Trong phần mềm ArcGIS, các dữ liệu sẽ đƣợc chuyển đổi và lƣu trữ trong 1 cơ sở dữ liệu ở định dạng Personal Geodatabase (*.mdb). Các nhóm đối tƣợng đƣợc
chia thành các lớp (Feature class) riêng biệt để thuận tiện cho q trình quản lý nhƣ: nhóm đối tƣợng thửa đất ở, nhóm đối tƣợng giao thơng, nhóm đối tƣợng thủy hệ, nhóm đối tƣợng giá đất,... Các nhóm đối tƣợng này đƣợc khởi tạo có hệ tọa độ VN- 2000, múi chiếu 3 độ, kinh tuyến trục 105o00, hệ độ cao Hòn Dấu, Hải Phòng. Dữ liệu không gian sau khi đƣợc chuyển vào Personal Geodatabase sẽ đƣợc kiểm tra các quy tắc về topology (Must not overlap và Must not have gaps) trƣớc khi tiến
hành phân tích trong các bƣớc tiếp theo.
Với những thửa đất cần phân tích khoảng cách chính xác theo đƣ ng giao thông nhƣ khoảng cách đến bệnh viện gần nhất, khoàng cách đến công viên gần nhất, khoảng cách đến trƣ ng học gần nhất,... sẽ đƣợc phân tích bằng cơng cụ phân tích mạng Network Analyst của phần mềm ArcGIS. Dữ liệu về tim đƣ ng giao
thơng đƣợc thể hiện trong hình 3.4.
Trong q trình phân tích, một trong những lớp dữ liệu đầu vào quan trọng là lớp tim đƣ ng giao thông. Đối với khu vực đã thu thập đƣợc bản đồ địa chính (địa phận quận Cầu Giấy và một số phƣ ng lân cận), đề tài sử dụng công cụ Polygon to
Centerline trong ArcGIS để khởi tạo tim đƣ ng. Đối với khu vực không thu thập
đƣợc bản đồ địa chính, đề tài dựa vào bản đồ Google Map để số hóa tim đƣ ng.
c) Dữ liệu hiện trạng môi trường
Dữ liệu hiện trạng môi trƣ ng đƣợc đề tài thu thập từ báo cáo công tác bảo vệ môi trƣ ng năm 2018 trên địa bàn quận Cầu Giấy và quận Thanh Xuân [17, 18]. Một số vị trí lấy mẫu chất lƣợng khơng khí đƣợc thể hiện trong bảng 3.2 dƣới đây:
Bảng 3.2. Kết quả quan trắc phân tích một số mẫu khơng khí ven các trục giao thơng chính quận Cầu Giấy năm 2018
STT Kí hiệu mẫu Tiếng ồn (dBA) Bụi lơ lửng (µg/m3) SO2 (µg/m3) NO2 (µg/m3) CO (µg/m3) Tọa độ VN 2000 X Y 1 K1 77,4 380 215 173 17540 2327574 581919 2 K2 74,6 307 197 142 16500 2327091 582365 3 K3 76,6 398 224 176 15450 2327897 583386 4 K4 81,1 366 206 155 14200 2327603 583427 5 K5 75,2 332 201 143 12750 2326620 582354 6 K6 74,9 321 147 145 13115 2325840 581578 7 K7 75,4 387 195 163 14250 2325813 581666 8 K8 79,0 398 175 154 12806 2326450 581825 9 K9 74,7 334 166 135 13250 2326340 583409 10 K10 78,1 382 213 153 14750 2325858 583044 11 K11 79,5 340 214 165 13250 2324968 581931 12 K12 72,7 285 153 134 11480 2324372 582757 13 K13 75,3 354 166 124 13115 2323292 582489 14 K14 74,0 345 201 132 11800 2323620 584033 15 K15 76,5 352 218 164 12980 2326719 580042 16 K16 73,4 321 144 108 11094 2326970 580900 QCVN 05:2013/BTNMT 70 300 350 200 30.000
Vị trí các điểm quan trắc mơi trƣ ng khơng khí đƣợc thể hiện trong hình 3.5.
