là đối với các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng. Nhằm mục tiêu phát triển thành phố Việt Trì trở thành đơ thị loại I vào năm 2015, UBND tỉnh Phú Thọ đã có nhiều chính sách ưu đãi để thu hút sự đầu tư của các nhà doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng , một trong những chính sách đó là “đổi đất lấy hạ tầng”, theo đó các doanh nghiệp sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng sẽ được giao một diện tích nhất định để kinh doanh. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cịn được UBND tỉnh hỗ trợ kinh phí bồi thường, GPMB và được khấu trừ vào tiền giao đất phải nộp cho ngân sách nhà nước.
* Đánh giá, nhận xét chung:
Xét bình quân trên 1 ha đất đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê trên các dự án điều tra cho thấy thu ngân sách nhà nước đạt 0.96 tỷ đồng/ha; người có đất bị thu hồi (tiền bồi thường) đạt 0.84 tỷ đồng và lãi của doanh nghiệp đạt 4.49 tỷ đồng/ha. Xác định cơ cấu tỷ lệ lợi nhuận hiện nay đối với doanh nghiệp, nhà nước và người có đất bị
thu hồi theo tỷ lệ 6:1:1. Việc tính tốn lợi ích này sẽ là cơ sở để phân chia lợi ích hài hịa giữa ba bên: Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.
Bảng 2.12: So sánh lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi (tính bình qn cho 1 ha) hồi (tính bình qn cho 1 ha)
STT Dự án
So sánh lợi ích với doanh nghiệp Lợi nhuận
của dự án Nhà nước
Người dân
1 Đường Nguyễn Du 6.10 0.39 0.53
2 Đường Hòa Phong kéo dài 4.81 0.51 0.65
3 Khu đô thị và DVTM Minh Phương 6.86 0.61 0.76
4 Đường Nguyễn Tất Thành 5.12 2.33 1.43
Trung bình 5.72 0.96 0.84
Tỷ lệ 6 1 1
Qua nghiên cứu cho thấy, việc tăng giá bồi thường, hỗ trợ của địa phương như dự án đường Nguyễn Tất Thành, xét trên phương diện kinh tế có lợi cho người dân, nhà nước phải khấu trừ tiền bồi thường cho doanh nghiệp vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp trong khi doanh nghiệp chưa có sự chia sẻ.
Có thể nói, lợi nhuận hiện nay đang thuộc về doanh nghiệp đầu tư, điều này cho thấy khả năng có thể điều tiết từ nguồn lợi nhuận này nhằm tạo nguồn thu cho nhà nước cũng như hỗ trợ thêm cho người có đất bị thu hồi.
Thơng thường các chủ đầu tư đều mong muốn đạt được "3 nhất" (chi phí bồi thường thấp nhất, tốn kém ít nhất và thu được lợi nhuận cao nhất khi hồn thành dự án). Cịn đối với người có đất bị thu hồi cũng có nguyện vọng đạt được "3 nhất" (được áp giá bồi thường cao nhất; mua nhà, đất nền tái định cư rẻ nhất và được hỗ trợ kinh phí nhiều nhất). Tuy nhiên, trong thực tế, "3 nhất" chỉ thỏa mãn được với chủ đầu tư cịn đối với người bị thu hồi đất thì nguyện vọng vẫn là nguyện vọng. Do đó, người có
đất bị thu hồi muốn đạt được những cái nhất (trong quyền lợi được phép) thì theo cách thơng thường, họ chỉ cịn cách khiếu kiện lên các cấp có thẩm quyền để địi hỏi quyền và lợi ích chính đáng của mình.
Q trình đơ thị hóa và cơng nghiệp hóa ở các địa phương hiện nay cịn thiên về nhu cầu tăng trưởng kinh tế, chưa quan tâm đúng mức đến sự phát triển bền vững của vùng nơng thơn đơ thị hóa, trước hết là vấn đề thu nhập, việc làm, sức khỏe cộng đồng, văn hóa và những vấn đề an sinh xã hội. Khi đô thị hóa, giá đất được tăng lên nhiều lần, nhưng việc điều tiết lợi nhuận tăng lên của giá đất đó thì vẫn chưa được phân chia một cách cơng bằng. Giá trị tăng lên đó chủ yếu rơi vào túi của chủ đầu tư dự án, người đầu cơ (mua đi bán lại) còn nhà nước và người bị thu hồi đất khơng có cơ may hưởng lợi từ dự án. Nhà nước cần tính tốn đầy đủ lợi ích của các bên khi thu hồi đất. Người dân bị thiệt đủ đường, lợi ích của nhà nước cũng khơng được đảm bảo, nhà đầu tư ít bị ảnh hưởng, cịn nhà đầu cơ thì lợi nhiều. Vì vậy, cần phải có những chính sách điều chỉnh cho hợp lý để người dân thực sự được hưởng lợi từ các dự án.
