CHƢƠNG 1 : KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
3.1. THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƢỚNG MẮC
VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN BỀ MẶT
Vấn đề quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam cơ bản đã kế thừa những nội dung cốt lõi về chế định “quyền bề mặt” trong pháp luật La Mã và pháp luật các quốc gia khác trên thế giới. Trong đó, có những điểm khác biệt phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, truyền thống của nƣớc ta. Theo đó, quy định quyền bề mặt khi đi vào cuộc sống sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà hiện nay chƣa có cơ sở pháp lý hoặc còn nhiều kẽ hở khi giải quyết nhƣ: xử lý tài sản trên đất trong trƣờng hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cƣ…. Việc áp dụng “quyền bề mặt” sẽ giúp các bên xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ tự động chuyển giao, mà không phụ thuộc vào trạng thái của tài sản, ý chí của các bên khi phát sinh việc chấm dứt quan hệ pháp luật về quyền bề mặt. Tuy nhiên, vấn đề thực tiễn thi hành pháp luật vẫn còn đặt ra một số vấn đề nhƣ:
Thứ nhất, khó khăn và vướng mắc trong việc nhận thức các quy định của pháp luật về quyền bề mặt.
Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định mới về quyền bề mặt. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu về cơ sở lý luận của quyền bề mặt trong thời gian qua là chƣa nhiều, chƣa có sự tổng kết liên quan về thực tiễn áp dụng quyền bề mặt nên dẫn đến việc các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến thực thi pháp luật (Tòa án, Viện kiểm sát, cơ quan thi hành án, thẩm phán, luật sƣ, luật
gia,…) sẽ không khỏi gặp những khó khăn, lúng túng nhất định khi thực hiện giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền bề mặt. Hơn nữa, các chủ thể khác trong xã hội (cá nhân, pháp nhân, tổ chức) cũng sẽ gặp những khó khăn trong việc chuyển giao, xác lập, thực hiện, sử dụng, khai thác quyền bề mặt của mình. Do đó, cần phải đƣợc nghiên cứu và trao đổi nhiều hơn nữa trong thời gian tới đây để giúp cho việc thực hiện quyền bề mặt đƣợc tốt hơn và hiệu quả hơn.
Thứ hai, khó khăn, vướng mắc về thủ tục đăng ký đối với chủ thể có quyền bề mặt.
Theo quan điểm của tác giả, chúng ta cần phải có những quy định cụ thể về vấn đề đăng ký quyền bề mặt tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Pháp luật của các quốc gia trên thế giới ghi nhận chế định quyền bề mặt cũng quy định về vấn đề đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhận mối quan hệ giữa một ngƣời đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc quyền của một ngƣời cụ thể. Việc ghi nhận về mặt pháp lý trong vấn đề đăng ký quyền bề mặt tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền có một ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp khi phát sinh giữa các chủ thể cũng nhƣ Nhà nƣớc sẽ kiểm soát đƣợc chính sách đất đai hiệu quả. Theo quy định của pháp luật thì việc đăng ký quyền bề mặt phải đƣợc thực hiện tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền và việc đăng ký này phải đƣợc thực hiện một cách công khai. Tuy nhiên, cơ chế đăng ký quyền này nhƣ thế nào còn chƣa có các văn bản hƣớng dẫn để thực thi. Cơ quan nào sẽ là đơn vị chủ trì thực hiện việc đăng ký này (Bộ Tƣ pháp hay Bộ Tài nguyên và môi trƣờng) vẫn chƣa đƣợc khẳng định cụ thể. Quy trình đăng ký, giấy tờ, thủ tục đăng ký nhƣ thế nào còn chƣa quy định môt cách rõ ràng. Cơ chế công khai việc đăng ký quyền bề mặt nhƣ thế nào cũng chƣa có văn bản
hƣớng dẫn bởi lẽ việc công khai rất quan trọng để đảm bảo quyền của các bên, tránh các tranh chấp không đáng có. Vì vậy, cần có hƣớng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, nhằm bảo đảm công tác quản lý đất đai đạt hiệu quả cũng nhƣ có cơ chế hữu hiệu xử lý tranh chấp khi phát sinh.
Thứ ba, khó khăn, vướng mắc trong việc tính toán chi phí chuyển giao quyền bề mặt.
Pháp luật hiện hành chƣa có quy định về việc tính toán các chi phí đối với việc chuyển giao quyền bề mặt trong trƣờng hợp các bên thực hiện việc chuyển giao quyền bề mặt mà có tính đến chi phí cấp quyền. Cơ sở để tính mức phí này không đƣợc quy định cụ thể, có thể tính theo giá thị trƣờng hoặc có thể tính theo giá khung giá đất do Nhà nƣớc đặt ra hoặc do thỏa thuận của các bên. Khó khăn hơn nữa là xác định mức chuyển nhƣợng quyền bề mặt thế nào là hợp lý để hài hòa lợi ích cho các bên giữa chủ sở hữu đất và ngƣời có quyền bề mặt, giữa ngƣời đƣợc cấp quyền bề mặt lần đầu và những ngƣời tiếp theo.
Thứ tư, khó khăn, vướng mắc trong việc xác định trách nhiệm của những người được cấp quyền bề mặt đối với việc bảo vệ, quản lý tài sản chung hoặc trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra đối với bề mặt đất hoặc bề mặt bất động sản.
Khi nhìn quyền bề mặt theo lát cắt ngang, chúng ta mới xác định quyền bề mặt đối với khoảng không trên đất, bề mặt đất và khoảng không dƣới lòng đất. Khi nhìn nhận quyền bề mặt theo lát cắt dọc, chúng ta xem xét quyền bề mặt dƣới góc độ là sự ràng buộc của các chủ thể quyền này nhƣ thế nào? Cụ thể hơn là phải xem xét mối ràng buộc giữa chủ thể có quyền sử dụng phía
trên bề mặt đất, chủ thể có quyền sử dụng bề mặt đất và chủ thể có quyền sử dụng trong lòng đất.
Phân tích một ví dụ cụ thể nhƣ sau: A là chủ sở hữu đất, B đƣợc cấp quyền bề mặt nuôi cá và trồng hoa sen trong ao nằm trong mảnh đất trên của A, C đƣợc cấp quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh doanh ăn uống trên mặt ao, D đƣợc cấp quyền xây cầu vƣợt phía bên trên mảnh đất. Nhƣ vậy, sẽ khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thƣờng của B, C, D nếu mảnh đất của A bị ô nhiễm nguồn nƣớc nghiêm trọng và ảnh hƣởng đến A, bởi B, C, D đều thực hiện các hoạt động nhất định khác nhau nêu trên để khai thác bề mặt của mảnh đất mà A là chủ sở hữu.
Hơn nữa còn có khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thƣờng, trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng bề mặt giữa các chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau. Pháp luật cũng chƣa có quy định về sự ràng buộc trách nhiệm của những chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau trên cùng một diện tích đất hoặc bất động sản. Theo ví dụ trên, C kinh doanh nhà hàng nhƣng không đƣợc làm nguy hại đến cá và hoa sen (ví dụ nhƣ không đƣợc xả rác thải hoặc chất bẩn khác làm chết cá và hoa sen). B nuôi cá và trồng hoa sen trong ao không đƣợc ảnh hƣởng đến việc kinh doanh nhà hàng của C (ví dụ nhƣ không đƣợc làm ô nhiễm nguồn nƣớc dẫn đến hôi thối và ô nhiễm nghiêm trọng, làm mất mỹ quan và sinh thái để khách không đến nhà hàng ăn uống đƣợc). D thực hiện xây cầu vƣợt phía bên trên mặt đất nhƣng không đƣợc gây nguy hại cho ngƣời kinh doanh nhà hàng ăn uống trên mặt ao và ngƣời nuôi cá, trồng hoa sen trong ao (ví dụ nhƣ không đƣợc làm ô nhiễm không khí và đe dọa nguy hiểm đến tính mạng của những ngƣời kinh doanh và nuôi trồng phía bên dƣới). Qua phân tích ví dụ nêu trên, có thể thấy dƣờng nhƣ Bộ luật Dân sự năm 2015 chƣa có sự quy định về trách nhiệm trong việc bồi thƣờng, trách
nhiệm trong việc quản lý, sử dụng bề mặt giữa các chủ sở hữu quyền bề mặt khác nhau.
Thứ năm, đối với việc chủ thể có quyền bề mặt sử dụng lòng đất xây dựng các công trình vào mục đích kinh doanh cũng đồng thời đƣợc Nhà nƣớc sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình xây dựng. Chẳng hạn nhƣ hiện nay là xây dựng đƣờng ngầm đi bộ đƣờng Phạm Hùng – Ngã Tƣ Sở hay tuyến đƣờng sắt Metro Bến Thành – Suối Tiên… thì vấn đề giải quyết giữa chủ thể có quyền bề mặt và Nhà nƣớc sẽ nhƣ thế nào? Trong trƣờng hợp này, nếu Nhà nƣớc ra quyết định thu hồi dƣới lòng đất thì quyết định ấy sẽ có nội dung ra sao, có phải quyết định thu hồi phần lòng đất mà không thu hồi bề mặt tự nhiên? Liệu Nhà nƣớc có phải bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ hay không khi mà cuộc sống của chủ thể quyền bề mặt (phần lớn là trên bề mặt) hoàn toàn không bị ảnh hƣởng? Hiện nay, tình trạng dân số thế giới gia tăng rất nhanh nên diện tích mặt đất tự nhiên đã không còn đáp ứng đƣợc nhu cầu sử dụng của con ngƣời, do vậy vấn đề không gian ngầm nên cần đƣợc trao đổi. Vì vậy, đối với các công trình ngầm khi đƣợc xây dựng thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm cũng cần đƣợc phân chia, nhất là ở các thành phố lớn.
Thứ sáu, khó khăn, vướng mắc trong việc bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu đất.
Theo quy định của pháp luật, sau khi xác lập quyền bề mặt thì việc chủ sở hữu đất tác động đến việc sử dụng đất của ngƣời có quyền bề mặt là rất hạn chế, chỉ xảy ra trong một số trƣờng hợp nhất định. Theo pháp luật một số nƣớc, chủ sở hữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ ngƣời có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc ngƣời có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử
dụng đất nhất định hoặc khi ngƣời có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự năm 2015 không có quy định nào đảm bảo cho chủ sở hữu tác động đến ngƣời có quyền bề mặt nếu nhƣ ngƣời có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian nhất định hoặc ngƣời có quyền bề mặt có hành vi hủy hoạt đất một cách bất hợp pháp. Vì vậy, cần bổ sung quy định trƣờng hợp, chủ sở hữu đƣợc quyền đòi lại quyền bề mặt khi có căn cứ cho rằng ngƣời có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất hoặc khi ngƣời có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất, bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu.