ký cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu
2.5.1. Thuận lợi
Trong những năm qua, công tác đăng k cấp giấy chứng nhận trên địa bàn ngày càng đƣợc cải cách, số lƣợng giấy chứng nhận đƣợc cấp ngày nhiều và hiệu quả ngày càng rõ rệt, giải quyết đƣợc nhiều vấn đề tồn đọng trong th i gian trƣớc đ .
Công tác đăng k cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Nam Từ Liêm đã đạt đƣợc những kết quả nêu trên là kết quả của sự phối hợp giữa các cấp, các ngành c liên quan. UBND quận đã luôn c những chỉ đạo cụ thể, sát thực để giải quyết những vƣớng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đ , các chủ trƣơng, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nƣớc về công tác quản l sử dụng đất đai đã đƣợc tuyên truyền, phổ biến tới ngƣ i dân bằng nhiều hình giúp cho ngƣ i dân nắm rõ hơn pháp luật về đất đai n i chung và cũng g p phần giúp ngƣ i dân nắm rõ hơn các công việc cần làm khi đăng k cấp giấy chứng nhận.
Chính sách pháp luật ngày càng đƣợc điều chỉnh theo hƣớng thơng thống, phù hợp với thực tế, đặc biệt là từ khi c luật đất đai 2013 bắt đầu c hiệu lực, tháo gỡ nhiều kh khăn trong thủ tục hành chính. Ngồi ra, thủ tục hành chính đƣợc tinh giảm cũng g p phần đẩy nhanh tiến độ trong cấp giấy chứng nhận cũng nhƣ giúp ngƣ i dẫn đỡ tốn th i gian và công sức hơn.
2.5.2. Vấn đề tồn tại
Số trƣ ng hợp sử dụng đất hiện nay chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 5.891 trƣ ng hợp (trong đ : 3.960 trƣ ng hợp đã đƣợc cấp Giấy Xác nhận đăng k đất đai, 1.662 trƣ ng hợp đã vào sổ đăng k đất đai, 269 trƣ ng hợp chƣa kê khai dù UBDN phƣ ng đã thông báo, vận động 03 lần). Cụ thể:
- 1.015 trƣ ng hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất, lấn, chiếm đất trƣớc ngày 01/7/2014. Theo quy định tại Điều 20 Quyết định 12/2017/QĐ-UBND, UBND quận phải tổ chức kiểm tra cụ thể các trƣ ng hợp và xử l trƣớc khi cấp Giấy chứng
nhận. UBND quận đã thành lập Đoàn kiểm tra để tổ chức thực hiện kiểm tra, xem xét kết luận trƣớc khi cấp Giấy.
- 4.036 trƣ ng hợp vƣớng mắc về quy hoạch, quyết định thu hồi đất quá 3 năm nhƣng không thực hiện. UBND quận đã c báo cáo số 2218/UBND-TNMT ngày 29/9/2017 báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trƣ ng. Trong đ :
+ 1.748 trƣ ng hợp đất giao trái thẩm quyền (đất giãn dân, cơ quan giao, đất HTX cho thuê,...) (gồm cả 991 trƣ ng hợp nằm trong phạm vi dự án đã c Quyết định thu hồi đất đã quá 03 năm nhƣng chƣa thực hiện). Theo quy định không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, chỉ cấp Giấy Xác nhận đăng k đất đai (khu vực đƣ ng Lƣơng Thế Vinh, Vũ Hữu - Trung Văn, đƣ ng 70 - Tây Mỗ...); Các trƣ ng hợp c 1 phần không phù hợp quy hoạch, công dân phải liên hệ với Viện Xây dựng để xác định chỉ giới đƣ ng đỏ trƣớc khi xét cấp Giấy chứng nhận vì nhiều khu vực trên địa bàn quận chƣa c quy hoạch chi tiết 1/500. Do đ thẩm quyền cung cấp thông tin, chỉ giới thuộc các Sở, Ngành của Thành phố (khu tập thể Xí nghiệp ƣớp lạnh, Giống Gia súc - phƣ ng Cầu Diễn, khu đƣ ng Nguyễn Trãi - Lƣơng Thế Vinh,...).
+ 2.242 trƣ ng hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, vi phạm hành lang sông Nhuệ.
+ 46 trƣ ng hợp sử dụng đất không c giấy t sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (16 trƣ ng hợp sử dụng vào mục đích đất ở ổn định trƣớc ngày 15/10/1993 và 30 trƣ ng hợp sử dụng đất ao nhƣng quy hoạch phân khu đã khoanh vẽ là đất an ninh quốc phòng).
- Trên địa bàn quận còn 10 khu tập thể chƣa đƣợc bàn giao để quản l đất đai và thực hiện cấp Giấy chứng nhận. UBND các phƣ ng đã tổ chức cho công dân kê khai đăng k theo quy định, song chƣa đƣợc bàn giao hồ sơ nên không c cơ sở để cấp Giấy chứng nhận (chỉ cấp Giấy Xác nhận đăng k đất đai). Trong đ , nổi cộm là khu tập thể Đài phát s ng phát thanh Mễ Trì với 209 hộ dân. UBND quận và UBND phƣ ng Mễ Trì đã m i Đài Tiếng n i Việt Nam (đơn vị chủ quản) để bàn giao nhƣng Đài chƣa phối hợp. UBND quận cũng đã c báo cáo và kiến nghị với UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trƣ ng.
- Một số trƣ ng hợp khác nhƣ gia đình chƣa thống nhất kê khai, các hộ c tranh chấp đất đai, một số hộ đi vắng không thực hiện kê khai đăng k .
- Số đơn thƣ, khiếu nại về đề nghị cấp Giấy chứng nhận, đơn khiếu nại về nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận tăng.
2.5.3. Nguyên nhân
- Chính sách nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các loại giấy t về quản l , sử dụng đất lập trƣớc ngày 18/12/1980 chƣa đƣợc coi là giấy t để không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Sau rất nhiều lần kiến nghị với Thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trƣ ng, đến tháng 09/01/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ng đã c văn bản 35/TCQLĐĐ hƣớng dẫn, công nhận sổ mục kê lập năm 1960 là giấy t sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với các loại tài liệu khác lập trƣớc 18/12/1980 (nhƣ bản đồ, sổ mục kê năm 1978) không đƣợc công nhận là giấy t nên khi cấp Giấy chứng nhận phần diện tích vƣợt giấy t phải nộp tiền sử dụng đất dẫn đến khiếu nại của công dân.
- Hệ thống hồ sơ địa chính, Hệ thống bản đồ địa chính chính quy trên địa bàn quận là bản đồ dạng giấy đƣợc đo vẽ từ năm 1994, tỷ lệ 1/1000, 1/500 đến nay đã biến động rất lớn; các loại sổ sách quản l đất đai qua các th i kỳ không đầy đủ, chƣa đƣợc xây dựng chính quy.
- Các phƣ ng chƣa c quy hoạch chi tiết 1/500 nên kh khăn để xác định cơ sở cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt những trƣ ng hợp sử dụng đất trong khu vực c quy hoạch mở đƣ ng, các trƣ ng hợp c nguồn gốc đất giao trái thẩm quyền, tự chuyển mục đích.
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1. Giải pháp về pháp luật, pháp chế và chính sách
3.1.1. Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối với cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Thứ nhất, thực tế hiện nay mỗi quận, huyện, thị xã trên địa bàn thành phố Hà
Nội cũng nhƣ các tỉnh lại ban hành một loại Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận khác nhau, nơi thì ban hành Quyết định kèm danh sách chung chung, không xác định rõ nghĩa vụ tài chính ngƣ i sử dụng đất phải thực hiện, nơi thì ban hành Quyết định của từng trƣ ng hợp trong đ xác định rõ nghĩa vụ tài chính mà chủ sử dụng đất phải thực hiện, trách nhiệm của từng ngành nhiều khi không phân định rõ ràng, nên trách nhiệm của các cơ quan tham mƣu cho UBND cấp huyện nhiều khi bị chồng chéo, đẩy đƣa, né tránh, thuận lợi cho cơ quan chủ quản, nhƣng kh cho đơn vị chức năng khác thực hiện. Để thực hiện đồng bộ, thống nhất một loại mẫu Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận của UBND cấp huyện cũng nhƣ mẫu phiếu chuyển thơng tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, đề nghị Liên Bộ Tài ngun và Mơi trƣ ng, Tổng Cục thuế, Bộ Tài chính ban hành mẫu Phiếu chuyển thơng tin địa chính, Quyết định công nhận quyền sử dụng đất đến từng ngƣ i sử dụng đất tƣơng tự nhƣ qui định về mẫu Quyết định thu hồi đất, mẫu quyết định giao đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nƣớc.
