Chƣơng 1 : Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.2. Định giá đất ở Việt Nam
1.2.1.1 Luật Đất đai 1993
Đất đai là tài nguyên vô giá của quốc gia là nguồn lực quan trọng của quá trình sản xuất. Năm 1993, đánh dấu một cột mốc quan trọng khi Quốc hội thông qua và ban hành Luật đất đai nhằm thể chế hóa các quy định về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Theo đó, Nhà nƣớc xác lập đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nƣớc thống nhất quản lý và giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan đoàn thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Ngồi ra, Nhà nƣớc cịn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nƣớc đƣợc thuê đất gọi chung là ngƣời sử dụng đất (Điều 1). Điều đáng chú ý là lần đầu tiên trong quy định của Nhà nƣớc về đất đai đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. Trong đó hộ gia đình và cá nhân đƣợc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất theo quy định.
Để có căn cứ xác định các loại đất để tính thuế quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, Luật đất đai năm 1993 chia đất ra làm 6 loại đất, dựa theo mục đích sử dụng đất nhƣ sau (Điều 11):
1. Đất nông nghiệp; 2. Đất lâm nghiệp;
3. Đất khu dân cƣ nông thôn; 4. Đất đô thị;
5. Đất chuyên dùng; 6. Đất chƣa sử dụng;
Căn cứ vào từng loại đất nhƣ trên và điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng và theo từng thời gian, Chính phủ sẽ quy định khung giá các loại đất trên (Điều 12). Mặc dù trong Luật đất đai năm 1993 chƣa quy định cụ thể về các nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất và Luật cũng chƣa quy định cụ thể đối tƣợng phải nộp thuế sử dụng đất, nhƣng bƣớc
đầu Nhà nƣớc đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai nhƣ đối tƣợng sở hữu đất đai, các quyền và nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất…
Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất là “Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dƣới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tƣợng đƣợc sử dụng đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tƣợng đƣợc thuê đất. Tuy nhiên, Luật sửa đổi năm 1998 vẫn chƣa quy định cụ thể về nguyên tắc xác định khung giá các loại đất mà vẫn giao cho Chính phủ chịu trách nhiệm xác định hoặc dựa vào các Luật chuyên ngành khác nhƣ Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất… để xác định giá đất.
Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1988, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có một số điều liên quan đến giá đất. Theo điều 12 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001 thì giao cho “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phƣơng pháp xác định giá các loại đất” và các địa phƣơng căn cứ vào nguyên tắc, phƣơng pháp xác định giá đất của Chính phủ quy định giá đất của địa phƣơng.
1.2.1.2. Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về công tác định giá đất của nƣớc ta. Định giá đất là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nƣớc theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003.
Trên thực tế, Nhà nƣớc khó có thể nắm bắt đƣợc giá đất trên thị trƣờng vì giá đất biến động theo thời gian và không gian. Do vậy để phục vụ công tác quản lý và định giá đất, Nhà nƣớc quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại Điều 56 Luật đất đai về giá đất do Nhà nƣớc quy định rõ: “Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc”.
1.2.1.3. Luật đất đai 2013
Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhƣ nhau thì có mức giá nhƣ nhau.
Chính phủ quy định phƣơng pháp định giá đất, ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trƣờng tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất và khung giá đất , Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất trƣớc khi ban hành. Bảng giá đất đƣợc xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất , khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoă ̣c giá đất phổ biến trên thi ̣ trƣờng có biến đô ̣ng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trƣớc khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trƣờng hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng thì báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ quyết định.
Bảng giá đất đƣợc sử dụng để làm căn cứ trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc cơng nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
đ) Tính tiền bồi thƣờng cho Nhà nƣớc khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho ngƣời tự nguyện trả lại đất cho Nhà nƣớc đối với trƣờng hợp đất trả lại là đất Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất
a. Các văn bản quy phạm pháp luật.
i, Luật đất đai năm 2003: Giá đất và định giá đất đƣợc quy định tại Điều 5 và Điều 56 Luật đất đai năm 2003.
ii, Các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”.
Để tiến hành các công tác định giá đất đƣợc thống nhất từ trung ƣơng đến địa phƣơng pháp luật nƣớc ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng. Về phía UBND Tỉnh, Thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ số 114/2004/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ số 145/2007/TT-BTC hƣớng dẫn áp
dụng thực hiện Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phƣơng pháp xác định giá đất gồm: phƣơng pháp so sánh trực tiếp, phƣơng pháp thu nhập, phƣơng pháp chiết trừ và phƣơng pháp thặng dƣ.
Căn cứ vào Thông tƣ số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lƣợng vị trí đất trong từng loại đƣờng phố; phân loại đƣờng phố và quyết định số lƣợng đƣờng phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phƣơng trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng, UBND cấp tỉnh có thể khơng xếp loại đƣờng phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lƣợng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đƣờng phố cụ thể để tiến hành định giá đất.
Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, theo đó giá đất cụ thể đƣợc xác định lại không bị giới hạn về việc UBND cấp tỉnh lựa chọn phƣơng pháp phù hợp trong các phƣơng pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng - Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hƣớng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng.
b. Các phương pháp định giá đất theo quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
ii, Phƣơng pháp thu thập. iii, Phƣơng pháp chiết trừ. iv, Phƣơng pháp thặng dƣ
c. Phƣơng pháp xác định giá đất ở.
i, Cơ sở pháp lý
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Căn cứ Thơng tƣ 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
- Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đơ thị (giá thị trƣờng) tại địa phƣơng đƣợc hình thành qua chuyển nhƣợng QSD đất.
ii, Trình tự và phương pháp
Bƣớc 1: Xác định khung giá đất tƣớng ứng với loại đô thị.
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nƣớc quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bƣớc 2: Phân loại đƣờng và vị trí đất đơ thị. 1. Phân loại đƣờng phố
2. Phân loại đô thị
Bƣớc 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đƣờng phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó
tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phƣơng pháp xác định
giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí đƣợc xác định là mức giá bình qn của các mức giá các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đƣờng phố hoặc