1. Đặt vấn đề
2.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nguyên tắc là những quy định để làm cơ sở cho các mối quan hệ xã hội. Bất kỳ một hoạt động nào cũng đều dựa trên những nguyên tắc tổ chức nhất định. Để có thể tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản cũng cần phải đáp ứng những nguyên tắc nhất định. Theo quy định tại Điều 56, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản có 5 nguyên tắc tổ chức và hoạt động cơ bản.
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch Bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản là hoạt động của các tổ chức, cá nhân trọng việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua… bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các giao dịch này phải được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản. Kinh doanh dịch vụ bất động
sản là việc môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo… bất động sản. Các hoạt động này cũng được thực hiện một cách có hiệu quả nhất trên sàn giao dịch bất động sản. Vì thế, quy định các tổ chức, cá nhân có thể thành lập sàn giao dịch bất động sản và thông qua đó giới thiệu sản phẩm của chính mình hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản để thực hiện giao dịch là nguyên tắc đầu tiên và cơ bản nhất. Đây là tiền đề cho hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản sẽ phát triển một cách có tổ chức, lành mạnh hơn. Sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường theo đó cũng sẽ được củng cố. Tuy nhiên, việc cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được phép tự thành lập sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự là vấn đề hợp lý. Trong thực tế, rất nhiều chủ đầu tư thành lập sàn giao dịch bất động sản và bán các sản phẩm của mình trong một chu trình khép kín từ sản xuất đến bán hàng. Không ai có thể khẳng định được sự minh bạch của các hoạt động mua bán này. Bên cạnh đó, việc các sàn giao dịch bất động sản được thành lập để hợp pháp hóa các giao dịch không qua sàn cũng là vấn đề đáng báo động. Sàn giao dịch bất động sản- một tổ chức được thành lập ra để nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản nhưng bản thân nó lại không hề minh bạch?
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Pháp nhân theo quy định của Điều 84, Bộ luật dân sự năm 2005 được hiểu là một tổ chức: được thành lập hợp pháp; Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Nếu bản thân sàn giao dịch bất động sản không có tư cách pháp nhân thì phải mượn tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập ra sàn giao dịch bất động sản để hoạt động [32, Điều 56, khoản 2]. Sàn giao dịch bất động sản phải được thành lập hợp pháp có nghĩa là phải đảm bảo những điều kiện pháp luật quy định, được
sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, được Nhà nước công nhận. Cơ cấu tổ chức chặt chẽ của sàn giao dịch bất động sản bao gồm: Giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ. Theo quy định tại Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản mẫu, các bộ phận chuyên môn ở đây được hiểu là các bộ phận Hành chính- Kế toán, bộ phận Dịch vụ- Tư vấn- Định giá bất động sản, bộ phận Dịch vụ- Tư vấn- Môi giới bất động sản, bộ phận Thông tin- Quản lý- Quảng cáo Bất động sản, bộ phận Tư vấn- Đấu giá bất động sản… Tùy theo chức năng hoạt động của từng sàn giao dịch bất động sản (theo đăng ký hoạt động) sẽ có các bộ phận phù hợp. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản là người điều hành sàn giao dịch bất động sản và phải đảm bảo các điều kiện nhất định. Theo quy định tại Điều 21, nghị định 153/2007/NĐ-CP trước hết, người điều hành phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc phạt tù; phải có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Với quy định này, nhằm đảm bảo khả năng điều hành và quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản của người đứng đầu sàn giao dịch bất động sản. Tất nhiên, ở một mức độ nào đó, quy định này vẫn chưa thực sự chặt chẽ, chưa thực sự đảm bảo sàng lọc được những giám đốc sàn giao dịch bất động sản có trình độ chuyên môn và khả năng quản lý. Hạn chế này xuất phát từ việc cấp giấy chứng nhận của các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng. Đây là vấn đề đã được trình bày ở phần trên. Có thể thấy, chỉ một yếu tố thiếu chặt chẽ thì sẽ kéo theo nhiều hệ quả không tốt. Tất cả mọi vấn đề đều có mối quan hệ chặt chẽ, móc xích với nhau, vì thế đã hoàn thiện một vấn đề thì cần phải quan tâm một cách tổng quát tới các vấn đề có liên quan.
