1.2. Sự hình thành và phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng
1.2.2. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khâu cuối cùng trong thủ tục đăng ký đất đai cũng nhƣ trong hoạt động điều phối đất đai chính là việc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên đƣợc Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành kể từ năm 1989 theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989, có bìa màu đỏ (thƣờng gọi là giấy đỏ). Tuy nhiên, trong giấy đỏ không thể hiện tài sản trên đất trong đó có nhà ở vì chức năng quản lý nhà ở
thuộc Bộ Xây dựng. Để đáp ứng nhu cầu quản lý, năm 1994, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đƣợc Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, có bìa màu hồng nhạt (thƣờng gọi là giấy hồng), áp dụng cấp cho ngƣời sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại đô thị. Ngoài ra, còn có giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc đƣợc Bộ Tài chính phát hành năm 1999 theo Quyết định 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ trƣởng Bô ̣ Tài chính về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng trụ sở làm việc tại các cơ quan hành chính sự nghiệp, có bìa màu tím (đƣợc gọi là giấy tím), áp dụng cấp cho nhà, đất, trụ sở làm việc của các cơ quan nhà nƣớc. Nhƣ vậy, trƣớc tháng 11/2004, cùng lúc tồn tại 03 thủ tục đăng ký đất đai và 03 loại GCNQSDĐ, QSHNƠ hợp pháp do 03 hệ thống cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm quản lý và tổ chức thực hiện. Ngoài ra một số thành phố lớn (nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh…), trong thời gian chƣa có giấy hồng, để quản lý nhà ở, đã chủ động ban hành những mẫu giấy chứng nhận tạm thời (gọi là giấy trắng - ngƣời có giấy trắng đƣợc coi là sử dụng đất hợp lệ, vẫn đƣợc công nhận quyền sử dụng đất và chỉ cần làm thủ tục đổi từ giấy trắng sang giấy đỏ hoặc giấy hồng) cấp cho ngƣời sử dụng đất.
Với quy định của Luật Đất đai năm 2003, giấy đỏ cũ và giấy hồng sẽ đƣợc thay thế bằng GCNQSDĐ, QSHNƠ mới do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành thống nhất trên phạm vi cả nƣớc, kể cả trƣờng hợp có nhà ở, tài sản gắn liền trên đất. Nhƣng do một số thuật ngữ trong quy định chƣa đƣợc rõ ràng làm nảy sinh tranh chấp về thẩm quyền quản lý trên thực tế. Cụ thể là nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất sẽ đƣợc thể hiện trên giấy đỏ thông qua việc ghi nhận theo yêu cầu của ngƣời sử dụng đất.
Do cách thể hiện ghi nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chƣa làm sáng tỏ vấn đề sở hữu tài sản nên sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi
hành ngày 01/7/2004, Bộ Xây dựng đã phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng (theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng), tiếp tục có bìa màu hồng để cấp và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho chủ sở hữu. Theo đó, cùng một thửa đất có nhà, thay vì chỉ cấp một giấy chứng nhận theo quy định cũ (giấy hồng cũ- giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP) hoặc theo Luật Đất đai 2003 (giấy đỏ mới ghi nhận tài sản là nhà trên đất), thì với quy định này, phải cần đến 02 loại giấy chứng nhận: một cho quyền sử dụng đất (giấy đỏ mới) và một cho nhà trên đất (giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP) với 02 thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận tại 02 cơ quan quản lý khác nhau.
Khi áp dụng vào thực tế, những quy định này đã gặp nhiều khó khăn phức tạp cho cơ quan quản lý cũng nhƣ ngƣời sử dụng đất. Sự bất cập này đã đƣợc giải quyết sau khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2005, theo đó thống nhất quy định đối với đất có nhà chỉ cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do Bộ Xây dựng phát hành theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Giấy này tiếp tục có bìa màu hồng (gọi là giấy hồng mới).
Với quyết tâm cải cách thủ tục hành chính, việc thống nhất GCNQSDĐ, QSHNƠ đặt dƣới sự quản lý của một cơ quan duy nhất - cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng, cuối cùng cũng đƣợc hoàn thành, ngày 19/6/2009 Quốc hội nƣớc CHXHCN Việt Nam khoá XII, kỳ họp thứ 5 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đầu tƣ xây dựng cơ bản. Trong Luật này, phần nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã quy định GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp cho
ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nƣớc do Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu [32, Điều 4].
Ngày 01/8/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, theo đó giấy chứng nhận chung cho cả quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ra đời và đƣợc sử dụng thống nhất trong cả nƣớc. Giấy mới có bìa màu hồng nền hình cánh sen, thay thế cho các loại giấy đỏ, giấy hồng trƣớc đó. Trên cơ sở giấy chứng nhận thống nhất này, việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất cũng đƣợc thống nhất theo trình tự, thủ tục chung.
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định cụ thể GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc cấp theo một loại mẫu thống nhất trong cả nƣớc do Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định. Ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó mẫu giấy chứng nhận mới về hình thức và nội dung cơ bản giống với mẫu giấy đang đƣợc áp dụng.
Có thể nói đây là một trong những nỗ lực của Chính phủ trong việc đơn giản thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà, đất và hƣớng tới xây dựng một hệ thống thông tin đất đai thống nhất.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể đƣợc cấp giấy.
Cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét và công nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ngƣời sử dụng đất, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể và phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam.
Hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ là hoạt động phức tạp, phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều quy trình và đƣợc thực hiện bởi nhiều cơ quan chức năng...Vì vậy, cần thiết khách quan phải quy định về các điều kiện và thủ tục hành chính cụ thể đối với hoạt động này nhằm định hƣớng cho các cơ quan chức năng thực thi nhiệm vụ cấp giấy, cũng nhƣ các chủ thể có nhu cầu cấp giấy phải thực hiện và tuân thủ theo một trật tự đã đƣợc pháp luật quy định.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG