7. Kết quả đạt được và những tồn tại của luận văn
2.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Đã ẩn
2.3.2. Cơ cấu sử dụng đất
Theo số liệu thống kê đất tại Bảng 2.4 thì diện tích tự nhiên của Quận là 2.078,67 ha, diện tích này đã được khai thác đưa vào sử dụng cho các mục đích. Việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất của 2 nhóm chính cũng như các loại đất cho thấy trong những năm gần đây việc sử dụng đất trên địa bàn Quận ngày càng có xu hướng tích cực và hợp lý hơn, được thể hiện qua những chỉ số: cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao (99,86% diện tích đất tự nhiên); đất ở đô thị chiếm tỷ lệ cao trong đất phi nông nghiệp (42,07%) Tuy nhiên vẫn còn bộc lộ một số vấn đề cần quan tâm:
- Đất nông nghiệp vẫn còn tồn tại trên địa bàn Quận, trong khi đất chuyên dùng lại chiếm tỷ lệ thấp trong cơ cấu sử dụng đất (29,55% đất phi nông nghiệp). Điều này không phù hợp đối với một đô thị cửa ngõ nội thành thuộc Thành phố văn minh, hiện đại và lớn nhất cả nước cũng như phản ánh phần nào thực trạng phát triển của các ngành sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn Quận còn nhiều hạn chế.
2.3.3.Công tác ban hành các văn bản triển khai thực hiện công tác quản lý và sử dụng đất đai
Ủy ban nhân dân quận Đã ẩn đã triển khai kịp thời các văn bản về quản lý đất đai của các cấp, các ngành và ban hành các văn bản để chỉ đạo, hướng dẫn cho các địa phương trong quận thực hiện việc quản lý, sử dụng đất phù hợp với điều kiện thực tế của quận nên đã góp phần quan trọng trong việc thực hiện Luật đất đai và tạo hành lang pháp lý để giải quyết các vấn đề có liên quan đến việc sử dụng đất trên địa bàn.
Bên cạnh đó, Ủy ban nhân dân quận cũng tổ chức các hội nghị tập huấn, hội thảo về chuyên môn, triển khai các văn bản về quản lý đất đai cho cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về địa chính - xây dựng. Ngoài ra, quận còn tổ chức tuyên truyền qua hệ thống phát thanh, truyền thanh của quận, xã, thị trấn; tổ chức tuyên truyền lồng ghép, học tập các văn bản pháp luật đất đai thông qua các buổi sinh hoạt của cụm dân cư, tổ dân phố
2.3.4.Công tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Nhìn chung trong những năm qua, việc khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất đã được UBND Quận thực hiện khá tốt với các công tác như: Điều tra đất đang sử dụng của các tổ chức thuộc diện Nhà nước giao đất, cho thuê đất; kiểm tra việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; đánh giá đất đai theo hướng địa chất công trình..., góp phần quan trọng trong việc thực thi các chương trình mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Quận. Mặt khác, công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất cũng đã và đang được quan tâm triển khai. Đến nay, hầu hết các phường đã được đo đạc, lập bản đồ địa chính bằng phương pháp và phương tiện kỹ thuật tiên tiến với các tỷ lệ từ 1/200 - 1/1000. Việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của Quận và các phường được thực hiện tốt theo quy định định kỳ 5 năm cùng với công tác kiểm kê đất đai; đồng thời đang tiến hành lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của Quận tỷ lệ 1/5.000 và bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết của 20 phường trên nền bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 - 1/1.000.
Bảng 2.5 Kết quả đo đạc xác định theo đơn vị hành chính quận Đã ẩn giai đoạn 2015- 2020 STT Đơn vị Diện tích (ha) 1 Phường 1 26,47 2 Phường 2 32,17 3 Phường 3 46,17 4 Phường 5 37 5 Phường 6 29,77 6 Phường 7 39,64 7 Phường 11 77,44 8 Phường 12 111,39 9 Phường 13 262,23 10 Phường 14 32,21 11 Phường 15 51,52 12 Phường 17 64,46
STT Đơn vị Diện tích (ha) 13 Phường 19 39,65 14 Phường 21 39,81 15 Phường 22 180,77 16 Phường 24 56,69 17 Phường 25 184,07 18 Phường 26 131,43 19 Phường 27 86,29 20 Phường 28 549,42 Tổng cộng 2078,6
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
2.3.5.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị
Hiện nay công tác quy hoạch sử dụng đất đã phủ kín trên toàn Quận. Tuy nhiên, do thời điểm dự án được phê duyệt tại nhiều thời điểm khác nhau nên không có sự thống nhất về thời điểm công bố quy hoạch để làm cơ sở xem xét, xử lý các trường hợp vi phạm xây dựng, xây dựng nhà vi phạm khu vực quy hoạch trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy hoạch chung được duyệt nhằm bố trí các khu công nghiệp không gây ô nhiễm môi trường, khu dân cư được bố trí điều trên toàn Quận. Quy hoạch chi tiết được duyệt là một trong những cơ sở quan trọng để các cơ quan nhà nước thực hiện vai trò quản lý xã hội như: giao đất, cho thuê đất, cấp giấy phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …
2.3.6.Việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhìn chung việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những năm qua đã được các cấp ngành địa phương và người dân quan tâm. Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện tốt do hiện tại 100% số phường đã được đo đạc lập bản đồ địa chính.
2.3.7.Công tác thống kê, kiểm kê đất đai
Được sự chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường nên công tác thống kê, kiểm kê đất đai trên địa bàn Quận được triển khai khá tốt. Đất đai của Quận và các phường đã được thống kê hàng năm theo quy định của ngành. Hoàn thành công tác kiểm kê đất đai định kỳ 5 năm theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ với chất lượng được nâng cao, hạn chế được tình trạng sai lệch về số liệu và bản đồ với thực tế giữa các đợt thống kê, kiểm kê, phục vụ đắc lực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn Quận.
2.3.8.Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Công tác giao đất ổn định lâu dài cho các đối tượng sử dụng đã góp phần khắc phục tình trạng đất sử dụng kém hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho các đối tượng sử dụng đất yên tâm đầu tư để phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả cao hơn. Từ năm 2015 đến năm 2020 trên địa bàn quận Đã ẩn thực hiện thu hồi đất để thực hiện các dự án, trong đó chủ yếu là đất nông nghiệp. Các dự án chủ yếu là xây dựng khu dân cư, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các công trình công cộng và các khu đất tái định cư phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng các dự án
2.3.9.Xây dựng hệ thống thông tin đất đai
Quận đã và đang hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai. Quận đã đưa vào sử dụng các phần mềm trong quản lý và lưu trữ hồ sơ địa chính, các thông tin liên quan ở các dạng số và dạng giấy tạo thuận lợi cho việc tìm kiếm, tổng hợp. Một số phần mềm hiện nay đang được sử dụng tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Đã ẩn là phần mềm DMC Land, Vilis 2.0....
Hiện nay, quận đang triển khai thử nghiệm dịch vụ đăng ký đất đai, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất điện tử để tạo điều kiện cho người sử dụng đất trong thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.
2.3.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất
UBND quận đã thực hiện và chỉ đạo kịp thời việc thu, chi liên quan đến đất đai như thu thuế sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất... Các nguồn thu từ đất được thực hiện trên cơ sở các văn bản pháp luật. Đây là nguồn thu quan trọng để đầu tư phát triển cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn quận trong những năm qua. Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, UBND quận đã tổ chức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai; vì vậy không chỉ tạo nguồn thu cho ngân sách mà còn góp phần thúc đẩy việc phát triển và làm lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Hiện nay, giá đất tại quận Đã ẩn được thực hiện theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020, UBND thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, được áp dụng từ ngày 26/01/2020.
2.3.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ hành chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ngày càng được thực hiện công khai, minh bạch hơn. Hiện việc giải quyết hầu hết các thủ tục hành chính về đất đai đều được quận triển khai thực hiện theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” với đầu mối là Văn phong đăng ký đất đai.
Tuy còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện nhưng kết quả ban đầu thu được là đáng khích lệ, là tiền để để quận tiếp tục đẩy mạnh nội dung này trong thời gian tới. Vướng mắc lớn nhất gặp phải khi thực hiện nội dung này là hiểu biết pháp luật về đất đai của các tổ chức, cá nhân còn thấp, hệ thống văn bản còn chồng chéo, phức tạp, khó thực hiện.
2.3.12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi đánh giá việc chấp hành quy đinh của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đã được thực hiện thường xuyện dưới
nhiều hình thức như thanh, kiểm tra theo kế hoạch hoặc đột xuất... Vì vậy đã góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai đối với người sử dụng đất, đưa đất đai vào sử dụng đúng mục đích, bền vững, có hiệu quả.
Tổ chức tập huấn,, tuyên truyền, phổ biến luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012; quy trình, thủ tục xử lý vi phạm hành chính về đất đai, trật tự xây dựng. Tổ chức tuyên truyền Luật đất đai năm 2013 [10], các nghị định của Chính phủ; các quyết định của UBND thành phố hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
2.3.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai
Ủy ban nhân dân quận đã tổ chức các buổi bồi dưỡng, tập huấn kiến thức chuyên môn, hướng dẫn thực hiện các quy định, các văn bản mới về đất đai cho các cán bộ quận và cán bộ địa chính của các Phường để công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn quận đạt hiệu quả cao nhất.
UBND quận cũng thường chỉ đạo, thường xuyên phối hợp với UBND các phường tuyên truyền, giáo dục Luật đất đai [10] và các quy định của pháp luật về đất đai cho người dân hiểu, nắm rõ để thực hiện cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2.3.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
Do nhiều nguyên nhân, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, lấn chiếm, tranh chấp đất đai trên địa bàn các phường vẫn còn xảy ra. Nhiều công trình, dự án đưa vào quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nên việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện gặp nhiều khó khăn. Tình trạng gửi đơn thư khiếu nại, tố cáo về quản lý, sử dụng đất vẫn còn phổ biến; tính từ năm 2016 đến năm 6 tháng đầu năm 2020, quận đã tiếp nhận và xử lý 173 đơn thư khiếu nại, tố cáo về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.
Tranh chấp đất đai tập trung ở một số lĩnh vực như bồi thường, giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai trong nội bộ gia đình đòi chia quyền thừa kế.
Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai được UBND quận kịp thời chỉ đạo các ngành, các cấp và các tổ chức có liên quan phối hợp giải quyết các tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả đã hòa giải được nhiều vụ việc ngay ở cơ sở. Tuy nhiên, có những vụ việc hòa giải không thành ở cơ sở nên được UBND quận tiếp tục giải quyết.
2.3.15. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Thời kỳ trước Luật đất đai năm 2013 [10], việc quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai còn gặp nhiều khó khăn do chưa có bộ phận chuyên trách trong tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. Đến nay, công tác này đã có những chuyển biến tích cực khi huyện triển khai thực hiện cơ chế “một cửa”, thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nên đã công khai các thủ tục hồ sơ về giao dịch đất đai.
Hoạt động theo cơ chế “một cửa” và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đi vào hoạt động cũng chính là một trong những nhiệm vụ quan trọng để thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
2.4. Thực trạng về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, TP. Hồ Chí Minh.
2.4.1. Thực trạng trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của quận Đã ẩn, TP. Hồ Chí Minh.
Hình 2.4 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2.4.1.1. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Căn cứ Điều 70, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [6] ngày 15/5/2014 [6] quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký. 2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [6] thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [6] thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây
