1.4.2 .Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993
1.5. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp của
1.5.1. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp của Úc của Úc
Liờn bang Úc là nƣớc cụng nghiệp phỏt triển, đất đai đƣợc phõn bổ để sử dụng thụng qua hai phƣơng thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuờ (leasehold). Xột về hỡnh thức sở hữu thỡ cú đất tƣ, đất thuờ, đất cụng, đất vƣơng quyền ... Sở hữu đất đai đƣợc hiểu là cỏc hỡnh thức sở hữu quyền tài sản đƣợc phõn bậc theo số lƣợng quyền tài sản. Những kinh nghiệm trong giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp ở Úc cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, xõy dựng hệ thống đăng ký Torrens - tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khỏc tài nguyờn đất đai của cỏc doanh nghiệp:
Một hệ thống đăng ký chủ quyền đất đai đƣợc ỏp dụng ở nhiều nơi trờn thế
giới và thƣờng đƣợc biết đến một cỏch rộng rói là hệ thống đăng ký Torrens. Hệ
thống Torren đúng vai trũ trung tõm của Luật bất động sản của Liờn bang Úc. Đõy là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm về tớnh chớnh xỏc của việc đăng ký. Theo hệ thống này, từng thửa đất đƣợc xỏc định cụ thể trờn bản đồ, cỏc quyền về đất đai và tờn của chủ sở hữu quyền đƣợc ghi rừ. Khi thửa đất đƣợc giao dịch thỡ chỉ cần đổi tờn của chủ sở hữu quyền. Bản đồ phải làm lại và phải lập hồ sơ mới trong trƣờng hợp một phần của thửa đất đƣợc giao bỏn. Mặc dự chủ sở hữu quyền hoặc bờn cho vay thế chấp (trong trƣờng hợp thế chấp) cú thể giữ giấy chứng nhận sở hữu quyền đối với thửa đất, nhƣng hồ sơ gốc phải đƣợc lƣu trong cơ quan đăng ký sở hữu quyền. Hệ thống này ra đời đó làm thay đổi bản chất của cỏc giao dịch, đặc biệt đối với quan hệ thế chấp. Cụ thể: Nếu theo luật chung thỡ khi thế chấp ngƣời cho vay trở thành chủ sở hữu tài sản cũn ngƣời vay chỉ lấy lại đƣợc tài sản thế chấp sau khi thực hiện xong mọi nghĩa vụ liờn quan đến việc trả nợ; cũn theo Qui chế Torrens (Torrens statutes) thỡ khi thế chấp ngƣời vay vẫn là chủ sở hữu tài sản cũn ngƣời cho vay đƣợc hƣởng quyền theo qui chế đối với tài sản. Theo Qui chế này thỡ hệ thống cơ quan
đăng ký đƣợc thành lập và lƣu giữ hồ sơ giao dịch đất đai ứng với từng thửa đất. Cỏc hỡnh thức chứng nhận sở hữu quyền rất đa dạng, bao gồm: giấy chứng nhận sở hữu quyền đất tƣ, đất thuờ, đất cho thuờ lại, đất cho thế chấp; sở hữu quyền đối với tài sản của cộng đồng,... và đƣợc qui định phự hợp với đặc điểm của từng Bang. Hệ thống thụng tin đất đai này rất hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận và khai khỏc tài nguyờn đất đai của cỏc doanh nghiệp [38, tr.2-3].
Thứ hai, thiết lập thị trường bất động sản lành mạnh và minh bạch
Cỏc chủ sở hữu quyền về đất đai đều cú quyền chuyển nhƣợng, cho thuờ (cho thuờ lại) và thế chấp, riờng quyền thừa kế chỉ ỏp dụng đối với đất tƣ. Giỏ giao dịch về đất đƣợc thiết lập theo thị trƣờng, tuy nhiờn giỏ đất thuờ phụ thuộc vào thời hạn thuờ cũn lại và thấp hơn giỏ đất tƣ.
Về mặt cơ cấu, cú thị trƣờng đất ở, diện tớch thƣơng mại bỏn lẻ, cụng nghiệp, văn phũng, khỏch sạn và cỏc cơ sở hạ tầng và đất nụng nghiệp. Tuy nhiờn nhu cầu về đất đai xuất phỏt từ nhu cầu của xó hội về cỏc dịch vụ. Vai trũ của thị trƣờng bất động sản thể hiện ở việc chuyển dịch đất đai về tay ngƣời sử dụng cú hiệu quả nhất với chi phớ giao dịch thấp nhất để thoả món cỏc nhu cầu cơ bản của xó hội. Nhỡn chung, nhu cầu về bất động sản ở Úc đƣợc đỏp ứng, thị trƣờng vận hành cú hiệu quả và chi phớ giao dịch thấp và cú thể dự bỏo đƣợc. Cỏc thụng tin về cung, cầu đối với từng loại đất trờn thị trƣờng đều đƣợc phõn tớch hàng năm và cú dự bỏo cho cỏc năm sau.
Với hệ thống Torrens, những ngƣời tham gia cỏc giao dịch về đất đai hoàn toàn đƣợc bảo đảm. Họ cú thể tiếp cận đƣợc những thụng tin đầy đủ và chớnh xỏc. Cỏc chủ sở hữu bất động sản cần vốn để đầu tƣ cho cỏc nhu cầu khỏc đều cú thể thế chấp tài sản của mỡnh để vay tiền ở cỏc ngõn hàng. Hơn nữa, với một bất động sản ngƣời vay cú thể vay ở một ngõn hàng. Nếu bất động sản đú vẫn cũn giỏ trị, khi cú nhu cầu họ vẫn cú thể thế chấp tiếp để vay ở ngõn hàng đú hoặc một ngõn hàng bất kỳ khỏc nhờ cú hệ thống giao dịch bảo đảm (riờng cho vay
qua thế chấp bất động sản của Ngõn hàng này năm 2002 là 61 tỷ Đụ la Úc) [38, tr.4].
Thứ ba, hỡnh thành hệ thống cỏc tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn, mụi giới thị trường
Đối với thị trƣờng đất đai và bất động sản thỡ việc hỡnh thành khung phỏp lý liờn quan đến sở hữu và cỏc hỡnh thức giao dịch chỉ là điều kiện cần, nhƣng chƣa phải là điều kiện đủ. Tớnh chuyờn nghiệp của thị trƣờng đƣợc thể hiện thụng qua một mạng lƣới cỏc trung gian mụi giới, tƣ vấn phỏp luật, tƣ vấn giỏ cả, tƣ vấn mua bỏn, trắc địa tƣ ... đƣợc hỡnh thành nhằm hỗ trợ thị trƣờng. Những tổ chức nhƣ vậy đƣợc thành lập rất phổ biến và hoạt động mang tớnh chuyờn nghiệp cao (Vớ dụ: cụng ty luật Maddocks, Mallensons Stephen Jacques...). Ở cỏc thành phố lớn, những cụng ty hỗ trợ thị trƣờng lờn tới con số hàng nghỡn và cú chi nhỏnh khắp toàn quốc, thậm chớ cả ở nƣớc ngoài. Những cụng ty này thực hiện một lƣợng cụng việc rất lớn nhằm trợ giỳp thị trƣờng với vai trũ trung gian giữa Nhà nƣớc đại diện cho phỏp luật với ngƣời mua, ngƣời bỏn trờn thị trƣờng; Vớ dụ: 25% lƣợng vốn cho vay thế chấp bất động sản của Ngõn hàng Westpac đƣợc thực hiện thụng qua mụi giới thế chấp; toàn bộ cụng việc đo đạc lờn sơ đồ mảnh đất cụ thể khi cấp Giấy chứng nhận quyền ở Bang New South Wales do cỏc cụng ty trắc địa tƣ nhõn thực hiện [38, tr.4].
1.5.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với cỏc doanh nghiệp của Trung Quốc doanh nghiệp của Trung Quốc
Trung Quốc thi hành chế độ cụng hữu về đất đai: chế độ sở hữu toàn dõn và chế độ sở hữu tập thể của nụng dõn về đất đai. Phỏp luật quy định đất đai trong khu vực đụ thị là thuộc sở hữu nhà nƣớc. Đất đai ở khu vực nụng thụn và ngoại ụ đụ thị, thuộc sở hữu tập thể nụng dõn; đất tự xõy dựng nhà ở, đất tự canh tỏc, đất đồi nỳi thuộc sở hữu tập thể nụng dõn. “Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dõn chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chƣa rừ sở hữu” [38, tr.5].
