2.3.2. Các bước thực hiện quy trình
Bước 1. Xác định mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
Đây là bƣớc đầu tiên trong quy trình đánh giá, phân tích. Mục tiêu là đánh giá tổng thể và đánh giá chi tiết một số yếu tố ảnh hƣởng chính đến giá đất ở đơ thị. Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ thể hiện qua các trọng số, kết hợp với các tiêu chí nhận dạng cực vị thế để tính tốn và xác định cực vị thế đối với giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. Từ đó xác định các nhiệm vụ cần nghiên cứu nhƣ cách thức thu thập dữ liệu, các phƣơng pháp đánh giá,...
Bước 2. Điều tra, thu thập dữ liệu
Đây là một trong những bƣớc quan trọng nhất trong quy trình nghiên cứu. Bƣớc này có nhiệm vụ thu thập các tài liệu có liên quan nhằm nắm bắt điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, cũng nhƣ thu thập giá đất đã giao dịch trên thị trƣ ng. Các tài liệu thu thập gồm: bản đồ địa chính, các quy định pháp lý về định giá đất, thơng tin đặc điểm vị trí địa lý tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực, và giá đất giao dịch thành công trên thị trƣ ng. Việc điều tra đƣợc tiến hành thông qua thiết kế mẫu phiếu điều tra và hỏi trực tiếp ngƣ i dân, các trung tâm môi giới bất động sản hay thông tin trên mạng Internet. Để có kết quả khách quan và tổng thể thì trong quá trình đi thực địa, cần phải điều tra thêm những điểm giá tại các khu vực tiếp giáp với địa bàn nghiên cứu.
Bước 3. Phân tích, xử lý số liệu
Sau khi tiến hành xong quá trình thu thập tài liệu, đề tài bƣớc vào phân tích dữ liệu, đánh giá mức độ tin cậy của những nguồn dữ liệu, tài liệu này. Đối với dữ liệu về giá đất, đề tài cần chọn lọc các mẫu giá đảm bảo yêu cầu, đủ độ tin cậy. Đối với những thửa đất không thu thập đƣợc thơng tin riêng về giá đất thì cần phải sử dụng các phƣơng pháp định giá phù hợp để loại bỏ giá của các cơng trình xây dựng trên đất. Đối với dữ liệu về khơng gian, bản đồ địa chính là nguồn dữ liệu đầu vào đóng vai trị làm dữ liệu nền trong cơ sở dữ liệu. Do bản đồ có thể đƣợc thu thập từ các nguồn tài liệu khác nhau nên cần phải chuẩn hóa để dữ liệu này đƣợc thống nhất và đảm bảo độ chính xác. Đây là một trong những yếu tố ảnh hƣởng lớn tới kết quả đánh giá, phân tích.
Bước 4. Đề xuất danh mục các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Qua q trình thu thập, phân tích và xử lý số liệu kết hợp với điều kiện đặc thù của từng khu vực nghiên cứu, tác giả sẽ tổng hợp các danh mục các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất. Có rất nhiều các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất nhƣ: vị trí, diện tích, mặt tiền, khoảng cách đến trƣ ng học,... Các yếu tố này sẽ đƣợc phân chia thành 2 nhóm lớn là nhóm yếu tố về vị thế và nhóm yếu tố về chất lƣợng. Nhóm yếu tố về vị thế sẽ đƣợc phân nhóm nhỏ hơn là các nhóm về mơi trƣ ng, kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, các nhóm nhỏ này chỉ dùng để trong việc phân loại các cực vị thế (sẽ đƣợc trình bày trong các bƣớc sau) mà khơng dùng để tính tốn trọng số.
Bước 5. Phân tích tương quan
Sau khi xác định đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất, đề tài sử dụng phần mềm SPSS để phân tích mối liên hệ giữa giá đất (biến phụ thuộc) và các yếu tố ảnh hƣởng (biến độc lập), từ đó cho ra kết quả các giá trị tƣơng quan theo một ma trận chéo. Những yếu tố có hệ số tƣơng quan lớn là những yếu tố có mối liên hệ chặt chẽ tới giá đất.
Bước 6. Xác định các yếu tố ảnh hưởng chính
Sau khi phân tích tƣơng quan, đề tài lựa chọn những yếu tố có hệ số tƣơng quan lớn. Đây là những yếu tố chính có ảnh hƣởng mạnh tới giá đất để tiến hành phân tích tiếp trong những bƣớc sau.
Bước 7a. Tính tốn hệ số ảnh hưởng
Từ những mẫu giá đã thu thập, dùng phƣơng pháp so sánh cặp để cho điểm cho các hệ số ảnh hƣởng. Ví dụ nhƣ, để tính tốn hệ số vị trí của mỗi thửa đất, đề tài dựa vào các đặc điểm tƣơng đồng về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội để chia nhỏ thành các khu vực theo các tuyến đƣ ng, sau đó sẽ tính hệ số vị trí theo cơng thức:
̅̅̅̅̅̅̅̅̅̅̅̅ ̅ (2.3) Trong đó: : Hệ số vị trí cần tính
̅̅̅̅̅̅̅̅̅̅ : Giá đất thị trƣ ng trung bình của các thửa đất có vị trí cần tính ̅ : Giá đất thị trƣ ng trung bình của các thửa đất ở vị trí 1
Từ đó ta tính tƣơng tự sẽ có đƣợc hệ số cho từng vị trí của từng khu vực khác nhau. Đối với các yếu tố về khoảng cách, đề tài sẽ sử dụng lý thuyết m fuzzy logic và kết hợp với ý kiến chuyên gia, ý kiến ngƣ i dân trong quá trình điều tra khảo sát và tham khảo một số tài liệu có liên quan để phân khoảng và tính điểm. Ví dụ với yếu tố khoảng cách đến khu đô thị, thông thƣ ng mỗi khu đô thị (KĐT) đƣợc thiết kế sẽ có bán kính phục vụ từ trung tâm lõi đến rìa đơ thị là 500m. Do vậy, khoảng cách từ 0 - 500m sẽ là khoảng cách mà tầm ảnh hƣởng của KĐT đến thửa đất là lớn nhất. Sự ảnh hƣởng sẽ giảm dần ra ngoài phạm vi 500m. Do vậy, kết quả phân khoảng và tính điểm sẽ là:
Bảng 2.2. Hệ số phân khoảng khoảng cách đến khu đô thị lân cận
Khoảng
cách 0m - 500m >500m Với:
+) là khoảng cách từ thửa đất đến KĐT +) xmax Khoảng cách của thửa đất xa nhất Hệ số ảnh
hƣởng 1
Bước 7b. Tính tốn trọng số giữa các yếu tố
Để lƣợng hóa mức độ ảnh hƣởng của từ yếu tố tới giá đất, tác giả sử dụng phƣơng pháp phân tích đa chỉ tiêu A P. Điểm số sẽ đƣợc đánh giá thông qua việc tham khảo ý kiến chuyên gia có liên quan cũng nhƣ ngƣ i dân địa phƣơng. Kết quả tham khảo sẽ đƣợc tổng hợp để làm cơ sở cho việc tính tốn trọng số cho các yếu tố ảnh hƣởng.
Bước 8. Nội suy giá đất
Sau khi tính tốn trọng số và gán giá trị của các hệ số ảnh hƣởng tới giá đất tới từng thửa đất, bƣớc nội suy giá đất đƣợc sử dụng để tính tốn giá của các thửa đất chƣa biết trong phần mềm ArcGIS. Cách thức và phƣơng pháp nội suy đã đƣợc trình bày tại mục 2.2.4.
Bước 9. Nhận dạng sơ bộ các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị
Bƣớc nội suy giá đất đã cơ bản xác định đƣợc giá đến từng thửa đất trên địa bàn nghiên cứu. Dựa vào sự phân bố của giá đất cũng nhƣ các tiêu chí nhận dạng để có thể sơ bộ xác định cực vị thế. Khu vực nào có giá cao hơn đáng kể so với khu vực xung quanh thì khu vực đó có khả năng có yếu tố tạo cực vị thế.
Bước 10a. Phân loại cực vị thế
Sau khi đã có các vị trí sơ bộ, đề tài sẽ tiến hành phân tích sâu hơn các yếu tố tạo cực và nhận dạng cực đó là cực về kinh tế, xã hội hay môi trƣ ng đối với giá đất ở đô thị. Mỗi một thửa đất đã đƣợc gán các hệ số của mỗi yếu tố ảnh hƣởng ở bƣớc trƣớc. Các yếu tố này thuộc 3 nhóm là kinh tế, xã hội và môi trƣ ng. Phân loại cực vị thế bằng cách so sánh tổng hệ số ảnh hƣởng của 3 nhóm. Cơng thức đƣợc thể hiện nhƣ sau:
KVT = ∑ Wi * ki) (2.4) Trong đó:
KVT: là hệ số vị thế về kinh tế, xã hội hoặc môi trƣ ng; Wi: Trong số của từng yếu tố i;
ki : Giá trị hệ số của yếu tố i; n: Tổng số yếu tố trong nhóm.
Nhƣ vậy tổng hệ số ảnh hƣởng của nhóm nào cao thì khu vực đó sẽ có khả năng là chứa cực vị thế thuộc nhóm tƣơng ứng và tiến hành phân tích, nhận định yếu tố tạo cực vị thế.
Bước 10b. Kiểm thử thực tế
Từ các kết quả đã phân tích, đề tài tham khảo các nguồn tài liệu có liên quan kết hợp điều tra, khảo sát ý kiến ngƣ i dân tại khu vực đƣợc cho là có yếu tố tạo cực vị thế để có nhận định chính xác hơn cũng nhƣ có đánh giá tồn diện hơn.
Bước 11. Đánh giá kết quả
Dựa trên những kết quả phân tích cũng nhƣ kết quả điều tra, kiểm thử thực tế, tác giả sẽ đánh giá mức độ chính xác của q trình nhận dạng cũng nhƣ phân loại cực vị thế, kiểm nghiệm lại dữ liệu cũng nhƣ quy trình đã làm để có sự điều chỉnh thích hợp cho các nghiên cứu tiếp theo. Đây cũng là bƣớc cuối cùng trong quy trình.
CHƢƠNG 3: THỬ NGHIỆM NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
3.1. Giới thiệu chung về khu vực nghiên cứu
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên
3.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận Cầu Giấy nằm ở phía tây thành phố Hà Nội, có tổng diện tích đất tự nhiên là 1.231,70 ha. Phía bắc giáp quận Tây Hồ và Bắc Từ Liêm; phía nam giáp: quận Thanh Xuân; phía tây giáp quận Bắc Từ Liêm và Nam Từ Liêm; phía đơng giáp quận Đống Đa, quận Ba Đình, quận Tây Hồ [23].