CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.4. xuất hƣớng điều chỉnh quy hoạch và giải pháp quản lý đất đai tại khu vực
khu vực quận Hà Đông
3.4.1. Nguyên tắc và cơ sở định hướng
* Nguyên tắc
- Tuân thủ Định hƣớng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt.
- Quy mô dân số phù hợp phân bố quy mô dân số đã đƣợc xác lập chung của chuỗi đơ thị phía Đơng vành đai 4 trong QHCHN2030.
- Tuân thủ với Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam và QHCHN2030. Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất trên cơ sở quy mô dân số tối đa,
- Tuân thủ các điều kiện khống chế về hành lang bảo vệ các cơng trình kỹ thuật, an ninh quốc phịng, di tích danh thắng theo quy định...
- Tuân thủ các yêu cầu khống chế trong phân khu đô thị S4 của QHCHN2030 về các khung không gian các khu chức năng, trung tâm, khu ở.
- Kế thừa có chọn lọc các quy hoạch đã thực hiện trƣớc đây. Bổ sung, cập nhật rà soát các dự án, đồ án liên quan, đề xuất phù hợp định hƣớng QHCHN2030.
* Đánh giá đặc trưng về môi trường và cảnh quan kiến trúc
- Khu vực nghiên cứu nằm kề cận sông Nhuệ, sông Đáy; hệ thống mƣơng, hồ ao là các yếu tố cảnh quan tự nhiên quan trọng tạo nét đặc trƣng cho phân khu đô thị.
- Trong khu vực nghiên cứu có nhiều ao hồ phục vụ tƣới tiêu thốt nƣớc sẽ là cơ sở để tạo lập không gian cây xanh mặt nƣớc, cải tạo môi trƣờng đô thị.
- Khu phố cũ thời Pháp với đặc trƣơng kiến trúc kết hợp giữa phong cách Châu Âu và đặc điểm khí hậu Việt Nam có nhiều giá trị lịch sử, nghệ thuật.
- Các khu vực xây dựng phát triển mới trong thời gian gần đây bao gồm: khu nhà ở đơ thị hóa tự phát từ các làng xóm cũ có hình ảnh kiến trúc lộn xộn thiếu thẩm mỹ. Các khu nhà ở di dân, đất đấu giá, đất dịch vụ đƣợc xây dựng theo quy hoạch tuy nhiên còn thiếu đồng bộ, chủ yếu là nhà chia lơ, hình ảnh kiến trúc đơn điệu, đơi khi làm ảnh hƣởng đến cảnh quan chung đô thị. Một số khu đô thị mới xây dựng đồng bộ theo quy hoạch, bƣớc đầu đã tạo đƣợc diện mạo kiến trúc mới hiện đại trên một số khu vực, tuy nhiên do sự thiếu nghiên cứu đồng bộ hài hòa về tổ chức không gian chung, chƣa tạo đƣợc nhịp điệu chiều cao đơ thị cũng nhƣ những khơng gian, cơng trình điểm nhấn có giá trị kiến trúc.
* Xác định giải pháp
- Tổ chức quy hoạch sử dụng đất đƣợc bố trí theo nguyên tắc cơ bản từ khu thành phố, khu ở, đơn vị ở.
+ Trên cơ sở các không gian tự nhiên hoặc các tuyến đƣờng giao thơng chính đô thị. Tổ chức khu vực nghiên cứu thành các khu vực (khu ở), Hình thành trung tâm cấp đơ thị, khu vực và các khu ở hoặc đơn vị ở độc lập.
+ Tại các khu ở hình thành các đơn vị ở, với hạt nhân khu ở là khu công viên, vƣờn hoa cây xanh, trung tâm thƣơng mại dịch vụ và trƣờng trung học phổ thông.