Về cỏc hỡnh thức giao đất: Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc hoặc sở hữu tập thể đều đƣợc thực hiện theo 2 hỡnh thức giao đất khụng thu tiền và giao đất cú thu tiền sử dụng.
Kinh nghiệm quản lý đất đai của cỏc doanh nghiệp của Trung Quốc cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, cỏc hỡnh thức trao quyền sử dụng đất làm mặt bằng cho cỏc doanh nghiệp
Đất để làm mặt bằng cho cỏc cơ sở sản xuất, kinh doanh đƣợc xếp vào loại đất xõy dựng. Luật quản lý đất đai quy định: bất kỳ một đơn vị, cỏ nhõn nào tiến hành xõy dựng cần sử dụng đất đai, đều phải tiến hành xin phộp sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc theo quy định của phỏp luật (trừ những trƣờng hợp sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể để xõy dựng doanh nghiệp hƣơng trấn);
Đất thuộc sở hữu nhà nƣớc phải xin phộp sử dụng bao gồm đất thuộc sở hữu nhà nƣớc và đất trƣớc đõy thuộc sở hữu tập thể của nụng dõn bị Nhà nƣớc trƣng dụng. Phần lớn cỏc đơn vị sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nƣớc thực hiện phƣơng thức xuất nhƣợng đất cú trả tiền; chỉ thực hiện phƣơng thức cấp đất (khụng thu tiền sử dụng đất) đối với một số loại đất.
Đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giỏ: Ngoài yờu cầu bảo mật và liờn quan đến an ninh quốc gia; việc sử dụng đất ở Trung Quốc đƣợc dựa trờn nguyờn tắc kinh tế thị trƣờng, bảo đảm việc giao dịch cụng khai, cụng bằng; thực hiện cơ chế mời thầu, đấu giỏ quyền sử dụng đất và khụng đƣợc thực hiện cỏc giao dịch đất đai “ngầm”. Cơ quan hành chớnh phải tăng cƣờng quản lý hợp đồng xuất nhƣợng, cho thuờ đất. Ngƣời thụ nhƣợng và bờn thuờ đất chƣa trả hết toàn bộ tiền xuất nhƣợng, tiền thuờ đất thỡ khụng đƣợc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chƣa đạt đƣợc điều kiện đầu tƣ khai thỏc theo quy định của phỏp luật và thỏa thuận trong hợp đồng thỡ quyền sử dụng đất khụng đƣợc chuyển nhƣợng;
Việc sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch: quy hoạch của tỉnh về đất xõy dựng chỉ cú thể bằng hoặc nhỏ hơn tổng lƣợng đất xõy dựng của cấp trờn[38, tr.5].
Thứ hai, về việc cấp quyền sử dụng đất trong cải cỏch doanh nghiệp quốc hữu
Nhằm giỳp cải cỏch doanh nghiệp quốc hữu, thỳc đẩy hơn nữa chế độ sử dụng đất cú trả tiền, làm rừ quyền sở hữu đất đai, tăng cƣờng quản lý tài sản đất đai, việc giao quyền sử dụng đất doanh nghiệp quốc hữu sử dụng cần từng bƣớc thực hiện chế độ sử dụng đất cú trả tiền. doanh nghiệpquốc hữu khi thực hiện cải cỏch (cải tạo chế độ cụng ty, tổ chức xõy dựng tập đoàn xớ nghiệp, cải tổ chế độ hợp tỏc cổ phần, cho thuờ kinh doanh và bỏn, sỏt nhập, hợp nhất, phỏ sản …), sau khi đƣợc cơ quan chủ quản hành chớnh đất đai phờ duyệt, cú thể căn cứ vào ngành, nghề, loại hỡnh doanh nghiệp, yờu cầu của cải cỏch, lựa chọn cỏc phƣơng thức xử lý đất đai và chớnh sỏch quản lý khỏc nhau: Đối với cỏc lĩnh vực liờn quan đến an ninh quốc gia, cỏc lĩnh vực liờn quan đến khai thỏc kỹ thuật mới thỡ doanh nghiệp nghiệp quốc hữu cỏ thể tiếp tục sử dụng đất theo phƣơng thức cấp đất (bảo lƣu cấp đất); Đối với cỏc ngành nghề cú tớnh cạnh tranh thụng thƣờng thỡ kiờn trỡ bố trớ quỹ đất đai thụng qua hỡnh thức xuất nhƣợng, cho thuờ;
Thứ ba, trỏch nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp sử dụng đất
Khi doanh nghiệp muốn đƣợc thụ nhƣợng đất thỡ phải ký hợp đồng, trong đú cú thời hạn phải xõy dựng. Nếu vi phạm thỡ bị thu hồi khụng đền bự. Hợp đồng thuờ đất đai sau khi đƣợc bờn cho thuờ đồng ý thỡ cú thể đƣợc chuyển nhƣợng, thay đổi điều kiện sử dụng quy định trong hợp đồng cũ cần ký lại hợp đồng thuờ đất.
Doanh nghiệp đƣợc tớnh giỏ trị đất vào tài sản của doanh nghiệp, thƣờng chiếm khoảng 40% giỏ trị đầu tƣ của doanh nghiệp. Nếu nhà đầu tƣ đó đầu tƣ ớt
nhất là 25% tổng mức đầu tƣ của dự ỏn vào đất thỡ họ cú quyền chuyển nhƣợng diện tớch đú cho nhà đầu tƣ khỏc.
Khi hết thời hạn thỡ ngƣời sử dụng đất đƣợc xin sử dụng tiếp và đƣợc chớnh quyền tiếp tục phờ chuẩn.
Chủ sử dụng đất cú nghĩa vụ sử dụng hợp lý đất đai, sử dụng theo đỳng quy hoạch và mục đớch đăng ký sử dụng trong hợp đồng, đƣợc thay đổi chủ sử dụng đất theo luật định, đƣợc làm cỏcthủ tục sửa đổi mục đớch đăng ký sử dụng đất đai theo phỏp luật [38, tr.7].
1.5.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp của Đài Loan
Đài Loan là một hũn đảo nằm ở phớa Đụng Nam Trung Quốc. Theo Luật đất đai năm 1989, ở Đài Loan cú hai hỡnh thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhõn. Quyền năng của Nhà nƣớc về đất đai bao gồm: Quyền thu thuế; quyền quản lý về quy hoạch; quyền trƣng thu đất đai. Hoạt động giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với cỏc doanh nghiệp của Đài Loan cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, về hỡnh thức cung cấp đất đai:
Chế độ sở hữu đất đai liờn quan mật thiết đến hỡnh thức cung cấp đất đai. Ở Đài Loan cú 3 hỡnh thức cung cấp đất đỏp ứng nhu cầu sử dụng đất của xó hội: (i) Nhà nƣớc bỏn đất cho tổ chức, cỏ nhõn; (ii) Nhà nƣớc cho thuờ đất; (iii) Tổ chức, cỏ nhõn mua đất.
Cỏc doanh nghiệp sử dụng đất thuộc sở hữu của Nhà nƣớc theo hỡnh thức đƣợc Nhà nƣớc bỏn hoặc cho thuờ đất. Đối với đất thuộc sở hữu tƣ nhõn, doanh nghiệp muốn sử dụng đất phải mua của chủ sở hữu. Gớa cả trong trƣờng hợp này do doanh nghiệp và chủ sở hữu đất tự thỏa thuận theo cỏcnguyờn tắc của thị trƣờng. Điểm lƣu ý trong chớnh sỏch đất đai của Đài Loan là đối với doanh nghiệp nƣớc ngoài thỡ Nhà nƣớc khụng cho chuyển nhƣợng, ký thỏc hoặc cho họ thuờ đối với đất sử dụng vào mục đớch thăm dũ, khai thỏc khoỏng sản (cũn đƣợc
gọi là đất khoỏng sản). Doanh nghiệp nƣớc ngoài chỉ đƣợc mua hoặc thuờ đất của Nhà nƣớc sử dụng làm nhà xƣởng sản xuất, kinh doanh.[38, tr.7].