Chương 3:
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT, PHẦN PHỐI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT MANG LẠI NHẰM
ĐẢM BẢO ỔN ĐỊNH VÀ CÔNG BẰNG XÃ HỘI
3.1. Quan điểm về phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi đất bị thu hồi
Để có được những giải pháp đúng đắn, đồng bộ nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi được dựa trên những căn cứ lý luận, thực tiễn để đưa ra một số quan điểm sau:
3.1.1. Việc giải quyết vấn đề phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi phải đứng trên quan điểm phát triển tổng thể kinh tế - xã hội
Phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi phải được xây dựng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, đảm bảo sự cân đối giữa các lĩnh vực, vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định nhưng cũng vừa đảm bảo công bằng, an sinh xã hội. Hướng vào phát triển và làm lành mạnh hóa xã hội, tạo động lực mạnh mẽ nhằm phát triển kinh tế, tăng năng suất lao động, giải quyết việc làm, ổn định đời sống nông dân, bảo đảm vững chắc an ninh lương thực quốc gia. Việc chuyển đổi một bộ phận đất chuyên trồng lúa sang mục đích phát triển cơng nghiệp, đơ thị chưa được cân nhắc một cách tổng thể. Cần tính tốn kỹ hiệu quả đầu tư, cả hiệu quả về kinh tế lẫn hiệu quả về xã hội và mơi trường, đồng thời khuyến khích đầu tư hạ tầng cho các mục đích phi nơng nghiệp đối với diện tích đất nơng nghiệp kém hiệu quả.
Từ vị trí, vai trị của đất đai trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, các chính sách về đất đai phải thực sự phát huy tác dụng trong việc đưa đất đai đóng góp nhiều nhất vào việc thực hiện các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Phải có cách hiểu đúng đắn về việc phân chia lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi thì mới có giải pháp hợp lý trên cơ sở Nhà nước vẫn có nguồn thu, chủ đầu tư bỏ vốn kinh doanh vẫn có lợi nhuận và người bị thu hồi đất được đảm bảo quyền lợi hơn.
Nhà nước phải có cơ chế rõ ràng, minh bạch với vai trị là trọng tài điều phối lợi ích từ doanh nghiệp với người bị thu hồi đất, tránh các tác động tiêu cực đến hoạt động của doanh nghiệp.
3.1.2. Tuân thủ quy luật khách quan của sự phát triển, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
Cần tuân thủ các quy luật vận động khách quan của sự phát triển kinh tế trong nền kinh tế thị trường, rõ ràng q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa ngày càng diễn ra nhanh chóng và hầu khắp các địa phương thì quỹ đất phục vụ cho mục đích này ngày càng nhiều, lao động nơng nghiệp sẽ thiếu việc làm hoặc khơng có việc làm cũng tăng lên. Cần phải tính tốn, định lượng nguồn thu chênh lệch cho từng đối tượng cụ thể, phần chênh lệch do đối tượng nào đầu tư sẽ được hưởng lợi tương xứng, còn phần chênh lệch được hưởng khơng do đầu tư thì sẽ được điều tiết thơng qua chính sách thuế nhằm phân phối hài hịa giữa các lợi ích.
3.1.3. Nhà nước phải điều tiết từ q trình chuyển đổi cơng năng, mục đích chuyển quyền sử dụng đất và địa tơ chênh lệch phát sinh
Nhà nước phải thu về lợi ích từ đất dưới dạng khống chế hoàn toàn và định đoạt địa tô (chênh lệch giữa mức giá đầu vào khi đền bù GPMB và giá đầu ra khi đấu thầu giao đất, cho thuê đất) để điều tiết lại cho sự phát triển cũng như giải quyết vấn đề phúc lợi xã hội nói chung mà cụ thể là những người có đất bị thu hồi nói riêng. Điều này làm được do Nhà nước là nguồn cung độc quyền nên có khả năng kiềm chế được giá cả, hạn chế tình trạng đẩy giá quá cao tới mức phi lý, vượt xa khả năng sinh lời của đất đai. Sau khi được thu nộp ngân sách từ khai thác quỹ đất trên, Nhà nước sẽ tái đầu tư cho phát triển của các địa phương thông qua đầu tư hệ thống hạ tầng, đào tạo nghề cho người có đất bị thu hồi...
Nhà nước chỉ có thể có quyền thu hồi và cưỡng chế khi cần thiết trong GPMB nếu đất đó được sử dụng vào mục đích cơng cộng tức là phù hợp với chủ sở hữu (sở hữu toàn dân về đất đai). Đối với việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích kinh doanh
thì doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất và lúc này Nhà nước chỉ là người đứng ra xác nhận tính chất hợp pháp của các thỏa thuận đó.
