Chƣơng 1 : Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.3 Quản lý Nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một nƣớc trên thế giới
1.3.2 Định giá đất ở Thụy Điển
1.3.2.1. Quản lý Nhà nước về giá đất/bất động sản
a) Một hệ thống giá cả đặc biệt đƣợc xây dựng trên cơ sở các thông tin về giá bán quyền sở hữu đất, thông tin về các đối tƣợng (thửa đất) và các thông tin mối quan hệ giữa ngƣời bán và ngƣời mua (ví dụ, để phân loại giá bán giữa những ngƣời có họ hàng với nhau...). Hệ thống giá này đƣợc sử dụng bởi Lantmateriet để định giá tổng thể bất động sản phục vụ cho công tác đánh thuế dƣới dạng bản đồ giá trị đất và các bảng giá xây dựng, giá rừng, hiệu quả đất... Lantmateriet sẽ cung cấp các giá trị này cho cơ quan thuế để cơ quan này quyết định về mức thuế.
Hệ thống giá cũng đƣợc cơ quan địa chính sử dụng để định giá bất động sản theo cách chúng đƣợc hình thành. Ví dụ, khi đất đƣợc chuyển đổi từ dạng này sang dạng khác và phục vụ cho việc tính tốn bồi thƣờng trong các trƣờng hợp mua bắt buộc. Cuối cùng, hệ thống giá cả đƣợc sử dụng bởi các công ty tƣ nhân và các tƣ vấn viên
tham gia vào việc định giá trong các hoàn cảnh khác nhau, các hoạt động bán tài sản, tín dụng và quy hoạch sử dụng đất.
b) Tổ chức định giá đất
Cơ quan Định giá thuộc Tổng Cục Địa chính ( Natonal Land Survey) thuộc Bộ Môi trƣờng, biên chế 470 ngƣời.
Nhiệm vụ Định giá bất động sản công nghiệp, thƣơng nghiệp, năng lƣợng và các bất động sản đặc biệt khác bắt đầu từ năm 1998 theo chu kỳ 6 năm 1 lần. Định giá nhà ở (Quy mô 1 - 2 gia đình) bắt đầu từ năm 1990 theo chu kỳ 6 năm 1 lần; định giá bất động sản Nông nghiệp, bắt đầu từ 1992, theo chu kỳ 6 năm 1 lần.
1.3.2.2 Định giá đất/bất động sản:
Phƣơng pháp luận định giá tài sản phổ biến là dựa vào giá cả thị trƣờng, tức là giá hợp lý có thể đƣợc trả nếu nhƣ tài sản đó đƣợc bán trên thị trƣờng mở. Phƣơng pháp này đôi khi đƣợc đền bù giá và các phƣơng pháp chi phí nếu nhƣ việc tiếp cận thông tin thị trƣờng thiếu hụt hoặc khan hiếm. (Tommy Österberg, 2011, Báo cáo kinh
nghiệm Thụy Điển và quốc tế về quản lý đất đai)
1.3.3. Định giá đất/bất động sản ở Malaysia
1.3.3.1. Hệ thống tổ chức định giá đất/bất động sản ở Malaysia
a) Tổ chức định giá Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nƣớc về đất, bất động
sản đƣợc tổ chức tại cả ba cấp.
- Tại cấp Liên bang: Cơ quan định giá có tên gọi là: “Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do Bộ trƣởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc Bộ trƣởng về tồn bộ các hoạt động của cơ quan mình. Cơ cấu tổ chức của JPPH gồm: Lãnh đạo (Tổng cục trƣởng và hai Phó Tổng cục trƣởng); các Cục, Trung tâm và Viện.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 14 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc Tổng giám đốc về tồn bộ hoạt động của cơ quan mình.
- Tại cấp quận (huyện): có một số ít quận (huyện) đƣợc JPPH đặt văn phịng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nƣớc và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
b) Tổ chức định giá tư nhân: Gồm các công ty định giá tài sản tƣ nhân, Hoạt động
định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ định trong trƣờng hợp cần có sự tham gia định giá của các công ty tƣ nhân hoặc các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khách hàng theo nhu cầu của thị trƣờng.
c) Uỷ ban các Nhà định giá
- Uỷ ban (do Tổng cục trƣởng chỉ định) bao gồm Chủ tịch (là Tổng cục trƣởng
Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản) và các thành viên là quan chức Nhà nƣớc (các nhà định giá khu vực công), tƣ nhân, đại lý bất động sản và các nhà định giá ở các trƣờng đại học, viện nghiên cứu.
- Chức năng hoạt động của ủy ban bao gồm những nội dung chủ yếu sau: tổ chức thi và xét cấp thẻ hành nghề định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp, chuẩn mực đạo đức của các nhà định giá, quy định các giới hạn của các nhà định giá đã đăng ký (đƣợc hành nghề và giới hạn trong việc định giá), quy định về quảng cáo của công ty định giá và các nhà định giá, quy định mức phí định giá, hoạt động thanh tra, giải quyết các tranh chấp, liên quan đến toà án.
d) Hiệp hội Định giá Tài sản Malaysia là hiệp hội của các tổ chức định giá, các nhà định giá, với sự tham gia của Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản. Mục đích chính của hiệp hội là chia sẻ kinh nghiệm cũng nhƣ hỗ trợ, bảo vệ các định giá viên, công ty định giá trong quá trình thực hiện chức năng định giá.
1.3.3.2. Hệ thống tiêu chuẩn định giá Malaysia
Tại Malaysia, bộ tiêu chuẩn định giá đƣợc hình thành lần đầu vào năm 1998 và đƣợc sửa đổi cập nhật nhiều lần, hiện nay tiêu chuẩn cuối cùng đƣợc ban hành vào năm 2006. Theo cơ quan thẩm định giá bất động sản Malaysia, đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế tại các nƣớc phát triển.
Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên mơn về định giá và Bộ tài chính hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế. Tiêu chuẩn định giá Malaysia bao gồm một số nội dung chính nhƣ:
- Giá trị thị trƣờng đƣợc sử dụng làm cơ sở trong định giá: khái niệm giá trị thị trƣờng đƣợc chấp thuận trên tất cả các nƣớc thành viên của Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế. Đó là giá trị thị trƣờng của tài sản ở thời điểm đánh giá, là giá trị của giao dịch mà ngƣời mua sẵn sàng mua và ngƣời bán sẵn sàng bán sau khi cả hai bên đã có những nỗ lực về tìm hiểu và quảng bá thơng tin thị trƣờng và khơng có sự bắt buộc trong giao dịch mua bán này. Giá trị thị trƣờng phải đƣợc sử dụng làm cơ sở trong mọi trƣờng hợp định giá trừ những trƣờng hợp đặc biệt.
- Tiêu chuẩn giá trị phi thị trƣờng. Tiêu chuẩn này đƣa ra các trƣờng hợp khi giá trị thị trƣờng không đƣợc sử dụng làm cơ sở định giá. Trong trƣờng hợp đó, ngƣời định giá phải chỉ rõ lý do tại sao.
- Tiểu chuẩn điều kiện đối với ngƣời định giá. Ví dụ nhƣ những yêu cầu về mục tiêu định giá, thời gian định giá, những giả định và phí
- Tiêu chuẩn về mục tiêu định giá và những cơ sở định giá cho mỗi loại mục tiêu. - Tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết cho định giá.
- Tiêu chuẩn về báo cáo định giá.
- Tiêu chuẩn về các phƣơng pháp định giá: phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp đầu tƣ, phƣơng pháp thặng dƣ, phƣơng pháp chi phí và phƣơng pháp lợi nhuận.
- Tiêu chuẩn về các giả định trong định giá. Những giả định này đều phải đƣợc đƣa vào trong nội dung báo cáo, phần về ý kiến về giá trị tài sản.
- Tiêu chuẩn về các điều kiện hạn chế của các báo cáo định giá. Những giới hạn khác phải đƣợc khách hàng đồng ý và đƣa vào báo cáo.
