1. Đặt vấn đề
2.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
2.3.2 Môi giới bất động sản
Đây là một dịch vụ chủ yếu, cơ bản của bất cứ sàn giao dịch bất động sản nào. Môi giới bất động sản được quy định khá đầy đủ, chi tiết tại Mục 1, Chương IV Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006. Môi giới bất động sản ở đây được hiểu là làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng mội giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là nơi kết nối người mua, nhà đầu tư và người bán. Thông qua đó, họ sẽ dễ dàng tìm đến với nhau. Thời gian để thực hiện giao dịch bất động sản sẽ được tiến hành nhanh chóng, thuận tiện. Trong thực tế, nhu cầu về môi giới bất động sản của các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân khá cao. Vì thế, môi giới bất động sản là dịch vụ phổ biến nhất trong các dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản.
Để có thể thực hiện được hoạt động môi giới, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các nguyên tắc: thứ nhất, đủ điều kiện quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 8, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006; thứ hai, thực hiện dịch vụ một cách công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; thứ ba, không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nhận thấy, nguyên tắc thứ 3 là
nguyên tắc đặc thù của loại hình dịch vụ này. Quy định tại nguyên tắc này giúp ta phân biệt được chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản và chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trong trường hợp này, hai chủ thể này không thể là một. Điều này cũng có nghĩa, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không thể tự mình thực hiện dịch vụ môi giới cho chính sản phẩm của mình. Qua đó, có thể khẳng định, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản chứ không phải chủ thể kinh doanh bất động sản. Đây là quy tắc nhằm đảm bảo cho việc thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản một cách tốt nhất, tránh tình trạng gian dối, trục lợi bất chính trong quá trình thực hiện dịch vụ. Tuân thủ đầy đủ quy tắc trên, việc cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản sẽ có chất lượng và hiệu quả cao.
Nội dung của dịch vụ môi giới bất động sản cũng được quy định cụ thể tại Điều 45, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006, bao gồm:
Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Với chức năng là trung gian, là bên giới thiệu và cung cấp nguồn hàng cho khách hàng thì đây là hoạt động chủ yếu của việc môi giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản sẽ thực hiện việc tìm kiếm đối tác để gặp gỡ, trao đổi với khách hàng của mình. Nhiệm vụ này được thực hiện một cách thuận lợi bởi hệ thống thông tin đầy đủ về các sản phẩm bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản. Kẻ bán, người mua sẽ tự động tìm đến các sàn giao dịch bất động sản để bày bán hoặc tìm hiểu về sản phẩm. Việc lựa chọn các điều kiện phù hợp giữa người mua và người bán sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế đã chứng minh, hoạt động môi giới qua sàn giao dịch bất động sản đạt hiệu quả khá cao, tạo ra sự hài lòng đối với khách hàng. Với những lợi thế trên, các chủ thể kinh doanh bất động sản nên lựa chọn sàn giao dịch bất động sản thay vì tự mình tìm kiếm đối tác. Đây là động tác tiết
kiệm thời gian, công sức và nhằm hướng tới sản phẩm đáp ứng những điều kiện mà họ mong muốn.
Thứ hai, đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong quá trình hoạt động kinh doanh thương mại, không phải lúc nào các chủ thể kinh doanh cũng có thể đảm bảo thời gian hoặc hiểu biết một cách toàn diện về những nội dung mà mình cần thực hiện. Vì thế, việc ủy quyền cho các tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện những công việc đó là điều thực sự cần thiết. Qua đó, đáp ứng nhu cầu kinh doanh ngày càng đa dạng trên thị trường. Việc cho phép nhà môi giới đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thực sự đã mở rộng khả năng hoạt động của họ. Theo đó, chỉ cần có sự ủy quyền của bên ủy quyền, nhà môi giới có thể tự mình thay mặt họ thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản, dưới sự ủy quyền của các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản sẽ đảm bảo thực hiện tốt những hoạt động này. Với cơ cấu tổ chức chặt chẽ, đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn, sàn giao dịch bất động sản là nơi đáp ứng một cách toàn diện các nhu cầu của chủ thể ủy quyền.
Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Thông tin về bất động sản trên thị trường luôn là thông tin đa chiều, khó kiểm chứng được mức độ chính xác. Các chủ thể tham gia thị trường, luôn kỳ vọng sẽ tìm được sản phẩm bất động sản như mong muốn của mình: đảm bảo các yếu tố pháp lý, phù hợp với quy hoạch, phù hợp với mục đích sử dụng… và quan trọng nhất là phù hợp với khả năng tài chính của họ. Vì thế, họ mong muốn có thể có được thông tin về bất động sản một cách chính xác nhất, để có thể có những quyết định đúng đắn trong việc mua, đầu tư. Tuy nhiên, không phải lúc
nào các chủ thể cũng có thể tự mình tìm hiểu được đầy đủ các thông tin trên. Lúc này, chức năng của các nhà môi giới sẽ được phát huy. Sàn giao dịch bất động sản là nơi các thông tin về sản phẩm bất động sản được công khai một cách đầy đủ. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, chủ thể tham gia giao dịch sẽ được cung cấp thông tin toàn diện, chính xác. Đồng thời, họ sẽ được hỗ trợ trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng, thực hiện các thủ tục đăng ký pháp lý sau khi giao dịch.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng định hướng cho việc trả thù lao và hoa hồng cho các chủ thể thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản. Việc hưởng thù lao, hoa hồng khi thực hiện dịch vụ là điều đương nhiên. Vấn đề này sẽ được thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên, để đảm bảo mức thù lao và hoa hồng một cách hợp lý, Điều 46, Điều 47, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã có những hướng dẫn cụ thể. Thù lao của việc môi giới được thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng dịch vụ. Thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào kết quả của giao dịch hay giá của giao dịch. Nhà môi giới đã hoàn thiện dịch vụ của mình thì sẽ được trả thù lao cho việc đó. Việc lượng hóa giá trị của dịch vụ môi giới bất động sản phụ thuộc vào: độ khó của việc tư vấn giao dịch, thời gian thực hiện, chi phí bỏ ra để có thể thực hiện…. Dịch vụ môi giới bất động sản nhằm đưa người mua, người bán đến với nhau và hỗ trợ họ trong quá trình giao dịch. Người môi giới không phải là người quyết định thực hiện giao dịch bất động sản. Quyết định cuối cùng sẽ phụ thuộc vào khách hàng và bên thứ ba. Vì thế, người môi giới đương nhiên không phải có trách nhiệm với kết quả của vấn đề mà quyền quyết định không thuộc về họ.
Khác với thù lao môi giới, hoa hồng môi giới lại phụ thuộc vào kết quả và giá trị của giao dịch bất động sản. Hoa hồng môi giới cũng được thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng dịch vụ môi giới. Chỉ khi hợp đồng giao dịch bất
động sản được ký kết thì bên cung cấp dịch vụ mới được hưởng hoa hồng. Mức hưởng hoa hồng sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá do nhà môi giới đưa ra hoặc là một số tiền nhất định theo sự thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vì thế, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản không chỉ tạo thuận lợi cho các chủ thể kinh doanh bất động sản mà còn hướng tới thù lao và hoa hồng cho dịch vụ của mình. Đó là yếu tố để đảm bảo duy trì và vận hành sự hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản khi thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản cũng phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 48, Điều 49, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Với những quyền năng cụ thể và những nhiệm vụ phải thực hiện sàn giao dịch bất động sản thực hiện dịch vụ của mình và hưởng thù lao một cách xứng đáng.
2.3.3 Định giá bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Trong thực tế, cùng với sự phát triển của mình, thị trường bất động sản đã thể hiện sự biến động thất thường với những cơn sốt giá cả, thị trường lúc “nóng” lúc “lạnh” khiến cho nhà đầu tư, người bán, người mua chạy theo “chóng mặt”. Trước thực trạng đó, việc xác định giá bất động sản một cách chính xác, quyết định giao dịch phù hợp thực sự là một vấn đề khó khăn. Đây là nhiệm vụ không chỉ đòi hỏi yêu cầu về chuyên môn mà còn cần khả năng nhạy bén với thị trường, nắm bắt được quy hoạch nhu cầu, xu thế của thị trường. Vì thế, các tổ chức, cá nhân khi thực hiện dịch vụ định giá bất động sản cũng cần đảm bảo những nguyên tắc nhất định.
