của quỏ trỡnh sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp. Vỡ thế, cơ chế, chớnh sỏch đất đai phự hợp chẳng những gúp phần cải thiện mụi trƣờng đầu tƣ, mụi trƣờng hoạt động của doanh nghiệp, chuyển nguồn tài chớnh tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chớnh hiện thực cho đầu tƣ phỏt triển của doanh nghiệp mà cũn nõng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp. Do đú, việc hoàn thiện cơ chế, chớnh sỏch và thực hiện cỏc giải phỏp nõng cao hiệu quả sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp trong thời gian tới là cần thiết.
1.4. Khỏi quỏt phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp doanh nghiệp
1.4.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987
* Thời kỳ phong kiến: Để củng số và thõu túm quyền lực hầu hết cỏc nhà nƣớc phong kiến (từ nhà Lý, Trần, Lờ, Nguyễn) đều duy trỡ và thay đổi trật tự cỏc hỡnh thức sở hữu tƣ nhõn, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nƣớc đối với đất đai. Chớnh sỏch, phỏp luật đất đai trong thời kỳ này chủ yếu tập trung vào giải quyết cỏc vấn đề sở hữu đất đai thụng qua “Bản xó cụng điền thổ”, “Đồn điền”, “Sự nghiệp khai hoang mở đất làm nụng nghiệp”. Cỏc nhà nƣớc phong kiến đều lấy nụng nghiệp làm nền tảng để khai hoang, mở rộng sản xuất tạo nguồn thu cho ngõn khố quốc gia. Đồn điền là hỡnh thức làm kinh tế của quõn đội và sau phỏt triển thành nhiều hỡnh thức dõn sự hoỏ, trở thành cỏc làng xó bỡnh thƣờng [43, tr.17- 18]. Sự tồn tại của hệ thống đồn điền ngoài ý nghĩa chớnh trị (trong việc quản lý trật tự an ninh quốc gia, gúp phần củng cố chế độ sở hữu Nhà nƣớc về ruộng đất) cũn cú một ý nghĩa kinh tế. Quy mụ và hỡnh thức sản xuất tập trung của đồn điền thực chất đó chứa đựng những yếu tố ban đầu của phƣơng thức sản xuất của doanh nghiệp.
Thực dõn Phỏp xõm lƣợc nƣớc ta theo quy trỡnh từ Nam ra Bắc. Đối với Nam kỳ, chớnh sỏch, phỏp luật đất đai của thực dõn Phỏp là xoỏ bỏ cỏc loại ruộng đất cụng làng xó. ở Bắc - Trung kỳ, Phỏp giành cho ngƣời Nam triều quản lý cỏc phủ huyện xó nụng thụn về mặt hành chớnh. Cỏc doanh nghiệp cụng nghiệp đều nằm trong sự quản lý của thực dõn Phỏp [43, tr.20]
Nhƣ vậy, chớnh sỏch, phỏp luật đất đai trong thời kỳ này tập trung vào việc xỏc lập quyền sở hữu về ruộng đất, duy trỡ chế độ cụng điền và chế độ sở hữu nhỏ về ruộng đất ở Bắc và Trung Kỳ, cƣớp ruộng đất của dõn đờn để lập đồn điền ở Nam Kỳ…Chớnh sỏch cƣớp ruộng đất để lập đồn điền của thực dõn Phỏp đó đẩy hàng vạn nụng dõn Việt Nam rơi vào cảnh mất ruộng và thiếu ruộng buộc phải lĩnh canh ruộng đất hay trở thành tỏ điền. Tuy nhiờn việc mở mang đồn điền của thực dõn Phỏp gúp phần tăng diện tớch canh tỏc, phỏt huy thế mạnh của đất đai ở cỏc vựng trung du vào mục đớch phỏt triển cõy cụng nghiệp, từng bƣớc phỏ vỡ thế độc canh cõy lỳa, đổi mới cơ cấu cõy trồng, tạo cơ sở cho việc hỡnh thành cỏc nụng lõm trƣờng quốc doanh, doanh nghiệp sau này.
* Thời kỳ từ thỏng 8/1945 đến trước năm 1986
Trong suốt giai đoạn từ thỏng 8/1945 đến năm 1985, tuỳ vào từng thời kỳ nhất định của cuộc cỏch mạng - trong cỏc cuộc khỏng chiến giành độc lập thống nhất tổ quốc cũng nhƣ trong thời bỡnh qua cỏc chặng đƣờng phỏt triển đất nƣớc, Đảng và Nhà nƣớc luụn đề ra chớnh sỏch, phỏp luật đất đai phự hợp với từng thời kỳ, đỏp ứng lợi ớch nhõn dõn, đảm bảo thắng lợi nhiệm vụ cỏch mạng.
Đỏp ứng yờu cầu của cuộc chiến tranh chống thực dõn Phỏp, nhiều cơ sở sản xuất cụng nghiệp quan trọng phục vụ quốc phũng và sản xuất hàng hoỏ tiờu dựng thiết yếu cho nhõn dõn đƣợc khụi phục, mở rộng. Trong thời gian 2 năm 1957 - 1958, Nhà nƣớc cú chủ trƣơng chuyển một loạt bộ đội sang làm kinh tế, lập ra cỏc nụng trƣờng quõn đội và chuyển một số lớn cỏn bộ và nhõn dõn miền Nam tập kết ra Bắc thành lập 6 tập đoàn sản xuất miền Nam. Đến 1959, đó cú 48
nụng trƣờng quốc doanh. Đến năm 1965, cả nƣớc đó xõy dựng đƣợc 1.132 doanh nghiệp cụng nghiệp quốc doanh. Trong khoảng thời gian này, một số Sắc lệnh khỏc quy định về thẩm quyền thành lập, nguyờn tắc, mục đớch hoạt động của doanh nghiệp đƣợc ban hành nhƣ: Sắc lệnh số 09 (25/2/1949); Sắc lệnh số 182 (4/11/1952); Sắc lệnh số 127 (4/11/1952). Trƣớc những đũi hỏi gay gắt của cuộc sống, Đảng bắt đầu cú những thay đổi về tƣ duy kinh tế, từng bƣớc điều chỉnh những bƣớc đi thớch hợp trong cỏc lĩnh vực cụng, nụng nghiệp nhằm thỏo gỡ những khú khăn, Chớnh phủ ban hành Quyết định số 25/CP ngày 21/8/1981 cho phộp cỏc doanh nghiệp quốc doanh thực hiện ba phần kế hoạch thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp duy trỡ và phỏt triển sản xuất, tận dụng tốt hơn năng lực, thiết bị, mỏy múc và lao động hiện cú để nõng cao sản lƣợng cụng nghiệp. [40], [41].
Túm lại trong thời kỳ này, nhằm đỏp ứng yờu cầu của cuộc chiến tranh giành độc lập dõn tộc, theo chủ trƣơng và đƣờng lối phỏt triển kinh tế của Đảng, Nhà nƣớc, cỏc doanh nghiệp quốc phũng, doanh nghiệp quốc doanh đó hỡnh thành và phỏt triển. Việc kinh doanh trong giai đoạn này chủ yếu đƣợc cỏc tổ chức thuộc thành phần kinh tế quốc doanh tiến hành. Việc sử dụng đất đai làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ở cỏc doanh nghiệp này đƣợc thực hiện theo cơ chế cấp phỏt (Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng) - đõy cũng là một trong những nột đặc thự của nền kinh tế kế hoạch hoỏ tập trung. Quỹ đất đai dựng vào sản xuất kinh doanh là quỹ đất cụng với hai hỡnh thức sở hữu chủ yếu là tập thể và Nhà nƣớc. Đất đai chỉ đƣợc coi là mặt bằng sản xuất kinh doanh mà chƣa đƣợc khai thỏc về tiềm năng tài chớnh.
1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trước Luật Đất đai năm 1993
Thỏng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đƣờng lối đổi mới toàn diện đó trở thành bƣớc ngoặt đối với nền kinh tế nƣớc ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoỏ nhiều thành phần theo định hƣớng xó hội chủ nghĩa. Luật
Đất đai đƣợc đƣợc Quốc hội thụng qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bƣớc khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xó hội đất nƣớc đó thể chế hoỏ một phần quan trọng về chớnh sỏch đất đai đối với cỏc thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về cỏc đảm bảo của nhà nƣớc đối với quyền của ngƣời sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đú, Nghị quyết số 10 của Bộ chớnh trị (05/4/1988) cũng nờu lờn một số giải phỏp trong quỏ trỡnh sử dụng đất của cỏc tổ chức kinh tế.
