STT Nhóm Biến quan sát
1 Đặc điểm vị trí KC_UBND; KC_KĐT; KC_Cho; KC_BV; KC_Trghoc 2 Chính sách CS_QH; CS_KT; CS_Thue
3 Đặc điểm cá biệt Dien_tich; Hinh_dang; Mat_tien; Loai_duong 4 Khu vực Dantri; Anninh
5 Môi trường MT_nuoc; MT_kk
3.2.3. Chuẩn bị dữ liệu
Trong cơng tác quản lý đất đai nói chung và định giá đất nói riêng, dữ liệu bản đồ là thành phần khơng thể thiếu và có vai trị quan trọng. Với dữ liệu đầu vào là bản đồ địa chính, luận văn tiến hành chuẩn hóa dữ liệu trong MircroStation và ArcGIS.
a. Chuẩn hóa dữ liệu trên MicroStation
Trước khi chuyển đổi vào CSDL của GIS, dữ liệu bản đồ cần được chuẩn hóa để đảm bảo độ chính xác, tin cậy, dễ sử dụng [37]. Qua quá trình thu thập tài liệu, dữ liệu bản đồ, nghiên cứu nhận thấy dữ liệu còn một số vấn đề như sau:
Vấn đề 1: Một số đối tượng nằm ở các level khác nhau.
Vấn đề 2: Các thửa đất chưa khép vùng, còn lỗi bắt điểm quá, bắt điểm chưa tới.
+ Phương án giải quyết:
Đối với vấn đề 1: Các đối tượng nằm ở nhiều level khác nhau.
Khi xây dựng cơ sở dữ liệu không gian phục vụ công tác định giá thì việc phân loại các đối tượng là nhiệm vụ không thể thiếu. Việc phân lớp các đối tượng theo đúng quy định của bộ tài nguyên môi trường mang lại nhiều lợi ích trong q trình xây dựng và khai thác cơ sở dữ liệu. Nghiên cứu tiến hành kiểm tra các lớp đối tượng và tham chiếu với quy định của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài
không đúng quy định như bị sai level. Để giải quyết vấn đề này, nghiên cứu sử dụng công cụ Analyze Element để xem các đối tượng ở level nào và sử dụng công cụ Select by Attribute để lựa chọn theo thuộc tính và thay đổi thuộc tính của các đối
tượng bằng công cụ Change Element Attribute để đảm bảo tuân theo quy định. Đối với vấn đề 2: Ranh giới các thửa đất trước khi khép vùng cần được kiểm tra và chỉnh sửa các lỗi kỹ thuật trong quá trình vẽ bản đồ như lỗi bắt điểm quá, bắt điểm chưa tới. Công cụ sửa lỗi tự động trong TMV được sử dụng để giải quyết vấn đề này. Từ thanh công cụ chọn Bản đồ Topology Tìm, sửa lỗi tự động để tìm
và sửa các lỗi nhỏ theo hạn sai. Những đối tượng có sai số nhỏ hơn hạn sai sẽ được tự động sửa lỗi. Đối với các lỗi lớn không thể sửa tự động, sử dụng cơng cụ MRF
Flag Editor để tìm những lỗi lớn. Sau đó, các lỗi này được chỉnh sửa bằng các cơng
cụ đồ họa của MicroStation. Sau đó tiến hành tạo vùng cho các thửa đất theo level chứa ranh giới thửa đất, đánh số thửa, gán nhãn thửa và thơng tin địa chính ban đầu bằng các cơng cụ của Famis hoặc TMV Map.
Để đảm bảo tính đầy đủ của thơng tin khi liên kết dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính, cần đảm bảo mỗi thửa đất đều có các thơng tin cần thiết cho cơ sở dữ liệu giá đất. Sử dụng chức năng kiểm tra dữ liệu của phần mềm TMV Map để kiểm tra tính đầy đủ thơng tin thuộc tính của từng thửa đất theo level chứa các dữ liệu thuộc tính riêng. Kết quả cho ra lớp dữ liệu chứa đầy đủ dữ liệu thuộc tính địa chính và khơng gian địa chính phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.
b. Chuẩn hóa dữ liệu trong ArcGIS
Nhằm xử lý, phân tích về mặt khơng gian của các thửa đất. Nghiên cứu chuyển dữ liệu bản đồ được chuẩn hóa trong MicroStation sang ArcGIS. Để lưu trữ dữ liệu trong ArcGIS, luận văn sử dụng định dạng Geodatabase để xây dựng cơ sở dữ liệu. Các nội dung cần thực hiện bao gồm: chuyển đổi dữ liệu từ MicroStation sang ArcGIS, chuẩn hóa mối quan hệ khơng gian và tách chiết dữ liệu.
+ Chuyển đổi dữ liệu từ MicroStation sang ArcGIS.
Các dữ liệu bản đồ từ MicroStation được chuyển đổi vào ArcGIS dưới dạng các feature class line, point, polygon,... Để chuyển đổi dữ liệu vào ArcGIS, từ ArcCatalog tiến hành tạo một Personal Geodatabase có chứa Feature Dataset, hệ
tọa độ VN2000, múi chiếu 3 độ, kinh tuyến trục 105000, hệ độ cao Hịn Dấu. Sử dụng cơng cụ Feature Class to Feature Class để chuyển các đối tượng dạng
by Attribute để truy vấn các đối tượng có cùng level và xuất ra lớp dữ liệu khơng
gian địa chính. Để tạo chuyển đổi từ dạng Polyline sang Polygon, công cụ Feature
to Polygon được sử dụng. Kết quả thu được lớp thửa đất dạng Polygon.
+ Chuẩn hóa mối quan hệ khơng gian:
Đất đai là tài sản đặc biệt, xét về mặt vị trí đất đai có tính duy nhất. Do vậy, để đảm bảo nguyên tắc này, các thửa đất được kiểm tra về Topology (mối quan hệ không gian giữa các thửa đất). Từ Feature Dataset New Topology, đặt hai quy tắc kiểm tra gồm: Must Not Overlap (không được chồng đè) và Must Not Have Gaps (khơng được có khoảng trống). Các lỗi về Topology có giá trị nhỏ hơn hạn sai
sẽ được chỉnh sửa tự động. Các lỗi lớn được điều chỉnh phù hợp với thực tế. Sau khi dữ liệu được chuẩn hóa, dữ liệu thuộc tính và khơng gian đất đai được liên kết với nhau nhờ công cụ Join data from another based on spatial location. Như vậy, một lớp dữ liệu mới có chứa cả dữ liệu khơng gian và thuộc tính.
+ Tách chiết dữ liệu:
Để lọc được những đối tượng cần thiết phục vụ phân tích khơng gian và cơng tác định giá, nghiên cứu sử dụng công cụ Select by Attribute để truy vấn các đối
tượng có cùng thuộc tính, sau đó xuất dữ liệu thành các Feature class mới. Các lớp dữ liệu polygon được trích xuất (Export Data) và tạo đối tượng mới dưới dạng Point.
c. Xác định khoảng cách đến các đối tượng kinh tế xã hội.
Trong công tác định giá cần phân tích các đặc điểm cá biệt và mặt không gian giữa các thửa đất và các đối tượng kinh tế - xã hội. Do đó, nghiên cứu tiến hành phân tích khoảng cách ngắn nhất từ các thửa đất đến các địa điểm như trường học, bệnh viện, ủy ban nhân dân,... bằng công cụ Closet Facility. Để tính khoảng
cách, các điểm kinh tế - xã hội và các thửa đất được chuyển thành dạng Point, lớp
giao thông ở dạng polygon được chuyển thành dạng line (tim đường). Từ Feature Dataset New Network, sau đó, tiến hành tạo Network cho mạng lưới giao thông.
Trong công cụ này, cần xác định hai thành phần là (i) Incident tức các thửa đất dạng điểm và (ii) Facility tức các điểm kinh tế - xã hội như trường học, bệnh viện,...
Trong Modun Network Analyst New facilities, lựa chọn đối tượng kinh tế - xã
hội cần tính khoảng từ thửa đất. Kết quả thu được đường line xác định đường đi và khoảng cách ngắn nhất giữa các đối tượng.
Hình 3.5: Phân tích mạng trong tính khoảng cách
Hình 3.5 là ví dụ khoảng cách ngắn nhất từ Location 117 đến trung tâm hành chính thị trấn Quốc Oai. Luận văn tiến hành thực hiện phân tích Closet Facility cho các đối tượng kinh tế xã hội khác.
d. Xác định chỉ tiêu hình dạng
Đối với chỉ tiêu hình dạng của thửa đất, nghiên cứu tiến hành xác định dựa trên 2 chỉ tiêu thành phần bao gồm số đỉnh của thửa đất và độ lệch góc. Về mặt lý thuyết, các thửa đất có 4 đỉnh thì hình thể đơn giản. Các góc trong của thửa đất đảm bảo vuông vắn khi là bội số của 900 như 1800, 2700, 3600. Do vậy góc bên trong của thửa đất chênh lệch càng ít so với bội số của 900 thì góc càng vng vắn, thửa đất càng đẹp. Đối với chỉ tiêu về hình dạng, luận văn tiến hành nghiên cứu dựa trên hai tiêu chí nhỏ hơn bao gồm: số đỉnh của thửa đất, độ lệch góc.
+ Tính số đỉnh cho thửa đất
Để tính số đỉnh của thửa đất, luận văn dùng công cụ Field Calculator với
đoạn mã sử dụng ngơn ngữ lập trình Python để tính tốn tự động số đỉnh cho tất cả các thửa đất. Tuy nhiên, lớp thửa đất có dạng polygon khép kín do đó điểm đầu và điểm cuối có sự trùng lặp. Đề tài tiến hành loại trừ các điểm trùng nhau bằng đoạn mã (!Shape!.partcount). Như vậy tất cả các thửa đất được đếm số đỉnh tự động.
+ Tính độ lệch góc
Tại các đỉnh của thửa đất, luận văn xuất ra được một lớp điểm Point chứa các thông tin thửa đất bằng công cụ Feature vertices to point. Điểm đầu và điểm cuối trong một thửa đất được Dissolve với nhau để tránh lặp. Từ lớp point tiến hành sử dụng công cụ Buffer để vẽ các đường trịn có bán kính bằng nhau. Trong nghiên cứu này, luận văn Buffer với bán kinh bằng 0,01m để đảm bảo hai đường tròn từ hai
đỉnh gần nhau nhất không bị chồng đè lên nhau. Tiến hành tìm phần giao giữa thửa đất và vùng được buffer để tính độ lệch góc.
Theo mối quan hệ giữa góc ở tâm (𝜃) và diện tích cung trịn (S), góc ở đỉnh (𝜃) của thửa đất được tính tốn như sau:
𝑆 = 𝜃 360. 𝜋. 𝑟 2 𝑆 𝜋. 𝑟2 = 𝜃 360 𝜃 = 360. 𝑆 𝜋. 𝑟2
Như vậy, tỉ lệ diện tích cung trịn và diện tích đường trịn bằng tỉ lệ giữa số đo góc ở tâm 𝜃 và số đo góc của cả đường trịn.
Hình 3.7: Mơ tả q trình tính độ lệch góc
Để tính độ lệch góc cho cả thửa đất, luận văn sử dụng lệnh truy vấn SQL để tính tổng độ lớn về chênh lệch góc. Câu lệnh được thực hiện như sau:
Select thua_id, sum(chenh_lech) From Thua_dat
Group by thua_id
Với câu lệnh này, độ lệch của từng góc trong thửa đất được tính tổng. Để phân khoảng độ lệch góc phục vụ so sánh mức độ quan trọng bằng phương pháp phân tích đa chỉ tiêu, luận văn tiến hành thống kê độ lệch góc. Kết quả cho thấy, các thửa đất có tổng độ lệch góc dưới 200 có hình dạng vng vắn hoặc nở hậu, các thửa đất có tổng độ lệch góc từ 200 đến 400 có hình dạng là đa giác méo, các thửa đất có tổng độ lệch góc trên 400 có hình dạng phức tạp.
Hình 3.8: Kết quả tổng hợp độ lệch góc
3.2.4. Xác định trọng số của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Theo kết quả phân tích nhân tố khảm phá, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai được phân thành 5 nhóm nhân tố bao gồm: vị trí, đặc điểm cá biệt, khu vực, mơi trường, chính sách. Đối với cơng tác định giá đất ở đơn vị cấp thị trấn, nhóm nhân tố chính sách mang tính vĩ mơ có thể được loại bỏ, bởi sự tác động của chúng trong cấp này là như nhau. Thị trấn Quốc Oai nằm ở khu vực ngoại thành
thủ đơ Hà Nội, phía đơng giáp sơng Đáy do đó nguồn nước dồi dào. Ngồi ra, 100% dân cư trong khu vực thị trấn được sử dụng nước sạch từ các nhà máy nước. Về môi trường, ơ nhiễm khơng khí chỉ xảy ra cục bộ dọc đại lộ Thăng Long, phía trong khu dân cư khơng khí trong lành, mơi trường nước đảm bảo. Ở phía Bắc thị trấn là khu công nghiệp Thạch Thất, loại hình khu cơng nghiệp này chủ yếu là lăp ráp linh kiện, do đó ảnh hưởng đến mơi trường khơng khí, mơi trường nước khá hạn chế. Ngồi ra, thị trấn Quốc Oai là khu vực có trình độ dân trí cao nhất của huyện Quốc Oai, đây cũng là nơi có nhiều trụ sở an ninh. Vấn đề an ninh được đảm bảo tốt trong thị trấn. Do vậy, sự tác động của nhân tố môi trường, nhân tố khu vực đến giá đất tại thị trấn Quốc Oai là như nhau và có thể được đưa ra khỏi mơ hình. Như vậy, để phục vụ công tác định giá đất, hai nhân tố vị trí và cá biệt với 9 yếu tố thảnh phần được đưa vào ma trận so sánh để xác định trọng số của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Để xác định trọng số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu tiến hành phân cấp các chỉ tiêu trong nhóm và tiến hành lập ma trận so sánh.
Hình 3.9: Phân cấp các chỉ tiêu trong định giá đất tại thị trấn Quốc Oai
Ma trận so sánh được xin ý kiến của 5 chuyên gia về mức độ quan trọng của các nhóm nhân tố và giữa các cặp chỉ tiêu. Từ ma trận so sánh cặp yếu tố ảnh hưởng, tiến hành xây dựng ma trận chuẩn hóa, kiểm tra tỉ số nhất quán CR để đảm bảo tính nhát quán của dữ liệu.