Hình 3.5. Vị trí các điểm quan trắc mơi trường trên địa bàn nghiên cứu
Kết quả quan trắc mơi trƣ ng khơng khí ven các trục giao thơng chính trên địa bàn các phƣ ng thuộc quận Cầu Giấy cho thấy, chất lƣợng khơng khí trên các nút giao thơng chính của quận đang bị ơ nhiễm bởi bụi lơ lửng, hàm lƣợng bụi trong khơng khí xung quanh các trục giao thơng chính đều cao hơn so với quy chuẩn cho phép, ngoài ra tiếng ồn tại các nút giao thông cũng đang vƣợt ngƣỡng cho phép do
mật độ phƣơng tiện giao thông hàng ngày lƣu thông trên địa bàn quận là rất lớn. Cịn các khí thải chƣa có dấu hiệu bị ơ nhiễm quá mức cho phép, tuy nhiên các chỉ tiêu về CO, NO2, SO2 đều ở mức tƣơng đối cao so với QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lƣợng khơng khí xung quanh [17]. Đối với kết quả phân tích tiếng ồn tại ven các trục và điểm nút giao thơng chính, tiếng ồn giao thơng do các phƣơng tiện gây ra dao động từ 72,7 - 81,1 dBA, các giá trị này đều nằm trên ngƣỡng cho phép của QCVN 26:2010/BTNMT. Độ ồn trung bình cao nhất đo đƣợc tại nút giao Hoàng Quốc Việt - Võ Chí Cơng, độ ồn trung bình thấp nhất tại ngã tƣ Vũ Phạm Hàm - Trần Kim Xuyến. Với độ ồn cao nhƣ trên sẽ gây ảnh hƣởng tới sức khỏe cho ngƣ i dân sống xung quanh các khu vực điểm nút giao thông, cũng nhƣ ngƣ i tham gia giao thông [17].
Xuất phát từ những lý do đã phân tích ở trên, đề tài chỉ sử dụng hai chỉ số bụi lơ lửng và tiếng ồn giao thơng để tiến hành phân tích mức độ ảnh hƣởng tới giá đất.
Dựa vào các thông số về tọa độ, tất cả các điểm quan trắc khơng khí sẽ đƣợc chuyển đồi vào phần mềm ArcGIS để tiến hành phân tích. Sau khi đã có dữ liệu về các điểm quan trắc môi trƣ ng trong cơ sở dữ liệu, đề tài sử dụng công cụ nội suy
IDW trong Spatial Analyst để tính tốn các giá trị về bụi lơ lửng và tiếng ồn tại mỗi
vị trí mẫu giá thu thập.
3.2.2. Danh mục các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy
Từ kết quả điều tra khảo sát thực địa cũng nhƣ tham khảo ý kiến chuyên gia, đề tài đề xuất danh mục các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy. Các yếu tố này đƣợc chia làm 2 nhóm chính là: nhóm yếu tố vị thế và nhóm yếu tố chất lƣợng (bảng 3.3).
Bảng 3.3. Đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị
STT Yếu tố ảnh hƣởng Nhóm yếu tố Mơ tả
1 Ví trí
Vị thế
Kinh tế
Vị trí của thửa đất phân loại dựa theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội bao gồm 4 vị trí là 1, 2, 3, 4.
2 Cấp đƣ ng
Phân loại cấp đƣ ng dựa theo Quyết định số 31/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, bao gồm 4 cấp là 1, 2, 3, 4.
3 Khoảng cách đến chợ lớn
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến khu chợ lớn gần nhất.
4 Khoảng cách đến trƣ ng học
Xã hội
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến trƣ ng học gần nhất bao gồm các trƣ ng mầm non, trƣ ng tiều học, trƣ ng trung học cơ sở, trung học phổ thông và trƣ ng đại học.
