7. Bố cục của luận văn
1.3. Các quy định pháp luật về quỹ đất do UBND cấp xã sử dụng
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2013
UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nơng nghiệp vào mục đích cơng ích; đất phi nơng nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các cơng trình cơng cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương.
UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Ngoài ra UBND cấp xã còn là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý đất sử dụng vào mục đích cơng cộng, đất đã thu hồi chưa đưa vào sử dụng, đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng tại địa phương; đất cơng cộng do q trình thực hiện các dự án xây dựng nhà chung cư, nhà tập thể tạo thành đó là các loại đất: đất sử dụng làm sân, vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các cơng trình cơng cộng khác phục vụ chung cho nhiều nhà chung cư, nhà tập thể, nhà công vụ.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định, Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp, như vậy một số loại đất do UBND cấp xã sử dụng cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất trụ sở UBND xã, đất nhà văn hóa…). Đồng thời Nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng quy định không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với đất sử dụng vào mục đích cơng cộng giao cho UBND xã, phường, thị trấn quản lý.
UBND cấp xã được Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Diện tích đất giao khơng thu tiền sử dụng đất chủ yếu để phục vụ lợi ích của tồn dân, tồn xã hội như mục đích cơng cộng, an ninh quốc phịng, an ninh lương thực, đảm bảo cơng bằng xã hội. Các đối tượng được giao đất không thu tiền phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời cũng khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Những chính sách này phù hợp với chế độ sở hữu đất đai của nước ta, Nhà nước đại diện chủ sở hữu điều tiết các nguồn lợi từ đất thơng qua các chính sách tài chính. Diện tích đất này khơng phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai thì khơng có được các quyền để tham gia vào thị trường bất động sản. Đây là một chính sách của Nhà nước nhằm đảm bảo công bằng trong sử dụng đất.
b) Chính sách quản lý sử dụng đất đối với đất xây dựng trụ sở và đất xây dựng vào mục đích cơng cộng do UBND xã sử dụng
- Điều 88 của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp, bao gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức sự nghiệp công (bao gồm: đất làm trụ sở UBND, HĐND, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho UBND cấp xã xây dựng các cơng trình cơng cộng về văn hố, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các cơng trình cơng cộng khác của địa phương).
Quy định việc sử dụng đất vào mục đích cơng cộng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Các loại đất do UBND cấp xã sử dụng nêu trên ngoài những qui định về mặt định tính cịn được quy định cụ thể về mặt định lượng như:
* Đất xây dựng trụ sở cơ quan cấp xã: gồm các loại cơng trình như: Trụ sở
cơ quan Nhà nước (HĐND, UBND cấp xã); trụ sở tổ chức chính trị (Đảng ủy cấp xã); trụ sở tổ chức chính trị - xã hội (Hội cựu chiến binh, Hội nông dân, Hội phụ nữ, Đồn thanh niên,…). Diện tích này cần được bố trí tập trung để thuận lợi cho giao dịch và tiết kiệm đất. Theo quy định tại tiêu chuẩn Việt Nam (TCVN)-1998 thì diện tích đất xây dựng trụ sở cơ quan các vùng khác nhau có mức khác nhau, diện tích trung bình từ 2.500 m2 - 3.500 m2.
Theo qui định tại Thông tư số 31/2009/TT-BXD ngày 10/9/2009 của Bộ Xây dựng về ban hành tiêu chuẩn xây dựng nơng thơn thì diện tích đất trụ sở cơ quan xã
tối thiểu là 1.000 m2.
* Đất cơ sở văn hóa: Diện tích đất xây dựng cơng trình nhà văn hóa cấp xã
được tính toán dựa trên quy định của các Bộ, ngành để đáp ứng đủ diện tích tối thiểu cho một cơng trình văn hóa xã như trong tiêu chí đã đặt ra, cụ thể:
+ Thông tư số 31/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: diện tích nhà văn hóa xã tối thiểu đạt 1.000 m2/cơng trình; diện tích nhà văn hóa làng, thơn tối thiểu đạt 500 m2/cơng trình.
+ Thơng tư số 12/2010/TT-BVHTTDL của Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch qui định: diện tích nhà văn hóa xã tối thiểu đạt 2.500 m2/cơng trình (đối với khu vực đồng bằng) và 1.500 m2/cơng trình (đối với khu vực miền núi).
+ Quyết định số 271/2005/QĐ-TTg ngày 31/10/2005 của Thủ tướng Chính phủ, quy định: nhà văn hóa xã diện tích tối thiểu đạt 1.000 m2/cơng trình; nhà văn hóa làng, thơn có diện tích tối thiểu đạt 500 m2/cơng trình.
Tuy nhiên các quy định trên, mới chỉ quy định diện tích tối thiểu, chưa quy định diện tích tối đa nên khó thực hiện và chưa kiểm soát được việc sử dụng tiết kiệm, hiệu quả.
* Đất cơ sở giáo dục đào tạo: Đối với cấp xã (gồm trường Mầm non, Tiểu
học, Trung học cơ sở): định mức sử dụng đất cấp xã được tính trên cơ sở sau: TCVN 3907:2011; TCVN 8793:2011; TCVN 8794:2011 quy định:
Trường Mầm non: 50 chỗ/1000 dân, diện tích chiếm đất của một chỗ là 12 m2 (đối với nông thôn, miền núi), 8 m2 (đối với đồng bằng, đô thị), trên cơ sở này để tính diện tích cần thiết xây dựng một cơng trình.
* Đất cơ sở y tế: Mỗi xã phải có một trạm y tế với các bộ phận kế hoạch hóa
gia đình, y tế cộng đồng, sản, khám bệnh, điều trị, nghiệp vụ (xét nghiệm đơn giản, pha chế thuốc nam, bán thuốc), vườn thuốc nam hoặc vườn cây, đảm bảo yêu cầu chăm sóc sức khoẻ ban đầu cho cộng đồng dân cư ở tuyến cơ sở.
Trạm y tế xã cần đặt tại nơi yên tĩnh, cao ráo, thống mát, có nguồn nước tốt và liên hệ thuận tiện với khu vực sinh sống của người dân. Thông tư số 31/2009/TT-BXD ngày 10 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc ban hành
Tiêu chuẩn quy hoạch xây dựng nơng thơn quy định diện tích tối thiểu một trạm y tế phải đảm bảo ≥ 500 m2 đối với xã khơng có vườn thuốc và ≥ 1.000 m2 đối với xã có vườn thuốc. Trạm y tế xã phải được xây dựng đạt chuẩn quốc gia.
* Đất cơ sở thể dục - thể thao: Mỗi xã, phường, thị trấn phải có ít nhất một
trong các cơng trình: sân vận động; sân tập thể thao; bể bơi; nhà tập luyện thể thao, với diện tích:
+ Sân vận động xã diện tích trung bình 6.500 m2, + Sân tập thể thao xã diện tích trung bình 450 m2, + Bể bơi có diện tích trung bình hiện trạng là 400 m2;
* Chợ, cửa hàng dịch vụ: Mỗi xã cần tổ chức tối thiểu một chợ kinh doanh
các loại hàng hoá chủ yếu phục vụ nhu cầu sinh hoạt của nhân dân hàng ngày, đuợc thiết kế theo tiêu chuẩn chuyên ngành; chợ cần bố trí ở vị trí thuận tiện đường giao thơng đi lại, trên khu đất cao, dễ thốt nước; chợ phải có chỗ để xe đạp, xe máy, có nơi thu gom và xử lý nước thải, chứa chất thải rắn trong ngày, có nhà vệ sinh cơng cộng; ngồi các cửa hàng dịch vụ tư nhân, cửa hàng dịch vụ do xã tổ chức cần được bố trí ở khu trung tâm xã.
Theo quy định tại Thông tư số 31/2009/TT-BXD, qui mô tối thiểu 3.000 m2/chợ/xã đồng bằng và tối thiểu 1.500 m2/chợ/xã miền núi, chỉ tiêu diện tích xây dựng 16 m2/điểm kinh doanh, diện tích sử dụng tối thiểu 3m2/điểm kinh doanh. Như vậy, về cơ bản diện tích của chợ nằm trong khoảng từ 2.000 - 5.000 m2/chợ, tuy nhiên nếu chỉ quy định diện tích tối thiểu ở mỗi vùng như Thông tư số 31/2009/TT- BXD này sẽ khó áp dụng hơn so với quy định tại Quyết định số 13/2006/QĐ-BXD ngày 19/4/2006 của Bộ xây dựng về việc ban hành tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 361:2006 "chợ - tiêu chuẩn thiết kế" quy định trước đây, diện tích đất xây dựng chợ bình qn từ 1.550 - 3.150 m2/chợ.
c) Chính sách quy định đối với đất cơng ích
Hội nghị Trung ương 5 khố VII tháng 6 năm 1993 về "Tiếp tục đổi mới và phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội nơng thơn" quyết định: "Kiên trì và nhất quán thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần vận động theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước,... Đổi mới kinh tế hợp tác, phát huy vai trò tự chủ của kinh tế hộ xã viên,... Khẳng định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,... quy định thời gian sử dụng đất hợp lý đối với cây ngắn ngày và cây lâu năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu và đủ điều kiện sẽ được quyền tiếp tục sử dụng,... Đối với những người đang sử dụng đất trên hạn mức thì Chính phủ có quy định và hướng dẫn riêng để họ an tâm sản xuất. Nhà nước có chính sách bảo đảm kết hợp lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài trong việc khai thác và sử dụng đất trống đồi núi trọc, đất khai hoang. Đối với quỹ đất cơng ích, nơi nào có nhu cầu thì được để lại khơng q 5% diện tích canh tác của xã, nhưng phải bảo đảm quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả,...".
Luật Đất đai 1993 ban hành với những chính sách đổi mới quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu cơ bản của Nhà nước để phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, pháp luật đất đai thừa nhận các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, được cấp GCNQSDĐ ổn định, lâu dài, được đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của pháp luật đất đai, giai đoạn này đất đai được phân thành 5 loại đất bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất khu dân cư nông thôn; đất đô thị; đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng.
Điều 45 của Luật đất đai 1993, Điều 14 của Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định tỷ lệ đất cơng ích được giữ lại từ đất nông nghiệp và đất khác; cấp có thẩm quyền quyết định để lại diện tích đất cơng ích; xử lý diện tích đất cơng ích để vượt quá quy định. Nghị định số 85/NĐ-CP đã quy định và sửa đổi Điều 15 - Nghị định số 64/CP một số nội dung như phân cấp quản lý quỹ đất cơng ích cho UBND cấp xã, mở rộng đối tượng quản lý là phường, thị trấn; quy định mục đích sử dụng, thời hạn cho th đất cơng ích; ngồi ra, Nhà nước có chính sách bảo vệ lợi ích của người thuê sử dụng đất cơng ích khi bị thu hồi đất được quy định tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
BTC ngày 22 tháng 12 năm 2000 của Bộ Tài chính quy định về quản lý ngân sách xã và các hoạt động tài chính khác ở xã, phường, thị trấn. Trong đó, đã quy định rõ khoản thu từ quỹ đất cơng ích 5%, tài sản cơng và hoa lợi công sản là nguồn thu thường xuyên của ngân sách xã, vì vậy xã khơng được đấu thầu thu khoán một lần cho nhiều năm làm ảnh hưởng đến việc cân đối ngân sách xã, trường hợp thật cần thiết phải thu một lần cho một số năm, thì chỉ được thu trong nhiệm kỳ của Hội đồng nhân dân, khơng lấn sang nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân khố sau. Quy định này phù hợp với tình hình thực tế hiện nay ở các địa phương, nhằm khắc phục những nhược điểm thu chi đối với ngân sách xã và ổn định thu chi ngân sách trong nhiệm kỳ Hội đồng nhân dân theo quy định của pháp luật.
- Thực hiện đường lối đổi mới chính sách và pháp luật đất đai, Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003, chế độ quản lý, sử dụng đất đai nói chung và đất cơng ích nói riêng được quy định chi tiết, cụ thể ngồi việc quy định để lại 5% cịn quy định việc xử lý đối với những nơi vượt hạn mức 5%; quy định về việc sử dụng đất công ích; tài chính thu được từ đất cơng ích và quy định cụ thể nguồn hình thành, bổ sung vào quỹ đất cơng ích….
Những quy định hiện hành của pháp luật đất đai về quỹ đất cơng ích qua các giai đoạn của thời kỳ này một lần nữa khẳng định chủ trương của Đảng về quản lý, sử dụng quỹ đất cơng ích là đúng đắn và phù hợp với thực tiễn, theo hướng xây dựng quỹ đất cơng ích trong nơng thơn để địa phương sử dụng vào mục đích cơng cộng tại các xã hoặc bổ sung cho những trường hợp có nhu cầu thuê đất, uốn nắn sửa chữa những sai phạm, bổ sung những quy định phù hợp về quản lý và sử dụng đất cơng ích.