Thứ hai, tại thành phố Hà Nội n i chung và địa bàn quận Nam Từ Liêm nói
riêng thì căn cứ pháp lý gần gũi nhất là Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng k , cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng k biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣ i Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngồi; chuyển mục đích sử dụng đất vƣ n, ao liền kề và đất vƣ n, ao xen kẹt trong khu dân cƣ (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội và Quyết định số 94/2014/QĐ-UBND ngày 24/12/2014 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 22/2014/QĐ- UBND ngày 20/6/2014 ban hành Quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố đƣợc Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thƣớc, diện tích tối thiểu đƣợc phép tách cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội. Việc áp dụng các văn bản này trong công tác đăng k đất đai, cấp giấy chứng nhận bƣớc đầu đạt đƣợc một số thành tựu đáng kể. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng nảy sinh nhiều vấn đề cần phải điều chỉnh bổ sung nhƣ:
+ Hạn mức công nhận đất ở cho các trƣ ng hợp đƣợc giao đất không đúng thẩm quyền từ th i điểm 01/7/2004 đến 30/6/2014 tại Quyết định 24/2014/QĐ- UBND: điểm c, khoản 2, Điều 48: "Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/7/2014 là hạn mức giao đất ở mới xác định theo mức tối thiểu" c nghĩa khi công nhận đất xác định trên diện tích hạn mức đất ở tối thiểu nhƣng khi xác định tiền sử dụng đất đƣợc tính trên tổng diện tích đƣợc giao (thực tế đất giao khơng đúng thẩm quyền có nhiều thửa vƣợt hạn mức tối thiểu) mâu thuẫn với điểm a, khoản 2, Điều 48 nêu: "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc đƣợc giao, đƣợc cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/7/2014 nhƣng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại điểm b, c khoản 5 Điều 44 Quy định này tại th i điểm có quyết định cơng nhận quyền sử dụng đất". Vì vậy, cần bãi bỏ điểm c, khoản 2 Điều 48, đồng th i đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trƣ ng Hà Nội tham mƣu cho UBND TP Hà Nội sửa đổi điểm a, khoản 2 Điều 48 thành: "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc đƣợc giao, đƣợc cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày
01/7/2014 nhƣng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với tổng diện tích đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền theo giá đất quy định tại điểm b, c khoản 5 Điều 44 Quy định này tại th i điểm có quyết định cơng nhận quyền sử dụng đất".
+ Tại khoản 3 Điều 20 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu: "Trƣ ng hợp đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền đã đƣợc sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trƣớc ngày 01/7/2014, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Quy định này.
Việc cấp Giấy chứng nhận cho trƣ ng hợp đƣợc giao đất không đúng thẩm quyền từ sau ngày 15/10/1993 đến trƣớc ngày 01/7/2014 đƣợc xem xét, quyết định đối với từng trƣ ng hợp cụ thể sau khi đã thanh tra, kiểm tra, làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với ngƣ i giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật"
Tuy nhiên theo khoản 2, Điều 18 Thông tƣ số 02/1015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ng qui định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì chỉ "làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với ngƣ i giao đất không đúng thẩm quyền" đối với "các trƣ ng hợp đƣợc giao đất không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/7/2014", c nghĩa là th i điểm phải thực hiện thanh tra, kiểm tra đƣợc thu hẹp lại. Vì vậy, cần sửa đổi khoản 3 Điều 20 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND thành: Trƣ ng hợp đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 01/7/2014, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Quy định này. Việc cấp Giấy chứng nhận cho trƣ ng hợp đƣợc giao đất không đúng thẩm quyền từ sau ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/7/2014 đƣợc xem xét, quyết định đối với từng trƣ ng hợp cụ thể sau khi đã thanh tra, kiểm tra, làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với ngƣ i giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
+ Theo qui định tại Điều 16 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND thì: "1. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, kết luận đối với các trƣ ng hợp quy định tại khoản 5 Điều 19 và Điều 20 Quy định này mà khu vực bị lấn, chiếm, giao đất trái thẩm quyền c dƣới 5 hộ gia đình, cá nhân.
2. Sở Tài nguyên và Môi trƣ ng thanh tra, kiểm tra, kết luận, báo cáo UBND Thành phố chỉ đạo xử l đối với các trƣ ng hợp còn lại".
Tuy nhiên, trên thực tế đa số các khu vực đất bị lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền , thƣ ng có trên 5 hộ một khu vực với tổng số lƣợng thửa đất dạng này cần xử lý tồn tại để cấp giấy chứng nhận ƣớc tính quận Nam Từ Liêm có khoảng hơn 1000 thửa, tồn địa bàn thành phố ƣớc tính có khoảng 40.300 thửa mà số lƣợng cán bộ Thanh tra Sở Tài ngun và Mơi trƣ ng Hà Nội có hạn, phải đảm đƣơng nhiều trọng trách, khối lƣợng công việc lớn nhƣ: thực hiện thanh tra công tác tài nguyên, mơi trƣ ng, khống sản, quản lý, sử dụng đất trên toàn địa bàn thành phố đối với các tổ chức, công ty, đơn vị, cơ quan nhà nƣớc. Vì vậy đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trƣ ng, UBND thành phố Hà Nội sửa đổi Điều 16 Quyết định 24/2014/QĐ-UBND theo hƣớng giao cho UBND quận có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, kết luận làm rõ trách nhiệm của các cá nhân, tập thể, tổ chức có liên quan, đối với các trƣ ng hợp mà khu vực bị lấn, chiếm, giao đất trái thẩm quyền trƣớc khi xem xét quyết định cấp giấy chứng nhận.
Thứ ba, các quy định về thủ tục hành chính khi tiến hành cấp giấy chứng
nhận còn quá cồng kềnh, phải qua nhiều cấp, sự phân cấp khơng thích hợp với u cầu thực tế, thủ tục thực hiện liên quan đến nhiều cơ quan, nhƣ thủ tục cấp giấy