1. Đặt vấn đề
2.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch
quen sử dụng những dịch vụ này. Theo khảo sát thực tế, vào thời điểm năm 2009 chỉ có khoảng 15% giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản [42]. Hiện nay, tỷ lệ giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản đã được cải thiện ở mức 25%. Tỷ lệ này tương đối cao ở Thành phố Hồ Chí Minh (80%) nhưng ở Hà Nội vẫn còn tương đối thấp [22]. Tuy nhiên, nó cũng phần nào thể hiện sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản qua các năm. Cần có những biện pháp tích cực hơn để thúc đẩy giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, tạo ra những bước tiến đáng kể trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản.
2.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản có thể hoạt động là dựa trên sự vận hành của bộ máy quản lý, của nhân viên và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch, sử dụng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản. Đối với mỗi chủ thể, khi tham gia vào bất cứ hoạt động nào cũng đều có những quyền và trách nhiệm nhất định. Pháp luật kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý để sàn giao dịch bất động sản tổ chức điều hành, quản lý và cung cấp dịch vụ một cách chuyên nghiệp nhất.
2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn giao dịch bất động sản
Người quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản là người có vai trò quan trọng nhất trong quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Để có thực hiện tốt nhiệm vụ của mình, người quản lý sàn giao dịch bất động
sản cần phải đảm bảo những điều kiện nhất định về chuyên môn, năng lực hành vi dân sự, không bị cấm hành nghề… Sàn giao dịch bất động sản có thể vận hành một cách trôi chảy, đạt hiệu quả cao hay không phụ thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của giám đốc sàn giao dịch bất động sản. Để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện tốt chức năng này, pháp luật kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành bất động sản. Các quyền được pháp luật ghi nhận không chỉ đảm bảo cho người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản trong vai trò là người quản lý đối với các nhân viên hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản và với khách hàng; quyền và lợi ích vật chất khi thực hiện dịch vụ này. Mà quyền của của thể này còn được thể hiện thông qua quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản… đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản được trung thực, chính xác, đúng pháp luật. Tương tự, các nghĩa vụ của chủ thể này một mặt đảm bảo trách nhiệm, nghĩa vụ trước nhà nước và trước khách hàng cũng như nhân viên của mình trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ của mình. Mặt khác, quy định này cũng nhằm hướng đến hoạt động chuyên nghiệp, đạt tới sàn giao dịch bất động sản chuẩn.
Theo đó, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có quyền: Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật; Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản; Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản; Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra;… Tương ứng với các quyền trên là những nghĩa vụ: Bảo
đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản; Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký, thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;…
Nhận thấy, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã có những quy định khá đầy đủ và chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành bất động sản. Pháp luật trao cho họ những quyền năng nhất định để họ có thể thực hiện tốt nhất vai trò của mình. Đồng thời, pháp luật ràng buộc những trách nhiệm đối với họ để tạo ra sự cân bằng, để tạo tiền đề đảm trách vai trò và chức năng của họ.
2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản
Các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng có những quyền và nghĩa vụ nhất định. Điều 62, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định cụ thể về các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Các chủ thể khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản có quyền: Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản; Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;… Đồng thời, phải đảm bảo các nghĩa vụ: Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản; Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;…
Các quy định trên hướng tới bảo vệ quyền lợi cho các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, quy định trách nhiệm của các tổ chức, các nhân nhằm đảm bảo cho việc cung cấp dịch vụ và tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản được thuận lợi.