1.4.2 .Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trƣớc Luật Đất đai năm 1993
2.5.4. Hiệu lực phỏp lý của phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối vớ
đất đối với doanh nghiệp
Xột về tổng thể, cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về đất đai núi chung, phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp núi riờng đều cú hiệu lực phỏp lý tƣơng đối cao nhƣ Luật Đất đai năm 2003. Trong lĩnh vực về đất đai, ngoài 3 Luật Đất đai, 2 Luật cú sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai cũn cú trờn 20 Luật và trờn 20 văn bản của Chớnh phủ cú nội dung điều chỉnh liờn quan đến đất đai.
Chƣơng 2 đó đi vào phõn tớch, đỏnh giỏ cỏc quy định phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp, cụ thể: về căn cứ giao đất, cho thuờ đất; thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất đối với cỏc doanh nghiệp; thời hạn sử dụng đất đƣợc giao đất, cho thuờ đất của cỏc doanh nghiệp; tỏc động của phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đến cỏc doanh nghiệp. Qua đú, đỏnh giỏ kết quả thực hiện giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp; những ƣu điểm, tồn tại của hệ thống phỏp luật; tớnh nhất quỏn trong cỏc quy định về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất và hiệu lực phỏp lý của phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp. Đõy là cơ sở cho việc đề xuất cỏc giải phỏp về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp.
Chương 3
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUấ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT
ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM
3.1. Định hướng về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp
3.1.1. Định hướng về giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp
3.1.1.1. Phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất phải dựa trờn quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Trong vũng gần 30 năm thực hiện đƣờng lối đổi mới do Đảng ta đề xƣớng, nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hoỏ tập trung đang chuyển bƣớc sang vận hành theo cơ chế thị trƣờng định hƣớng xó hội chủ nghĩa, Nhà nƣớc 3 lần ban hành Lụõt Đất đai trờn quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này đƣợc coi là nền tảng tƣ tƣởng của hệ thống phỏp luật đất đai hiện hành trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xó hội chủ nghĩa ở nƣớc ta hiện nay.
3.1.1.2. Phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất xõy dựng trờn quan điểm bỡnh bẳng, khụng phõn biệt đối xử giữa cỏc doanh nghiệp
Hội nhập kinh tế, toàn cầu hoỏ kinh tế tỏc động mạnh mẽ tự do hoỏ cỏc yếu tố của quỏ trỡnh sản xuất. Đõy là một quỏ trỡnh dỡ bỏ dần những cản trở đối với hoạt động của doanh nghiệp vận hành theo cơ chế kế hoạch hoỏ tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trƣờng, xoỏ bỏ sự phõn biệt đối xử doanh nghiệp giữa cỏc thành phần kinh tế, tạo lập sự cạnh tranh bỡnh đẳng giữa cỏc doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế trong việc sử dụng đất đai, tài nguyờn, sức lao động, vật tƣ, nhiờn, nguyờn vật liệu, năng lƣợng... tiền vốn, tớn dụng, thuế ... tất cả đƣợc thực hiện bằng sự tự do hoỏ thƣơng mại, đú chớnh là nội dung chủ yếu nhất của hội nhập kinh tế quốc tế, của tổ chức thƣơng mại thế giới
(WTO). Tự do húa cỏc yếu tố của quỏ trỡnh sản xuất đũi hỏi mỗi nền kinh tế phải xõy dựng cỏc thể chế kinh tế cho phự hợp, mà trƣớc tiờn là cỏc thể chế kinh tế cú liờn quan mật thiết đến cỏc yếu tố đầu vào của sản xuất kinh doanh, đến thị trƣờng nhƣ: Việc sử dụng đất đai, tài nguyờn khỏc, hạn ngạch xuất nhập khẩu, thuế, cỏc loại phớ v.v... đảm bảo bỡnh đẳng, cụng bằng và khụng phõn biệt đối xử.
3.1.1.3. Nhu cầu sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp và sự tỏc động quy hoạch sử dụng đất đối với doanh nghiệp trong thời kỳ Cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước
Hội nhập kinh tế quốc tế ở nƣớc ta hiện nay cựng với sự phỏt triển mạnh mẽ của cỏc loại hỡnh doanh nghiệp tất yếu dẫn đến gia tăng nhu cầu sử dụng đất đỏp ứng yờu cầu sản xuất kinh doanh. Đối tƣợng sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp bao gồm doanh nghiệp, hợp tỏc xó, hộ gia đỡnh, tuy nhiờn doanh nghiệp với nhiều loại hỡnh (doanh nghiệp nhà nƣớc, cụng ty cổ phần, cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp liờn doanh...) là đối tƣợng sử dụng đất sản xuất kinh doanh lớn nhất (sử dụng tới 90% diện tớch đất sản xuất kinh doanh). Đối với doanh nghiệp, đất đai là yếu tố đầu vào chủ chốt đầu tiờn quan trọng nhất. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, để nõng cao khả năng cạnh tranh, duy trỡ sự tồn tại và phỏt triển, đa số cỏc doanh nghiệp cú nhu cầu sử dụng những diện tớch đất cú quy mụ lớn mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Xu hƣớng này là hoàn toàn phự hợp với nền sản xuất cụng nghiệp hiện đại, phự hợp với nền kinh tế khu vực và thế giới.
Theo quy hoạch sử dụng đất cả nƣớc, giai đoạn 2011-2015 sẽ đầu tƣ đồng bộ để hoàn thiện cỏc khu cụng nghiệp hiện cú, thành lập mới một cỏch cú chọn lọc cỏc khu cụng nghiệp với tổng diện tớch tăng thờm khoảng 70.000 ha - 75.000 ha; nõng tổng diện tớch cỏc khu cụng nghiệp đến năm 2015 lờn khoảng 150.000 ha - 155.000 ha. Phấn đấu đạt tỷ lệ lấp đầy của cỏc khu cụng nghiệp bỡnh quõn trờn toàn quốc khoảng trờn 60%; Giai đoạn đến năm 2020 sẽ hoàn thiện về cơ
bản mạng lƣới khu cụng nghiệp trờn toàn lónh thổ với tổng diện tớch cỏc khu cụng nghiệp đạt khoảng 270.000 ha vào năm 2020, quản lý, chuyển đổi cơ cấu đầu tƣ phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp đó đƣợc thành lập theo hƣớng đồng bộ húa. Đến năm 2020, cả nƣớc cú 343 khu cụng nghiệp, diện tớch đất cụng nghiệp của cả nƣớc cú 272 nghỡn ha (kể cả đất bố trớ cho cỏc cụm cụng nghiệp địa phƣơng, đất cụng nghiệp trong cỏc khu kinh tế), trong đú tập trung nhiều ở cỏc vựng Đụng Nam Bộ 85 nghỡn ha, Đồng bằng Bắc Bộ 65 nghỡn ha, Đồng bằng sụng Cửu Long 49 nghỡn ha [9, tr.55].
Quy hoạch và phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp gắn liền với quy hoạch vựng, ngành nhằm phỏt huy lợi thế so sỏnh của từng vựng, miền, địa phƣơng và phự hợp với cơ cấu nguồn lao động, sử dụng một cỏch hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai và cỏc nguồn tài nguyờn khỏc. Theo dự bỏo, đến năm 2020 số lƣợng doanh nghiệp cú thể sẽ lờn tới con số trờn 500.000 doanh nghiệp (Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ). Do vậy, nhu cầu sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp trong giai đoạn tới là rất lớn, việc hoạch định trƣớc cỏc quỹ đất sẽ khắc phục đƣợc tỡnh trạng khan hiếm đất sản xuất kinh doanh, gúp phần giảm chi phớ đầu vào cho doanh nghiệp khi tiếp cận với quyền sử dụng đất.
Đỏp ứng yờu cầu sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp cho thời kỳ cụng nghiệp húa, hiện đại húa đất nƣớc, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những biện phỏp quan trọng. Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở cho việc sử dụng đất ổn định, lõu dài, bền vững ở cỏc doanh nghiệp. Với cỏc đặc thự về tớnh chiến lƣợc và chỉ đạo vĩ mụ, tớnh dài hạn, việc sử dụng đất của doanh nghiệp trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất sẽ trỏnh đƣợc những biến động gõy bất lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Thực tế cho thấy, việc sử dụng đất tự phỏt, rải rỏc khụng dựa trờn cơ sở quy hoạch sử dụng đất của một số doanh nghiệp đú dẫn đến tỡnh trạng hàng loạt cỏc doanh nghiệp phõn bố trong khu dõn
cƣ phải di dời ra vựng ven đụ gõy nhiều khú khăn, tốn kộm cho Nhà nƣớc và doanh nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện để cỏc doanh nghiệp cú thể tiến hành sản xuất kinh doanh trờn những quy mụ lớn, cho hiệu quả kinh tế cao, phự hợp với nền sản xuất hiện đại. Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở cho việc hỡnh thành mạng lƣới cỏc khu, cụm cụng nghiệp hiện đại, cú hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Đến nay, tớnh trờn địa bàn cả nƣớc, vẫn cũn khoảng 20% xó, phƣờng, thị trấn chƣa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Bỏo cỏo giỏm sỏt của Uỷ ban Thƣờng vụ Quốc hội). Tỡnh trạng thiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tất yếu sẽ gõy ảnh hƣởng đến việc bố trớ quỹ đất đỏp ứng yờu cầu phỏt triển của cỏc loại hỡnh doanh nghiệp trong thời kỳ hội nhập và phỏt triển kinh tế quốc tế.
Việc dự bỏo nhu cầu sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp cũng phải dựa trờn chiến lƣợc phỏt triển kinh tế, xó hội địa phƣơng, vựng, đảm bảo cho việc hoạch định quỹ đất sản xuất kinh doanh, đất khu cụng nghiệp phự hợp với khả năng thu hỳt đầu tƣ và nhu cầu sử dụng đất của cỏc doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, việc thành lập quỏ nhiều khu, cụm cụng nghiệp ở cựng một vựng trong khi khả năng thu hỳt đầu tƣ hạn chế dẫn đến tỡnh trạng lóng phớ tài nguyờn đất (tỷ lệ lấp đầy cỏc khu cụm cụng nghiệp thấp, khụng phỏt huy đƣợc hiệu quả của vồn đầu tƣ xõy dựng hạ tầng kỹ thuật cỏc khu cụng nghiệp ...).
Do vậy, nõng cao chất lƣợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạch định quỹ đất sản xuất kinh doanh hợp lý sẽ nõng cao hiệu quả sử dụng đất, giỳp phần tạo nền tảng cho sự phỏt triển bền vững nền kinh tế xó hội.
3.1.1.4. Phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất phải ổn định chi phớ đầu vào cho doanh nghiệp.
Đất đai đƣợc coi là điều kiện vật chất đầu tiờn để doanh nghiệp hoạch định chiến lƣợc sản xuất kinh doanh và tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh. Do
vậy, việc quy định cỏc chớnh sỏch tài chớnh đất đai hợp lý sẽ gúp phần quan trọng giảm chi phớ đầu vào cho doanh nghiệp.
3.1.1.5. Phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, trờn nguyờn tắc bảo vệ mụi trường.
Đất đai là tài nguyờn thiờn nhiờn, tài sản vụ giỏ của quốc gia, là yếu tố cơ bản của quỏ trỡnh sản xuất xó hội cú ý nghĩa quyết định đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiờn, đất đai là tài sản hữu hạn, do vậy việc sử dụng đất của doanh nghiệp phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, gắn liền với việc giải quyết cỏc vấn đề xó hội và mụi trƣờng để bảo đảm mục tiờu phỏt triển bền vững.
3.1.2. Định hướng về thu hồi đất đối với doanh nghiệp
Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng cú đủ điều kiện quy định của phỏp luật thỡ đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp khụng đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thỡ Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh xem xột để hỗ trợ.
Nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng vào mục đớch nào thỡ đƣợc bồi thƣờng bằng việc giao đất mới cú cựng mục đớch sử dụng, nếu khụng cú đất để bồi thƣờng thỡ đƣợc bồi thƣờng bằng giỏ trị quyền sử dụng đất tớnh theo giỏ đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trƣờng hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tỏi định cƣ hoặc nhà ở tỏi định cƣ, nếu cú chờnh lệch về giỏ trị thỡ phần chờnh lệch đú đƣợc thanh toỏn bằng tiền.
3.2. Cỏc giải phỏp về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp nghiệp
3.2.1. Nhúm giải phỏp hoàn thiện phỏp luật về giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp thu hồi đất đối với doanh nghiệp
3.2.1.1. Xõy dựng cỏc căn cứ, tiờu chớ giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp ở từng mức quy mụ diện tớch đối với mỗi loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mụ vốn đầu tư, định mức lao động.
Thực tế cho thấy, tỡnh trạng sử dụng dƣ thừa, sai mục đớch, “đầu cơ” đất đai, tỡnh trạng đƣợc giao, cho thuờ đất nhiều năm vẫn chƣa đƣợc đƣa vào sử dụng đó gõy lóng phớ lớn tài nguyờn đất đai, gõy tỏc động tiờu cực đối với dƣ luận xó hội. Trong giai đoạn hiện nay, quỹ đất nhà nƣớc cú thể giao, cho thuờ cú hạn và nhu cầu đƣợc giao đất, thuờ đất từ nhà nƣớc của doanh nghiệp là rất lớn. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 thỏng 01 năm 2006 đó đƣa ra quy định về "suất đầu tƣ" đƣợc tớnh bằng tổng vốn đầu tƣ trờn đất chia cho tổng diện tớch đất của dự ỏn. Thực chất "suất đầu tƣ" đƣợc coi là tiờu chớ về tỷ lệ vốn nhất định để cơ quan Nhà nƣớc xem xột quyết định quy mụ giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp. Tuy nhiờn, nếu quy mụ giao đất, cho thuờ đất chỉ dựa vào tiờu chớ vốn đầu tƣ thỡ chƣa đủ. Hiện nay để đẩy nhanh tốc độ cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ, nhiều địa phƣơng núng vội trong việc phỏt triển dự ỏn đầu tƣ mà ƣu ỏi “trải thảm đỏ” đối với cỏc nhà đầu tƣ, bỏ qua hoặc xem nhẹ năng lực nhà đầu tƣ. Đõy là một trong những nguyờn nhõn dẫn đến tỡnh trạng 1.022 dự ỏn với 130.000 ha đất trờn phạm vi cả nƣớc chƣa đƣợc đƣa vào sử dụng (Số liệu đến thỏng 6/2006 - Bộ Tài nguyờn và Mụi trƣờng). Do vậy, để đảm bảo cho diện tớch đất đai đai đƣợc giao, cho thuờ đến đỳng đƣợc những doanh nghiệp cú nhu cầu và khả năng thực sự, đảm bảo sự bỡnh đẳng giữa cỏc doanh nghiệp cần quy định cụ thể cỏc tiờu chớ giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp ở từng mức quy mụ diện tớch. Thực tế cho thấy, mỗi tỉnh, thành phố cú những đặc thự riờng về khả năng thu hỳt đầu tƣ, diện tớch đất đai và cỏc nguồn lực... do đú quy mụ giao đất, cho thuờ đất đối với cỏc doanh nghiệp khụng thể đồng nhất trờn phạm vi cả nƣớc. Do vậy, tuỳ thuộc vào đặc thự và khả năng thu hỳt đầu tƣ, cỏc tỉnh, thành phố quyết định quy mụ giao đất, cho thuờ đất đối với doanh nghiệp trờn phạm vi địa bàn dựa trờn cỏc tiờu chớ sau:
- Lĩnh vực, ngành nghề hoạt động (cụng nghiệp; xõy dựng, thƣơng mại, dịch vụ; nụng nghiệp)
- Quy mụ vốn đầu tƣ (vớ dụ quy mụ dƣới 10 tỷ; từ 10 tỷ đến 20 tỷ; ...) - Định mức lao động ( vớ dụ sử dụng dƣới 100 lao động, từ 100 đến dƣới 300 lao động...)
- Địa bàn hoạt động (đồng bằng, trung du, miền nỳi)
Việc xõy dựng bảng tiờu chớ cụ thể về quy mụ giao đất, cho thuờ đất tại cỏc địa phƣơng sẽ hạn chế đƣợc tỡnh trạng giao đất, cho thuờ đất dƣ dụi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự của doanh nghiệp dẫn đến sử dụng đất lóng phớ.
Để thực hiện đƣợc nội dung này, Nhà nƣớc cần ban hành văn bản thống nhất về phƣơng phỏp, cỏch thức xỏc định quy mụ giao, cho thuờ đất để trờn cơ cở đú cỏc địa phƣơng tự xõy dựng bảng tiờu chớ về quy mụ giao, cho thuờ đất phự hợp với địa phƣơng mỡnh.
3.2.1.2. Sửa đổi bổ sung hoàn thiện chớnh sỏch giỏ đất do Nhà nước quy định.
Theo quy định hiện hành; giỏ đất do Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành và cụng bố vào ngày 01/01 hàng năm để làm căn cứ tớnh thuế sử dụng đất, thuế nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tớnh tiền sử dụng đất và tiền thuờ đất; tớnh giỏ trị quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, lệ phớ trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tớnh bồi thƣờng đối với ngƣời cú hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai mà gõy thiệt hại cho Nhà nƣớc. Quy định này dẫn đến chớnh sỏch giỏ đất hiện hành chƣa phự