Thứ hai, kinh nghiệm quản lý đất đai khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao của Đài Loan:
Ở Đài Loan, Nhà nƣớc thực hiện việc xõy dựng cỏc khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao rồi sau đú cho cỏc doanh nghiệp trong nƣớc và doanh nghiệp nƣớc ngoài cú nhu cầu sử dụng vào mục đớch sản xuất, kinh doanh thuờ hoặc mua;
Về mặt phỏp lý, việc xõy dựng khu cụng nghiệp căn cứ vào Điều lệ khuyến khớch đầu tƣ và Điều lệ phỏt triển nõng cấp ngành nghề. Phỏt triển khu cụng nghiệp dựa vào quy hoạch chung và quy hoạch phỏt triển đụ thị. Ở Đài Loan, đất đai khu cụng nghiệp đƣợc chia làm 9 loại hỡnh cơ bản: (i) Trung tõm Dục thành (cú tớnh chất cơ năng chung); (ii) Chế xuất; (iii) Khoa học cụng nghệ cao; (iv) Cụng nghiệp và cụng nghệ; (v) Cụng nghiệp cú tớnh chất chuyờn nghiệp; (vi) Cụng nghiệp cú tớnh chất chuyờn nghiệp cơ sở; (vii) Khu cho cỏc nhà doanh nghiệp trẻ; (viii) Loại hỡnh tổng hợp; (ix) Và cuối cựng là khu cú tớnh năng sử dụng thụng thƣờng;
Chớn loại hỡnh khu cụng nghiệp này Nhà nƣớc cú chớnh sỏch khuyến khớch riờng, trong đú khu chế xuất, khu khoa học cụng nghệ cao thỡ Nhà nƣớc trực tiếp đầu tƣ, chỉ cho thuờ đất mà khụng bỏn đất và cú chế độ ƣu đói riờng nhằm thu hỳt cỏcnhà đầu tƣ vào lĩnh vực này.
Trờn cơ sở quy hoạch cỏc khu cụng nghiệp, những khu đang xõy dựng thỡ do cỏcđơn vị thi cụng quản lý, những khu đó hỡnh thành thỡ Trung tõm dịch vụ quản lý cỏckhu cụng nghiệp quản lý. Ngoài khu cụng nghiệp nờu trờn Nhà nƣớc chỉ cho thuờ đất, cũn cỏc khu cụng nghiệp khỏc thỡ theo hỡnh thức cho thuờ hoặc bỏn cho cỏc nhà đầu tƣ trong nƣớc cũng nhƣ nƣớc ngoài. Khu cụng nghiệp quy định thời hạn thuờ đất là 20 năm, sau đú vẫn đƣợc thuờ tiếp theo chủ đầu tƣ;
Tuy nhiờn do tỡnh hỡnh Đài Loan mấy năm qua gặp nhiều khú khăn nờn khu cụng nghiệp mới xõy dựng đƣợc khoảng 50% so với kế hoạch, do cỏc nhà đầu tƣ đầu tƣ ra nƣớc ngoài hoặc ở Đại lục (Trung Quốc). Giỏ bỏn và cho thuờ đất trong khu cụng nghiệp khụng phõn biệt nhà đầu tƣ trong nƣớc hay nƣớc ngoài [38, tr.8].
Thứ ba, kinh nghiệm quản lý đất làm mặt bằng sản xuất của cỏc doanh nghiệp, đất cho xõy dựng cơ sở hạ tầng của Đài Loan
Chớnh phủ cú chớnh sỏch trƣng mua cả khu vực, bỏ tiền xõy dựng cỏccụng trỡnh hạ tầng, phõn lụ bỏn đấu giỏ cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống (nhà ở), kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho phỳc lợi cụng cộng, Chớnh phủ trực tiếp quản lý, phõn phối khai thỏc, sử dụng theo quy hoạch. Nhờ cú chớnh sỏch trờn, Chớnh phủ thu đƣợc nguồn vốn từ giỏ trị gia tăng đất đai để đầu tƣ và thực hiện cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế của mỡnh [38, tr.8].
Thứ tư, về đền bự khi thu hồi đất sử dụng vào mục đớch sản xuất cụng nghiệp
Ở Đài Loan phõn biệt rất rừ 2 trƣờng hợp, cụ thể:
Thứ nhất, đối với cỏc cụng trỡnh của Nhà nƣớc, thỡ Nhà nƣớc đứng ra thỏa