Tại sao sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân? Điều đáng được quan tâm ở đây là tính độc lập về tài sản của sàn giao dịch bất động sản. Đây là yếu tố để tạo niềm tin, sự đảm bảo cho các chủ thể khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Tài sản giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản là tài sản có giá trị lớn, khi xảy ra tranh chấp thì việc bồi thường sẽ được đặt ra. Nếu không đảm bảo về vấn đề tài sản thì sẽ rất khó khăn trong việc khắc phục thiệt hại. Tuy nhiên, khi quy định về các điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản không có bất cứ quy định nào về vốn pháp định. Trong trường hợp sử dụng tư cách pháp nhân của tổ chức khác thì sẽ giải quyết thế nào nếu có tranh chấp xảy ra? Ai sẽ là người chịu trách nhiệm ở đây? Liên quan đến vấn đề con dấu của các pháp nhân khi thành lập sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của chính doanh nghiệp mình, tài sản của sàn giao dịch bất động sản lúc này là độc lập hay phụ thuộc? Tính độc lập và liên đới chịu trách nhiệm trong trường hợp này là gì? Đây là những vấn đề pháp luật đang còn bỏ ngỏ.
Thứ ba, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch. Sàn giao dịch bất động sản được thành lập để đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp của giao dịch bất động sản và đòi hỏi ngày càng cao của nhà đầu tư, người mua. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản là nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Vì thế, bản thân sàn giao dịch bất động sản phải làm tốt vấn đề công khai, minh bạch. Bất động sản khi tham gia trên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ thông tin, dễ tiếp cận và chính xác. Các thông tin về giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản phải được công khai để nhà đầu tư, người mua có thể nắm bắt và Nhà nước có thể quản lý. Các giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản khi đảm bảo tính minh bạch sẽ tạo cơ sở cho việc phát triển thị trường bất động sản chính quy, hạn chế sự lộng hành của thị trường “ngầm”. Tuy nhiên, trong thực tế, không phải bất cứ
sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể đáp ứng nguyên tắc này. Mục đích, vai trò của nhiệm vụ của sàn giao dịch bất động sản vốn rất rõ ràng, minh bạch nhưng khi đưa vào thực hiện thì lại không hoàn thành tốt được yêu cầu đặt ra. Sàn giao dịch bất động sản mọc lên như “nấm” vào những thời điểm nóng sốt, nhưng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì chỉ giao động ở con số hơn 25% [24, tr73]. Bên cạnh đó, việc “tự biên tự diễn” của các tổ chức trong việc xây dựng và mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản một cách kín bưng cũng khiến người ta nghi ngờ về tính công khai của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là một hình thức của hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì thế, sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng nguyên tắc công khai, minh bạch trong quá trình cung cấp dịch vụ bất động sản (Điều 5, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006).
Thị trường bất động sản ở Việt Nam vốn được đánh giá là một thị trường kém minh bạch, chưa đảm bảo được yếu tố công khai, các giao dịch ngầm còn khá phổ biến. Sàn giao dịch bất động sản được thành lập để nhằm làm tăng tính minh bạch trên thị trường bất động sản. Để thực hiện tốt vai trò này, sàn giao dịch bất động phải tiến hành công khai các thông tin trên sàn giao dịch bất động sản. Theo quy định tại điều 11, Luật kinh doanh bất động sản, bất động sản khi đưa vào kinh doanh cần phải công khai các thông tin có liên quan. Vấn đề này một lần nữa được khẳng định lại trong Mục 2, phần IV, Thông tư 13/2008/TT-BXD. Tại đây, có những quy định cụ thể về các nội dung: thông tin về loại bất động sản; thông tin về vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan tới bất động sản; quy mô, diện tích của bất động sản; đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; tình trạng pháp lý của bất động sản; thông tin về các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nếu có; giá bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan… Nhận thấy, các quy định khá đầy đủ nhưng trong thực tế, việc áp dụng lại chưa đạt hiệu quả. Nhiều sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ những yêu cầu trên. Thông tin trên sàn giao dịch bất động sản vừa cũ vừa thiếu, chậm cập nhật, đôi khi chưa thực sự chính xác. Cần có những quy định, những chế tài cụ thể để hạn chế tình trạng trên.
Khi sàn giao dịch bất động sản đảm bảo công khai thông tin về bất động sản sẽ tạo cơ sở cho việc minh bạch thị trường bất động sản. Minh bạch nói chung là phải “rõ ràng”, dễ tìm hiểu, dễ tiếp cận thông tin chính xác. Thông qua đó, các chủ thể tham gia thị trường vừa có cái nhìn chính xác về sản phẩm, về thị trường và có sự lường trước được những yếu tố biến động của thị trường.
