2.2.1. Tăng trưởng và dịch chuyển cơ cấu kinh tế
Giai đoạn 2006 – 2010, nền kinh tế thành phố đạt mức tăng trƣởng khá; tốc độ tăng trƣởng bình quân 11%/năm. GDP bình quân đầu ngƣời tăng gấp 2,2 lần so với năm 2005 và 1,6 lần so với bình quân chung của cả nƣớc (năm 2010: 2.015 USD/ngƣời); cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hƣớng “dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp”.
Thành phố phấn đấu thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2010-2015 là: Tốc độ tăng GDP bình quân 13,5 – 14,5%/năm, đến năm 2015 cơ cấu GDP sẽ là: 54,2% dịch vụ, 43,8% công nghiệp và xây dựng và 2,0% nông nghiệp [36, tr.15-19].
2.2.2. Giao thông
Tổng số km đƣờng bộ trên địa bàn thành phố là 382,583 km. Trong đó: quốc lộ 70,865 km; tỉnh lộ 99,716 km; đƣờng huyện 67 km; đƣờng nội thị 181,672 km. Tuyến đƣờng sắt Bắc Nam chạy ngang qua thành phố Đà Nẵng có chiều dài khoảng 30 km, với 4 ga, trong đó, ga Đà Nẵng là một trong những ga lớn của Việt Nam. Giao thông đƣờng biển của thành phố khá thuận lợi với 02 cảng hiện có là cảng Tiên Sa và cảng Sông Hàn. Sân bay Hàng không quốc tế Đà Nẵng có diện tích là 150 ha (diện tích cả khu vực là 842 ha), với 2 đƣờng băng, có khả năng cho hạ cách các loại máy bay hiện đại nhƣ B747, B767, A320 [36, tr.22-25].
2.2.3. Dân số và lao động
Đến cuối năm 2011, dân số toàn thành phố là 951.684 ngƣời, mật độ dân số là 971 ngƣời/km2
(không tính huyện đảo Hoàng Sa). Lực lƣợng lao động xã hội toàn thành phố năm 2010 là 462.979 ngƣời, chiếm 49,14% dân số. Đây là
một thuận lợi đảm bảo cho nền kinh tế phát triển, nhất là chất lƣợng lao động ngày một tăng. Tỷ lệ lao động qua đào tạo từ 37% năm 2005 tăng lên 50% năm 2010, nhƣng đồng thời, cũng trở thành áp lực cho công tác giải quyết việc làm, tạo việc làm tăng thu nhập, ổn định cuộc sống cho ngƣời lao động, đảm bảo an sinh xã hội [36, tr.19-21].
2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đà Nẵng
2.3.1. Tình hình ban hành các văn bản pháp luật
Để phục vụ công tác quản lý sử dụng đất, đáp ứng thực tiễn phát triển kinh tế xã hội của thành phố, từ năm 2000 đến nay thành phố đã ban hành hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất, đặc biệt là các văn bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, về công tác thu hồi đất, giao đất, đền bù giải phóng mặt bằng…
Trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND thành phố thƣờng xuyên cải cách thủ tục hành chính thông qua việc ban hành các văn bản quy định về trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ công dân trong lĩnh vực đất đai. Nhờ vậy hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng tƣơng đối đi vào ổn định, đúng quy định của pháp luật.
2.3.2. Công tác quản lý nhà nước về đất đai
2.3.2.1. Đo đạc, lập bản đồ
Đến nay, tổng diện tích đất đã đo đạc và lập bản đồ địa chính là 38.344,16 ha, trong đó đo vẽ đất nông nghiệp 18.744,79 ha, đo vẽ đất phi nông nghiệp 17.794,55 ha, đo vẽ đất chƣa sử dụng 1.804,82 ha bao gồm bản đồ tỷ lệ 1/500 (8.406,85 ha), tỷ lệ 1/1000 (1.347,73 ha), tỷ lệ 1/2000 (26.512,78 ha) và tỷ lệ 1/5000 (2.076,8 ha). Việc đo đạc lập bản đồ địa chính đã đáp ứng đƣợc nhu cầu đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bồi thƣờng thiệt hại giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án phát triển đô thị… [36, tr.32].
2.3.2.2. Hồ sơ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố cũng đã đƣợc xác lập khá sớm cùng với việc đo đạc lập bản đồ, tuy nhiên suốt thời gian dài chƣa đƣợc cập nhật, chỉnh lý đầy đủ và đồng bộ. Do tốc độ và quy mô chỉnh trang đô thị từ sau Luật Đất đai năm 2003 lớn nên hệ thống hồ sơ địa chính hiện nay gần nhƣ không còn phản ánh đúng với thực trạng sử dụng đất.
Từ năm 2005 đến nay, việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính tại các quận, huyện vẫn thực hiện trên bản giấy một cách đều đặn, chƣa có phần mềm cập nhật, xử lý số liệu, nhiều đơn vị đã không thực hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trong nhiều năm. Do vậy, công tác sắp xếp, tổ chức việc quản lý hồ sơ địa chính hiện nay còn gặp rất nhiều khó khăn và ảnh hƣởng không nhỏ đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn.
2.3.2.3. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
Công tác thu hồi đất tập trung vào việc giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển kinh tế xã hội. Tổng diện tích thu hòi từ năm 2005 đến nay là 11.158,83 ha. Công tác giao đất tập trung chủ yếu vào giao đất xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các cơ quan đơn vị kinh tế, sự nghiệp và giao đất làm nhà ở cho nhân dân theo quy hoạch phát triển đô thị thành phố với tổng diện tích 8.489,13 ha. Công tác cho thuê đất đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của các cá nhân, tổ chức thuê đất để sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế với tổng diện tích 2.669,7 ha [36, tr.33].
