Chƣơng 1 : Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.4.2 Nguyên tắc cung – cầu
Giá thị trƣờng đƣợc xác định bằng sự tƣơng tác của cung và cầu. Khi lƣợng cung tăng lên mà lƣợng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trƣờng sẽ giảm, khi lƣợng cung giảm mà lƣợng cầu khơng giảm hoặc tăng thì giá thị trƣờng sẽ tăng lên; khi lƣợng cung và lƣợng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngƣợc lại.
1.1.4.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản.
Để ƣớc tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Các yếu tố tham gia q trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: lao động, vốn, đất đai, quản lý.
1.1.4.4. Nguyên tắc thay đổi
Giá thị trƣờng của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ, sự thay đổi là một qui luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con ngƣời, việc ƣớc tính giá thị trƣờng hay việc định giá trên cơ sở giá thị trƣờng tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhƣng nó phải phản ánh đƣợc cả xu thế tƣơng lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
1.1.4.5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trƣờng bất động sản đƣợc hiểu đó là sự đầu tƣ hợp lý giữa các yếu tố ảnh hƣởng tới giá thị trƣờng một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu đƣợc từ chúng đạt tới mức cao nhất.
1.1.4.6. Nguyên tắc phù hợp
Trong thực tế một bất động sản có thể đƣợc sử dụng vào nhiều mục đích. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, khơng đƣợc lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không đƣợc lẫn
lộn với sử dụng tiềm năng.
1.1.4.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trƣờng bất động sản là một thị trƣờng cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt nhƣ các loại hàng hố thơng thƣờng. Song ảnh hƣởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản.
1.1.4.8 . Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể đƣợc đo bằng định lƣợng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể đƣợc vốn hố thành thành giá trị.
1.1.4.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác đƣợc cố định, thì thu nhập thực (thu nhập rịng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tƣơng lai.
1.1.4.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác động sản khác
Giá trị thị trƣờng của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ đƣợc tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhƣng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trƣờng của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hƣớng giảm so với giá trị thực của chính nó.
1.1.4.11. Nguyên tắc thay thế
Giá thị trƣờng của một bất động sản chủ thể có khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tƣơng tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động
sản chủ thể, với giả thiết khơng có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn. Ngun tắc thay thế đóng vai trị là cơ sở cho ba phƣơng pháp định giá bất động sản: Định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trƣờng và theo thu nhập.
1.1.4.12. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lí là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí. (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị)
1.1.5. Các phương pháp định giá đất.
1.1.5.1. Khái quát
Trên thế giới, các nƣớc đã áp dụng nhiều phƣơng pháp khác nhau trong định giá đất /bất động sản, trong đó 3 phƣơng pháp đƣợc áp dụng phổ biến là:
a) Phƣơng pháp so sánh (định giá theo thị trƣờng): là phƣơng pháp định giá một bất động sản bằng cách so sánh với giá những bất động sản tƣơng tự đã có bán trên thị trƣờng hoặc đƣợc giao bán trên thị trƣờng, hai nguyên tắc cơ bản đƣợc áp dụng cho phƣơng pháp này là nguyên tắc thay thế và nguyên tắc so sánh. Phƣơng pháp này đƣợc áp dụng cho việc định giá các bất động sản dân dụng (nhà ở), đất trống trong các khu dân cƣ và các bất động sản thƣơng mại dịch vụ khác;
b) Phƣơng pháp thu nhập: là phƣơng pháp định giá đất theo cách chuyển hoá nguồn thu nhập trong tƣơng lai thành giá trị hiện tại theo nguyên tắc vốn hoá trực tiếp. Phƣơng pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc dự báo: Giá trị hiện tại của tất cả những lợi nhuận trong tƣơng lai có thể có do chính bất động sản đó đem lại , những lợi ích này cụ thể dƣới dạng một nguồn thu nhập hoặc những tiện ích và đƣợc dự báo trên cơ sở đánh giá và phân tích thị trƣờng. Phƣơng pháp này áp dụng cho việc định giá bất động sản có khả năng cho thu nhập hoặc có khả năng sinh lời nhƣ khách sạn, nhà hàng, đất để xây dựng các khu công nghiệp;
c) Phƣơng pháp giá thành: Là phƣơng pháp định giá bất động sản theo cách ƣớc tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế một bất động sản khác. Phƣơng pháp này dựa trên cơ sở nguyên tắc ƣớc tinh chi phí tái tạo hoặc thay thế. Phƣơng pháp này đƣợc áp
dụng cho việc định giá bất động sản ít có bán trên thị trƣờng. (Nguyễn Đình Bồng, Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2005)
1.1.5.2. Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt nam
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trong đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất gồm 4 phƣơng pháp: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ.
1. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bƣớc sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chƣa đƣợc đầu tƣ xây dựng các cơng trình trên đất) so sánh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã đƣợc chuyển
nhƣợng thành công trên thị trƣờng (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mơ diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin về các cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thơng tin cần thu thập: + Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mơ diện tích và kích thƣớc các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trƣờng (bao gồm môi trƣờng tự nhiên nhƣ cảnh quan, nguồn nƣớc, khơng khí, tiếng ồn, v.v. và môi trƣờng xã hội nhƣ trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hồn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhƣợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhƣợng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải đƣợc thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở Bƣớc 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở Bƣớc 3.
2- Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phƣơng pháp thu nhập phải tiến hành các bƣớc sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng cơng trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đƣợc hàng năm. Tiền thuê đất
hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trƣờng tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà ngƣời đƣợc giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập đƣợc tính nhƣ sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất ni trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu đƣợc hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây cơng nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập đƣợc tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nhƣ thuế sử dụng đất, chi phí đầu tƣ cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này đƣợc tính theo các quy định hiện hành của Nhà nƣớc; khoản chi phí nào khơng có quy định của Nhà nƣớc thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trƣờng địa phƣơng mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy
hàng năm =
Tổng thu nhập hàng năm
đã tính ở Bƣớc 1 -
Tổng chi phí đã tính ở Bƣớc 2
d- Bước 4: Ƣớc tính mức giá đất cần định giá theo cơng thức sau:
Giá đất ƣớc tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đƣợc từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phƣơng pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bƣớc sau đây:
a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trƣờng để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhƣợng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mơ tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tƣ xây dựng trên đất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất =
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mịn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đƣợc tính bằng chi phí thay thế để đầu tƣ xây dựng các tài sản mới có cơng dụng tƣơng đƣơng với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là đầu tƣ xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho ngƣời đầu tƣ xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình (bao gồm các hao mịn về mặt vật lý do hƣ hao dần trong quá trình khai thác sử