Cú thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cựng cỏc Nghị quyết số 10, đó tạo ra những cơ sở phỏp lý đầu tiờn cho hoạt động khai thỏc, sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, gúp phần quan trọng thực hiện đƣờng lối phỏt triển kinh tế nhiều thành phần đó đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI. Cỏc văn bản này cú ý nghĩa đặc biệt quan trọng, gúp phần tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thỏc và phỏt huy đƣợc giỏ trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Trƣớc yờu cầu của nền kinh tế, xó hội cựng với sự phỏt triển mạnh mẽ của cỏc loại hỡnh doanh nghiệp, đặt ra yờu cầu về việc hoàn thiện cỏc chớnh sỏch phỏp luật đất đai. Trờn cơ sở của Hiến phỏp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành đó đƣa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quỏ trỡnh sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp nhƣ:
Một là lần đầu đƣa ra quy định Nhà nƣớc cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ đất; Nhà nƣớc cho tổ chức, cỏ nhõn nƣớc ngoài thuờ đất.
Hai là, cho phộp ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, gúp vốn, thế chấp giỏ trị quyền sử dụng đất ..., đặt nền múng cho sự hỡnh thành và phỏt triển thị trƣờng bất động sản chớnh thống.
Ba là, Nhà nƣớc xỏc định giỏ cỏc loại đất để tớnh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuờ đất... phỏp luật thừa nhận đất cú giỏ và xỏc định giỏ đất để quản lý.
Cựng với sự ra đời Luật Đất đai năm 1993, nhiều văn bản phỏp khỏc đƣợc ban hành tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả ở cỏc doanh nghiệp nhƣ. Để phự hợp với yờu cầu sử dụng, quản lý đất đai ở cỏc doanh nghiệp tropng giai đoạn tiếp theo, cỏc văn bản phỏp luật Đất đai đƣợc ban hành, sửa đổi, bổ sung cho phự hợp, kịp thời với yờu cầu phỏt triển của doanh nghiệp trong từng giai đoạn. Trờn cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đƣa ra một số quy định sửa đổi bổ sung trong đú quy định rừ cỏc trƣờng hợp tổ chức kinh tế đƣợc nhà nƣớc giao đất cú thu tiền sử dụng; cỏc trƣờng hợp tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuờ đất..Tiếp đú Luật Đất đai 2001 đƣợc ban hành quy định rừ hơn về thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc tổ chức kinh tế trong và ngoài nƣớc.
1.4.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Tiếp tục đổi mới chớnh sỏch phỏp luật đất đai theo quan điểm, đƣờng lối của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn, do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nƣớc giao đất sử dụng ổn định lõu dài cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Cựng với Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tƣ năm 2005, ..., Luật Đất đai năm 2003 đó gúp phần tạo mụi trƣờng phỏp lý tƣơng đối thuận lợi để cỏc doanh nghiệp cú thể tiếp cận, khai thỏc và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tài nguyờn đất đai đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sõu rộng vào cỏc tổ chức quốc tế. Chớnh sỏch quản lý sử dụng đất đối với cỏc doanh nghiệp là một bộ phận cơ bản, cú ý nghĩa then chốt của toàn bộ hệ thống phỏp luật đất đai hiện hành.
1.5. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp của một số nước trờn thế giới nghiệp của một số nước trờn thế giới
1.5.1. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp của Úc của Úc
Liờn bang Úc là nƣớc cụng nghiệp phỏt triển, đất đai đƣợc phõn bổ để sử dụng thụng qua hai phƣơng thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuờ (leasehold). Xột về hỡnh thức sở hữu thỡ cú đất tƣ, đất thuờ, đất cụng, đất vƣơng quyền ... Sở hữu đất đai đƣợc hiểu là cỏc hỡnh thức sở hữu quyền tài sản đƣợc phõn bậc theo số lƣợng quyền tài sản. Những kinh nghiệm trong giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp ở Úc cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, xõy dựng hệ thống đăng ký Torrens - tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khỏc tài nguyờn đất đai của cỏc doanh nghiệp:
