CHƢƠNG 1 : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
2.4. CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC
2.4.1. Chấm dứt quyền bề mặt
Một nguyên tắc chung đƣợc pháp luật các quốc gia trên thế giới ghi nhận khi quy định về quyền bề mặt là: Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng hoặc cây trồng. Nhìn chung pháp luật các quốc gia thƣờng quy định theo hƣớng quyền bề mặt có thể chấm dứt theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc do một bên đơn phƣơng chấm dứt khi đáp ứng những điều kiện do pháp luật quy định. Chủ đất sẽ có quyền đơn phƣơng chấm dứt khi ngƣời thuê quyền bề mặt đã không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền (thƣờng là chậm trả 02 năm) hoặc có hành vi gây tổn hại đến đất; còn ngƣời thuê quyền bề mặt có thể đơn phƣơng chấm dứt vào bất kỳ thời điểm nào nếu giữa các bên không có thỏa thuận về thời hạn của quyền, thậm chí BLDS Đài Loan còn cho phép ngƣời thuê quyền bề mặt trả trƣớc tiền thuê cho ba năm tiếp theo để từ bỏ một quyền bề mặt đã đƣợc xác định thời hạn hoặc nếu đất không đáp ứng đƣợc mục đích sử dụng mà không phải lỗi của họ. Do những khác biệt xuất phát từ hình thức sở hữu đất đai (thời hạn sử dụng đất, thu hồi đất,…) nên việc quy định căn cứ chấm dứt quyền bề mặt ở mỗi quốc gia lại có một sự khác nhau. Ở Việt Nam, cụ thể là BLDS năm 2015, căn cứ chấm dứt quyền bề mặt bao gồm năm căn cứ đƣợc quy định tại Điều 272, theo đó gồm các căn cứ sau:
Thứ nhất, thời hạn hƣởng quyền bề mặt đã hết (khoản 1). Nếu quyền bề mặt đƣợc hình thành trong một thời hạn nào đó (thỏa thuận, di chúc hoặc quy định của pháp luật), khi hết thời hạn này quyền bề mặt sẽ chấm dứt. Thời hạn là khoảng thời gian mà trong khoảng thời gian đó một chủ thể có quyền bề mặt. Ví dụ: A là chủ sở hữu của mảnh đất X, A thỏa thuận cho B hƣởng quyền bề mặt trong vòng 20 năm để B khai thác quyền bề mặt trên mảnh đất X đó. Hết thời hạn 20 năm theo thỏa thuận, quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt.
Thứ hai, chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một (khoản 2). Ngƣời có quyền sử dụng đất và chủ thể xác lập quyền bề mặt khác nhau, cho nên các chủ thể có tƣ cách pháp lý không giống nhau và đây là hai chủ thể riêng biệt. Tuy nhiên, chủ thể có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho ngƣời có quyền bề mặt thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng, tặng cho hoặc thông qua thừa kế. Cho nên, khi chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một thì quyền bề mặt cũng chấm dứt. Ví dụ: A giao cho B (con trai duy nhất của mình) quyền bề mặt với diện tích 1 hecta quyền sử dụng đất và thời hạn là 20 năm. Sau 02 năm, kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt của B thì A chết. B là ngƣời thừa kế duy nhất của A đƣợc hƣởng thừa kế. Lúc này, B trở thành chủ sử dụng đất nên quyền bề mặt sẽ chấm dứt.
Thứ ba, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình (khoản 3). Quyền bề mặt là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, cho nên khi chủ sở hữu tài sản không còn nhu cầu khai thác quyền đó và cũng không muốn chuyển giao cho chủ thể khác nên đã từ bỏ quyền thuộc sở hữu của mình. Từ bỏ quyền đƣợc hiểu là chủ thể của quyền không còn kiểm soát quyền bằng cách tuyên bố là từ bỏ quyền đó.
Ví dụ: A thỏa thuận để B có đƣợc quyền bề mặt trên diện tích đất 200m2 để canh tác và xây dựng cửa hàng ăn uống trên cao nhƣng sau đó B tuyên bố “từ bỏ quyền bề mặt trên diện tích 200m2 mà B đã thuê của A”. Đây sẽ là căn cứ làm chấm dứt quyền bề mặt của B.
Thứ tư,quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai (khoản 4). Thu hồi đất là việc Nhà nƣớc quyết định thu lại quyền sử dụng đất của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, nhận chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất vì những mục đich khác nhau hoặc thu lại quyền sử dụng đất do ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhà nƣớc sẽ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trƣờng hợp nhƣ đóng quân, trụ sở làm việc; xây dựng các căn cứ quân sự; xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; xây dựng ga, cảng quân sự;…(Điều 61). Nhà nƣớc sẽ thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trƣờng hợp nhƣ thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ mà phải thu hồi đất; thực hiện các dự án do Thủ tƣớng chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tƣ mà phải thu hồi đất nhƣ dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị mới; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ƣơng; trụ sở của tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao;…(Điều 62). Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trong các trƣờng hợp nhƣ sử dụng đất không đúng mục đích đã đƣợc nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất đƣợc giao, cho thuê không đúng đối tƣợng hoặc không đúng thẩm quyền;…(Điều 64). Ngoài ra, thu hồi quyền sử dụng đất còn trong trƣờng hợp do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con ngƣời.
Đây là căn cứ chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, từ thời điểm ban hành quyết định này, quyền sử dụng đất của chủ sử dụng không còn. Do quyền bề mặt lại là quyền đƣợc hình thành trên cơ sở chủ thể ban đầu phải có quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, khi chủ thể ban đầu không còn quyền sử dụng thì
quyền bề mặt cũng chấm dứt theo bởi nó không thể tồn tại khi không có cơ sở là quyền sử dụng đất.
Ví dụ: A thỏa thuận với B thuê quyền bề mặt với diện tích 1000 m2 trên diện tích đất của A. Năm 2015, nhà nƣớc ra quyết định thu hồi diện tích đất 1000 m2 của A để phục vụ cho việc xây dựng căn cứ quân sự vì mục đích quốc phòng an ninh. Mặc dù chƣa hết thời hạn thỏa thuận thuê quyền bề mặt giữa A và B nhƣng do đất đai của A bị thu hồi nên quyền bề mặt mà B thuê cũng đƣơng nhiên chấm dứt theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật (khoản 5). Nghĩa là các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt vào bất cứ thời gian nào hoặc quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của luật.
Các chủ thể liên quan đến quyền bề mặt có thể thỏa thuận về việc tạo lập, thay đổi hay chấm dứt quyền bề mặt nhƣng không đƣợc trái pháp luật và trái đạo đức xã hội. Việc thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt có thể diễn ra theo các phƣơng thức nhƣ sau:
- Thỏa thuận ngay từ đầu trong hợp đồng: trƣờng hợp này quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo căn cứ quy định tại khoản 1 đó là “thời hạn hƣởng quyền bề mặt đã hết”.
- Trong hợp đồng ban đầu, các chủ thể không đề cập đến thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt nhƣng sau này, sau khi quyền bề mặt đã thực hiện một thời gian thì các bên có thể thỏa thuận chấm dứt: trƣờng hợp này quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo căn cứ quy định tại khoản 5 Điều này.
- Trong hợp đồng ban đầu, các chủ thể có thỏa thuận rõ ràng về thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt nhƣng sau này, sau khi quyền bề mặt đã đƣợc thực hiện một thời gian thì các bên thống nhất bỏ thỏa thuận ban đầu và
có thỏa thuận mới về thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt, có thể chấm dứt ngay vào thời điểm đạt đƣợc thỏa thuận hoặc một thời điểm khác trong tƣơng lai: trƣờng hợp này quyền bề mặt sẽ chấm dứt theo căn cứ quy định tại khoản 5 Điều này.
Quyền bề mặt đƣợc pháp luật quy định nhằm đảm bảo cho ngƣời có quyền bề mặt đƣợc khai thác tối đa hiệu quả và lợi ích có đƣợc từ việc sử dụng quyền bề mặt trên đất đai thuộc sở hữu của chủ thể có quyền sử dụng đất. Riêng trƣờng hợp quyền bề mặt đƣợc xác lập theo quy định của luật thì thời điểm chấm dứt quyền bề mặt sẽ theo quy định của luật. Hoặc trƣờng hợp các bên có thỏa thuận về thời điểm chấm dứt của quyền bề mặt nhƣng thỏa thuận đó không đúng pháp luật thì chúng ta vẫn phải áp dụng dựa trên tinh thần của luật.
Ví dụ: A đƣợc giao quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 50 năm. Sau 30 năm khai thác, sử dụng không hiệu quả, A thỏa thuận cho B xác lập quyền bề mặt nhƣng không thỏa thuận thời hạn chấm dứt quyền bề mặt. Đối với loại đất nông nghiệp, A đƣợc Nhà nƣớc giao quyền sử dụng là 50 năm, cho nên B chỉ đƣợc hƣởng quyền bề mặt trên diện tích đất của A trong thời hạn còn lại (20 năm). Sau thời hạn này, theo quy định của Luật Đất đai thì quyền bề mặt chấm dứt. Ví dụ này là một minh chứng cho việc chấm dứt quyền bề mặt theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nƣớc, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nƣớc và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trƣớc khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác; trƣờng hợp chủ
thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trƣớc khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trƣờng hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trƣờng hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.