1.3.3.3. Tính chuyên nghiệp trong định giá tại Malaysia
Trong hệ thống các cơ quan nhà nƣớc về định giá tại Malaysia, việc chun mơn hố giữa các định giá viên đƣợc thể hiện rất rõ thông qua cơng việc liên quan đến định giá. Có rất nhiều hình thức định giá nhƣ:
i) Định giá các tài sản đặc biệt:
- Định giá trạm xăng dầu (Valuation of petrol station);
- Định giá tổ hợp văn phòng và trung tâm thƣơng mại (Valuation of building and shoping complex);
- Định giá nhà máy và máy móc (Plant and Machinery); - Định giá sân bay (Airport valuation);
- Định giá rừng/tổ hợp lâm nghiệp (Forest concession);
- Định giá các tồ nhà cơng cộng và các di sản (Valuation of heritare and public building); đây là loại tài sản ít khi đƣợc bán trên thị trƣờng, do tính chất kinh doanh đặc thù nên nó thƣờng có những điểm khơng giống nhau do đó chúng xếp vào loại tài sản đặc biệt. Để định giá những tài sản này thƣờng đòi hỏi ngƣời định giá phải là những ngƣời có rất nhiều kinh nghiệm, có chun mơn sâu về định giá cũng nhƣ có sự hiểu biết đối tƣợng cần định giá.
- Định giá tài sản thông thƣờng theo nhiệm vụ của Nhà nƣớc: Đây là các công việc thƣờng xuyên của các cán bộ trong hệ thống định giá Malaysia để phục vụ cho các mục đích quản lý Nhà nƣớc của Bộ tài chính và các bên có liên quan. Tồn hệ thống định giá của Malaysia hiện nay có hơn 2000 định giá viên để thực hiện các công việc định giá thông thƣờng này.
- Riêng đối với giá đất của Malaysia theo giá thị trƣờng, Chính phủ liên bang và các bang không quy định khung giá, bảng giá đất. Tuy nhiên khi định giá tài sản có gắn liền với đất thì đất đó sẽ đƣợc định giá và các định giá viên sẽ tiến hành định giá theo giá thị trƣờng.
ii) Định giá viên: Trong hệ thống nghề nghiệp của Malaysia, định giá là một
nghề đƣợc nhà nƣớc và xã hội ghi nhận rất rõ ràng. Theo quy định hiện hành của Bộ tài chính (Uỷ ban các nhà định giá và đại lý bất động sản) thì để đƣợc cơng nhận là định giá viên thì ngƣời đó tối thiểu có 2 năm đào tạo liên tục tại các trƣờng đào tạo chuyên nghiệp về định giá, qua 4 lần sát hạch theo tiêu chuẩn của Bộ Tài chính Malaysia thì mới là định giá viên (valuer). Việc ký quyết định công nhận định giá viên do Chủ tịch Uỷ ban các nhà định giá và đại lý bất động sản thực hiện.
Hiện nay, với đội ngũ cán bộ có chun mơn cao và đƣợc đào tạo bài bản (đại học, trên đại học) về định giá ở các nƣớc phát triển nhƣ Úc, Vƣơng quốc Anh, Mỹ,… và cùng với các hệ thống văn bản pháp luật về định giá rõ ràng, minh bạch đã giúp cho công tác định giá của Malaysia từng bƣớc khẳng định đƣợc vị thế của mình trên thế giới. Cho đến nay, nhiều chuyên gia về định giá của Malaysia đã đƣợc Chính phủ hoặc cơng ty Định giá quốc tế mời sang làm việc các nƣớc nhƣ Singapo, Kazactan, Indonesia,… để thực hiện các dịch vụ định giá. Chính điều này đã đóng góp rất lớn vào sự phát triển
trong nền kinh tế của Malaysia (Nguyễn Thị Thu Hồng, Lưu Văn Năng & Ctv)
1.3.4. Quản lý giá đất/ bất động sản ở Trung Quốc
1.3.4.1. Khái quát
Giá đất đƣợc sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhƣng do những đặc điểm của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trƣờng đất đai của từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tƣơng ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nƣớc và các bên giao dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng đất đai và bất động sản. Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất đƣợc định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trƣờng cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trƣờng về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phƣơng pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá.
