1. Đặt vấn đề
3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt
3.1.2 Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên
Trước thực trạng trên, cần xác định chính xác nguyên nhân của vấn đề để tìm ra giải pháp hợp lý. Sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém chất lượng, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vai trò quản lý của Nhà nước chưa được thể hiện rõ nét. Có rất nhiều yếu tố dẫn đến thực trạng trên như: tính mới của loại hình dịch vụ tại Việt Nam, hệ thống pháp luật, việc áp dụng pháp luật, công tác quản lý của nhà nước, ý thức của các sàn giao dịch bất động sản…
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản đối với thị trường Việt Nam vẫn còn khá mới mẻ. Trước đây, người dân vẫn quen với cách tiến hành giao dịch bất động sản mà không phải nhờ đến các trung gian bất động sản. Nếu có sử
dụng trung gian cũng chỉ là nhờ tới sự giúp đỡ của các “cò” bất động sản. Vì vậy, việc đòi hỏi chúng ta ngay lập tức có thể làm quen với các dịch vụ hỗ trợ của sàn giao dịch bất động sản, sử dụng sàn giao dịch bất động sản một cách có hiệu quả cao như các quốc gia khác là điều khó khăn. Bên cạnh đó, cái gì khi mới bắt đầu cũng sẽ vấp phải những trở ngại chưa lường trước được. Sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn đầu phát triển, vì thế, những hạn chế là không thể tránh khỏi. Vấn đề quan trọng là làm sao để giảm thiểu một cách tối đa những yếu kém trên để góp phần thúc đẩy sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản một cách toàn diện.
Thứ hai, hệ thống pháp luật chưa thực sự hợp lý. Như đã trình bày ở trên, pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn. Mặc dù đã tạo ra khung pháp lý cho sự phát triển của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua, nhưng hiệu quả không được như mong đợi. Các quy định pháp luật còn mang nặng tính hình thức, khó khăn trong việc áp dụng. Nhiều quy định còn thiếu, còn yếu. Cần có những sự đầu tư hơn nữa trong hoạt động lập pháp để từng bước tiến tới hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này. Công tác áp dụng pháp luật trong thực tế cũng còn nhiều bất cập. Việc triển khai thực hiện pháp luật còn thiếu sự hỗ trợ tích cực từ phía các cơ quan Nhà nước, các tổ chức xã hội… Đồng thời, chưa có những cơ chế hiệu quả trong việc quản lý, kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Việc cấp phép hoạt động cho các sàn giao dịch bất động sản khá dễ dàng nhưng công tác hậu kiểm lại không được thực hiện tốt. Nhà nước đang thể hiện sự “buông lỏng” quản lý hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Đây là lý do khiến nhiều sàn giao dịch bất động sản được “thả nổi” trên thị trường, nhiều sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật và nhiều sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa ngừng hoạt động vì không có khả năng…
Thứ ba, nhiều chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản chưa có tầm nhìn vĩ mô đối với hình thức kinh doanh này. Rất nhiều doanh nghiệp khi tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản chỉ vì các mục đích trước mắt mà không nghĩ đến phương án dài lâu. Một số sàn giao dịch bất động sản được thành lập ra chỉ với mục đích nâng hoạt động môi giới nhỏ lẻ lên tầm cao hơn. Vì thế, khi thị trường biến động thì việc đóng cửa, ngừng hoạt động là điều không thể tránh khỏi. Một số sàn giao dịch bất động sản khác được lập ra chỉ để bán sản phẩm của chính mình, thiếu sự đang dạng hóa sản phẩm bất động sản. Sau khi hoàn thành dự án, bán hết sản phẩm của doanh nghiệp mình thì sàn giao dịch bất động sản cũng bỏ không. Có thể thấy, việc hợp thực hóa các giao dịch ngầm thông qua sàn giao dịch bất động sản cũng diễn ra khá phổ biến. Vì mục đích lợi nhuận mà đa số doanh nghiệp bất động sản hiện nay sẵn sàng đánh đổi bằng các hành vi vi phạm như thế này. Có thể thấy, vấn đề vi phạm pháp luật của sàn giao dịch bất động sản không phải lúc nào cũng xuất phát từ việc thiếu hiểu biết pháp luật. Nguyên nhân lớn nhất chính là mức lợi nhuận khổng lồ mà sàn giao dịch bất động sản có thể đạt được khi vi phạm pháp luật. Thêm vào đó, hình phạt đối với các hành vi vi phạm mới chỉ mang tính chất cảnh cáo, chưa đủ sức đẩy lùi vi phạm. Khi ý thức chấp hành pháp luật của các sàn giao dịch bất động sản không cao thì sự thắt chặt quản lý của Nhà nước là yếu tố cần thiết.