1.2.3 .Thành phần, số lượng hồ sơ
1.4.1. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
1.4.1. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới quyền sử dụng đất trên thế giới
* Tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai tại Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường với một hệ thống pháp luật gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai .v.v. đều được luật hoá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Khi thực hiện chuyển nhượng đất đai tại Thụy Điển thì việc đăng ký quyền sở hữu được Toà án thực hiện. Người nhận quyền phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng kể từ ngày thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Bên nhận quyền nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký, sau đó Tồ án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất và sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu cho chủ sở hữu mới nếu thấy hợp pháp.
Việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác nhận của cơ quan công chứng) nên hệ quả pháp lý quan trọng xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký đất đai, vì vậy rất khó kiểm sốt việc đăng ký.
* Tại Australia
Cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai tại Australia được hình thành từ rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia quy định chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào; như vậy luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Australia- DOLA).(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
*Tại Trung Quốc
Việc tư hữu đối với đất đai không được thừa nhận ở Trung Quốc. Ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 thì quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa dưới một hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN). Nhà nước Trung Quốc là người đại diện cho tồn dân và có tồn quyền của một chủ sở hữu.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, các tổ chức, cá nhân không được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy có thể nói ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là việc sử dụng đất đai không hiệu quả và trở nên lãng phí. Chính vì quy định này nó đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội nên chỉ có hiệu lực trong một thời gian ngắn. Đất đai trên thực tế vẫn được người SDĐ tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, ở Trung Quốc thị trường đất đai “khơng chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện. Ở đó, nhiều nơng dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho th đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Giá đất ở Trung Quốc không ngừng tăng do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn. Vào cuối những năm 1980, hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc được thiết lập đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các cá nhân, tổ chức được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thơng qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá và người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai khi đã có được QSDĐ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng QSDĐ, đó là: đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, trong 15 ngày kể từ ngày ký
hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng và giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước.
Về giá cả: Nhà nước khơng can thiệp và cũng khơng có quy định nào
của pháp luật xác định cụ thể giá chuyển nhượng mà giá chuyển nhượng do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận với nhau. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
1.4.2. Tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.4.2. 1. Cơ sở hình thành, phát triển cơng tác chuyển QSDĐ ở Việt Nam
Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đó là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực tế thì đất đai lại khơng do Nhà nước chiếm hữu, sử dụng mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước giao
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài. Trong thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.
Cùng với nền kinh tế, xã hội có sự phát triển nhanh chóng, sự tác động của cơ chế kinh tế thị trường đến thực tế cuộc sống đã làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định trong khi đó nhiều vấn đề lịch sử vẫn cịn chưa được xử lý. (Đỗ Thị Lan & cs, 2007)
Luật đất đai năm 1998 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993 ra đời đã có những quy định mới bổ sung, trong đó có những quy định mới về quyền của người sử dụng đất như bổ sung thêm quyền cho thuê lại QSDĐ, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn được áp dụng cho cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Luật đất đai lại được tiếp tục sửa đổi, bổ sung tại Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ngày 29/6/2001 khi Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Trong đó, một số vấn đề về liên quan đến cơng tác chuyển QSDĐ đã được Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung như sau:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phép thực hiện thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Với quy định này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất được đến các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài để thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ của mình.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện cho thấy Luật Đất đai sửa đổi 2001 vẫn còn bộc lộ những điểm hạn chế, thiếu sót. Vì vậy, cần thiết phải có sự sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1993 với mục đích nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới.
Chính vì lẽ đó mà tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thơng qua Luật Đất đai năm 2003 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Nhiều vấn đề liên quan đến QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân đã được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung thêm quyền của người sử dụng đất đó là quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.Người sử đụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng không quy định về các điều kiện hạn chế và quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được bổ sung để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình thuận lợi hơn.
Và đến khi Luật đất đai 2013 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 và cho đến nay vẫn đang có hiệu lực được xem là một bước tiến trong chính sách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước với những quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Cụ thể, quyền SDĐ của các hộ gia đình, cá nhân bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ”. (Luật Đất đai, 2013)
1.4.2.2. Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam
Có thể nói quyền sử dụng đất ở nước ta được bắt đầu hình thành và phát triển chính thức kể từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời. Do mới hình thành và phát triển nên các hoạt động liên quan đến các quyền của người sử dụng đất vẫn cịn ít, các quan hệ chủ yếu thơng qua hình thức dân sự.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Tuy nhiên, trong những giai đoạn về sau Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất bằng nhiều hình thức giao đất, cho thuê đất khác nhau cho các hộ gia đình và các quy định về giao đất, cho thuê đất cũng ngày càng được hồn thiện. Chính vì thế đã góp phần làm cho thị trường QSDĐ với các giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn ngày càng phát triển. Quyền của người sử dụng ngày càng được mở rộng trong các quy định của pháp Luật Đất đai. Trong đó, các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ với xu thế ngày càng phát triển cũng đã có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
- Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực
sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nơng thơn, mỗi năm có khoảng 100.000 đến 200.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thơng qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong q trình tổ chức thực hiện, cịn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nơng nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã khơng hỗ trợ cho q trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nơng thơn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp.
- Về tình hình tặng cho, thừa kế QSDĐ: Tặng cho, thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc tặng cho, thừa kế QSDĐ là cơng việc nội bộ gia đình tặng cho nhau, tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước. Chính vì ngun nhân đó đã dẫn đến nhiều tranh chấp giữa những người được tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn