Về quản lý hành chính, quận Cầu Giấy đƣợc chia thành 08 phƣ ng: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan oa, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch, Yên Hòa, Trung Hòa.
Với vị trí nằm tiếp giáp với trung tâm chính trị của cả nƣớc là quận Ba Đình, có hệ thống giao thông thuận lợi, Cầu Giấy có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển nhanh kinh tế - xã hội. Theo định hƣớng phát triển của Thủ đô à Nội đến năm 2020, toàn bộ quận Cầu Giấy thuộc khu vực phát triển của Thành phố trung tâm, có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu hút các nguồn lực vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học công nghệ để thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế - xã hội của quận nói riêng và của Hà Nội nói chung.
3.1.1.2. Địa hình
Quận Cầu Giấy có địa hình tƣơng đối bằng phẳng, thấp dần từ Bắc xuống Nam, cao độ trung bình 6 đến 6,5 m, đặc trƣng của khu vực phía Tây trung tâm Hà Nội với 2 vùng địa hình chính: khu vực địa hình cao ven đê Bƣởi, gồm các phƣ ng Nghĩa Đô, Nghĩa Tân và Quan oa và khu vực thấp trong đồng, gồm các phƣ ng Mai Dịch, Dịch Vọng Hậu, Dịch Vọng, Yên Hòa và Trung Hòa [16].
3.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết
Cầu Giấy nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm mƣa nhiều, với 2 mùa rõ rệt: mùa mƣa từ tháng 6 đến tháng 10; mùa khô, lạnh từ tháng 11 đến tháng 5 năm sau. Nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 24,460C. Số gi nắng trung bình khá dồi dào với 1.645 gi [16].
Lƣợng mƣa trung bình năm 1.600 - 1.700 mm (1.670 mm), lƣợng mƣa năm ít nhất là 1.000mm, lƣợng mƣa năm nhiều nhất là 2.630mm. Song lƣợng mƣa phân bố không đều trong năm, mùa mƣa tập trung vào các tháng 7, 8, 9 với lƣợng mƣa chiếm 80-85% lƣợng mƣa của cả năm.
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên
a) Tài nguyên đất
Điểm nổi bật của quận Cầu Giấy là đất chƣa xây dựng cịn 407ha chiếm 33,8% diện tích của quận. Đây là một thuận lợi cho việc phát triển theo quy hoạch mà quận đề ra. Đất ở Quận đƣợc hình thành chủ yếu do sự bồi đắp của phù sa sông
Hồng và sông Tô Lịch. Tuy vậy, do tốc độ phát triển nhanh nên gần đây chất lƣợng đất đang bị suy giảm nghiêm trọng do bị khai thác quá tải và do rác thải trong sinh hoạt và sản xuất [16].
b) Tài nguyên nƣớc
Quận Cầu Giấy khơng có nhiều trữ lƣợng nƣớc mặt, do ít hệ thống sơng, hồ lớn. Ảnh hƣởng gián tiếp bởi nguồn nƣớc mặt từ hồ Tây qua sông Tô Lịch. Nguồn nƣớc mặt từ hồ Nghĩa Tân và một vài hồ nhỏ. Bên cạnh đó cịn sử dụng nguồn nƣớc mặt cung cấp từ hồ sông Đà qua hệ thống cấp nƣớc sạch của Vinaconex. Hà Nội nói chung và Cầu Giấy nói riêng nằm trong khu vực có nguồn nƣớc ngầm khá dồi dào với trữ lƣợng khá lớn, chất lƣợng tốt [16].
c) Tài nguyên nhân văn
Cầu Giấy là một vùng đất cổ, từ xa xƣa đã giữ một vị trí chiến lƣợc quan trọng của Thăng Long - Hà Nội. Vùng đất và con ngƣ i ở đây gắn với văn hóa, lịch sử của Thăng Long - Hà Nội, với các địa danh nổi tiếng nhƣ: Cầu Giấy, Mai Dịch,... với các di tích lịch sử, văn hóa nhƣ: Đền th Tƣớng qn Trần Cơng Tích, Chùa Dụ Ân, chùa oa Lăng, chùa à, đình Cót, chùa Thánh Chúa, di tích cơ sở cách mạng nhà ơng Tạ Đình Tán, các làng nghề nổi tiếng nhƣ Cốm Vòng, nghề làm giấy sắc phong, kẹo mạch nha Nghĩa Đô, nghề làm giấy bản, quạt giấy Làng Cót,... gắn với các lễ hội làng Dịch Vọng Hậu,...