Công khai minh bạch về nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng, bao gồm các thông tin về quy hoạch phát triển đô thị; thông tin kêu gọi đầu tư; thông tin về triển khai các dự án; thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hóa bất động sản của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản; thông tin về các cơ sở đào tạo hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn; thông tin về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động; thông tin về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động trên địa bàn tỉnh; thông tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi hoạt động của các chuyên gia môi giới, định giá; thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn; thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn. Bên cạnh đó, minh bạch trong việc quy định về thời gian đưa thông tin trên thông tin bất động sản phải từ bắt đầu cho đến khi sự việc kết thúc.
Minh bạch không có nghĩa là phải công khai tất cả mọi thông tin trên thị trường bất động sản. Mỗi nhà đầu tư có một chiến lược kinh doanh khác
nhau, vì thế, có những bí mật kinh doanh bất định mới có thể tạo nên thành công. Minh bạch có thể được xác định trên những tiêu chí nhất định và ở những mức độ nhất định. Có thể tham khảo tiêu chí đánh giá minh bạch khác trên thị trường dựa vào nghiên cứu của Jones Lang LaSelle. Theo đó, minh bạch thị trường bất động sản nói chung được đánh giá dựa trên những thuộc tính: sự hiện diện của các chỉ số về hoạt động đầu tư; những thông tin cơ bản về thị trường sẵn có; sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán; các yếu tố pháp luật và quy định; tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp. Dựa trên tiêu chí trên, Jones Lang LaSelle đã đưa ra chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI) của nhiều nước, trong đó có Việt Nam. Chỉ số RETI được công bố lần đầu tiên vào năm 1999, khi Jones Lang LaSelle nghiên cứu, khảo sát 56 thị trường trên thế giới. Bảng xếp hạng được chia làm 5 cấp độ minh bạch: rất minh bạch, tổng số điểm từ 1,00- 1,49; minh bạch: 1,5-2,49; trung bình: 2,5- 3,49; thấp: 3,5- 4,49; vùng xám: 4,49- 5.00. Đây là một nghiên cứu thực hiện hai năm một lần và được xem như là công cụ chiến lược giúp các nhà đầu tư thị trường bất động sản xây dựng cơ hội và chiến lược kinh doanh trên toàn cầu. Năm 2006, Việt Nam xếp thứ hạng 56/56 trên thế giới và 15/15 ở Châu Á- Thái Bình Dương. Một trong những dấu hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản Việt Nam là, đến năm 2010, chỉ số RETI của nước ta đã được cải thiện, từ “vùng xám” nâng lên ở vị trí “thấp” [45, tr35]. Đến năm 2012, chỉ số minh bạch của Việt nam còn 3,76, đứng thứ 68/97 trên thế giới và 19/20 ở Châu Á- Thái Bình Dương [46, tr13, tr31, tr39]. Tuy nhiên, so với các thị trường khác trên thế giới, vị trí này còn rất khiêm tốn. Việt Nam là quốc gia có thị trường bất động sản phát triển muộn hơn so với các nước khác, song lại hết sức sôi động và phức tạp. Trong thập kỷ qua, thị trường bất động sản đã trải qua những diễn biến “nóng- lạnh” thất thường. Sàn giao dịch
bất động sản ra đời và phát triển, chỉ số minh bạch trên thị trường bất động sản nước ta tương lai sẽ còn cao hơn.
Minh chứng cho vấn đề này là sự thay đổi cơ cấu của các nguồn thông tin trên thị trường bất động sản. Giai đoạn trước năm 2009, các nguồn thông tin trên thị trường rất phong phú: thông qua môi giới 20%; thông qua người quen 38%; thông qua sàn giao dịch bất động sản 27% và các nguồn khác là 15%. Nhận thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch bất động sản chiếm một tỉ lệ khá khiêm tốn (khoảng gần 1/3 số lượng thông tin trên thị trường). Trong khi đó, các nguồn cung cấp thông tin không chính thống khác lại chiếm tới 2/3. Tuy nhiên, từ sau năm 2009 trở đi, nhờ có sự phát triển của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản mà cơ cấu này đã có những chuyển biến tích cực: thông qua môi giới 30%; thông qua người quen 10%; thông qua SGD 50% và các nguồn khác 10% [25, tr44]. Nguồn thông tin trên sàn giao dịch bất động sản ở thời điểm này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các