Sau khi có kết quả tính tốn, dựa trên việc so sánh các loại hệ số vị thế cho mỗi khu vực, đề tài sẽ phân loại khu vực đó có cực vị thế về mơi trƣ ng, kinh tế hoặc xã hội cho khu vực công viên Cầu Giấy và khu đô thị Trung Hịa - Nhân Chính.
3.2.8.1. Khu vực Cơng viên Cầu Giấy
Kết quả tính tốn các loại hệ số vị thế đƣợc thể hiện trong sơ đồ trên hình 3.13. Trong sơ đồ này, mỗi thửa đất đƣợc gán một màu sắc tƣơng ứng với loại hệ số vị thế chiếm ƣu thế nhất (có giá trị cao nhất trong 3 loại hệ số cho thửa đất đó). Phân tích sơ đồ này, chúng ta sẽ thấy đƣợc loại yếu tố nào chiếm vai trò chủ đạo tới giá đất trong từng khu vực.
Hình 3.13. Sơ đồ phân bố các hệ số vị thế chiếm ưu thế tại khu vực công viên Cầu Giấy
Từ kết quả tính tốn có thể thấy, đa số các thửa đất tiếp giáp với khu vực cơng viên Cầu Giấy có hệ số vị thế về mơi trƣ ng cao hơn các hệ số vị thế về kinh tế và hệ số vị thế về xã hội. Đây là một trong những căn cứ để đề tài phân loại cơng viên Cầu Giấy có thể là cực vị thế về các yếu tố về mơi trƣ ng. Hay nói cách khác, trong các yếu tố tác động đến giá đất thì các các yếu tố về mơi trƣ ng có ảnh hƣởng nhiều nhất.
3.2.8.1. Khu vực khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính
Kết quả tính tốn các loại hệ số vị thế về kinh tế, hệ số vị thế về xã hội, hệ số vị thế về môi trƣ ng cho các thửa đất tại khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính đƣợc thể hiện bằng sơ đồ phân bố các hệ số vị thế chiếm ƣu thế trong hình 3.14, tƣơng tự nhƣ đối với khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy.
Hình 3.14. Sơ đồ phân bố các hệ số vị thế chiếm ưu thế tại khu vực KĐT Trung Hịa - Nhân Chính
Phân tích kết quả tính tốn có thể thấy, các thửa đất ở khu vực khu đô thị Trung Hịa - Nhân Chính có hệ số vị thế về xã hội cao hơn các hệ số vị thế về kinh tế và hệ số vị thế về môi trƣ ng. Một trong những lý do chính là khu vực này có rất nhiều địa điểm mua sắm, siêu thị, trung tâm thƣơng mại tại các tòa nhà. Ngồi ra, khu đơ thị cịn có hệ thống các trƣ ng học các cấp. Nhƣ vậy, các yếu tố về mặt xã hội có tác động nhiều hơn tới giá của các thửa đất trong khu vực. Đây cũng là căn cứ để đề tài nhận dạng khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính là một cực vị thế về xã hội.
3.3. Kiểm thử thực tế và đánh giá kết quả
3.3.1. Khu vực công viên Cầu Giấy
Với diện tích lớn hơn 6.540m2 và nằm tại khu vực trung tâm của quận Cầu Giấy, cơng viên Cầu Giấy hay cịn gọi là cơng viên n ịa đƣợc ví nhƣ “lá phổi xanh” của quận. Hệ thống cây xanh và hồ nƣớc lớn đã tạo nên một không gian
khn viên thống mát và có nhiều cảnh đẹp. Cơng viên đƣợc chia làm 3 phân khu chính là: khu vui chơi cho trẻ em, khu thể dục thể thao, khu hồ nƣớc và quảng trƣ ng là nơi đi dạo của các cƣ dân sống quanh khu vực nơi đây [29].
Bao quanh công viên là hệ thống đƣ ng phố đƣợc quy hoạch đồng bộ và nằm sát với những tuyến đƣ ng mang tính huyết mạch và có tính kết nối tới các khu vực khác của quận Cầu Giấy nhƣ: Trần Thái Tông, Phạm Văn Bạch, Dƣơng Đình Nghệ,... Do vậy, ngƣ i dân trong các khu vực lân cận rất có nhiều thuận lợi và không tốn nhiều th i gian trong việc di chuyển tới công viên Cầu Giấy cũng nhƣ ngƣ i dân trong khu vực cũng dễ dàng di chuyển đi các hƣớng khác nhau trong thành phố.