3.1.4. Lấy mục tiêu con người làm trọng tâm trong q trình thị trường hóa, kinh tế hóa đất đai
Cùng với sự phát triển của đất nước, vấn đề sử dụng đất đai cũng được mở rộng dần đối tượng sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người dân cũng được mở rộng theo thời gian thì vai trị của đất đai ngày càng được nâng cao. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, mua bán hay cho th đất và đất đai đóng vai trị như một loại tài sản có giá trị. Do vậy, việc phân chia lợi ích giữa các bên tham gia vào q trình sử dụng đất cũng thay đổi theo và ngày càng phức tạp. Q trình thị trường hóa, kinh tế hóa đất đai cần dựa trên mục tiêu lấy con người làm trọng tâm. Lấy tiêu chí cơng bằng, bình đẳng và hài hịa các lợi ích trong sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, khơng thể bỏ qua vai trị của con người trong việc phát triển thị trường cũng như kinh tế hóa đất đai. Con người vừa là điều kiện cần để thị trường hóa, kinh tế hóa đất đai, con người vừa là đối tượng tác động, chịu ảnh hưởng vừa là cái đích hướng đến, là điều kiện đủ trong qua trình phát triển này.
Cần đặt quan hệ lợi ích và cơng bằng xã hội giữa nông dân với nhau, giữa nông dân với Nhà nước và giữa nông dân với chủ đầu tư tạo nên sự phát triển bền vững cho xã hội.
3.1.5. Công khai, minh bạch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, người bị thu hồi đất của tổ chức kinh tế
Khắc phục tình trạng thiếu thơng tin, thiếu minh bạch trên thị trường nhằm giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đối với thị trường. Cần khắc phục những tác động tiêu cực có thể kể đến là sự mất an tồn của các giao dịch trên thị trường, sự thiếu tin tưởng, sự ngần ngại của các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường. Từ đó, nguồn lực trên thị trường được phân bổ hiệu quả, ảnh hưởng tích cực tới tốc độ lưu chuyển nguồn lực, lưu chuyển luồng vốn trong xã hội. Vì vậy, việc cải thiện cơ chế cung cấp thơng tin,
tăng cường tính minh bạch, giảm rủi ro trên thị trường có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc vận hành thị trường bất động sản một cách an toàn, hiệu quả.
3.1.6. Tạo lập cơ chế để người bị thu hồi đất góp vốn (từ tiền bồi thường) liên doanh với nhà đầu tư
Thứ nhất, bên cạnh phương án đền bù cho những người bị thu hồi đất bằng tiền
và bằng đất, nhà nước cần xây dựng cơ chế mới với phương án đền bù mà người dân có thể tự nguyện lựa chọn góp vốn quyền sử dụng đất của mình vào chính doanh nghiệp như một kênh đầu tư. Trên cơ sở phần vốn góp này, người góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quyền được khai thác kinh doanh kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất theo mức độ đóng góp. Đây được coi như một kênh huy động vốn của chủ đầu tư (chủ đầu tư có thể quy đổi tiền bồi thường thành số lượng cổ phiếu) nhưng cũng là hình thức người có đất bị thu hồi tái đầu tư dạng cổ phiếu.
Thứ hai, căn cứ giá trị thực tế của mảnh đất bị thu hồi (theo cơ quan định giá độc lập) để định giá phần giá trị góp vốn của người bị thu hồi đất, từ đó có thể tính được giá trị cổ phiếu mà người bị thu hồi đất có được, và số cổ tức hàng năm mà người bị thu hồi đất sẽ nhận được trong tương lai dựa trên doanh thu của nhà đầu tư.
Thứ ba, số lượng cổ phiếu mua được tối đa bằng giá trị tiền bồi thường mà người có đất bị thu hồi được nhận.
Thứ tư, nghiên cứu xây dựng khung pháp lý rõ ràng hướng dẫn trách nhiệm và
nghĩa vụ của các bên trước, trong và sau khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo đồng vốn của người góp cổ phần được bảo tồn ít nhất trong thời gian 5 năm.
3.1.7. Đảm bảo hài hịa lợi ích của Nhà nước, tổ chức kinh tế và người dân trong hoạt động thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê đất
Thực tiễn, có nhiều quan niệm cho rằng việc tăng thu từ nguồn đất đai sẽ kéo theo những hệ lụy tiêu cực đối với kinh tế - xã hội. Lợi ích từ tăng thu ngân sách có thể bị triệt tiêu nếu việc quản lý đất đai không kéo hoặc chậm đổi mới về tư duy và nhận thức sẽ dẫn đến hàng loạt người dân mất tư liệu sản xuất, cuộc sống xáo trộn... Tuy
nhiên, mục đích tăng thu ngân sách từ đất đai và mục đích phát triển kinh tế - xã hội