Theo quy định tại Điều 51, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải đảm bảo 3 nguyên tắc: thứ nhất, phải có các điều kiện quy định tại khoản 2, Điều 8, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; thứ hai, phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá; thứ ba, phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Nhận thấy, bên cạnh các quy tắc chung của việc thực hiện dịch vụ kinh doanh bất động sản, nguyên tắc thứ 2 là nguyên tăc đặc thù của loại hình dịch vụ này. Để có thể định giá bất động sản, cần phải dựa trên rất nhiều yếu tố chủ quan (tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản) và yếu tố khách quan (giá cả thị trường tại thời điểm định giá). Không phải ai cũng có thể tự mình thực hiện được những công việc này. Đây là công việc đòi hỏi trình độ chuyên môn và khả năng thực tế dày dạn. Sàn giao dịch bất động sản với hệ thống thông tin đầy đủ, đội ngũ nhân viên chất lượng sẽ đảm bảo thực hiện dịch vụ với hiệu quả tốt nhất.
Dịch vụ định giá bất động sản sẽ kết thúc bằng chứng thư định giá bất động sản. Đây là kết quả cho quá trình định giá bất động sản, là căn cứ để các bên tham khảo đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Chứng thư định giá bất động sản phải đảm bảo các nội dung về: Bất động sản được định giá; Vị trí, quy mô của bất động sản; Tính chất và thực trạng của bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản; Các hạn chế của bất động sản; Phương pháp định giá bất động sản; Thời điểm định giá bất động sản; Giá của bất động sản… Để có thể đưa ra những đánh giá về các nội dung trên cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng về bất động sản. Đồng thời, so sánh với các bất động sản khác và các yếu tố ảnh hưởng của thị trường tới bất động sản đó. Sàn giao dịch bất động sản để có thể thực hiện dịch vụ định giá bất động sản cần có 2 cá nhân có chứng chỉ thẩm định giá bất
động sản. Đây là quy định nhằm đảm bảo yếu tố về chuyên môn cho hoạt động định giá của sàn giao dịch bất động sản.
Trong quá trình thực hiện định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cũng có những quyền và nghĩa vụ nhất định như bất kỳ một tổ chức, cá nhân nào thực hiện dịch vụ định giá bất động sản. Theo quy định tại Điều 53, Điều 54, Luật kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có thể yêu cầu bên khách hàng cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản để làm cơ sở cho việc định giá; thu thập các thông tin liên quan; yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ; thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện việc định giá hoặc đơn phương chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng định giá… Tuy nhiên, bên cạnh đó là các nghĩa vụ: thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá; giao chứng thư định giá cho khách hàng; mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp; thực hiện chế độ báo cáo theo pháp luật; lưu trữ hồ sơ, tại liệu về định giá bất động sản; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình; thực hiện nghĩa vụ thuế… Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, không thể dịch chuyển được. Vì thế, sự thay đổi, biến động của bất động sản chính là sự thay đổi về quyền và lợi ích đối với bất động sản đó. Theo đó, giá cả của bất động sản sẽ có sự biến động nhất định. Hoạt động định giá bất động sản trở nên quan trọng hơn đối với thị trường. Định giá bất động sản không chỉ tạo tiền đề cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản mà còn phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp đất đai, quản lý thị trường bất động sản. Hoạt động này diễn ra tại sàn giao dịch bất động sản ở một chừng mực nào đó chúng tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh với các tổ chức định giá của Nhà nước. Đây cũng là cơ sở và động lực để nâng cao chất lượng của hoạt động định giá.
2.3.4 Tư vấn bất động sản
Thị trường bất động sản ở nước ta không chỉ khan hiếm về thông tin mà còn thường xuyên có sự biến động phức tạp, khó có thể lường trước. Chính vì
thế, vai trò của việc tư vấn bất động sản trở nên quan trọng hơn. Sàn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản để giúp khách hàng có thể dễ dàng lựa chọn được sản phẩm như mong muốn. Thực chất của hoạt động này là việc đưa ra những ý kiến, lời khuyên bổ ích cho khách hàng để từ đó họ có những quyết định đúng đắn. Sàn giao dịch bất động sản căn cứ trên những thông tin sẵn có về các sản phẩm trên sàn hoặc các sản phẩm khác trên thị trường, dựa trên nhu cầu của khách hàng để đưa ra những tư vấn hợp lý.
Dịch vụ tư vấn bất động sản có nội dung đa dạng và được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 63, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Sàn giao dịch bất động sản có thể: tư vấn pháp lý về bất động sản; Tư vấn về đầu tư, tạo lập kinh doanh bất động sản; Tư vấn về tài chính bất động sản; Tư vấn về