5
Khoảng cách đến bệnh viện, trung tâm y tế, phòng khám đa khoa
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thơng từ thửa đất đến bệnh viện, các trung tâm y tế của phƣ ng, quận và các phòng khám đa khoa gần nhất.
6
Khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, siêu thị
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến trung tâm thƣơng mại, siêu thị gần nhất.
7 Khoảng cách đến khu đô thị lớn
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến khu đô thị lớn gần nhất.
8 Khoảng cách đến trạm xe bus
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất trạm xe bus gần nhất.
9 Khoảng cách đến đình, chùa
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thơng từ thửa đất đến đình, chùa gần nhất.
STT Yếu tố ảnh hƣởng Nhóm yếu tố Mơ tả
10
Khoảng cách đến trụ sở UBND (phƣ ng, quận)
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến trụ sở UBND (phƣ ng, quận) gần nhất.
11
Khoảng cách đến trụ sở công an (phƣ ng, quận)
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến trụ sở công an (phƣ ng, quận) gần nhất.
12
Khoảng cách đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thơng từ thửa đất đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao gần nhất.
13
Khoảng cách đến công viên, khu vui chơi liên hợp ngoài
tr i Vị thế
Môi trƣ ng
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến khu công viên lớn, các khu vực thơng thống nhiều cây xanh, các sân chơi trong các khu chung cƣ lớn, khu tập thể nhằm mục đích tạo khơng gian sinh hoạt công cộng cho cộng đồng dân cƣ xung quanh.
14 Khoảng cách đến hồ nƣớc
Là khoảng cách tính theo đƣ ng giao thông từ thửa đất đến hồ nƣớc gần nhất. 15 Diện tích
Chất lƣợng
Diện tích thửa đất 16 Hình dáng Hình dáng thửa đất
17 Mặt tiền Độ rộng mặt tiền của thửa đất 18 Chiều sâu Chiều sâu của thửa đất
19 Bụi lơ lửng
Là mức độ ơ nhiễm khơng khí về chỉ số bụi lơ lửng tại khu vực có mẫu giá thu thập.
20 Tiếng ồn Là mức độ ơ nhiễm khơng khí về chỉ số tiếng ồn tại khu vực có mẫu giá thu thập.
Các yếu tố này sẽ đƣợc phân tích tƣơng quan để chọn ra các yếu tố chính ảnh hƣởng tới giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
3.2.3. Phân tích tương quan và xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy
3.2.3.1. Thiết kế cơ sở dữ liệu trong phần mềm SPSS
Sau khi đã tiến hành xử lý số liệu trong phần mềm ArcGIS, các trƣ ng thuộc tính của các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất và thông tin về giá đất sẽ đƣợc nhập vào trong phần mềm SPSS. Các thông tin này đƣợc thể hiện trong bảng 3.4 và hình 3.6.
Bảng 3.4. Thiết kế cơ sở dữ liệu trong SPSS
STT Tên trƣờng Định dạng Gán giá trị Thƣớc đo Mô tả
1 Gia_tt Numeric Scale Giá đất thu thập từ thị trƣ ng 2 SQU Numeric Scale Diện tích thửa đất
3 MT Numeric Scale Độ rộng mặt tiền thửa đất 4 CS Numeric Scale Chiều sâu của thửa đất
5 HD Numeric 1: Đa giác, thóp hậu 2: Vng vắn, chữ nhật 3: Hình thang nở hậu Nominal Hình dáng thửa đất 6 VT Numeric 1: VT1 2: VT2 3: VT3 4: VT4
Nominal 4 vị trí theo quy định của nhà nƣớc (1,2,3,4) 7 CD Numeric 1: Cấp 1 2: Cấp 2 3: Cấp 3 4: Cấp 4
Nominal 4 cấp đƣ ng theo quy định của nhà nƣớc (1,2,3,4)
8 UBND Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến UBND các cấp gần nhất.
9 CA Numeric Scale
Khoảng cách từ thửa đất đến trửa ở công an các cUBND các cấp
STT Tên trƣờng Định dạng Gán giá trị Thƣớc đo Mô tả
10 Bus Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến trạm xe bus gần nhất.
11 Dinh_chua Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến đình, chùa gần nhất.
12 TMD Numeric Scale
Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thƣơng mại, siêu thị gần nhất.