1.3.4.2. Biện pháp quản lý Nhà nước về giá đất
Đề quản lý tốt giá đất, Trung Quốc đã chú ý đến 5 giải pháp sau đây:
Một là: Nhà nƣớc chọn hạn giá thấp nhất đối với thị trƣờng hiệp thƣơng xuất nhƣợng quyền sử dụng đất quốc hữu, nghĩa là tiền xuất nhƣợng quyền sử dụng đất theo phƣơng thức thoả thuận là không đƣợc thấp hơn mức giá thấp nhất đƣợc xác định theo quy định của nhà nƣớc, vừa để chống thất thốt lợi ích quốc gia, vừa để dễ kiểm tra,
đồng thời để nhà đầu tƣ có đƣợc lựa chọn hợp lý nhất. Để thực hiện đƣợc chủ trƣơng này, thông thƣờng đƣợc tiến hành theo những trình tự sau đây: Nhà nƣớc xác định mức giá thấp nhất đối với từng khu vực khác nhau, ngành nghề khác nhau; bên nhận xuất nhƣợng xác định giá cả để tiến hành hiệp thƣơng (khơng đƣợc ít hơn hạn giá thấp nhất), bám sát giá cả xuất nhƣợng đã hiệp thƣơng (có trƣờng hợp phải trình báo Chính phủ quyết định).
Hai là: Chính phủ có thể thu hồi trƣớc thời hạn quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân: Luật quản lý nhà đất đơ thị nƣớc Cộng hồ Nhân dân Trung Hoa quy định Nhà nƣớc không thu hồi đất trƣớc thời hạn quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất có đƣợc theo pháp luật. Trong tình hình đặc biệt, căn cứ vào nhu cầu của lợi ích cơng cộng xã hội, Nhà nƣớc có thể thu hồi trƣớc thời hạn theo trình tự pháp luật, đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế của ngƣời sử dụng đất để đền bù tƣơng ứng.
Ba là: Trƣờng hợp giá cả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rõ ràng thấp hơn giá cả thị trƣờng thì Chính phủ có quyền mua ƣu tiên, điều này đảm bảo cho Chính phủ có đƣợc đất đai cần cho xây dựng, ngồi ra cịn để ngăn chặn các bên giao dịch khai khống, khai man giá đất để trốn tránh nghĩa vụ. Trình tự mua ƣu tiên đƣợc thực hiện theo trình tự sau đây: Cơng bố quy định về chính sách và tiêu chuẩn giá cả thực thi quyền mua ƣu tiên (giá đất chuẩn cơ bản, phạm vi biến động, quy hoạch sử dụng đất); hai bên khai báo giá thành giao dịch trƣớc khi đăng ký biến động đất đai; Chính phủ tiến hành mua ƣu tiên khi giá đất khai báo thấp hơn tiêu chuẩn giá đất của Chính phủ, hợp đồng bị tun là vơ hiệu, sau khi chi trả tiền cho ngƣời sử dụng đất thì thu hồi quyền sử dụng đất.
Bốn là: Chính phủ can thiệp vào giá đất: Mục đích của việc can thiệp này là làm cho tốc độ tăng giá đất hài hoà với tốc độc tăng trƣởng của nền kinh tế, đảm bảo kinh tế địa phƣơng phát triển ổn định, thoả mãn nhu cầu đất đai của sự phát triển các ngành nghề xã hội, tránh lãng phí tài ngun và bình thƣờng hố việc chuyển nhƣợng và lƣu thơng đất đai. Những biện pháp chủ yếu thƣờng đƣợc sử dụng là: Đông kết giá ở những khu vực mà giá đất đã tăng lên một cách không hợp lý, hạn chế những giao dịch gây
cản trở cho việc thực hiện quy hoạch; hạn chế số lƣợng đất dự trữ, giải toả tình trạng cung khơng kịp cầu; thực hiện thuế lũy tiến đối với tài sản đất đai; phát triển đất đai xây dựng mới vào thời gian thích hợp; gia tăng độ minh bạch của thị trƣờng đất đai, bảo đảm thông tin thông suốt đối với cả các bên giao dịch.
Năm là: Xây dựng chế độ quản lý giá đất lành mạnh:
- Tăng cƣờng quản lý quy hoạch xuất nhƣợng đất đai; hàng hoá đất đai trên thị trƣờng cần đƣợc quy hoạch một cách mạnh mẽ, khống chế có hiệu quả tổng lƣợng cung của đất đai địa phƣơng trên cơ sở nắm chắc xu thế và vốn đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngồi, qua đó mà chỉ đạo phƣơng hƣớng đầu tƣ, điều khiển hành vi của nhà đầu tƣ qua giá đất;
- Công bố định kỳ giá đất chuẩn cơ bản và giá đất tiêu chuẩn- là biện pháp quan trọng để quy phạm hoá hành vi giao dịch đất đai (giá đất chuẩn cơ bản là chuẩn giá trị