1.4.2 .Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993
3.2. Cỏc giải phỏp về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp
3.2.1. Nhúm giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất
Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng cú đủ điều kiện quy định của phỏp luật thỡ đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp khụng đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xem xột để hỗ trợ.
Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đớch nào thỡ đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để bồi thƣờng thỡ đƣợc bồi thƣờng bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tỏi định cƣ hoặc nhà ở tỏi định cƣ, nếu cú chờnh lệch về giỏ trị thỡ phần chờnh lệch đú đƣợc thanh toỏn bằng tiền.
3.2. Cỏc giải phỏp về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp nghiệp
3.2.1. Nhúm giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp thu hồi đất đối với doanh nghiệp
3.2.1.1. Xõy dựng cỏc căn cứ, tiờu chớ giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp ở từng mức quy mụ diện tớch đối với mỗi loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mụ vốn đầu tư, định mức lao động.
Thực tế cho thấy, tỡnh trạng sử dụng dƣ thừa, sai mục đớch, “đầu cơ” đất đai, tỡnh trạng đƣợc giao, cho thuờ đất nhiều năm vẫn chƣa đƣợc đƣa vào sử dụng đó gõy lóng phớ lớn tài nguyờn đất đai, gõy tỏc động tiờu cực đối với dƣ luận xó hội. Trong giai đoạn hiện nay, quỹ đất nhà nƣớc cú thể giao, cho thuờ cú hạn và nhu cầu đƣợc giao đất, thuờ đất từ nhà nƣớc của doanh nghiệp là rất lớn. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 thỏng 01 năm 2006 đó đƣa ra quy định về "suất đầu tƣ" đƣợc tớnh bằng tổng vốn đầu tƣ trờn đất chia cho tổng diện tớch đất của dự ỏn. Thực chất "suất đầu tƣ" đƣợc coi là tiờu chớ về tỷ lệ vốn nhất định để cơ quan Nhà nƣớc xem xột quyết định quy mụ giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp. Tuy nhiờn, nếu quy mụ giao đất, cho thuờ đất chỉ dựa vào tiờu chớ vốn đầu tƣ thỡ chƣa đủ. Hiện nay để đẩy nhanh tốc độ cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ, nhiều địa phƣơng núng vội trong việc phỏt triển dự ỏn đầu tƣ mà ƣu ỏi “trải thảm đỏ” đối với cỏc nhà đầu tƣ, bỏ qua hoặc xem nhẹ năng lực nhà đầu tƣ. Đõy là một trong những nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng 1.022 dự ỏn với 130.000 ha đất trờn phạm vi cả nƣớc chƣa đƣợc đƣa vào sử dụng (Số liệu đến thỏng 6/2006 - Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng). Do vậy, để đảm bảo cho diện tớch đất đai đai đƣợc giao, cho thuờ đến đỳng đƣợc những doanh nghiệp cú nhu cầu và khả năng thực sự, đảm bảo sự bỡnh đẳng giữa cỏc doanh nghiệp cần quy định cụ thể cỏc tiờu chớ giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp ở từng mức quy mụ diện tớch. Thực tế cho thấy, mỗi tỉnh, thành phố cú những đặc thự riờng về khả năng thu hỳt đầu tƣ, diện tớch đất đai và cỏc nguồn lực... do đú quy mụ giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp khụng thể đồng nhất trờn phạm vi cả nƣớc. Do vậy, tuỳ thuộc vào đặc thự và khả năng thu hỳt đầu tƣ, cỏc tỉnh, thành phố quyết định quy mụ giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp trờn phạm vi địa bàn dựa trờn cỏc tiờu chớ sau:
- Lĩnh vực, ngành nghề hoạt động (cụng nghiệp; xõy dựng, thƣơng mại, dịch vụ; nụng nghiệp)
- Quy mụ vốn đầu tƣ (vớ dụ quy mụ dƣới 10 tỷ; từ 10 tỷ đến 20 tỷ; ...) - Định mức lao động ( vớ dụ sử dụng dƣới 100 lao động, từ 100 đến dƣới 300 lao động...)
- Địa bàn hoạt động (đồng bằng, trung du, miền nỳi)
Việc xõy dựng bảng tiờu chớ cụ thể về quy mụ giao đất, cho thuờ đất tại cỏc địa phƣơng sẽ hạn chế đƣợc tỡnh trạng giao đất, cho thuờ đất dƣ dụi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự của doanh nghiệp dẫn đến sử dụng đất lóng phớ.
Để thực hiện đƣợc nội dung này, Nhà nƣớc cần ban hành văn bản thống nhất về phƣơng phỏp, cỏch thức xỏc định quy mụ giao, cho thuờ đất để trờn cơ cở đú cỏc địa phƣơng tự xõy dựng bảng tiờu chớ về quy mụ giao, cho thuờ đất phự hợp với địa phƣơng mỡnh.
3.2.1.2. Sửa đổi bổ sung hoàn thiện chớnh sỏch giỏ đất do Nhà nước quy định.
Theo quy định hiện hành; giỏ đất do Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành và cụng bố vào ngày 01/01 hàng năm để làm căn cứ tớnh thuế sử dụng đất, thuế nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất; tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, lệ phớ trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tớnh bồi thƣờng đối với ngƣời cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nƣớc. Quy định này dẫn đến chớnh sỏch giỏ đất hiện hành chƣa phự hợp với bản chất kinh tế - xó hội của cỏc quan hệ đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, cụ thể nhƣ sau:
Cỏc quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất trờn đõy, xột về bản chất kinh tế - xó hội, cú thể chia thành cỏc loại quan hệ sau:
Loại thứ nhất thuộc phạm vi cỏc quan hệ giao dịch đất đai giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất bao gồm: tớnh tiền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Khi Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ gia
định, cỏ nhõn cú thu tiền sử dụng đất cũng nhƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất phải bồi thƣờng về đất cho ngƣời cú đất bị thu hồi; thực tế đú là cỏc quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau; quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đú đƣợc thực hiện bằng quyết định hành chớnh của Nhà nƣớc. Việc Nhà nƣớc thu tiền sử dụng đất của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất cũng nhƣ bồi thƣờng về đất cho ngƣời cú đất bị thu hồi đều đƣợc tớnh theo giỏ đất sỏt với giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trƣờng trong điều kiện bỡnh thƣờng tại thời điểm giao đất, thu hồi đất là phự hợp với bản chất kinh tế - xó hội của quan hệ chuyển nhƣợng (mua bỏn) đất đai. Nhƣng giỏ đất ban hành đầu năm lại ỏp dụng cho cả năm, sẽ khụng phự hợp với diễn biến giỏ đất trong một năm.
Loại thứ hai thuộc phạm vi nghĩa vụ của ngƣời kinh doanh đất đai: nộp thuế thu nhập cho Nhà nƣớc từ việc họ chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời khỏc. Để xỏc định thu nhập, ngƣời nộp thuế phải tờ khai thu nhập trong đú cú giỏ đất chuyển quyền sử dụng. Nhƣng giỏ đất do Nhà nƣớc ban hành từ ngày 01/01 lại đƣợc ỏp dụng cho cả năm và cỏ biệt cũng đƣợc ổn định cho một vài năm; do đú cú nhiều trƣờng hợp kinh doanh đất đai sẽ khụng phỏt sinh giỏ trị gia tăng do việc mua vào (nhận chuyển nhƣợng), bỏn ra (chuyển nhƣợng) chỉ diễn ra trong một năm; vỡ thế khụng cú cơ sở để xỏc định thu nhập, dẫn đến Nhà nƣớc thất thu về thuế. Để xỏc định đƣợc thu nhập chịu thuế, giỏ đất phải đƣợc xỏc định tại thời điểm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Loại thứ ba: thuộc phạm vi nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất với Nhà nƣớc (khụng chuyển quyền sử dụng đất từ ngƣời này sang ngƣời khỏc), bao gồm: thuế sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phớ trƣớc bạ, xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất; giỏ đất ỏp dụng cho cỏc trƣờng hợp này cần đƣợc ổn định trong thời gian dài, ớt nhất là 3 năm để đảm bảo dễ làm, dễ hiểu, dễ kiểm tra và cuối cựng là hiệu quả của cụng tỏc quản lý. Nếu thay
đổi mỗi năm một lần sẽ tăng khối lƣợng cụng việc, tăng chi phớ, phức tạp cho ngƣời sử dụng đất, thiếu ổn định chi phớ đầu vào về đất của doanh nghiệp... Vấn đề cơ bản ở đõy là định một mức thu hợp lý và ổn định mức thu đối với thuế sử dụng đất, lệ phớ trƣớc bạ đất, tiền thuờ đất,... để giỳp phần ổn định và cải thiện mụi trƣờng đầu tƣ.
Từ phõn tớch trờn đõy và thực tiễn đú khẳng định: thống nhất một giỏ đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành vào ngày 01/01 hàng năm để làm căn cứ tớnh thuế sử dụng đất, và tiền thuờ đất, tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, lệ phớ trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tớnh bồi thƣờng đối với ngƣời cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nƣớc, là chƣa phự hợp với bản chất kinh tế - xó hội của từng mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất: cỏi cần “động” để trỏnh thất thu thỡ khụng đƣợc „động”, cỏi cần ổn định thỡ mỗi năm phải thay đổi một lần dẫn đến thiếu ổn định, tăng chi phớ quản lý, hiệu quả thấp.
Thực tế, giỏ đất do UBND cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành chƣa sỏt với giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bỡnh thƣờng, nhiều trƣờng hợp cũn thấp so với giỏ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế. Do đú, khi dựng để tớnh thu tiền sử dụng đất thỡ Nhà nƣớc thất thu; khi dựng để tớnh bồi thƣờng về đất thỡ ngƣời cú đất bị thu hồi bị thiệt thũi quỏ nhiều và họ khụng chấp nhận, sinh ra khiếu kiện... ở nhiều địa phƣơng phải ỏp dụng cỏc biện phỏp hỗ trợ thay cho bồi thƣờng về đất. Tỡnh trạng này tỏc động làm ảnh hƣởng đến sự hỡnh thành và phỏt triển của thị trƣờng bất động sản: nhiều nhà đầu tƣ, ngƣời cú điều kiện thuận lợi ... xin Nhà nƣớc giao đất, giao dự ỏn... nhƣng theo đú, chờ thời cơ bỏn ra kiếm lời. Từ thực tiễn đú chứng minh chớnh sỏch giỏ đất hiện hành là chƣa phự hợp.
Khung giỏ cỏc loại đất, giỏ thuờ đất chƣa phự hợp với thời hạn sử dụng của mỗi loại đất và thực tế hỡnh thành giỏ đất; cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, một số loại đất cú thời hạn sử dụng ổn định lõu dài nhƣng cựng chung một khung giỏ đất, đơn giỏ thuờ đất với đất sử dụng cú thời hạn; vớ dụ đất nụng, lõm nghiệp giao cho hộ gia đỡnh cỏ nhõn cú thời hạn sử dụng đất là 20 năm (nếu trồng cõy hàng năm) là 50 năm (nếu trồng cõy lõu năm), đất nụng lõm nghiệp giao cho tổ chức kinh tế cú thời hạn sử dụng đất 50 năm và cú thể kộo dài thời hạn nhƣng khụng quỏ 70 năm; trong khi đú rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nụng nghiệp do cộng đồng dõn cƣ sử dụng cú thời hạn sử dụng ổn định lõu dài lại cựng chung bảng giỏ đất với đất trồng cõy hàng năm, đất trồng cõy lõu năm, đất rừng sản xuất. Hoặc cũng là đất phi nụng nghiệp, nếu dựng vào xõy dựng cú cụng trỡnh văn húa, y tế, thể dục, thể thao phục vụ lợi ớch cụng cộng khụng nhằm mục đớch kinh doanh thỡ thời hạn sử dụng đất là ổn định lõu dài; trong khi đú đất phi nụng nghiệp cũng xõy dựng cỏc cụng trỡnh đú nhƣng cú mục đớch kinh doanh thỡ thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tối đa là 70 năm; do đú cựng một loại đất nhƣng lại cú hai bảng giỏ riờng là khụng thực tế.
Thứ hai, thực tế hỡnh thành giỏ đất của mỗi loại đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, ngay cựng một phƣờng, xó, giỏ đất phi nụng nghiệp dựng vào sản xuất kinh doanh thƣờng thấp hơn đất ở (nếu chỉ tớnh nền nhà), nhƣng nếu tớnh cả khuụn viờn lớn theo quy hoạch khu đất ở thỡ giỏ đất bỡnh quõn của toàn bộ khuụn viờn đất ở cũng chỉ tƣơng đƣơng giỏ đất bỡnh quõn của khuụn viờn đất dựng vào sử dụng đất kinh doanh phi nụng nghiệp. Mặt khỏc, cũng là đất phi nụng nghiệp (khụng phải là đất ở); trƣờng hợp dựng vào xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng khụng cú mục đớch kinh doanh lại cú giỏ cao hơn trƣờng hợp dựng vào mục đớch kinh doanh là chƣa phự hợp; điều đú cũng cú nghĩa giỏ đất dựng vào sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp cú phần trựng khớp với giỏ thuờ đất. Quy định này chƣa phự hợp với nội dung vốn cú của giỏ đất là sự biểu hiện bằng tiền của quyền sở hữu và lợi ớch thu đƣợc của đất đai theo mục đớch sử dụng nhất định, tại một thời điểm nhất định.
Xuất phỏt từ thực tiễn trờn đõy, định hƣớng hoàn thiện cơ chế, chớnh sỏch giỏ đất nhƣ sau:
Một là, Nhà nƣớc ban hành khung giỏ cỏc loại đất và ổn định trong thời gian dài để tớnh thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuờ đất, thu lệ phớ trƣớc bạ đất, xỏc định giỏ trị quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất.
Hai là, thực hiện định giỏ đất tại thời điểm Nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng đất, Nhà nƣớc cho thuờ đất, Nhà nƣớc thu hồi đất, tớnh thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Thực hiện cơ chế này đũi hỏi phải phỏt triển cỏc tổ chức định giỏ; đồng thời nõng cao chất lƣợng và hiệu quả hoạt động của cỏc tổ chức này đảm bảo kết quả định giỏ đƣợc minh bạch, khỏch quan, trung lập theo đỳng quy định của phỏp luật.
Ba là, bố trớ lại khung giỏ cỏc loại đất cho phự hợp. Việc xõy dựng khung giỏ cỏc loại đất theo hƣớng đơn giản, đảm bảo thống nhất một loại đất cú một khung giỏ. Chớnh phủ quy định chặt chẽ nguyờn tắc, phƣơng phỏp định giỏ; giao quyền quyết định giỏ đất cụ thể cho địa phƣơng.
3.2.1.3. Xoỏ bỏ sự phõn biệt trong giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp
Thứ nhất, phõn biệt về hỡnh thức, nguồn gốc sử dụng đất
Doanh nghiệp nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (tiền trả khụng cú nguồn gốc ngõn sỏch), doanh nghiệp đƣợc nhà nƣớc giao đất cú tiền (tiền nộp khụng cú nguồn gốc ngõn sỏch) và doanh nghiệp do ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ tại Việt Nam cú quyền và nghĩa vụ tƣơng tự nhau. Tuy nhiờn, 3 đối tƣợng này lại cú quyền và nghĩa vụ đƣợc quy định phõn biệt tại 3 Điều luật (Điều 110, Điều 112, Điều 119 Luật Đất đai năm 2003) là khụng hợp lý, gõy khú khăn cho việc ỏp dụng trong thực tiễn.
Doanh nghiệp trong nƣớc đƣợc lựa chọn giao đất cú thu tiền hoặc thuờ đất trả tiền thuờ hàng năm. Đối với trƣờng hợp giao đất cú thu tiền mức thu 100% giỏ đất nếu sử dụng trong thời hạn 70 năm.
Doanh nghiệp nƣớc ngoài đƣợc lựa chọn hỡnh thức thuờ đất trả tiền thuờ hàng năm hoặc 1 lần cho cả thời gian thuờ. Trƣờng hợp thuờ đất trả tiền thuờ 1 lần cú cỏc quyền và nghĩa vụ sử dụng đất nhƣ trƣờng hợp giao đất cú thu tiền vơớ mức tiền thuờ rất thấp (thƣờng bằng 0,5% giỏ đất một năm tƣơng đƣơng mức thu 35% giỏ đất nếu sử dụng trong thời hạn 70 năm)
Sự khỏc biệt này đang tạo ra bất lợi cho doanh nghiệp trong nƣớc khi đầu tƣ vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. doanh nghiệp trong nƣớc (đƣợc giao đất nộp tiền sử dụng 100% giỏ đất) thực hiện nghĩa vụ tài chớnh lớn hơn so với doanh nghiệp nƣớc ngoài (thuờ đất 70 năm nộp tiền thuờ 1 lần) song quyền sử dụng đất của 2 đối tƣợng này là tƣơng đƣơng nhau.
Thứ ba, phõn biệt về phương thức thanh toỏn tiền thuờ đất đối với nhà nước;
Doanh nghiệp trong nƣớc khi thuờ đất từ Nhà nƣớc chỉ đƣợc lựa chọn hỡnh thức thuờ đất trả tiền thuờ hàng năm (nhƣng khụng đƣợc chuyển quyền sử dụng đất và khụng đƣợc thế chấp, gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng đất); trong khi đú doanh nghiệp nƣớc ngoài khi thuờ đất đƣợc lựa chọn phƣơng thức thanh toỏn trả tiền thuờ một lần cho cả thời gian thuờ (cú quyền và nghĩa vụ sử dụng đất nhƣ