1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
1.1.4. Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
1.1.4.1. Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất
Công nhận QSDĐ là một trong ba hình thức Nhà nƣớc trực tiếp trao QSDĐ cho ngƣời sử dụng đất. Khái niệm này đƣợc xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng đất ổn định [28, Điều 5]. Quy định này cho thấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với ngƣời đang sử dụng đất mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đến Luật Đất đai năm 2013, khái niệm này đƣợc cụ thể hơn, Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định [29, Điều 3].
Việc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý mà Nhà nƣớc thừa nhận hay nói cách khác là trao QSDĐ cho ngƣời đang sử dụng đất ổn định mà đất đó không có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. Theo đó ngƣời sử dụng đất có đƣợc những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi đƣợc thừa nhận theo quy định của pháp luật.
Nhà nƣớc công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý cần thiết nhằm xác lập QSDĐ cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định. Nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý nhà nƣớc về đất đai của nƣớc ta và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất. Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định, có nguồn gốc chƣa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất. Điều này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều đƣợc công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nƣớc về đất đai trƣớc đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắc khe hoặc cởi mở. Việc công nhận QSDĐ có nhiều hình thức biểu hiện, chẳng hạn có thể công nhận trên cơ sở một số loại giấy tờ nhất định; có thể trên sổ địa chính hoặc thông tin đã đƣợc nhà nƣớc ghi nhận phản ánh; cũng có thể biểu hiện bằng một số hình thức giấy tờ theo khuôn mẫu nhất định, điều này tùy thuộc
kiện tiên quyết đặt ra là phải có sự tồn tại, sự chiếm hữu, sử dụng đất trƣớc đó của chủ thể nhất định.
Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nƣớc ta cho thấy nhiều trƣờng hợp sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhƣng đã có sự sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần đƣợc giải quyết thông qua hình thức công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là hành vi của nhà nƣớc nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa nhà nƣớc với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất.
1.1.4.2. Khái niệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ chính là hoạt động của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xem xét và thừa nhận QSDĐ hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Nói cách khác, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ đƣợc hiểu là việc Nhà nƣớc thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho ngƣời sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ bao gồm: Công nhận QSDĐ đối với ngƣời sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện để đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ (cấp lần đầu); ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất; ngƣời sử dụng đất nhận QSDĐ thông qua các giao dịch dân sự, thừa kế hoặc kết quả giải quyết tranh chấp. Nhƣ vậy cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là giai đoạn cuối cùng của quá trình công nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai. Hoạt động này đƣợc tiến hành qua nhiều công đoạn: thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ của cơ quan hành chính Nhà nƣớc.
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động rất quan trọng, thể hiện rõ vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai. Hoạt động này đƣợc Nhà nƣớc thiết lập nhằm mục đích: công nhận, đảm bảo và bảo vệ QSDĐ của ngƣời sử dụng đất; đƣa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản.
1.1.4.3. Đặc điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là một hoạt động quản lý của Nhà nƣớc nên có một số đặc điểm sau:
Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình công nhận QSDĐ, giao đất, cho thuê đất và đăng ký biến động đất đai. Giấy tờ về QSDĐ, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các hợp đồng chuyển quyền là cơ sở để ngƣời sử dụng đất lập hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ.
Chủ sử dụng đất chỉ đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ khi QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở của họ là hợp pháp, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật và luôn tuân thủ những thủ tục, trình tự theo luật định, nhằm đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất thông tin địa chính.
Quá trình cấp giấy chứng nhận luôn có sự tham gia của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền mặc dù quá trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ thông qua cơ quan dịch vụ công là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất nhƣng thẩm quyền cuối cùng trong việc thẩm tra là phòng Tài nguyên – Môi trƣờng và cơ quan ký GCNQSDĐ, QSHNƠ là UBND.
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ không chỉ là quyền của ngƣời sử dụng đất mà còn là một nghĩa vụ, trách nhiệm từ phía Nhà nƣớc, là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đồng thời
cũng là tiền đề để Nhà nƣớc thực hiện quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.