quyền chuyển nhƣợng QSD đất Đơn vị: hồ sơ Chỉ tiêu Xã Canh Nậu Xã Kim Quan Xã Chàng Sơn Xã Phùng Xá Tổng 1. Số hồ sơ 68 84 74 122 348 a. Đất ở 65 62 68 109 304 b. Đất nông nghiệp 3 22 6 13 44 2. Quá trình thực hiện a. Đã đăng ký tại VPĐK 52 72 60 94 278
b. Chưa đăng ký tại VPĐK 16 12 14 28 70
3. Loại giấy tờ tại thời điểm thực hiện
a. GCN (chứng thực tại
UBND cấp xã) 30 38 32 52 152
b. GCN (công chứng tại
VPCC) 23 30 29 46 128
c. Giấy tờ viết tay có cam kết
của UBND cấp xã 8 7 5 11 31
d. Giấy tờ viết tay không
cam kết 4 5 5 5 19
đ. Không giấy tờ 3 4 3 8 18
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra thực tế)
Việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất chủ yếu được thực hiện trên đất ở, chiếm khoảng 79,17% tổng số hồ sơ; cịn lại đất nơng nghiệp chiếm khoảng 20,83% tổng số hồ sơ chuyển nhượng. Vì vậy, thấy được việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất ở luôn rất sôi nổi, do nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Tỷ lệ số hồ sơ đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD đất cao với 278 hồ sơ (khoảng 72,40% tổng số hồ sơ),
tuy vậy vẫn cịn nhiều hồ sơ chưa đăng ký hoặc khơng đăng ký với 70 hồ sơ (khoảng 27,60% tổng số hồ sơ). Giai đoạn trước năm 2012, việc thực hiện đăng ký chuyển nhượng QSD đất được chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã, theo kết quả điều tra đã có 152 hồ sơ đã đăng ký được chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã. Giai đoạn sau năm 2012, khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng, do vậy số hồ sơ được lập hợp đồng tại Văn phịng cơng chứng là 128 hồ sơ. Tuy nhiên vẫn có hồ sơ chuyển nhượng QSD đất chưa đăng ký tại VPĐK quyền sử dụng đất là khoảng 70 hồ sơ, trong đó có 50/70 hồ sơ có giấy tờ viết tay cam kết chuyển nhượng của hai bên; những hồ sơ này chưa đăng ký chủ yếu là chưa có GCN QSD đất nên chưa thực hiện đăng ký.
Từ số liệu tổng hợp chung của toàn huyện và kết quả điều tra thực tế tại 04 xã Canh Nậu, Kim Quan, Chàng Sơn, Phùng Xá cho thấy số lượng hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất tại Văn phòng đăng ký QSD đất tương đối cao, điển hình là năm 2010 và năm 2011 do xu hướng chung của thị trường bất động sản, cùng với hệ thống văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc thực hiện QSD đất ngày càng rõ ràng, chặt chẽ và trình độ hiểu biết về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày càng cao.
Từ ngày 01/8/2008, huyện Thạch Thất sát nhập địa giới hành chính vào thành phố Hà Nội. Với ví trị thuận lợi, chỉ cách trung tâm thành phố khoảng hơn 30 km, giao thông rất thuận tiện với đường cao tốc Đại lộ Thăng Long chính vì vậy tốc độ phát triển kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng rất nhanh. Đặc biệt rất nhiều dự án mới như dự án khu CNC Hòa Lạc, dự án Đại học Quốc gia Hà Nội,…do vậy thị trường bất động sản rất sôi nổi, đỉnh điểm là năm 2010 và năm 2011. Tốc độ gia tăng dân số cao, nhu cầu về đất ở cũng vì thế tăng, tình trạng mua bán nhà đất diễn ra rất sơi nổi, có những nhu cầu về đất ở là thực sự và cũng có tình trạng đầu cơ đất đai.
Qua bảng 2.9 chúng ta thấy được số hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở của 04 xã trên tương đối cao so với mặt bằng chung của huyện. Các xã này tập trung tương đối nhiều các cụm công nghiệp, các làng nghề…như ở xã Phùng Xá với cụm công nghiệp Phùng Xá - Bình Phú chun sản xuất cơ kim khí, xã Chàng Sơn, Kim Quan với cụm điểm cơng nghiệp, tiểu thủ công nghiệp đồ mộc
Chàng Sơn, Canh Nậu…nên việc mua bán chuyển nhượng đất ở cao, nhu cầu về đất ở để sinh sống rất cần thiết nhiều hộ gia đình, cá nhân cịn phải thuê đất để ở, tình trạng lấn chiếm đất cơng, đất nơng nghiệp để ở cũng đang diễn ra ở nhiều nơi. Từ đó ta thấy được nhu cầu về đất ở, cũng như nhu cầu mua bán diễn ra tấp nập. Các xã cịn lại cũng theo tình trạng chung của thị trường QSD đất, mua bán đất đai vẫn tiếp diễn, với những xã chủ yếu là sản xuất nơng nghiệp thì mua bán chuyển nhượng đất ở chỉ được thực hiện với những người có nhu cầu về đất ở thực sự.
Việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất nơng nghiệp qua khảo sát ở 04 xã trên thì số lượng hồ sơ tương đối ít 44 hồ sơ (khoảng 12,64% tổng số hồ sơ), do 04 xã này chủ yếu tập trung các khu công nghiệp, các làng nghề nên người dân lao động chủ yếu sống và làm việc cùng những nghề đó. Phần ít người dân cịn lại thì sản xuất nông nghiệp tại địa phương, việc thực hiện chuyển nhượng các thửa đất nông nghiệp chủ yếu được thực hiện giữa các hộ với nhau, các hộ liền kề muốn mua để tạo thành các thửa lớn hơn, hoặc các hộ khơng có nhu cầu sản xuất nữa, muốn chuyển đổi làm những việc khác.
Số hồ sơ chưa đăng ký tại VPĐK là 70 hồ sơ (khoảng 20,11% tổng số hồ sơ), theo khảo sát các hộ gia đình, cá nhân thì nguyên nhân chủ yếu chưa đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất là do chưa có GCN QSD đất, phần ít cịn lại là chưa thống nhất trong vấn đề mua bán hoặc còn e ngại khi đi làm thủ tục sang tên chuyển nhượng QSD đất. Theo điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 thì kể từ ngày 01/01/2008 người sử dụng đất phải có GCN QSD đất mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, do vậy khi các hộ gia đình, cá nhân mua đất khi chưa có GCN thường bằng giấy tờ viết tay có cam kết của UBND xã (chiếm khoảng 8,91% tổng số hồ sơ), giấy tờ viết tay có chữ ký của 02 bên mua bán và người chứng kiến (chiếm khoảng 5,46% tổng số hồ sơ) phải đi làm thủ tục cấp GCN QSD đất lần đầu. Đối với thủ tục cấp GCN QSD đất lần đầu thì trình tự thủ tục cịn rất phức tạp, thời gian giải quyết còn dài; còn liên quan đến nguồn gốc sử dụng đất, tính hợp pháp của giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, do đó người sử dụng đất cịn e ngại khi đi làm thủ tục cấp GCN QSD đất lần đầu.
Theo Luật đất đai năm 2013 có quy định “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” do đó đăng ký đất đai là bắt buộc cịn cấp GCN là do
nhu cầu của người sử dụng đất, vì vậy người sử dụng đất làm thủ tục cấp GCN QSD lần đầu càng ít hơn, trừ những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thực sự hay sự hiểu biết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tốt hơn. Lý do còn lại chưa đăng ký thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất giữa các hộ gia đình, cá nhân mua bán QSD đất là do việc mua bán khơng có giấy tờ hoặc mua bán đã qua rất nhiều chủ sử dụng dẫn đến việc xác định nguồn gốc sử dụng đất là rất khó khăn, ảnh hưởng đến cơng tác cấp GCN QSD đất và việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất.
Sau khi sát nhập địa giới hành chính vào thành phố Hà Nội, huyện Thạch Thất đã tiếp nhận quản lý thêm 3 xã Tiến Xuân, Yên Trung, Yên Bình của huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình. Với ví trí thuận lợi, diện tích đất lớn và rất nhiều dự án mới được xây dựng tại đây dó đó thị trường chuyển nhượng QSD đất diễn ra rất sôi động. Theo thống kê của Văn phịng đăng ký QSD đất huyện, tính từ năm 2009 đến năm 2014 trên địa bàn xã Tiến Xuân đã đăng ký biến động chuyển nhượng với 495 hồ sơ (biến động cả thửa). Lý do chỉ đăng ký biến động cả thửa đất đối với xã Tiến Xuân hay cả xã Yên Trung và Yên Bình là vì 3 xã này (trước đây thuộc huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình) chưa được đo đạc bản đồ địa chính, hồ sơ lưu chưa được bàn giao đầy đủ (hoặc đã thất lạc) từ UBND huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình.
Những hồ sơ chuyển nhượng QSD đất được thẩm định 1 lần nhưng cũng có những hồ sơ phải trả lại đến 2, 3 lần đề nghị bổ sung mới đủ điều kiện chuyển nhượng QSD đất. Do vậy tồn tại một số nguyên nhân chủ yếu sau:
- Những hồ sơ có hợp đồng do các VPCC thực hiện thì khơng nắm rõ được về tranh chấp. Khi hồ sơ được nộp lên Văn phòng đăng ký QSD đất nhưng đang có đơn đề nghị dừng giao dịch hợp đồng do đó hồ sơ lại bị trả lại chờ việc giải quyết tranh chấp đất đai xong thì mới cho phép thực hiện việc chuyển nhượng QSD.
- Trên địa bàn huyện có rất nhiều dự án thu hồi đất, nhưng việc chỉnh lý GCN QSD đất chưa kịp thời. Dẫn đến tình trạng chuyển nhượng QSD đất cả những phần diện tích bị Nhà nước thu hồi đất.
- Hay những trường hợp khơng có hồ sơ, thất lạc hồ sơ lưu như trong 03 xã sát nhập vào huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội ảnh hưởng đến việc thực hiện QSD.
2.3.3 Quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Qua tổng hợp tại phịng Tài ngun và Mơi trường, trên địa bàn huyện có một số xã với nhiều khu cơng nghiệp, làng nghề do vậy nhu cầu về thuê đất cao. Nhiều hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đã được phịng Tài ngun và Mơi trường, UBND huyện giao đất và ký hợp đồng thuê đất. Số liệu được thể hiện ở bảng 2.10 dưới đây.