Hình 3.15. Một số hình ảnh hoạt động của người dân tại cơng viên Cầu Giấy
Bên cạnh đó, cơng viên Cầu Giấy còn nằm bên tổ hợp các khu đô thị, tòa chung cƣ và các cơ sở hạ tầng trọng yếu của phƣ ng Dịch Vọng và của quận Cầu Giấy. Khu đô thị Dịch Vọng là một trong những khu đơ thị đƣợc đánh giá có vị trí đẹp nhất trong địa bàn quận Cầu Giấy. Không chỉ bởi khu đô thị đƣợc quy hoạch đẹp, đồng bộ với nhiều tiện ích mà quan trọng hơn, những tịa nhà trong khu đô thị nằm rất gần công viên. Đây là một trong những lý do kiến giá của các căn biệt thự liền kề, căn hộ trong khu đô thị mặc dù luôn ở mức cao nhƣỡng vẫn rất hấp dẫn ngƣ i ngƣ i mua. Theo điều tra khảo sát, giá của những căn biệt thự tại khu đô thị
Dịch Vọng thƣ ng trên 300tr/m2. Công viên Cầu Giấy là một địa điểm góp phần giảm thiểu ô nhiễm và tạo ra không gian xanh hữu ích, nơi ngƣ i dân có thể vui chơi, giải trí.
Ngồi ra, trong bán kính khoảng 500m từ cơng viên Cầu Giấy, có rất nhiều các trƣ ng học các cấp, khu thể thao, khu mua sắm nhƣ: Trƣ ng phổ thơng đa trí tuệ MIS, Trƣ ng THCS Cầu Giấy, trƣ ng tiểu học và THCS Gateway Hà Nội, trƣ ng mầm non Thăng Long Kidsmart, trƣ ng mầm non Vietkids, sân bóng Đơng Đơ, khu liên hợp thể thao PVV, tổ hợp thể thao VN tennis, hệ thống siêu thị Vinmart,...
Để có cái nhìn khách quan hơn, đề tài tiến hành phỏng vấn một số ngƣ i dân tại khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy. Đề tài tiến hành phỏng vấn 40 ngƣ i dân quanh khu vực dọc các tuyến phố xung quanh khu vực công viên Cầu Giấy nhƣ phố Duy Tân, phố Khúc Thừa Dụ, phố Dịch Vọng,...
Kết quả phỏng vấn nhƣ sau:
* Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của công viên Cầu Giấy tới giá đất tại khu vực lân cận?
Kết quả điều tra đƣợc tổng hợp trong bảng 3.14 nhƣ sau:
Bảng 3.14. Kết quả tổng hợp ý kiến người dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng của công viên Cầu Giấy tới giá đất tại khu vực lân cận
Tổng số phiếu điều tra
phát ra (phiếu) Tổng số phiếu điều tra thu về Câu trả lời Ảnh hƣởng lớn Ảnh hƣởng vừa phải Ít ảnh hƣởng Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % 40 40 100 40 100 0 0 0 0
Kết quả điều tra cho thấy, tất cả những ngƣ i đƣợc hỏi đều cho rằng, công viên Cầu Giấy có mức độ ảnh hƣởng lớn tới giá đất tại nơi đây. Những thửa đất nằm ở gần công viên sẽ đƣợc nhiều ngƣ i đánh giá là có vị trí đẹp, đƣợc hƣởng
những lợi ích mà cơng viên đem lại. Bên cạnh đó, dƣ ng phố quanh cơng viên đều thuận tiện cho các loại phƣơng tiện giao thông di chuyển. Do vậy, giá các thửa đất gần cơng viên sẽ có xu hƣớng cao hơn.
* Cơng viên Cầu Giấy có ảnh hưởng như thế nào tới cuộc số người dân địa phương?
Kết quả điều tra đƣợc tổng hợp trong bảng 3.15 nhƣ sau:
Bảng 3.15. Kết quả tổng hợp ý kiến người dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng của công viên Cầu Giấy tới cuộc sống người dân địa phương
Tổng số phiếu điều tra
phát ra (phiếu) Tổng số phiếu điều tra thu về Câu trả lời Ảnh hƣởng lớn Ảnh hƣởng vừa phải Ít ảnh hƣởng Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % 40 40 100 40 100 0 0 0 0
Có 100% số ngƣ i đƣợc hỏi đều cho rằng, cơng viên Cầu Giấy có ảnh hƣởng tích cực đến ngƣ i dân. Đây không chỉ là công viên đơn thuần mà là khu sinh hoạt cộng đồng của ngƣ i dân địa phƣơng. Các hoạt động văn nghệ, thể thao thƣ ng xuyên đƣợc diễn ra trong những dịp cuối tuần. Các em học sinh tại một số trƣ ng học trên địa bàn cũng thƣ ng xuyên đƣợc tham gia các buổi học tập ngoại khóa do các thầy cơ tổ chức tại công viên. Trên đây là một trong rất nhiều các hoạt động của ngƣ i dân tại công viên Cầu Giấy.