2.3.2.4. Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đã đƣợc UBND thành phố chỉ đạo Sở tài nguyên và Môi trƣờng và UBND các quận, huyện thực hiện hàng năm theo quy định của pháp luật nhằm nắm bắt kịp thời những thay đổi trong quá trình sử dụng đất, phục vụ tốt công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai. Số liệu kiểm kê đất các năm 2000, 2005, 2010 và thống kê đất hàng năm đã phản
ánh thực trạng sử dụng đất của từng thời kỳ, phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai.
2.3.2.5. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
Dƣới sự chỉ đạo kịp thời của UBND thành phố và sự nổ lực tham gia của UBND các quận huyện, các sở, ban, ngành của thành phố, công tác giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai đã triển khai đảm bảo đúng các qui định của pháp luật, đƣợc đông đảo ngƣời dân đồng tình và chấp nhận.
2.4. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Luật Đất đai đã đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 6, ngày 29/11/2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, thay thế Luật Đất đai 2003 – Đã cụ thể hóa nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp 2013 đã qui định – đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; kế thừa những nội dung, còn phù hợp của Luật Đất đai 2003, luật hóa một số qui định tại các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai đã đƣợc thực tiễn cuộc sống chấp nhận, đồng thời đƣa vào luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc; gắn việc sửa đổi Luật Đất đai với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản qui phạm pháp luật và cải cách hành chính Nhà nƣớc.
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định trƣờng hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản
chung của nhiều ngƣời thì cấp mỗi ngƣời một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho ngƣời đại diện.
Trƣờng hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trƣờng hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời).
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Luật cũng quy định những trƣờng hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại các khu vực có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, trƣớc ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay đƣợc Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận [29, Điều 101].
Để có cơ sở đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, đề tài chủ yếu đi sâu vào phân tích các quy định pháp luật theo Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hiện hành.
Quy định về việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 có nhiều đổi mới so với Luật Đất đai năm 1993. Nếu theo theo Luật Đất đai năm 1993 việc cấp giấy chứng nhận chỉ đƣợc thực hiện khi có quyết định giao đất trƣớc đó của cơ quan có thẩm quyền, không coi việc cấp giấy chứng nhận là hình thức xác lập quyền sử dụng đất (Khi đó chỉ có 3
hình thức cơ bản xác lập quyền sử dụng đất đó là nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua nhận quyền sử dụng đất) thì theo Luật Đất đai năm 2003 có 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất, theo đó một trong 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất là Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất [28, Điều 5].
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định có 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất bao gồm Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và thông qua nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra một điểm đáng chú ý khác là các điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất đƣợc qui định hết sức cởi mở, thủ tục thực hiện đơn giản với thời gian ngắn. Sự thay đổi về chất trong Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 thể hiện nhiều điểm tích cực góp phần giải quyết đƣợc những hậu quả do điều kiện quản lý nhà nƣớc về đất đai yếu kém trong thời gian dài trƣớc đó.
Từ thực tiễn áp dụng pháp luật cho thấy nếu căn cứ vào những điều kiện để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 50, 51 Luật Đất đai năm 2003 nhƣ vậy rất thuận lợi, song vấn đề đặt ra là vì sao việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ lần đầu đối với ngƣời dân vẫn gặp nhiều khó khăn và chậm chạp.
Chế định về đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ trong Luật Đất đai năm 2003 đƣợc thể hiện theo 4 nội dung, bao gồm:
- Phƣơng pháp, cách thức thực hiện đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ. - Chủ thể sử dụng đất
- Điều kiện để đƣợc đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ (về pháp lý, kỹ thuật, quy hoạch, hạn mức, thời hạn sử dụng, về nghĩa vụ tài chính).
- Hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ. Sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003, hàng loạt các văn bản luật, nghị định và thông tƣ hƣớng dẫn đã đƣợc ban hành nhằm cụ thể hóa các chế định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ nhƣ:
Năm 2005 Quốc hội ban hành tiếp hai luật cơ bản là Luật Nhà ở năm 2005 và Bộ Luật dân sự năm 2005;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ qui định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Ngoài ra các Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Xây dựng và Bộ tài chính đã ban hành các thông tƣ hƣớng dẫn các quy định của Chính phủ trong lĩnh vực cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ.
Có thể nhận thấy rằng chế định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 đã đƣợc hệ thống hóa một cách khá toàn diện, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngƣời thừa hành trong việc áp dụng các điều luật.
Tuy vậy qua thực tiễn áp dụng cho thấy vẫn còn có sự phân tán các điều luật liên quan đến chế định này, tại các chƣơng, mục, điều khoản khác nhau trong luật, cũng nhƣ nghị định, thông tƣ. Từ đó việc áp dụng không tránh khỏi khó khăn, đôi khi không đúng do không nắm rõ điều luật đó ở đâu để làm căn cứ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, và việc bổ sung, điều chỉnh các nghị định, thông tƣ trong thời gian gần đây lại bắt đầu đƣa đến sự thiếu thống nhất, gây khó khăn cho các địa phƣơng.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi riết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi khi nhà nƣớc thu hồi đất; Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tƣ số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về hồ sơ địa chính; Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về bản đồ địa chính; Thông tƣ số 76/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Thông tƣ số 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
Để hiểu rõ hơn về thực trạng các chế định này trong pháp luật đất đai, đề tài nghiên cứu theo các nội dung sau:
2.4.1. Về phương pháp, cách thức đăng ký, cấp giấy chứng nhận