+ Các đơn vị ở tổ chức các nhóm ở, với hạt nhân đơn vị ở là khu cây xanh, vƣờn hoa, công cồng đơn vị ở và cụm trƣờng tiểu học, trung học cơ sở. Theo đó hình thành hệ thống các cơng trình hạ tầng kỹ thuật: trạm cấp điện, cấp nƣớc, xử lý nƣớc thải, bến bãi đỗ xe.
+ Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật đƣợc tính tốn xác định nhu cầu diện tích các loại đất từng cấp phục vụ theo quy mô dân số, tổ chức phân bố đảm bảo quy mơ, tính chất sử dụng và bán kính phục vụ theo từng cấp: đô thị, khu ở, đơn vị ở.
- Cân đối quỹ đất, đảm bảo nhu cầu cho phát triển đơ thị. Trong đó, chú trọng giải quyết các nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội của địa phƣơng. Hạn chế di dân giải phóng mặt bằng, phù hợp với định hƣớng chung. Cân đối các chỉ tiêu đất đai trong phạm vi quy hoạch phân khu về công cộng cấp khu ở, trƣờng trung học phổ thông đối với một phần dân số trong khu vực hành lang xanh lân cận (GS).
- Khuyến khích phát triển các trung tâm đa chức năng cao tầng ở các đầu mối giao thơng chính. Cải tạo diện mạo kiến trúc đô thị dọc các tuyến phố hiện hữu.
Quốc lộ 6, các tuyến đƣờng hƣớng tâm và tuyến vành đai 3,5. Tập trung phát triển nhà ở, các dịch vụ công cộng khu đô thị, dịch vụ công cộng cấp thành phố: Trung tâm Y tế khu vực trung tâm thƣơng mại, siêu thị, chợ.... theo các cấp. Bảo tồn các cơng trình di tích, các làng truyền thống. Khơng phát triển cơng nghiệp. Xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, cơng trình đầu mối.
- Bổ sung dịch vụ cơng cộng đô thị; Ƣu tiên phát triển hạng mục hạ tầng xã hội cho khu vực. Xây dựng các trung tâm y tế, văn hóa và khu giáo dục đào tạo, trƣờng đại học.
Phát triển không gian dựa trên kết nối các yếu tố tự nhiên. Tổ chức đô thị nhiều không gian xanh sinh thái, thân thiện môi trƣờng, phát triển nâng cấp, bổ sung hệ thống cây xanh công viên thể thao, dịch vụ văn hóa giải trí. Thiết lập lối đi dạo cảnh quan dọc bên bờ kênh La Khê và sông Nhuệ. Tổ chức không gian mở, quảng trƣờng công viên cây xanh tại Kiến Hƣng, Phú Lƣơng, Cự Khê, Hữu Hòa, Vạn Phúc.
- Tổ chức khơng gian mở cơng cộng, giải trí liền kề các khu vực mặt nƣớc hiện hữu, có liên kết lối dành cho ngƣời đi bộ với hành lang Sông Nhuệ. Kết nối các không gian mở, không gian bảo tồn, không gian xanh bằng các trục cảnh quan, trục đi bộ gắn với hành lang xanh , vành đai xanh .
- Đối với các khu vực cải tạo, chỉnh trang (trong các khu vực đất làng xóm) hình thành các đơn vị ở hồn chỉnh, quy hoạch đồng bộ và ƣu tiên dành quỹ đất cho các nhu cầu phát triển hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của địa phƣơng.
- Cải tạo chỉnh trang các khu vực làng xóm cũ giữ đƣợc đặc trƣng truyền thống, bảo tồn các khu phố cũ có giá trị, các cơng trình di tích lịch sử văn hóa tơn giáo, làng nghề truyền thống có giá trị. Bao gồm: khu vực đô thị cũ (giới hạn mềm bởi Quốc lộ 6, đƣờng Lê Lợi, phố Tô Hiệu và sông Nhuệ) là nơi tập trung di sản kiến trúc đƣợc hình thành từ thời Pháp thuộc. Bảo tồn khu vực làng nghề: dệt lụa Vạn Phúc, the La Khê, mỹ nghệ Huyền Kỳ...
- Chuyển đổi chức năng sử dụng đất (các cụm công nghiệp, kho tàng) dành quỹ đất ƣu tiên phát triển bổ sung cơ sở hạ tầng đô thị. Không phát triển sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm môi trƣờng.
- Không xây dựng, lấn chiếm các đầm, hồ lớn, kênh mƣơng, lạch thoát nƣớc thuộc hệ thống thoát nƣớc, cảnh quan mơi trƣờng hiện có. Khơng xây dựng lấn chiếm hành lang xanh, phá vỡ cảnh quan, các điểm di tích lịch sử văn hóa, cơng trình tơn giáo tín ngƣỡng
- Kết nối hạ tầng kỹ thuật, đầu mối giao thông quốc gia và thành phố: Tổ chức hệ thống đầu mối giao thông các khu vực.
3.4.2. Đề xuất hướng điều chỉnh quy hoạch
Dựa trên hiện trạng tự nhiên và xã hội của khu vực và đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đơ Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt, các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan đối với khu vực nghiên cứu đƣợc định hƣớng nhƣ sau:
Quy hoạch cảnh quan
- Phát triển đơ thị theo hình thái tự nhiên, dựa vào cảnh quan tự nhiên hiện có, bao gồm hệ thống mặt nƣớc, sơng hồ hiện có: sơng Nhuệ, kênh La Khê. Tạo sự kết nối không gian xanh giữa khu vực hành lang xanh, lõi xanh trong phân khu đô thị.
- Cấu trúc không gian đƣợc tổ chức theo các tuyến trục và mạng lƣới đƣờng, tạo thành các ô phố với lõi trung tâm khu ở từ đó phát triển tiếp hệ thống lõi không gian đến các đơn vị ở hay ô quy hoạch nhỏ hơn.
- Phát triển không gian "nén" cao tầng tại khu vực phía Bắc phân khu theo các trục chính đơ thị: Quốc lộ 6, đƣờng trục phía Bắc Hà Đơng, đƣờng trục phía Nam Hà Đơng, Vành đai 3,5...Tạo các trục không gian kết nối với trung tâm Hà Nội cũ. Các đƣờng chính khu vực tổ chức kiến trúc hiện đại, tầng cao cơng trình có nhịp điệu đan xen giữa khu cao tầng và thấp tầng, không gian xanh.
- Khu vực sinh thái thấp tầng tổ chức gắn kết với các làng xóm hiện có, vành đai xanh, hành lang xanh và các vùng cảnh quan mặt nƣớc tự nhiên. Theo đó các khu vực đơ thị sinh thái tập trung tại khu vực Đông Nam của phân khu gắn kết với vành đai xanh và cơng viên Thanh Trì .
- Khơng gian trong các khu ở, đơn vị ở đƣợc tổ chức theo cấu trúc trục lõi trung tâm tạo đƣợc sự hài hịa giữa các cơng trình thƣơng mại, chung cƣ cao tầng với khu nhà ở sinh thái thấp tầng, làng xóm cũ và các cơng trình hạ tầng xã hội khác.
- Đối với khu vực làng xóm cũ cải tạo theo hƣớng tăng cƣờng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cây xanh hạ tầng xã hội, giữ đƣợc cấu trúc làng xóm cũ: mật độ xây dựng thấp, nhiều sân vƣờn, hình thức cơng trình kiến trúc truyền thống. tạo ra những vùng đệm giữa khu vực phát triển đô thị mới cao tầng và khu làng xóm cũ tạo sự hài hịa chuyển đổi dần về không gian cũng nhƣ giải quyết các vấn đề về kết cấu hạ tầng kỹ thuật.
- Khung cấu trúc đô thị đƣợc xác lập trên các yếu tố: Địa hình cảnh quan tự nhiên, các làng xóm, khu xây dựng hiện hữu, khung kết cấu giao thông đƣờng bộ, sắt.
- Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của quận Hà Đông cụ thể nhƣ sau: + Đất nông nghiệp chiếm 10,42% (503ha);
+ Đất phi nông nghiệp chiếm 88,96% (4.299ha); + Đất phát triển hạ tầng 37,71% (1.621ha); + Còn lại 0,63% là dành quỹ đất chƣa sử dụng.
Nhƣ vậy, theo quy hoạch sử dụng đất, diện tích đát nơng nghiệp tiếp tục giảm 580,95 ha năm 2015 xuống còn 503,51 ha vào năm 2020, diện tích đất phi nơng nghiệp tăng từ 4.220,37 ha năm 2015 lên 4.299,81 ha vào năm 2020. Diện tích quy hoạch đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu dành để phát triển hạ tầng, cụ thể: đất cơ sở giáo dục - đào tạo từ 213,74 ha tăng lên 258,79 ha, đất dành cho quốc phòng từ 60,17 ha tăng lên 70,02 ha, đất dành cho cơ sở văn hoá từ 137,07 ha tăng lên 143,51 ha, đất cơ sở y tế từ 35,73 ha tăng lên 52,3 ha.
Kèm theo các quyết định đƣợc phê duyệt này là diện tích cụ thể của 544 cơng trình dự án đƣợc quy hoạch đến năm 2020, gồm: trụ sở cơ quan, cơng trình quốc phịng, cơng trình an ninh, cơng trình giao thơng, cơng trình thuỷ lợi, cơng trình giáo dục, cơng trình y tế, cơng trình văn hố, cơng trình thể dục thể thao, cơng trình đất ở đơ thị, cơng trình thuộc đất sản xuất kinh doanh, nghĩa trang nghĩa địa, đất cơ sở dịch vụ xã hội và đất xử lý chôn lấp chất thải.
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp quản lý đất đai
- Vấn đề lớn nhất đặt ra đối với Hà Đơng chính là cơng tác quy hoạch và đầu tƣ hạ tầng. Bởi Hà Đơng có tốc độ phát triển rất nhanh nhƣng quy hoạch hạ tầng chƣa khớp nối tốt giữa các phƣờng, các khu đơ thị với các trục quốc lộ lớn. Chính vì thế, Quận phải khảo sát, đánh giá hiện trạng, phân tích tình hình, đề xuất đầu tƣ, phân loại rõ những dự án gì Thành phố đầu tƣ, nhóm dự án đầu tƣ theo hình thức nào và dự án nào do quận đầu tƣ. Có nhƣ vậy mới giải quyết đƣợc vấn đề giao thông, chống ùn tắc và khơi thông nguồn lực để quận phát triển.
- Quận Hà Đông phải quan tâm, làm tốt hơn công tác quản lý trật tự xây dựng và quản lý đơ thị, bởi nếu khơng thì những sai phạm, tồn tại sẽ mãi cịn đeo đẳng, phá nát quy hoạch đơ thị và dẫn đến khiếu kiện. Tiếp đó, quận cần đẩy mạnh cải cách hành chính gắn với nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán bộ, công chức, trọng tâm là trình độ chun mơn, nghiệp vụ và ý thức, trách nhiệm phục vụ nhân dân.
- Quận Hà Đông cần quan tâm hơn đến vấn đề môi trƣờng, bởi đây là quận đang phát triển và có tốc độ đơ thị hóa nhanh, do đó phải quản lý chặt các cơng trình xây dựng, thu gom, vệ sinh môi trƣờng, bảo đảm xanh, sạch đẹp.
- Tăng cƣờng hiệu quả trong công tác quản lý đất đai, thƣờng xuyên tổ chức kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phƣơng, xử lý triệt để tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Khẩn trƣơng xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đáp ứng nhu cầu thiết yếu không chỉ cho quản lý nhà nƣớc về đất đai, nhu cầu của ngƣời sử dụng đất mà cho cả nhu cầu cân đối kinh tế vĩ mô.