* Công viên Cầu Giấy có xứng đáng là địa điểm mang tính biểu tượng về môi trường của quận Cầu Giấy? Tại sao?
Câu hỏi này đƣợc thiết kế nhằm giúp đề tài có sự đánh giá khách quan hơn về nhận định công viên Cầu Giấy là một cực vị thế về môi trƣ ng. Kết quả điều tra đƣợc tổng hợp trong bảng 3.16.
Hầu hết tất cả ngƣ i dân đƣợc hỏi cùng chung quan điểm rằng công viên Cầu Giấy là địa điểm có ý nghĩa lớn về khía cạnh mơi trƣ ng. Họ cho rằng, hiện nay vấn
đề ô nhiễm môi trƣ ng không chỉ trên địa bàn quận Cầu Giấy nói riêng mà là vấn đề chung cho cả thủ đô à Nội. Đơ thị hóa mạnh mẽ, nhiều khu vực trƣớc đây với nhiều cây xanh thì đã quy hoạch thành các khu chung cƣ, khu đô thị,... Do vậy, với những khu vực thơng thống, rộng rãi nhƣ cơng viên Cầu Giấy là rất có ý nghĩa đối với ngƣ i dân. Nhiều ngƣ i đến mua đất hoặc mua các căn hộ chung cƣ tại khu vực quanh công viên là để muốn có một mơi trƣ ng sống trong lành nhiều hơn là để kinh doanh, buôn bán. Bên cạnh đó, cơng viên Cầu Giấy cịn có vị trí đẹp, nằm ở trung tâm của quận, nơi tập trung các trụ sở cơ quan lớn, các trƣ ng học, khu thƣơng mại,... nên càng đƣợc nhiều ngƣ i u thích. Ngồi ra, hệ thống các cây xanh và hồ nƣớc lớn của cơng viên sẽ góp phần làm mơi trƣ ng khu vực trở nên trong lành và dễ chịu hơn.
Bảng 3.16. Kết quả tổng hợp ý kiến người dân về đánh giá công viên Cầu Giấy là địa điểm mang tính biểu tượng về mơi trường của quận
Tổng số phiếu điều tra
phát ra (phiếu) Tổng số phiếu điều tra thu về Câu trả lời Đồng ý Không đồng ý Ý kiến khác Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % 40 40 100 38 95 0 0 2 5
Một số ít những ngƣ i đƣợc hỏi cịn lại thì cho rằng trên địa bàn quận cịn có những cơng viên khác và trong đó có cơng viên ồ điều hịa Nhân Chính. Cơng viên Hồ điều hịa Nhân Chính đƣợc xây dựng có quy mơ rộng hơn và vừa đƣợc đƣa vào sử dụng. Đây có thể là cực vị thế mới về mơi trƣ ng lớn hơn công viên Cầu Giấy.
* Anh/ chị có muốn chuyển tới một khu vực khác trong địa bàn quận để sinh sống hay không?Tại sao?
Đây là câu hỏi đƣợc thiết kế để tìm hiểu nhu cầu thị hiếu của ngƣ i dân về chỗ ở. Các câu trả l i của ngƣ i dân có thể sẽ khẳng định hơn kết quả nghiên cứu của đề tài cũng nhƣ có thể gợi mở thêm những hƣớng nghiên cứu tiếp theo trong tƣơng lai.
Kết quả khảo sát đƣợc tổng hợp trong bảng 3.17 nhƣ sau:
Bảng 3.17. Kết quả tổng hợp ý kiến người dân tại khu vực công viên Cầu Giấy về mong muốn chuyển tới một khu vực khác trên địa bàn quận để sinh sống
Tổng số phiếu điều tra
phát ra (phiếu) Tổng số phiếu điều tra thu về Câu trả lời
Muốn Không muốn Ý kiến khác
Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % Số phiếu Tỷ lệ % 40 40 100 0 0 40 100 0 0
Kết quả phỏng vấn cho thấy, tất cả những ngƣ i đƣợc hỏi đều khơng có nhu cầu chuyển tới khu vực khác trong địa bàn quận Cầu Giấy. Đại đa số ý kiến đều cho rằng đây là một trong những địa điểm đẹp nhất trên địa bàn quận, đầy đủ các tiện ích xã hội từ bệnh viện, trƣ ng học, chợ, khu mua sắm,... và mật độ xây dựng các cơng trình khơng phải là quá cao. Đối với các khu vực khác trên địa bàn quận, nếu xét về tổng thể thì khổng hẳn đã có nhiều thuận lợi nhƣ khu vực công viên Cầu Giấy.