Ngày nay, Cầu Giấy cũng là địa bàn bố trí nhiều trƣ ng đại học, viện nghiên cứu, trƣ ng học chất lƣợng cao. Đây là những nền tảng quan trọng cho việc định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng đô thị và quản lý, sử dụng đất theo hƣớng bền vững [16].
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
Từ vùng đất ven đô, sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội chƣa đồng bộ, sau hơn hơn 20 năm phát triển, quận Cầu Giấy đã có những bƣớc phát triển mạnh mẽ về kinh tế - văn hóa - xã hội. Đ i sống vật chất, tinh thần của ngƣ i dân ngày càng đƣợc nâng lên. Cơ cấu kinh tế của Quận đã chuyển dịch theo hƣớng tăng tỉ trọng các ngành công nghiệp (62,24%) và thƣơng mại dịch vụ (35,37%), ngành nông nghiệp chiếm tỉ trọng nhỏ (2,39%) trong tổng giá trị các
ngành kinh tế trong toàn Quận. Đây là sự chuyển hƣớng tích cực theo hƣớng cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa, phù hợp với đặc điểm kinh tế - xã hội của một Quận nội đô nhƣ Cầu Giấy [15].
Trong năm 2018, giá trị sản xuất ngành dịch vụ ƣớc tính thực hiện là 90.125 tỷ đồng tăng 15% so với cùng kỳ năm trƣớc. Tổng mức luân chuyển hàng hóa và doanh thu tiêu dùng xã hội ƣớc đạt 234.332,6 tỷ đồng tăng 15,5% so với cùng kỳ năm trƣớc. Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng trên địa bàn ƣớc đạt 40.137,547 tỷ đồng.
Về xây dựng và quản lý đô thị, quận Cầu Giấy đã chủ động phối hợp với các sở, ban ngành của Thành phố để thực hiện quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020. Trong 6 tháng đầu năm 2018, Quận đã kiểm tra, xử lý 3974 trƣ ng hợp vi phạm trật tự đô thị, tổng số tiền phạt là 2,8 tỷ đồng, thƣ ng xuyên thực hiện kiểm tra, xử lý vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn. Trong công tác quản lý đầu tƣ xây dựng, phối hợp với các chủ đầu tƣ, đơn vị lập các quy hoạch chi tiết các khu đô thị và ô chức năng. Tăng cƣ ng công tác quản lý nhà nƣớc về đầu tƣ xây dựng và quản lý đô thị, chỉnh trang cơng trình 2 bên tuyến đƣ ng theo quy hoạch đƣợc phê duyệt. Quận đã huy động mọi nguồn lực từ ngân sách do Thành phố phân cấp, ngân sách địa phƣơng, đẩy mạnh xã hội hoá đầu tƣ để tập trung phát triển hệ thống hạ tầng đô thị trên địa bàn.
Phát huy những kết quả đã đạt đƣợc, trong các năm tiếp theo, quận Cầu Giấy quyết tâm khai thác tốt hơn nữa những tiềm năng, lợi thế, tập trung một số giải pháp để tiếp tục đƣa kinh tế xã hội tiếp tục đi lên. Trong đó, tập trung khuyến khích các nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp tập trung đầu tƣ vào địa bàn phƣ ng để sản xuất kinh doanh. Song song với phát triển kinh tế, Quận cũng sẽ tiếp tục đầu tƣ theo chiều sâu các thiết chế văn hoá khu dân cƣ, xây dựng nếp sống văn minh đô thị hiện đại, tạo điều kiện thuận lợi nhất để ngƣ i dân có cuộc sống ấm no, hạnh phúc.
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy
3.1.3.1. Thuận lợi
Là một quận nội thành của thành phố Hà Nội với hệ thống giao thông khá phát triển, Cầu Giấy có vị trí đặc biệt quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, quốc phịng, an ninh của Thủ đơ - cửa ngõ phía tây của thành phố. Cầu Giấy thuộc
khu vực phát triển của thành phố trung tâm, đây là một trong những điều kiện đặc biệt thuận lợi thu hút nguồn lực vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học công nghệ thúc đấy nhanh sự phát triển kinh tế xã hội của quận nói riêng và của Hà Nội nói chung [15, 16]. So với các quận nội thành cũ, quận Cầu Giấy còn một phần tiềm năng về quỹ đất cho chỉnh trang và phát triển đô thị (đất nông nghiệp và đất đã đƣợc thu hồi, giải phóng mặt bằng thu hút đầu tƣ).
