CHƢƠNG 1 : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.2. SO SÁNH QUYỀN BỀ MẶT VỚI QUYỀN HƢỞNG DỤNG VÀ
1.2.2. So sánh quyền hưởng dụng với quyền thuê đất dài hạn
Hiện nay, chúng ta có nhiều quan điểm cho rằng, quyền bề mặt có nhiều điểm tƣơng đồng và rất dễ gây nhầm lẫn với quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đều có đối tƣợng là mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất. Tuy nhiên, quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt nổi bật nhƣ sau:
Thứ nhất, xét về bản chất
Quyền bề mặt là loại vật quyền đƣợc hình thành trong quan hệ vật quyền nên đƣợc Bộ luật dân sự quy định là quyền khác đối với tài sản, vì trong Bộ luật dân sự năm 2015 cũng không có thuật ngữ pháp lý “vật quyền”. Viêc quy định này nhằm tạo cơ sở cho các chủ thể không phải là chủ sở hữu khai thác tối đa lợi ích trên cùng 1 tài sản.
Quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của bên thuê đất là quyền đối nhân hình thành trong quan hệ trái quyền, đƣợc hình thành trên cơ sở hợp đồng dân sự, dó đó bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ đƣợc quy định trong hợp đồng dân sự đó và tuân thủ theo các quy định của pháp luật.
Thứ hai, về thời hạn của quyền bề mặt và thời hạn của quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Thời hạn của quyền bề mặt thƣờng kéo dài vài chục năm và phụ thuộc vào thời hạn quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho ngƣời có quyền bề mặt khai thác lợi ích lâu dài và đạt đƣợc hiệu quả nhất
Thời hạn của quyền thuê đất dài hạn đƣợc xác định theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê đất. Ngƣời cho thuê đất chƣa có nhu cầu sử dụng nên cho thuê, do đó, thời hạn này sẽ không kéo dài đến hết thời hạn sử dụng đất. Ngƣời thuê đất dài hạn thỏa thuận với ngƣời cho thuê đất cho thuê theo chu kì, mùa vụ để sản xuất, kinh doanh và khai thác lợi ích trên tài sản cho thuê.
Thứ ba, việc thực hiện quyền
Quyền bề mặt đƣợc xem là nhƣ là quyền đối với tài sản, do đó trong thời gian thực hiện quyền, họ có toàn quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền bề mặt của mình.
Quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì chủ thể thuê đất chỉ có thể thực hiện quyền trong phạm vi thỏa thuận của các bên, chuyển giao tài sản phải đƣợc sự đồng ý của bên cho thuê.
Thứ tư, căn cứ xác lập của quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Quyền bề mặt đƣợc xác lập theo sự thỏa thuận của các bên, theo luật định hoặc theo di chúc. Quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể phát sinh theo thỏa thuận dựa trên cơ sở hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hoặc theo quy định của pháp luật.
Ví dụ để phân biệt quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn: A có một mảnh đất với diện tích là 300m2. A thỏa thuận với B và cho B thuê đất dài hạn trong thời hạn 30 năm. Thuê đƣợc 20 năm, B muốn cho thuê lại mảnh đất trên cho X thì B cần phải đƣợc sự cho phép của A thì mới đƣợc cho X thuê. B thuê đất dài hạn của A thì B chỉ đƣợc quyền sử dụng đất đó theo đúng thỏa thuận đƣợc hai bên kí kết trong hợp đồng thuê đất dài hạn nêu trên, do
vậy, khi B muốn cho X thuê lại thì phải đƣợc sự đồng ý của A là chủ sở hữu mảnh đất 300m2 đó. Tuy nhiên, nếu B có quyền bề mặt thông qua hợp đồng xác lập quyền bề mặt với A thì trong thời hạn đƣợc hƣởng quyền bề mặt, B có thể dịch chuyển quyền bề mặt cho một chủ thể khác mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của chủ sở hữu mảnh đất đó là A. Đây là một ví dụ điển hình để giúp chúng ta phân biệt đƣợc đặc tính của vật quyền, cụ thể là quyền bề mặt về tính dịch chuyển đƣợc với trái quyền, mà cụ thể trong ví dụ này là quyền thuê đất dài hạn.