13 KDC_DT Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến khu đô thị lớn gần nhất.
14 VH Numeric Scale
Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao gần nhất.
15 Ho Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến hồ nƣớc gần nhất.
16 TH Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến trƣ ng học gần nhất.
17 BV Numeric Scale
Khoảng cách từ thửa đất dến bệnh viện, trung tâm y tế, phòng khám đa khoa gần nhất.
8 CV Numeric Scale
Khoảng cách từ thửa đất đến công viên, khu vui chơi liên hợp ngoài tr i gần nhất. 19 Cho Numeric Scale Khoảng cách từ thửa đất đến
chợ lớn gần nhất.
20 Tieng_on Numeric Scale Giá trị ơ nhiễm khơng khí về tiếng ồn.
21 Bui Numeric Scale Giá trị ơ nhiễm khơng khí về bụi lơ lửng.
Hình 3.6. Giá trị của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong SPSS 3.2.3.1. Phân tích tương quan và xác định các yếu tố ảnh hưởng chính
Sử dụng cơng cụ Correlate Bivariate trong SPSS để xác định mối tƣơng
quan của các yếu tố độc lập đến yếu tố phụ thuộc là giá đất (hình 3.7).
Hình 3.7. Kết quả thực hiện phân tích tương quan
Kết quả chạy phân tích tƣơng quan cho ta thấy với những biến độc lập nào có giá trị Sig. (2-tailed) nhỏ hơn 0,05 (tƣơng ứng với độ tin cậy lớn hơn 95%) là những biến có ảnh hƣởng chính tới giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. Các biến đó là: DT (diện tích), VT (vị trí), CD (cấp đƣ ng), HD (hình dáng), Bus (khoảng cách đến trạm xe bus gần nhất), TMD (khoảng cách đến trung tâm thƣơng mại, siêu thị gần nhất), VH (khoảng cách đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể
thao gần nhất), Ho (khoảng cách đến hồ nƣớc gần nhất), Cho (khoảng cách đến chợ lớn gần nhất), TH (khoảng cách đến trƣ ng học gần nhất), CV (khoảng cách đến cơng viên, khu vui chơi liên hợp ngồi tr i gần nhất).
3.2.4. Xác định trọng số của từng yếu tố
Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia, các yếu tố sau khi đã đƣợc lọc từ bƣớc phân tích tƣơng quan sẽ đƣợc tính tốn trọng số để xác định mức độ ảnh hƣởng tới giá đất. Các yếu tố này đƣợc chia thành 2 nhóm bao gồm:
- Nhóm yếu tố về vị thế: VT, CD, Bus, TMD, VH, Ho, Cho, TH, CV. - Nhóm yếu tố về chất lƣợng: DT, HD. Bảng 3.5. Trọng số của nhóm vị thế và nhóm chất lượng Vị thế Chất lƣợng Trọng số Vị thế 1 4 0,80 Chất lƣợng 1/4 1 0,20 Bảng 3.6. Trọng số các yếu tố trong nhóm vị thế VT CD Bus TMD VH Ho Cho TH CV Trọng số VT 1 2 5 2 4 3 3 2 2 0,222 CD 2 1 3 1/3 2 1/2 2 1/2 1/3 0,107 Bus 1/5 1/3 1 1/4 1/2 1/3 1/2 1/3 1/4 0,033 TMD 1/2 3 4 1 3 2 2 2 1 0,156 VH 1/4 1/2 2 1/3 1 1/2 1/2 1/2 1/3 0,048 Ho 1/3 2 3 1/2 2 1 2 2 1/2 0,107 Cho 1/3 1/2 2 1/2 2 1/2 1 1/2 1/3 0,062 TH 1/2 2 3 1/2 2 1/2 2 1 1/3 0,093 CV 1/2 3 4 1 3 2 3 3 1 0,173 CR = 0,072 < 0,1 (Thỏa mãn)
Bảng 3.7. Trọng số các yếu tố trong nhóm chất lượng
Diện tích Hình dáng Trọng số
Diện tích 1 1/2 0,333
Hình dáng 2 1 0,667
Từ kết quả trên, tiến hành tính tốn ma trận trọng số chung thể hiện trong bảng 3.8.
Bảng 3.8. Ma trận trọng số chung của các yếu tố
STT Yếu tố Nhóm Trọng số từng yếu tố trong nhóm Trọng số nhóm Trọng số chung 1 VT Vị thế 0,222 0,8 0,177 2 CD 0,107 0,086 3 Bus 0,033 0,026 4 TMD 0,156 0,125 5 VH 0,048 0,039 6 Ho 0,107 0,086 7 Cho 0,062 0,049 8 TH 0,093 0,074 9 CV 0,173 0,138 10 DT Chất lƣợng 0,333 0,2 0,067 11 HD 0,667 0,133 12 Tổng 2,000 1,00 1,000
3.2.5. Xác định hệ số ảnh hưởng của các yếu tố
3.2.5.1. Tính tốn hệ số ảnh hưởng
Để các hệ số phản ánh chính xác nhất sự ảnh hƣởng của các yếu tố đối với mỗi thửa đất, đề tài chia khu vực nghiên cứu ra thành 3 khu vực nhỏ theo các tuyến đƣ ng mà từ đó, hệ số ảnh hƣởng đến từng thửa đất sẽ khác nhau ở mỗi khu vực.
- Khu vực 1: Võ Chí Cơng, Lạc Long Qn, Hồng Quốc Việt, Tô Hiệu, Hồ Tùng Mậu, Xuân Thủy, Cầu Giấy, Trần Đăng Ninh, Nguyễn Khánh Toàn, Nguyễn Phong Sắc, Quan Hoa, Phạm Văn Đồng, Trần Thái Tông, Mạc Thái Tông, Trần Duy ƣng, Nguyễn Chánh, Nguyễn Thị Định, Lê Văn Lƣơng.
- Khu vực 2: Phạm Hùng, Trần Cung, Trần Vỹ, Doãn Kế Thiện, Dƣơng Khuê, Trần Quốc Vƣợng, Trần Quốc Hoàn, Phạm Tuấn Tài, Nguyễn Khang, Trƣơng Công Giai, Khúc Thừa Dụ, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Duy Tân, Chùa Hà, Tôn Thất Thuyết, Phạm Văn Bạch, Nguyễn Khang, Dƣơng Quảng Hàm, Nguyễn Đình ồn, Đơng Quan, oa Bằng, n Hịa, Mạc Thái Tổ, Trung Kính, Hạ n, ồng Đạo Thúy, Hoàng Minh Giám.
- Khu vực 3: Các tuyến đƣ ng còn lại trên địa bàn quận Cầu Giấy: Hoàng Sâm, Mai Dịch, Phạm Nhật Duật, Nghĩa Tân, Phùng Chí Kiên,...
Đề tài thực hiện tính tốn hệ số vị trí đối với mỗi khu vực theo phƣơng pháp và cơng thức đã đƣợc trình bày trong mục 2.2.2. Đối với vị trí khơng đủ dữ liệu để tính tốn thì sẽ kết hợp với xin ý kiến chuyên gia cũng nhƣ tham khảo ngƣ i dân trong khu vực. Bảng 3.9. Hệ số vị trí cho từng khu vực