Một hệ thống đăng ký chủ quyền đất đai đƣợc ỏp dụng ở nhiều nơi trờn thế
giới và thƣờng đƣợc biết đến một cỏch rộng rói là hệ thống đăng ký Torrens. Hệ
thống Torren đúng vai trũ trung tõm của Luật bất động sản của Liờn bang Úc. Đõy là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm về tớnh chớnh xỏc của việc đăng ký. Theo hệ thống này, từng thửa đất đƣợc xỏc định cụ thể trờn bản đồ, cỏc quyền về đất đai và tờn của chủ sở hữu quyền đƣợc ghi rừ. Khi thửa đất đƣợc giao dịch thỡ chỉ cần đổi tờn của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trƣờng hợp một phần của thửa đất đƣợc giao bỏn. Mặc dự chủ sở hữu quyền hoặc bờn cho vay thế chấp (trong trƣờng hợp thế chấp) cú thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyền đối với thửa đất, nhƣng hồ sơ gốc phải đƣợc lƣu trong cơ quan đăng ký sở hữu quyền. Hệ thống này ra đời đó làm thay đổi bản chất của cỏc giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp. Cụ thể: Nếu theo luật chung thỡ khi thế chấp ngƣời cho vay trở thành chủ sở hữu tài sản cũn ngƣời vay chỉ lấy lại đƣợc tài sản thế chấp sau khi thực hiện xong mọi nghĩa vụ liờn quan đến việc trả nợ; cũn theo Qui chế Torrens (Torrens statutes) thỡ khi thế chấp ngƣời vay vẫn là chủ sở hữu tài sản cũn ngƣời cho vay đƣợc hƣởng quyền theo qui chế đối với tài sản. Theo Qui chế này thỡ hệ thống cơ quan
đăng ký đƣợc thành lập và lƣu giữ hồ sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất. Cỏc hỡnh thức chứng nhận sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sở hữu quyền đất tƣ, đất thuờ, đất cho thuờ lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đối với tài sản của cộng đồng,... và đƣợc qui định phự hợp với đặc điểm của từng Bang. Hệ thống thụng tin đất đai này rất hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khỏc tài nguyờn đất đai của cỏc doanh nghiệp [38, tr.2-3].
Thứ hai, thiết lập thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch
Cỏc chủ sở hữu quyền về đất đai đều cú quyền chuyển nhƣợng, cho thuờ (cho thuờ lại) và thế chấp, riờng quyền thừa kế chỉ ỏp dụng đối với đất tƣ. Giỏ giao dịch về đất đƣợc thiết lập theo thị trƣờng, tuy nhiờn giỏ đất thuờ phụ thuộc vào thời hạn thuờ cũn lại và thấp hơn giỏ đất tƣ.
Về mặt cơ cấu, cú thị trƣờng đất ở, diện tớch thƣơng mại bỏn lẻ, cụng nghiệp, văn phũng, khỏch sạn và cỏc cơ sở hạ tầng và đất nụng nghiệp. Tuy nhiờn nhu cầu về đất đai xuất phỏt từ nhu cầu của xó hội về cỏc dịch vụ. Vai trũ của thị trƣờng bất động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay ngƣời sử dụng cú hiệu quả nhất với chi phớ giao dịch thấp nhất để thoả món cỏc nhu cầu cơ bản của xó hội. Nhỡn chung, nhu cầu về bất động sản ở Úc đƣợc đỏp ứng, thị trƣờng vận hành cú hiệu quả và chi phớ giao dịch thấp và cú thể dự bỏo đƣợc. Cỏc thụng tin về cung, cầu đối với từng loại đất trờn thị trƣờng đều đƣợc phõn tớch hàng năm và cú dự bỏo cho cỏc năm sau.
Với hệ thống Torrens, những ngƣời tham gia cỏc giao dịch về đất đai hoàn toàn đƣợc bảo đảm. Họ cú thể tiếp cận đƣợc những thụng tin đầy đủ và chớnh xỏc. Cỏc chủ sở hữu bất động sản cần vốn để đầu tƣ cho cỏc nhu cầu khỏc đều cú thể thế chấp tài sản của mỡnh để vay tiền ở cỏc ngõn hàng. Hơn nữa, với một bất động sản ngƣời vay cú thể vay ở một ngõn hàng. Nếu bất động sản đú vẫn cũn giỏ trị, khi cú nhu cầu họ vẫn cú thể thế chấp tiếp để vay ở ngõn hàng đú hoặc một ngõn hàng bất kỳ khỏc nhờ cú hệ thống giao dịch bảo đảm (riờng cho vay
qua thế chấp bất động sản của Ngõn hàng này năm 2002 là 61 tỷ Đụ la Úc) [38, tr.4].
Thứ ba, hỡnh thành hệ thống cỏc tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn, mụi giới thị trường
Đối với thị trƣờng đất đai và bất động sản thỡ việc hỡnh thành khung phỏp lý liờn quan đến sở hữu và cỏc hỡnh thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhƣng chƣa phải là điều kiện đủ. Tớnh chuyờn nghiệp của thị trƣờng đƣợc thể hiện