Về vị trí giao thơng, khơng những quận Cầu Giấy có các tuyến đƣ ng huyết mạch giải tỏa mở rộng nhƣ các tuyến đƣ ng Xuân Thủy, đƣ ng Cầu Giấy, đƣ ng Phạm Hùng, đƣ ng Trung Kính mà cịn có thêm tuyến đƣ ng sắt trên cao đi qua để giảm sức ép giao thông tại đây. Ngồi ra, địa bàn quận Cầu Giấy hiện có nhiều cơng viên cây xanh lớn nhƣ cơng viên Hồ điều hịa, cơng viên Cầu Giấy, công viên Nghĩa Đô cùng hệ thống bệnh viện nhƣ: Viện Huyết học Truyền máu Trung ƣơng, Bệnh viện 19-8 Bộ Công an, Bệnh viện Y học cổ truyền Hà Nội.
Trên địa bàn quận cịn có một số khu đơ thị phát triển nhƣ khu đô thị Dịch Vọng, khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính, khu tập thể Nghĩa Tân, khu đô thị Yên ịa, khu đơ thị Trung n, khu đô thị Nam Trung Yên, khu đô thị Cầu Giấy, khu đô thị Nghĩa Đô,... Đây cũng là một trong nhiều yếu tố tạo ra sức hút trong việc chọn địa điểm an cƣ trên địa bàn quận Cầu Giấy.
Quận Cầu Giấy còn là địa bàn hoạt động của hệ thống các trƣ ng học nổi tiếng nhƣ: Đại học Quốc gia Hà Nội, Đại học Sƣ phạm Hà Nội, Đại học Thƣơng mại, Học viện Kỹ thuật Quân sự, Học viện Báo chí và Tuyên truyền, Học viện Cơng nghệ Bƣu chính Viễn thơng, Học viện Quốc phịng, Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, Viện Hàn lâm Khoa học và Công nghệ Việt Nam, Viện Khoa học và Công nghệ Quân sự, Viện Khoa học và Kỹ thuật Hạt nhân,...
Một số cơ quan đầu não quan trọng của Nhà nƣớc cũng đƣợc xây dựng trên địa bàn quận bao gồm: Bộ Tài nguyên Môi trƣ ng, Tổng cục Hải quan, Bộ Nội vụ, Thanh tra Chính phủ, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao.
Ngồi ra, Cầu Giấy cịn có nhiều làng nghề truyền thống nổi tiếng nhƣ làng Giấy - Thƣợng Yên Quyết, làng Cót - Hạ Yên Quyết, làng Nghĩa Đô, làng Vòng làm cốm,...
Với nhiều trung tâm kinh tế - xã hội hội tụ tại quận Cầu Giấy cùng với nhiều cơ sở hạ tầng tiện ích đầy đủ giúp cho quận Cầu Giấy ngày càng trở nên thu hút và nổi lên nhƣ một khu vực đƣợc hầu hết ngƣ i dân Thủ đơ u thích và mong muốn có cơ hội chọn làm nơi an cƣ.
3.1.3.2. Khó khăn
Bên cạnh những yếu tố thuận lợi, quận Cầu Giấy vẫn phải đối mặt với một số những khó khăn trong q trình phát triển. Mặc dù đã tích cực trong cơng tác chỉnh trang cải tạo đô thị, song do đặc thù các khu dân cƣ trên địa bàn quận Cầu Giấy đƣợc hình thành từ lâu đ i đan xen với các khu đô thị hiện đại do đó đã tạo bộ mặt kiến trúc đơ thị chƣa hài hịa. Thành phố nói chung và quận Cầu Giấy nói riêng gặp nhiều khó khăn trong việc lựa chọn bảo tồn các kiến trúc cũ và xây dựng các khu đô thị hiện đại đảm bảo sự phát triển đồng bộ theo quy hoạch [15].
Do sức hút của quá trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đơ thị với tốc độ cao, cũng giống nhƣ các quận khác của Thủ đô, quận Cầu Giấy đang phải đối mặt với dòng nhập cƣ từ các quận khác của thành phố cũng nhƣ địa phƣơng khác của cả nƣớc. Tốc độ tăng dân số cơ học cao đang gây sức ép lớn đối với vấn đề quản lý xã hội. Áp lực mua bán nhà đất của ngƣ i dân ngày càng gia tăng nên công tác quản lý giá thị trƣ ng càng cần phải đƣợc chú trọng. Bên cạnh loại giá đất theo Khung giá nhà nƣớc ban hành thì giá đất thị trƣ ng là một trong những nguồn thông tin đầu vào quan trọng cho các giao dịch cũng nhƣ trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Do vậy, việc xác định giá đất đóng vai trị quan trọng. Cơng tác định giá đất cần phải mang tính khách quan, trung thực và phản ánh đúng giá trị thị trƣ ng. Nhƣ vậy mới đảm bảo tính cơng bằng xã hội và quyền lợi chính đáng cho các bên liên quan.
Ngồi ra, q trình phát triển nhanh kinh tế - xã hội và đơ thị đang có những tác động tiêu cực đến môi trƣ ng khu vực. Theo báo cáo công tác bảo vệ môi trƣ ng hàng năm của quận Cầu Giấy, các chỉ số ơ nhiễm khơng khí nhƣ bụi lơ lửng hay ô nhiễm tiếng ồn luôn ở mức cao [17]. Đây là vấn đề đáng quan tâm để khắc phục nhằm hạn chế những ảnh hƣởng xấu đến môi trƣ ng, đến cuộc sống của ngƣ i dân cũng nhƣ nhằm phát triển du lịch và nâng tầm hình ảnh của một đơ thị hiện đại.
3.2. Nhận dạng các cực vị thế đối với giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy
3.2.1. Điều tra, thu thập, phân tích và xử lý dữ liệu
3.2.1.1. Điều tra, thu thập tài liệu
Đây là bƣớc rất quan trọng, đóng vai trị cung cấp nguồn dữ liệu đầu vào cho q trình phân tích và xử lý dữ liệu. Các nhóm dữ liệu chính đƣợc tác giả thu thập đƣợc lấy từ các nguồn tài liệu sau:
- Dữ liệu bản đồ: Một trong những nhiệm vụ của đề tài là tiếp cận và đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất tới từng thửa đất nên cần phải thu thập bản đồ địa chính của khu vực nghiên cứu. Đề tài đã thu thập đƣợc bản đồ địa chính dạng số của 8 phƣ ng là: Trung Hòa, Yên Hòa, Mai Dịch, Dịch Vọng Hậu, Dịch Vọng, Quan oa, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân. Các bản đồ này đƣợc đo vẽ và thành lập năm 2018, tỷ lệ 1/500.
- Dữ liệu giá đất thị trƣ ng: Đƣợc lấy từ các phiếu điều tra đƣợc khảo sát từ tháng 7/2018 đến tháng 10/2019. Do tại Việt Nam, việc tiếp cận với thông tin giao dịch của các thửa đất tại một số cơ quan Nhà nƣớc tƣơng đối hạn chế nên các nguồn thông tin này chủ yếu đƣợc thu thập từ việc hỏi trực tiếp chủ đất hoặc thông qua các đối tƣợng trung gian nhƣ ngƣ i thân, hàng xóm, trung tâm mơi giới bất động sản. Dựa trên một số nghiên cứu tham khảo, đề tài đã thành lập bảng câu hỏi để điều tra các thơng tin chính về thửa đất, giá đất cũng nhƣ các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Các nhóm câu hỏi chính trong bảng hỏi bao gồm các nhóm thơng tin nhƣ:
+ Nhóm thơng tin về chủ sử dụng đất;
+ Nhóm thơng tin về thửa đất và tình trạng pháp lý; + Nhóm thơng tin về nhà;
+ Nhóm thơng tin về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất; + Thông tin khác về đặc điểm lân cận thửa đất.
Phƣơng pháp điều tra đƣợc thiết kế theo các tuyến đƣ ng phố. Mỗi tuyến phố sẽ điều tra các thửa đất ở 4 vị trí: vị trí 1 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với đƣ ng, phố đƣợc quy định trong bảng giá đất do Nhà nƣớc quy định; vị trí 2 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 3.5 m trở lên; vị trí 3 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng từ 2 m đến dƣới 3.5 m; vị trí 4 áp dụng đối với thửa đất tiếp giáp với ngõ có độ rộng dƣới 2 m. Ở mỗi loại vị trí điều tra tối
thiểu từ 1-3 mẫu. Do phạm vi điều tra tƣơng đối rộng và khơng phải khu vực nào cũng có số lƣợng giao dịch về đất đai lớn trong vòng 2-3 năm trở lại đây nên một số khu vực điều tra, đề tài mở rộng phạm vi lấy mẫu đối với các thửa đất giao dịch trong vòng 3-6 năm trở lại. Các kết quả điều tra và sự phân bố của các mẫu đƣợc thể hiện trong hình 3.2.