b) Đăng ký biến động đất đai
Đăng k biến động đất đai là hoạt động thƣ ng xuyên của cơ quan Nhà nƣớc c thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng k đất đai thuộc cơ quan quản l đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nƣớc phân tích các hiện tƣợng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản l và sử dụng đất đai.
Theo Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ng quy định về hồ sơ địa chính: “Đăng k biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng k biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng k vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật”.
Các giấy t cần thiết để đăng k biến động đất đai (Điều 9 Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT) nhƣ sau:
- Đơn đăng k biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/Đ ; - Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các giấy t liên quan đến nội dung biến động:
+ Văn bản chứng nhận của cơ quan nhà nƣớc c thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trƣ ng hợp cá nhân hoặc ngƣ i đại diện hộ gia đình thay đổi họ, tên;
+ Bản sao sổ hộ khẩu đối với trƣ ng hợp thay đổi ngƣ i đại diện là chủ hộ gia đình; văn bản thỏa thuận của hộ gia đình đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣ ng xác nhận đối với trƣ ng hợp thay đổi ngƣ i đại diện là thành viên khác trong hộ;
+ Bản sao giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy t khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trƣ ng hợp thay đổi thông tin về nhân thân của ngƣ i c tên trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản của cơ quan c thẩm quyền cho phép hoặc chứng nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trƣ ng hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận;
+ Văn bản thỏa thuận của cộng đồng dân cƣ đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣ ng xác nhận đối với trƣ ng hợp cộng đồng dân cƣ đổi tên;
+ Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp phƣ ng về tình trạng sạt lở tự nhiên đối với trƣ ng hợp giảm diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất do sạt lở tự nhiên;
+ Chứng từ về việc nộp nghĩa vụ tài chính đối với trƣ ng hợp Giấy chứng nhận đã cấp c ghi nợ hoặc chậm nộp nghĩa vụ tài chính, trừ trƣ ng hợp ngƣ i sử dụng đất đƣợc miễn giảm hoặc không phải nộp do thay đổi quy định của pháp luật;
+ Quyết định của cơ quan nhà nƣớc c thẩm quyền về việc thay đổi hạn chế về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận đối với trƣ ng hợp c hạn chế theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chứng nhận quyền sử dụng đất; trƣ ng hợp c thay đổi hạn chế theo văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì phải c văn bản chấp thuận thay đổi hạn chế của ngƣ i c quyền lợi liên quan, đƣợc Ủy ban nhân dân cấp phƣ ng xác nhận;
+ Bản sao một trong các giấy t : chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm, thể hiện nội dung thay đổi đối với trƣ ng hợp thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Trình tự đăng k biến động nhƣ sau:
Bước 1: Ngƣ i sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng k biến động đến văn
phòng đăng k đất đai.
Bước 2: Văn phòng đăng k đất đai c trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù
hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các cơng việc sau đây:
+ Trích đo địa chính thửa đất đối với trƣ ng hợp c thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trƣ ng hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhƣng chƣa c bản đồ địa chính, chƣa trích đo địa chính thửa đất;
+ Trƣ ng hợp đăng k thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc cơng trình xây dựng mà khơng phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không c giấy phép xây dựng đối với trƣ ng hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy kiến của cơ quan quản l , cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Gửi thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trƣ ng hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
Bước 3:
+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan c thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trƣ ng hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận
theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trƣ ng; thông báo cho ngƣ i sử dụng đất k hoặc k lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trƣ ng đối với trƣ ng hợp phải thuê đất;
+ Chỉnh l , cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho ngƣ i đƣợc cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp phƣ ng để trao đối với trƣ ng hợp nộp hồ sơ tại cấp phƣ ng; trả Giấy chứng nhận đã xác nhận cho ngƣ i nộp hồ sơ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Trƣ ng hợp ngƣ i sử dụng đất c nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất kết hợp với đăng k biến động về các nội dung theo quy định tại Điều này thì thực hiện thêm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
1.3.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tài sản khác gắn liền với đất
1.3.2.1. Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cấp cho ngƣ i có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất đƣợc Nhà nƣớc cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nƣớc và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.2.2. Khái niệm về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣ i đang sử dụng đất ổn định, Nhà nƣớc công nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣ i có quyền sở hữu nhà ở”.
1.3.2.3. Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Để ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở c căn cứ pháp l trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật.
Xác lập căn cứ pháp l đầy đủ để Nhà nƣớc bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của ngƣ i sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của ngƣ i sở hữu nhà ở cũng nhƣ thực hiện các chức năng quản l của mình đối với đất đai, nhà ở.
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài ngun và Mơi trƣ ng) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử.
Làm lành mạnh h a thị trƣ ng bất động sản, trong đ c thị trƣ ng quyền sử dụng đất, thị trƣ ng nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trƣ ng c sự quản l của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa phát triển.
1.3.2.4. Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đối với Nhà nƣớc: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp th i, nhanh ch ng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của ngƣ i sử dụng đất, ngƣ i sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch.
Đối với ngƣ i sử dụng đất và ngƣ i sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả các Giấy t nhà, đất và các Giấy t liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thơng báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ.
Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh ch ng, đầy đủ và kịp th i thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trƣ ng c thẩm quyền.
1.3.3. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.3.3.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận
Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, c 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận nhƣ sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo từng thửa đất. Trƣ ng hợp ngƣ i sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣ ng, thị trấn mà c yêu cầu thì đƣợc cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đ .
+ Thửa đất c nhiều ngƣ i chung quyền sử dụng đất, nhiều ngƣ i sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những ngƣ i c chung quyền sử dụng đất, ngƣ i sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi ngƣ i 01 Giấy chứng nhận; trƣ ng hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu c yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho ngƣ i đại diện.
+ Ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hồn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trƣ ng hợp ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc miễn, đƣợc ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trƣ ng hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đƣợc nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan c thẩm quyền cấp.
+ Trƣ ng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trƣ ng hợp vợ và chồng c thỏa thuận ghi tên một ngƣ i. Trƣ ng hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu c yêu cầu.
+ Trƣ ng hợp c sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy t quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại th i điểm c giấy t về quyền sử dụng đất, không c tranh chấp với những ngƣ i sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất đƣợc xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Ngƣ i sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu c . Trƣ ng hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất c thay đổi so với ranh giới thửa đất tại th i điểm c giấy t về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy t về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu c ) đƣợc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Ngoài ra, Giấy chứng nhận đƣợc cấp cho ngƣ i đề nghị cấp Giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trƣ ng hợp không phải nộp hoặc đƣợc miễn hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; trƣ ng hợp Nhà nƣớc cho thuê đất thì Giấy chứng nhận đƣợc cấp sau khi ngƣ i sử dụng đất đã k hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã k .
1.3.3.2. Nội dung Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:
+ Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
+ Ngƣ i sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Hình 1.2 minh họa trang 1 và trang 4 của mẫu Giấy chứng nhận.
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)
1.3.3.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc quy định nhƣ sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; ngƣ i Việt