Nhƣ vậy, qua q trình khảo sát có thể thấy rằng cơng viên Cầu Giấy mang lại rất nhiều lợi ích, đƣợc đơng đảo ngƣ i dân thừa nhận và là một vị trí rất thu hút với ngƣ i dân khu vực.
3.3.2. Khu vực Khu đơ thị mới Trung Hịa - Nhân Chính
Dự án Khu đơ thị mới Trung Hịa - Nhân Chính (TH-NC) nằm ở phía Nam của quận Cầu Giấy, với quy mơ diện tích đất trên 30 ha thuộc hai phƣ ng: Trung Hịa (quận Cầu Giấy) và Nhân Chính (quận Thanh Xuân) của thành phố Hà Nội, có số dân ƣớc tính khoảng 15.000 ngƣ i. Dự án đƣợc khởi cơng năm 2001 và hồn thành năm 2006 [30].
Khu đô thị mới TH-NC đƣợc đánh giá là một trong những trung tâm trọng yếu nhất của thành phố Hà Nội. Khu đơ thị có kết nối tốt đến cả 2 tuyến đƣ ng Vành đai 2 và Vành đai 3. Khu đơ thị cũng có thể coi là nơi các con đƣ ng vành đai tiến gần đến nhau nhất (khoảng 800m). Điều này có nghĩa là khu đơ thị TH-NC có khả năng tiếp cận rất cao đối với gần nhƣ các khu vực khác trong thành phố. Ngồi
ra, khu đơ thị nằm tại nơi xuất phát của đƣ ng cao tốc Láng - Hịa Lạc, đây chính là cửa ngõ phía Tây của thành phố Hà Nội do vậy nên yếu tố vị trí của khu đơ thị càng đƣợc khẳng định rõ hơn.
Hình 3.16. Khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính
Một trong những điểm nhấn chính của khu đơ thị là tịa nhà 34T và khu quảng trƣ ng. Không chỉ là một khu nhà ở thuần túy, TH-NC đƣợc quy hoạch với rất nhiều các khu chức năng, khu mua sắm trong phạm vi phần dƣới của các khối nhà cao tầng tập trung dọc theo đƣ ng oàng Đạo Thúy. Các chức năng công cộng khác trong phần hầm cũng đƣợc thiết kế nối liền giữa các khối nhà. Khu quảng trƣ ng 34T cũng là một trong những địa điểm hiếm có xen lẫn giữa các tịa nhà cao tầng trong các khu đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy cũng nhƣ trong nội thành Thủ đơ, nơi mà ở đó có khơng gian rộng rãi và để giành sự ƣu tiên cao nhất cho ngƣ i đi bộ và khu vui chơi của trẻ em. Khu đô thị mới TH-NC có thể coi là một trong
những khu ở thƣơng mại đầu tiên ở Hà Nội. Đây là một minh chứng cho phong cách sống trên các khu nhà cao tầng và là một trong những điểm quy chiếu của hệ thống nhà chung cƣ, các khu đô thị khác xây dựng sau này trên địa bàn nội đô [30].
Ngồi ra, khu đơ thị cũng quy tụ hệ thống các trƣ ng học chất lƣợng, có uy tín trên địa bàn quận và thành phố nhƣ: Trƣ ng THPT chuyên Hà Nội - Amsterdam, trƣ ng THPT Lý Thái Tổ,trƣ ng tiểu học Lý Thái Tổ - Nguyễn Thị Định, trƣ ng mầm non Trung Hòa,... Các trụ sở, cơ quan lớn nhƣ cũng đƣợc xây dựng trong khu đô thị nhƣ: Bộ Khoa học và Công nghệ, Kiểm tốn Nhà nƣớc Việt Nam, Văn phịng Đăng ký đất đai à Nội, Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội,... Ngồi ra cịn rất nhiều các hệ thống ngân hàng, khu mua sắm cũng nhƣ các dịch vụ ăn uống, giải trí khác.
Tƣơng tự nhƣ khu vực công viên Cầu Giấy, đề tài đã phỏng vấn một số ngƣ i dân trong khu đô thị Trung Hịa - Nhân Chính. Một số kết quả phỏng vấn đƣợc tổng hợp sau đây:
* Đánh giá về mức độ ảnh hưởng của khu đơ thị Trung Hịa - Nhân Chính tới giá đất tại khu vực lân cận?
Kết quả điều tra đƣợc tổng hợp trong bảng 3.18:
Bảng 3.18. Kết quả tổng hợp ý kiến người dân về đánh giá mức độ ảnh hưởng của KĐT Trung Hịa - Nhân Chính tới giá đất tại khu vực lân cận
Tổng số phiếu điều tra
phát ra (phiếu) Tổng số phiếu điều tra thu về Câu trả lời Ảnh hƣởng lớn Ảnh hƣởng vừa