Yếu tố ảnh hưởng < 500m 500-1000m > 1000m KC_BV 1 0,82 0,74 KC_Trghoc 1 0,94 0,82 KC_Chợ 1 0,84 0,74 KC_UBND 1 0,93 0,75 KC_KĐT 1 0,83 0,78
Đối với các yếu tố trong nhóm nhân tố cá biệt, nghiên cứu tiến hành khảo sát thị hiếu để phân khoảng giá trị cho từng yếu tố. Qua các điểm giá thu thập cho thấy, các thửa đất có diện tích từ 50 - 100m2 được ưa chuộng và có giá cao hơn những thửa khác có những đặc điểm tương tự nhưng diện tích lại nhỏ hoặc lớn hơn. Các thửa đất ở có diện tích 50 - 100m2 có giá đất cao hơn vì đây là diện tích vừa phải phù hợp với thu nhập và khả năng tài chính của bên cầu. Hơn nữa, với mục đích để ở diện tích đất khơng cần q lớn. Ngồi yếu tố diện tích, mặt tiền cũng là yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai. Trong 126 mẫu giá thu thập tại thị trấn Quốc Oai, các thửa đất có độ rộng mặt tiền từ trên 10m có giá trung bình cao nhất, các thửa có độ rộng nhỏ hơn 10m có giá thấp hơn. Trong các giao dịch về đất đai, hình dạng thửa đất cũng là một vấn đề được quan tâm. Trong thực tế, các thửa đất có hình dạng vng vắn, hoặc nở hậu sẽ có giá cao hơn các thửa đất là đa giác hoặc bị méo. Việc xác định hình dạng của các thửa đất được luận văn tiến hành thông qua hai chỉ tiêu nhỏ hơn là số đỉnh và độ rộng góc. Mặc dù, theo lý thuyết những thửa đất hình vng, hình chữ nhật sẽ có 4 đỉnh, tuy nhiên khi làm việc với dữ liệu thực tế và đo lường bằng phần mềm thì cho thấy không chỉ những thửa đất có 4 đỉnh, mà những thửa đất có 5, 6 đỉnh nhìn chung vẫn là hình vng, hình chữ nhật. Vì vậy, các thửa có số đỉnh từ 4 - 6 vẫn có hình thể đơn giản, từ 7 - 9 đỉnh hình thể phức tạp hơn, trên 9 đỉnh là các thửa đất có hình thể rất phức tạp. Về độ rộng góc, các góc trong của thửa đất càng vuông vắn càng đẹp. Như vậy, các góc trong của thửa đất có số đo là bội số của 90 đảm bảo hình thể vng vắn. Tuy nhiên, thực tế nếu tổng độ lệch góc nằm trong khoảng ± 20 độ vẫn đảm bảo hình thể không phức tạp.
Bảng 3.18: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng của các yếu tố trong nhóm cá biệt Diện tích <50 m2 50-100 m2 >100 m2